Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe - Interpretacja

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe - Interpretacja - null

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 5 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości 1, 2, 4, 5 i 6 oraz lokali mieszkalnych. W odpowiedzi na wezwanie uzupełnił Pan wniosek pismem z 17 lipca 2025 r. (data wpływu 23 lipca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2005 r. A.A. (dalej: „Wnioskodawca”) i B.A. (dalej: „Żona Wnioskodawcy”) nabyli w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej (wszelkie nieruchomości poniżej opisywane były nabywane i zbywane do przedmiotowej wspólności) nieruchomość gruntową niezabudowaną znajdującą się w (…) ul. (…) (dalej: „Nieruchomość 1”) za około (…) zł, następnie został na nim wybudowany dom, który miał w przyszłości zaspokajać potrzeby rodzinne Wnioskodawcy.

Na przełomie 2017/2018 r. z uwagi na przewidywane wysokie koszty remontu, Wnioskodawca zadecydował podjąć się budowy nowego domu. Koszty remontu zostały wycenione na około (…) zł. Przedmiotowe koszty obejmowały m.in. zmianę systemu ogrzewania z kominkowego na pompę ciepła z ogrzewaniem podłogowym, montaż fotowoltaiki, remont dwóch łazienek, docieplenie całego domu, odświeżenie lub wymianę wszystkich okien, wymianę podłóg na parterze oraz wymianę mebli kuchennych.

W 2018 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową, za cenę (…) zł, znajdującą się w (…) działka nr (…), ul. (…) (dalej: „Nieruchomość 2”).

Jego zamierzeniem była budowa nowego domu. Początkowo, projekt domu wydawał się spełniać Jego oczekiwania i rodziny, niemniej po wybudowaniu domu okazało się, że tzw. skosy na piętrze domu są na tyle duże, iż nie można wstawić w tamtym miejscu żadnych mebli.

Z uwagi na to, że wybudowany budynek nie spełniał oczekiwań Wnioskodawcy i Jego rodziny - został zbyty w marcu 2020 r. Ze zbycia otrzymano przychód w wysokości (…) zł. Także ta nieruchomość w założeniu miała zaspokajać potrzeby rodzinne Wnioskodawcy. Cały przychód ze sprzedaży nieruchomości został przeznaczony na nabycie kolejnej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.

W 2020 r. po sprzedaży powyższej nieruchomości Wnioskodawca zakupił nieruchomość gruntową w (…) przy ulicy (…), działka nr (…) (dalej: „Nieruchomość 3”), za cenę (…) zł i rozpoczął budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego, co było podyktowane potrzebami rodzinnymi (córka wraz z narzeczonym zamierzała wprowadzić się do Wnioskodawcy). Pod koniec finalizacji procesu budowy, córka wraz z narzeczonym zmienili jednak zdanie, i zadecydowali o oddzielnym zamieszkaniu. Z uwagi na to, iż Wnioskodawca wraz z Żoną nie potrzebowali nieruchomości dwulokalowej postanowili ją zbyć.

Zgodnie z zaleceniami notariusza, nieruchomość została podzielona na dwie oddzielne (dwa lokale), a Wnioskodawca sprzedał ją jako dwie oddzielne nieruchomości (dalej: „Nieruchomość 4” i „Nieruchomość 5”). Przychód ze sprzedaży tych dwóch nieruchomości, o wysokości: (…) zł został przeznaczony na wybudowanie kolejnego domu na własne cele mieszkaniowe.

Za powyższy przychód Wnioskodawca nabył w 2021 r. nieruchomość gruntową w (…), ul. (…) działka nr (…) gdzie zbudowano nowy dom, gdzie Wnioskodawca obecnie mieszka z Żoną.

W 2023 r. została także sprzedana Nieruchomość nr 1 za cenę (…) zł.

