Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lipca 2025 r. za pośrednictwem ePUAP wpłynął Pani wniosek z dnia 27 marca 2025 r., który dotyczy zwolnienia z opodatkowania sprzedaży udziału w zabudowanej działce nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismami, które wpłynęły 5 i 8 września 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni przysługuje prawo własności na zasadach współwłasności. Na podstawie umowy darowizny sporządzonej dnia (...) r., za Rep A Nr (...) są współwłaścicielami w udziałach wynoszących po (...) części każdy w nieruchomości położonej w miejscowości (...), województwie (...), powiat (...), jednostka ewidencyjna: (...), obręb ewidencyjny (...), utworzonej z działki oznaczonej nr ewidencyjnym 1 (...) obszaru (...) ha, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Nieruchomość nie była w okresie 5 lat i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa. Działka nr 1 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem porządkowym (...), oraz dwoma budynkami produkcyjnymi.

Wypis z rejestru gruntów wydany przez Starostę (...), dnia (...) r., nr kancelaryjny: (...), jednostka rejestrowa: (...), dla nieruchomości położonej w województwie (...), powiat (...), jednostka ewidencyjna: (...), obręb: (...), utworzonej z działki nr: 1 obszaru (...) ha, oznaczenie użytków i konturów klasyfikacji: RII - Grunty orne, Br-RII - Grunty rolne zabudowane. Nadto na działce 1 położone są 3 budynki niestanowiące odrębnego od gruntu przedmiotu własności:

1.identyfikator (...), rodzaj według KŚT budynki mieszkalne, kondygnacje nadziemne (...), kondygnacje podziemne (...), powierzchnia zabudowy (...) m², adres budynku (...),

2.identyfikator (...), rodzaj według KŚT budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, kondygnacje nadziemne (...), kondygnacje podziemne (...), powierzchnia zabudowy (...) m², adres budynku (...),

3.identyfikator (...), rodzaj według KŚT budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, kondygnacje nadziemne (...), kondygnacje podziemne (...), powierzchnia zabudowy (...) m², adres budynku (...), zawierający klauzulę, że dokument niniejszy przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej.

Zaświadczenie wydane przez Wójta Gminy (...), dnia (...) r., znak (...), z którego m.in. wynika, że Urząd Gminy (...) na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru Gminy (...) zatwierdzonego przez Radę Gminy w (...) w dniu (...) r., Uchwałą nr (...) opublikowanego w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) w dniu (...) r., zaświadcza, że nieruchomość składająca się z działek: nr 1 położona w obrębie (...), gm. (...) - stanowi w części: ulicę/drogę główną, jednojezdniową z dwoma pasami ruchu (1/2) (...) oraz ulicę/drogę główną, jednojezdniową z dwoma pasami ruchu (1/2) (...) w pozostałej części stanowi: a) zabudowę zagrodową wraz z urządzeniami związanymi z jej obsługą i zielenią przydomową; b) zabudowę gospodarczą bezpośrednio związaną z gospodarką rolną ogrodnictwem i sadownictwem, konfekcjonowaniem i przetwórstwem (...). Urząd Gminy (...) jednocześnie zaświadcza, że przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta prawem pierwokupu z art. 109 ust. 1 pkt 4a i 4b ustawy o gospodarce nieruchomości. Ponadto działki nie leżą w obszarach rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji oraz dla działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Działka numer 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz decyzją wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać spółce prawo własności zabudowanej nieruchomości 1 obszaru (...) ha. Co ważne działki te obecnie są wydzierżawione spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą ((...) data (...) r. na czas (...)). Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca spółka planuje na działce 1 obszaru (...) ha wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (...) z dnia (...) r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. To jest spółka zobowiązuje się do:

1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych,

2.Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

3.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

4.Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5.Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,

6.Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

7.Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8.Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

9.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

10.Zmiany miejscowego planu zagospodarowania dla działki 1 obszaru (...) ha zgodnie z którym Kupująca Spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o pow. użytkowej (...) m² w tym salą sprzedaży o pow. (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...) miejsc postojowych.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać mu działkę nr 1 obszaru (...) ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.W stosunku do tych działek Wnioskodawczyni nie ponosiła jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

2.W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nigdy samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

3.Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4.Działka nr 1, która ma być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana.

