Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 205 r. wpłynął Pana wniosek z 17 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek na rzecz Spółki. Uzupełnił go Pan pismem z 26 sierpnia 2025 r. (wpływ 26 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i jest żonaty. W Jego związku małżeńskim od dnia 2 czerwca 2025 r. obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej, a przedmiotowe nieruchomości nabył do majątku osobistego w drodze umów sprzedaży od osób innych niż Skarb Państwa, czy jednostka samorządu terytorialnego.

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne w zakresie uprawy borówek wysokich i średnich. W zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego Wnioskodawca korzysta z regulacji przewidzianych dla rolników ryczałtowych. Ponadto, prowadzi on jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Przedmiotem działalności nie jest żaden rodzaj działalności rolniczej, ani wspomagającej działalność rolniczą. W ramach działalności gospodarczej, Wnioskodawca wykonuje zlecone prace budowlano-remontowe na rzecz podmiotów z branży budowlanej. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w (…), składającej się z niezabudowanych działek:

1.     Nr 1 o obszarze 45.850 m², dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył 29 grudnia 2015 r. od osoby fizycznej do swojego majątku osobistego będąc żonaty. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w celu poszerzenia posiadanego już przez niego gospodarstwa rolnego. W księdze wieczystej w dziale I-O sposób korzystania dla niniejszej nieruchomości określono jako grunty orne. W dziale II własność wpisana jest na Jego rzecz. Dział III wolny jest od jakichkolwiek aktualnych wpisów. W dziale IV wpisane są: hipoteka umowna łączna do kwoty (…) złotych na rzecz Banku (…) oraz hipoteka umowna łączna do kwoty (…) złotych na rzecz Banku (…).

2.     Nr 2 o obszarze 32.168 m², dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył 30 września 2014 r. od osoby fizycznej do swojego majątku osobistego będąc żonaty. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w celu poszerzenia posiadanego już przez niego gospodarstwa rolnego. W księdze wieczystej w dziale I-O sposób korzystania dla niniejszej nieruchomości określono jako grunty orne. W dziale II własność wpisana jest na Jego rzecz. Dział III wolny jest od jakichkolwiek aktualnych wpisów. W dziale IV wpisane są: hipoteka umowna łączna do kwoty (…) złotych na rzecz Banku (…) oraz hipoteka umowna łączna do kwoty (…) złotych na rzecz Banku (…).

3.     Nr 3 o obszarze 54.928 m², dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą pod numerem (…). Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył 15 lutego 2012 r. od osoby fizycznej do swojego majątku osobistego będąc żonaty. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w celu poszerzenia posiadanego już przez niego gospodarstwa rolnego. W księdze wieczystej w dziale I-O sposób korzystania dla niniejszej nieruchomości określono jako grunty orne. W dziale II własność wpisana jest na Jego rzecz. Dział III wolny jest od jakichkolwiek aktualnych wpisów. W dziale IV wpisane są: hipoteka umowna łączna do kwoty (…) złotych na rzecz Banku (…) oraz hipoteka umowna łączna do kwoty (…) złotych na rzecz (…).

Do działów IV wymienionych wyżej ksiąg wieczystych wpłynął 2 grudnia 2024 r. wniosek zarejestrowany pod numerem (…) o wykreślenie hipoteki umownej łącznej, jednak do dnia dzisiejszego Sąd w tej sprawie nie orzekł.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (…) (…) z 15 września 2022 r., przedmiotowe działki położone są na terenach zabudowy obiektów produkcyjnych, składów, magazynów i zabudowy usługowej (...). Podkreślić przy tym należy, że Wnioskodawca nie miał wpływu na przeznaczenie działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jednakże dla poszerzenia grona potencjalnie zainteresowanych nabywców złożył on wniosek do Wójta Gminy (…) o zmianę Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla ww. działek. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki stanowią grunty orne („RV” „RVI”), nieużytki („N”), pastwiska trwałe („PsV”) i łąki trwałe „ŁV”), grunty pod rowami („W-RVI”).

