Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do sprzedaży budynku użytkowego oraz możliwości skorzystania z rezygnacji z tego zwolnienia. Uzupełnili go Państwo pismem z 19 września 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka (…) jest właścicielem nieruchomości gruntowej w (…) dz. nr 1 zabudowanej budynkiem użytkowym, który wybudowała we własnym zakresie pod najem dla (…). Budynek wybudowany w latach 2021-2023 i przekazany do użytkowania pierwszemu użytkownikowi to jest (…) na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego 28 września 2023 r. Spółka chce sprzedać przedmiotową nieruchomość. Termin sprzedaży ok. 15 września 2025 r. Strony transakcji są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W odniesieniu do wydatków w czasie budowy przysługiwało Spółce (…) prawo do obniżania kwoty podanku należnego, o kwotę podatku naliczonego.

Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynku przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Pytanie

1.Czy przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia Spółka korzysta z zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i sprzedaje nieruchomość bez podatku VAT?

2.Czy Spółka może skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do wniosku)

Spółka (…) stoi na stanowisku, że może skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT po złożeniu do Urzędu Skarbowego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT stron sprzedaży nieruchomości.

Spółka nie może skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ Spółce przysługiwało prawo do obniżania kwoty podanku należnego, o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast Spółka (…) może skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jeżeli dostawa nieruchomości nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia to jest przed 28 września 2025 r.

Ustawa o VAT w art. 2 pkt 14 stanowi, iż przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary (w tym budynki) w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem użytkowym, który wybudowała we własnym zakresie pod najem. Budynek został przekazany do użytkowania 28 września 2023 r. Spółka chce sprzedać przedmiotową nieruchomość ok. 15 września 2025 r.

Mając na uwadze fakt, że jesteście Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która prowadzi działalność gospodarczą stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa. Zatem przy sprzedaży budynku użytkowego jesteście Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczy składnika majątku Państwa przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, sprzedaż budynku jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na  potrzeby własne.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Wskazali Państwo we wniosku, że budynek będący przedmiotem dostawy został przez Państwa wybudowany i przekazany do użytkowania 28 września 2023 r. Spółka chce sprzedać budynek ok. 15 września 2025 r.

Wątpliwości Spółki dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy budynku przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia oraz skorzystania z rezygnacji z tego zwolnienia.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości należy podnieść, że dostawa budynku użytkowego wbrew Państwa twierdzeniu nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z uwagi na fakt, że od momentu oddania budynku do użytkowania do chwili sprzedaży nie minie okres 2 lat. Budynek użytkowy po wybudowaniu został oddany do użytkowania, jednakże aby jego dostawa mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy muszą być spełnione oba warunki określone w tym przepisie, a mianowicie dostawa nie może być dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku musi upłynąć okres 2 lata (okres ten nie może być krótszy). Z wniosku wynika, że budynek użytkowy po wybudowaniu został zasiedlony (najem na rzecz (…)) i ten warunek został spełniony, jednakże od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku nie upłynie okres 2 lat, gdyż jak Państwo wskazali budynek został wybudowany i przekazany do użytkowania 28 września 2023 r., natomiast Spółka chce sprzedać budynek ok. 15 września 2025 r. W związku z powyższym od momentu pierwszego zasiedlenia budynku do chwili sprzedaży nie upłynie okres 2 lat, nie jest więc spełniony drugi warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dający prawo do zwolnienia dostawy budynku użytkowego.

 Zatem należy stwierdzić, że dostawa budynku użytkowego, przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W sytuacji, gdy dostawa budynku nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować przesłanki zwolnienia dostawy budynku wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Wskazali Państwo, że w odniesieniu do wydatków związanych z budową budynku przysługiwało Spółce prawo do obniżania kwoty podanku należnego, o kwotę podatku naliczonego, w związku z tym dostawa budynku użytkowego nie może również korzystać ze zwolnienia z opodatkowania wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W związku z tym, że dostawa budynku nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować przesłanki zwolnienia dostawy tego budynku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Spółka wskazała, że budynek był wykorzystywany do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (najem na rzecz (…)), ponadto Spółce przysługiwało prawo do obniżania kwoty podatku należnego, o kwotę podatku naliczonego od wydatków związanych z budową budynku użytkowego. W związku z tym nie są spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym zwolnienie z podatku VAT obejmuje budynek przy wytworzeniu którego nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywany był w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że Spółka w odniesieniu do sprzedaży wskazanego w opisie sprawy budynku użytkowego nie będzie korzystała z żadnego zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Z uwagi na fakt, że w myśl art. 29a ust. 8 ustawy - co do zasady - grunt podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione, również grunt, z którym ww. budynek użytkowy jest związany podlega opodatkowania podatkiem VAT na takich samych zasadach jak budynek.

W efekcie odpowiadając na Państwa pytanie nr 1 stwierdzić należy, że przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia Spółka nie może korzysta ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i sprzedać nieruchomość bez podatku VAT.

Odnosząc się natomiast do pytania nr 2 wniosku wskazać należy, że z uwagi na fakt, że Spółka nie może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa budynku podlega opodatkowaniu, badanie przesłanek rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku jest bezzasadne.

Tym samym, Państwa stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazuję, że Państwa stwierdzenie zawarte w stanowisku: „Spółka nie może skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy, ponieważ Spółce przysługiwało prawo do obniżania kwoty podanku należnego, o kwotę podatku naliczonego”, potraktowałem jako oczywistą omyłkę pisarską i przyjąłem, że powinien być to art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Wskazany przez Państwa przepis dotyczy zwolnienia czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni, nie odnosi się więc do Państwa sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.