5.Wnioskodawczyni obecnie dzierżawi działkę nr 1 spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

Wnioskodawczyni wraz ze współwłaścicielem oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców. Ponadto Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W uzupełnieniu wniosku, na prośbę Organu (w związku z rozbieżnościami w opisie sprawy), o doprecyzowanie ostatecznie czy przedmiotem sprzedaży będzie udział w działce nr 1 czy udział w działce utworzonej z działki nr 1 – odpowiedziała Pani, że:

Przedmiotem jest cały przysługujący udział do działki 1. Jest to cała działka. Informacje dotyczące wydzielenia są bezprzedmiotowe.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytanie Organu:

1)Czy na terytorium kraju posiada Pani miejsce zamieszkania, siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Nie posiada Pani adresu zamieszkania w Polsce, ani siedziby działalności gospodarczej. W Polsce ma Pani tylko adres do doręczeń.

2)Czy przysługujący Pani udział w działce nr 1 był/jest/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywany przez Panią w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT, z tytułu której jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT?

Odpowiedź: Nie był, nie jest Pani podatnikiem podatku VAT.

3)W jaki dokładnie sposób posiadany przez Panią udział w działce o nr 1 był/jest/będzie wykorzystywany przez Panią w całym okresie posiadania, tj. od momentu wejścia w jego posiadanie do momentu planowanej dostawy?

Odpowiedź: Były to cele prywatne i działka stanowiła formę zabezpieczenia majątkowego i nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art. 5 ustawy o VAT, nie podlegają pod opodatkowanie). Była też dzierżawa zwolniona z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

4)Czy przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą, oddawała Pani przysługujący Pani udział w działce, której dotyczy wniosek, w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, prosiłem wskazać:

a)W jakim okresie sprzedawana działka była udostępniana osobom trzecim?

b)Czy była udostępniana odpłatnie czy bezpłatnie?

Odpowiedź: Nie, oprócz umowy ze spółką, która została opisana.

5)Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, z tytułu której była Pani podatnikiem podatku VAT? Jeżeli tak, prosiłem wskazać, w jakim okresie powyższa sprzedaż miała miejsce.

Odpowiedź: Nie

6)Czy na działce, która będzie przedmiotem sprzedaży (w zależności od Pani wcześniejszego wyjaśnienia czy przedmiotem sprzedaży będzie udział w całej działce nr 1 czy udział w działce utworzonej z działki 1), posadowione są/będą budynki lub budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane – t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418?

Odpowiedź: Tak. Budynek mieszkalny oraz dwa budynki produkcyjne.

7)Jeśli na działce, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, posadowione są/będą w momencie transakcji budynki i/lub budowle, to prosiłem o wskazanie:

a)Jakie konkretnie budynki i/lub budowle (w rozumieniu ustawy Prawa Budowlanego) znajdują się na działce, której dotyczy Pani pytanie? Prosiłem wymienić wszystkie budynki i budowle posadowione na działce, która będzie przedmiotem sprzedaży;

Odpowiedź: Budynek mieszkalny oraz dwa budynki produkcyjne.

b)Czy budynki/budowle posadowione na działce, będącej przedmiotem sprzedaży, zostały przez Panią wybudowane czy znajdowały się już na działce w momencie otrzymania udziału w nieruchomości? (prosiłem odnieść się odrębnie do każdego budynku/budowli);

Odpowiedź: Nabyte – dotyczy wszystkich budynków. Znajdowały się na działce.

c)Jeżeli budynki/budowle (posadowione na działce będącej przedmiotem sprzedaży) zostały przez Panią wybudowane, to czy w związku z ich wybudowaniem przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i czy z tego prawa Pani skorzystała? (prosiłem odnieść się odrębnie do każdego budynku/budowli);

Odpowiedź: Nie zostały

d)W jaki konkretnie sposób wykorzystywała Pani budynki i budowle (posadowione na działce będącej przedmiotem sprzedaży) przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: Budynki służyły celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyły w działalności gospodarczej. Dotyczy wszystkich budynków.

e)Czy budynki/budowle (posadowione na działce będącej przedmiotem sprzedaży) były wykorzystywane przez Panią do prowadzenia działalności gospodarczej? (prosiłem odnieść się odrębnie do każdego budynku/budowli);

Odpowiedź: Nie – dotyczy wszystkich budowli.