W stosunku do przedmiotowych działek nie została podjęta uchwała rady gminy ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu, jako położonych na obszarze rewitalizacji, ani uchwała w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji obejmującym powyższe działki Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Ponadto, podkreślić należy, że nieruchomość nie została amortyzowana, a także nie została wprowadzona do środków trwałych.

Wnioskodawca chce zbyć na rzecz (…) z siedzibą w miejscowości (…) powyższą nieruchomość stanowiącą działki nr 1, nr 2, nr 3 o łącznej powierzchni 132.946 m². Przed sprzedażą działek nie zostały i nie zostaną podjęte żadne działania marketingowe. Nie zostały podjęte też żadne działania mające na celu zwiększenie wartości nieruchomości, w tym przede wszystkim nie zostały wydzielone drogi, działki nie zostały podzielone ani połączone, działki nie zostały utwardzone, nie został wybudowany również wodociąg lub gazociąg, ani w żaden inny sposób działki nie zostały uzbrojone, a Wnioskodawca nie uzyskał dla działek warunków zabudowy ani pozwoleń na budowę. Działki były i są użytkowane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. W przeszłości działki były również przez pewien czas wydzierżawione innej osobie, także prowadzącej gospodarstwo rolne. Wnioskodawca nigdy na działkach nie prowadził żadnej działalności gospodarczej, jedynie działalność rolną. Nieruchomości są niezabudowane. Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Granice nieruchomości nie są przedmiotem sporów pomiędzy stroną sprzedającą, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przyległych, przebieg granic jest ustalony, położenie punktów i linii granicznych jest określone i utrwalone w gruncie. W stosunku do przedmiotowych nieruchomości nie jest prowadzona egzekucja administracyjna ani sądowa. Powyższe nieruchomości nie są obciążone żadnymi długami, prawami lub roszczeniami osób trzecich. Przedmiotowe nieruchomości nie stanowią wkładu do Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej. Nieruchomości nie leżą na terenie specjalnej strefy ekonomicznej. Pomiędzy Wnioskodawcą a (…) zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży. Końcowa umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że:

1.     Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej (…) wyrazi zgodę na zbycie na rzecz Spółki pod firmą (…) przedmiotowych nieruchomości (działki nr 1, nr 2 i nr 3) wyrażonej w drodze decyzji, zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

2.     Zobowiązana do kupna Spółka uzyska ostateczną, to jest niezaskarżalną w trybie sądowo administracyjnym decyzję udzielającą pozwolenia na budowę na przedmiotowych nieruchomościach budynku (…) według projektu Zobowiązanej do kupna Spółki. Przy czym warunek ten zastrzeżony jest na rzecz Spółki pod firmą (…), to znaczy, że nawet w przypadku nieziszczenia się warunku Zobowiązana do kupna Spółka może żądać wykonania umowy przyrzeczonej przez Wnioskodawcę i dalej postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta na każde wezwanie Zobowiązanej do kupna Spółki w terminie 14 dni licząc od dnia wezwania, jednak nie później niż do dnia (…).

Przy sprzedaży niniejszej nieruchomości Wnioskodawca nie będzie korzystał z pomocy żadnego pośrednika, do sprzedaży niniejszej nieruchomości nie wyznaczy również pełnomocnika.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W piśmie, które wpłynęło 26 sierpnia 2025 r., w odpowiedzi na pytania Organu zawarte w wezwaniu, wskazał Pan następujące informacje:

1.W związku z informacją zawartą w opisie sprawy:

proszę wskazać:

-w jakim okresie (kiedy) działki były udostępniane osobom trzecim?

-na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były udostępniane osobom trzecim?

-czy udostępnienie działek było czynnością odpłatną czy nieodpłatną?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki.

2. W jaki sposób poszukiwał Pan nabywcy nieruchomości (tj. działek nr 1, nr 2, nr 3)? Gdzie prezentował lub prezentuje Pan oferty sprzedaży?