Także w 2021 r. Wnioskodawca wraz Żoną (za namową rodziców i teściów, którzy zaplanowali wspólnie zamieszkać bliżej Wnioskodawcy i jego Żony) zakupili nieruchomość gruntową w (…) działka nr (…) (dalej: „Nieruchomość 6”), za cenę (…) zł, i wybudowali na niej dom jednorodzinny dwulokalowy. W założeniu miał on być przystosowany dla potrzeb osób starszych w lepszym stopniu niż mieszkanie znajdujące się w blokach. W przyszłości miało dojść do zamiany (Wnioskodawca wraz Żoną mieli uzyskać własność lokali mieszkalnych rodziców i teściów ich mieszkania, a w zamian na rodziców i teściów przenieść własność powyższej nieruchomości. Przed końcem finalizacji procesu budowy, rodzice Wnioskodawcy zaczęli chorować (z tego powodu konieczne są wizyty u lekarzy oraz czasem w szpitalu). Identyczna sytuacja wystąpiła u teściów Wnioskodawcy. Z tego powodu uznali Oni, że rezygnują z przeprowadzki na wieś. Zabudowana domem jednorodzinnym dwulokalowym nieruchomość nie była Wnioskodawcy oraz Jego Żonie potrzebna, więc dokonali jej zbycia. Uzyskali z tego tytułu przychód o wysokości (…) zł.

W międzyczasie aby spłacić kredyt i mieć środki pieniężne na wydatki związane z wyżej opisywanymi budowami Wnioskodawca wraz z Żoną sprzedali dwa lokale mieszkalne (jedno zakupione w 2010 r. za cenę (…) zł i sprzedane w 2021 r. za cenę (…) zł, i drugie zakupione w 2014 r. za cenę (…) zł i sprzedane w 2024 r. za cenę (…) zł (dalej: „Lokale mieszkalne”).

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego

Wnioskodawca nigdy nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca wraz z Żoną dokonywali, sami - osobiście bez pośredników i agentów.

Poniżej Wnioskodawca przedstawia dokładne wyjaśnienia odnośnie każdej z nieruchomości opisanej we wniosku:

Nieruchomość 1 - Wnioskodawca osobiście zamieszczał ogłoszenia w portalu (...) i (...). Nie było żadnych innych działań marketingowych, ani pomocy agencji nieruchomości,
Nieruchomość 2 - Wnioskodawca osobiście zamieszczał ogłoszenia w portalu (...) i (...). Nie było żadnych innych działań marketingowych, ani pomocy agencji nieruchomości,
Nieruchomość 4 - Wnioskodawca osobiście zamieszczał ogłoszenia w portalu (...) i (...). Nie było żadnych innych działań marketingowych, ani pomocy agencji nieruchomości,
Nieruchomość 5 - Wnioskodawca osobiście zamieszczał ogłoszenia w portalu (...) i (...). Nie było żadnych innych działań marketingowych, ani pomocy agencji nieruchomości.
Nieruchomość 6 - Wnioskodawca osobiście zamieszczał ogłoszenia w portalu (...) i (...). Nie było żadnych innych działań marketingowych, ani pomocy agencji nieruchomości.

Poniżej Wnioskodawca doprecyzowuje informacje odnośnie lokali oznaczonych we wniosku jako lokale mieszkalne:

lokal mieszkalny sprzedany w 2024 roku - Wnioskodawca osobiście zamieszczał ogłoszenia w portalu (...) i (...). Nie było żadnych innych działań marketingowych, ani pomocy agencji nieruchomości,
lokal mieszkalny sprzedany w 2021 roku - Wnioskodawca osobiście zamieszczał ogłoszenia w portalu (...) i (...). Nie było żadnych innych działań marketingowych, ani pomocy agencji nieruchomości.

Poniżej (z ostrożności), Wnioskodawca udziela także wyjaśnień odnośnie sprzedawanych we wcześniejszym okresie nieruchomości, co do których udzielał odpowiedzi poniżej:

działka rolna w miejscowości (…) - Wnioskodawca sprzedał niezabudowaną nieruchomość znajomemu, który w ramach relacji osobistych poinformował go o zainteresowaniu kupnem nieruchomości gruntowej. Nie było prowadzonych żadnych działań marketingowych, ani pomocy żadnej agencji nieruchomości,
lokal mieszkalny w (…) - Wnioskodawca znalazł klienta na portalu (...). Ze względu na odległość ponad 500 km od domu Wnioskodawca miał zawartą umowę z agencją nieruchomości, która wygasła przed rozpoczęciem poszukiwania nabywcy, aczkolwiek Wnioskodawca był zobowiązany do zapłaty prowizji. Nie było żadnych innych działań marketingowych,
mieszkanie w (…) na (…) - Wnioskodawca osobiście zamieszczał ogłoszenia w portalu (...). Nie było żadnych innych działań marketingowych, ani pomocy agencji nieruchomości,
mieszkanie w (…) na (…) - Wnioskodawca sprzedał mieszkanie sąsiadom. Nie było żadnych innych działań marketingowych, ani pomocy agencji nieruchomości.