f)Czy budynki/budowle (posadowione na działce będącej przedmiotem sprzedaży) były wykorzystywane przez Panią wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? (prosiłem odnieść się odrębnie do każdego budynku/budowli);

Odpowiedź: Nie – dotyczy wszystkich budowli.

g)Czy budynki/budowle (posadowione na działce będącej przedmiotem sprzedaży) wykorzystywane były/są przez Panią w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli ww. zabudowana działka była/jest wykorzystywana przez Panią w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu była/jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: Nie – dotyczy wszystkich budowli.

h)Czy budynki/budowle (posadowione na działce będącej przedmiotem sprzedaży) są/były kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak, to w jakim okresie, jakie pożytki czerpała Pani z tego tytułu, czy była to dzierżawa na cele rolnicze?

Odpowiedź: Nie – dotyczy wszystkich budowli.

i)  Czy od oddania budynków/budowli (posadowionych na działce będącej przedmiotem sprzedaży) do użytkowania, do momentu sprzedaży upłynął okres co najmniej dwóch lat? (prosiłem wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli);

Odpowiedź: Tak.

j)  Czy w okresie dwóch lat poprzedzających planowaną sprzedaż nieruchomości ponosiła Pani w stosunku do budynków/budowli znajdujących się na działce będącej przedmiotem sprzedaży wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku/budowli? (prosiłem wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli)

− jeśli tak, to czy przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie budynków/budowli? (prosiłem wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli);

Odpowiedź: Nie ponosiła Pani.

k)Czy prace rozbiórkowe budynków/budowli (posadowionych na przedmiotowej działce będącej przedmiotem sprzedaży) rozpoczną się jeszcze przed sprzedażą, czy już po nabyciu działki przez kupującego?

Odpowiedź: Po sprzedaży – dotyczy wszystkich budynków.

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej działki w udziale 1/4 do działki 1 obszaru 0,4097 ha jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż wydzielonej działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny).

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej). Tym samym oboje małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości.

Tym samym Wnioskodawczyni dokonuje sprzedaży działki.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana.

Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynku posadowionego na działce 1 obszaru 0,4097 (...) ha doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia.

Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w Pani ocenie dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawczyni, w tym przypadku może ona skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki numer 1 obszaru (...) ha z opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż zabudowanej działki w udziale (...) do działki 1 obszaru (...) ha jest zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Aby odpowiedzieć na Pani pytanie, w pierwszej kolejności należy ustalić czy w celu dokonania sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania o takim właśnie charakterze skutkowałyby koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać spółce prawo współwłasności w udziale (...) części w nieruchomości – zabudowanej działce nr 1. Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W umowie przedwstępnej, Kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją tj.:

1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych,

2. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości,

3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego,

6. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

7. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

10. Zmiany miejscowego planu zagospodarowania dla działki 1 obszaru (...) ha zgodnie z którym Kupująca spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo – usługowy o pow. użytkowej (...) m² w tym salą sprzedaży o pow. (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...) miejsc postojowych.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

W przedmiotowej sprawie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, w stosunku do działki nr 1 nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Ponadto nigdy samodzielnie nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała Pani sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała Pani sprzedaży w internecie, prasie czy radiu. Działka nigdy nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej. Działka była przez Panią wykorzystywana przez cały okres jej posiadania do celów prywatnych niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Działka służyła w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie jest i nie była Pani podatnikiem podatku VAT. Poza wskazaną we wniosku umową dzierżawy na rzecz spółki Kupującej, działka nie była nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Można więc stwierdzić, że nie podejmowała Pani działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki dla ewentualnych przyszłych kupujących. Z kolei pełnomocnictwo udzielone kupującej Spółce miało na celu uzyskanie przez nią niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Z wniosku wynika również, że przedmiotowa umowa dzierżawy na rzecz spółki Kupującej została zawarta w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia, czyli realizacji przez Kupującą spółkę planowanej inwestycji.

Z powyższego wynika, że podjęte przez Kupującą spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją rzecz.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz Kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przysługującego Pani udziału w zabudowanej działce nr 1, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż udziału w przedmiotowej działce wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału w zabudowanej działce nr 1 będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziału w zabudowanej działce nr 1 będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w zabudowanej działce nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem przedstawione przez Panią stanowisko jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k - 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.