Odpowiedź:

3.W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę o jednoznaczne wskazanie, czy przez powyższe stwierdzenie należy rozumieć, że wystąpił Pan z wnioskiem o uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. o zmianę dotychczasowego, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy (…), miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? O jakie przeznaczenie działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Pan wnioskował? Czy nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek – uwzględniający Pana wniosek – został uchwalony lub zostanie uchwalony do dnia ich sprzedaży?

Odpowiedź:

Pytanie

Czy w przedmiotowej sytuacji sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, w przedstawionym przypadku sprzedaż przez Pana nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy VAT wskazuje z kolei, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, za towary należy uznawać rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Jak wynika z powyższego, co do zasady sprzedaż gruntu będzie uznawana za odpłatną dostawę towarów. Jednocześnie jednak, aby transakcja sprzedaży była objęta zakresem VAT, konieczne jest aby czynność była dokonywana przez podatnika VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy VAT wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na tle powyższego wskazuje się, że definicja działalności gospodarczej w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza strefą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

1)dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

2)czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawca towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Jednocześnie, istotną kwestią na gruncie przedmiotowej sprawy jest określenie zakresu czynności uznawanych za działalność gospodarczą w odniesieniu do handlu nieruchomościami (działkami) oraz ustalenie co można uznawać za „majątek prywatny”, będący przedmiotem rozporządzenia.

Kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, że w zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego korzysta Pan z regulacji przewidzianych dla rolników ryczałtowych. Działki nr 326, nr 327 i nr 328 były i są użytkowane przez Pana w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. Na ww. działkach nie prowadził Pan żadnej działalności gospodarczej, jedynie działalność rolną.

Tym samym, skoro jest Pan rolnikiem ryczałtowym należy uznać, że zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy, jest Pan rolnikiem dokonującym dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającym ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Wobec powyższego, sam fakt wykorzystywania przez Pana działek nr 326, nr 327 i nr 328 dla celów rolniczych w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy, nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tych działek.

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Natomiast określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan gospodarstwo rolne w zakresie uprawy borówek wysokich i średnich. W zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego korzysta Pan z regulacji przewidzianych dla rolników ryczałtowych. Ponadto, prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Przedmiotem działalności nie jest żaden rodzaj działalności rolniczej, ani wspomagającej działalność rolniczą. W ramach działalności gospodarczej, wykonuje Pan zlecone prace budowlano-remontowe na rzecz podmiotów z branży budowlanej. Jest Pan właścicielem nieruchomości położonej w (…), składającej się z niezabudowanych działek: nr 1 o obszarze 45.850 m², nr 2 o obszarze 32.168 m² i nr 3 o obszarze 54.928 m², które nabył w celu poszerzenia posiadanego już przez Pana gospodarstwa rolnego. W stosunku do ww. działek nie została podjęta uchwała rady gminy ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu, jako położonych na obszarze rewitalizacji, ani uchwała w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji obejmującym powyższe działki Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Nieruchomość nie została amortyzowana, a także nie została wprowadzona do środków trwałych. Zamierza Pan zbyć ww. działki na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Pomiędzy Panem a Spółką zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży. Końcowa umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że:

1.Do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej wyrazi zgodę na zbycie na rzecz Spółki przedmiotowych nieruchomości (działki nr 1, nr 2 i nr 3) wyrażonej w drodze decyzji, zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

2.Zobowiązana do kupna Spółka uzyska ostateczną, to jest niezaskarżalną w trybie sądowo administracyjnym decyzję udzielającą pozwolenia na budowę na przedmiotowych nieruchomościach budynku według projektu Zobowiązanej do kupna Spółki. Przy czym warunek ten zastrzeżony jest na rzecz Spółki pod firmą (…), to znaczy, że nawet w przypadku nieziszczenia się warunku Zobowiązana do kupna Spółka może żądać wykonania umowy przyrzeczonej przez Wnioskodawcę i dalej postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta na każde wezwanie Zobowiązanej do kupna Spółki w terminie 14 dni licząc od dnia wezwania, jednak nie później niż do dnia (…).

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, sprzedaż Nieruchomości (działek nr 1, nr 2, nr 3) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek niezabudowanych, spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek nr 1, nr 2 i nr 3 wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż ww. działek należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, działki nr 1, nr 2 oraz nr 3 nabył Pan w celu poszerzenia posiadanego gospodarstwa rolnego. W zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego korzysta Pan z regulacji przewidzianych dla rolników ryczałtowych. Dodatkowo prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. W ramach działalności gospodarczej, jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT oraz wykonuje Pan zlecone prace budowlano-remontowe na rzecz podmiotów z branży budowlanej. Przedmiotem ww. działalności gospodarczej nie jest żaden rodzaj działalności rolniczej, ani wspomagającej działalność rolniczą.

Przed sprzedażą działek nr 1, nr 2 oraz nr 3 nie zostały i nie zostaną podjęte żadne działania marketingowe. Oferta sprzedaży nie była prezentowana w postaci ogłoszeń na portalach. Nie zostały podjęte też żadne działania mające na celu zwiększenie wartości nieruchomości, w tym przede wszystkim nie zostały wydzielone drogi, działki nie zostały podzielone ani połączone, działki nie zostały utwardzone, nie został wybudowany również wodociąg lub gazociąg, ani w żaden inny sposób działki nie zostały uzbrojone, nie uzyskał Pan dla działek warunków zabudowy ani pozwoleń na budowę. Działki były i są użytkowane przez Pana w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. W przeszłości działki były również przez pewien czas wydzierżawione innej osobie, także prowadzącej gospodarstwo rolne. Wskazał Pan, że udostępnianie ww. działek miało charakter nieodpłatny. Na działkach nie prowadził Pan żadnej działalności gospodarczej, prowadził Pan wyłącznie działalność rolną jako rolnik ryczałtowy. Przy sprzedaży nieruchomości nie będzie Pan korzystał z pomocy żadnego pośrednika, do sprzedaży nie wyznaczy Pan również pełnomocnika. Z opisu sprawy wynika, że zwrócił się Pan jedynie z wnioskiem do Wójta Gminy o rozważenie możliwości zmiany przeznaczenia działek w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego z uwagi na niską klasę bonitacyjną oraz sąsiedztwo terenów górniczych (kopalnia odkrywkowa). Zaproponowano przeznaczenie jako: składy, magazyny, działalność produkcyjna, zabudowania socjalno-biurowe, oraz urządzenia do produkcji energii ze źródeł odnawialnych – dla własnych potrzeb. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego został już uchwalony i uwzględnia sugerowane przeznaczenie.

Pomiędzy Panem a Spółką zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży. Natomiast końcowa umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem, że: do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej (…) wyrazi zgodę na zbycie na rzecz Spółki działki nr 1, nr 2 i nr 3 oraz, że Spółka uzyska ostateczną decyzję udzielającą pozwolenia na budowę na przedmiotowych nieruchomościach budynku (…) według projektu Spółki. Przy czym nawet w przypadku nieziszczenia się tego warunku, Spółka może żądać wykonania umowy przyrzeczonej przez Pana. Należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciel nieruchomości (Pan) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jej nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez nabywcę w sensie prawnym dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji udzielającej pozwolenia na budowę). Jednak działania nabywcy nie są działaniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowane działki uczynić atrakcyjniejszymi dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

W rozpatrywanej sprawie brak jest zatem aktywnych Pana działań, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia działek nr 1, nr 2 i nr 3, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż ww. działek wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmował Pan szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzam, że w analizowanej sprawie w związku ze sprzedażą działek nr 1, nr 2 i nr 3 nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż działek nr 1, nr 2 i nr 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.