Wnioskodawca poniżej przedstawia odpowiedzi w odniesieniu do konkretnych nieruchomości opisanych we wniosku:

Nieruchomość 1 - był to dom w którym Wnioskodawca wraz z Żoną mieszkali 16 lat. Nie wymagał budowania drogi gdyż był bezpośrednio przy drodze asfaltowej. Ze względu na 16 letni okres zamieszkiwania ogrodzono dom drewnianym płotem i posadowiono na nim ogród (trawnik i rośliny). Wnioskodawca wskazuje, iż jego zamierzeniem było dostosowanie nieruchomości do potrzeb mieszkaniowych rodziny, a nie „zwiększanie” ceny rynkowej nieruchomości.
Nieruchomość 2 - Wnioskodawca nie dokonał uatrakcyjnienia terenu. Wnioskodawca wskazuje, wówczas stosownie (do Jego zdaniem - przepisów prawa budowlanego) przed rozpoczęciem budowy ogrodził teren najtańszym ogrodzeniem panelowym, a drogę dojazdową utwardził kruszywem i tłuczniem aby dało się podjechać autem z materiałami budowlanymi. Na działce nie było żadnej zieleni ani drzew, ani trawy, ani krzaków. Część terenu (niezabudowana) obejmowała jedynie ziemię po budowlaną i glinę - w takim stanie nieruchomość została sprzedana. Nie dokonywano zatem żadnych uatrakcyjnień w celu pozyskania klientów.
Nieruchomość 3 (podzielona na nieruchomość 4 i 5) - nie dokonano uatrakcyjnienia terenu. Przed rozpoczęciem budowy (zgodnie z prawem budowlanym) ogrodzono działkę najtańszym ogrodzeniem panelowym, a drogę dojazdową wysypano gruzem i kruszywem, aby dało się podjechać autem z materiałami budowlanymi. Na działce nie było żadnej zieleni ani drzew ani krzewów. Wokół domu leżała glina z wykopu pod fundament - w takim stanie nieruchomość została sprzedana. Nie dokonywano zatem żadnych uatrakcyjnień w celu pozyskania klientów.
Nieruchomość 6 - nie dokonano uatrakcyjnienia terenu. Wnioskodawca wskazuje, wówczas stosownie (do Jego zdaniem - przepisów prawa budowlanego) przed rozpoczęciem budowy ogrodził teren najtańszym ogrodzeniem panelowym, oraz wysypał gruzem i tłuczniem drogę dojazdową, aby auta z materiałami budowlanymi mogły podjechać na budowę. Na działce nie było żadnej zieleni, ani drzew, ani trawy, ani krzewów. Była tam jedynie ziemia po budowlana i glina - w takim stanie sprzedano nieruchomość. Nie dokonywano zatem żadnych uatrakcyjnień w celu pozyskania klientów.

Wnioskodawca, aktualnie (wraz z Żoną) posiada następujące nieruchomości:

- Działka w miejscowości (…), została ona nabyta w grudniu 2024 r.

Jest ona wykorzystywana na prywatne cele Wnioskodawcy, i Jego rodziny (i w takim celu została też nabyta, i przez cały okres wykorzystywana, tak jak cele prywatne). Wnioskodawca zamierza w przyszłości przekazać ją swoim dzieciom. Jest ona niezabudowana. Wnioskodawca nie ma zamiaru jej zbywać.

- Dom jednorodzinny, w którym aktualnie mieszka (wraz z Żoną) w (…).

Działkę pod budowę kupiono w październiku 2021 roku. Do domu Wnioskodawca (wraz z Żoną) wprowadził się w październiku 2023 roku. Nieruchomość jest wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, oraz Jego Żony (w takim celu została również nabyta, i przez cały czas była wykorzystywana na cele mieszkaniowe). Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać tego domu. Budynek ma charakter mieszkalny.

- Mieszkanie wakacyjne w (…) nad morzem.

Mieszkanie jest wykorzystywane wyłącznie na prywatne cele wakacyjne, weekendowe, świąteczne oraz rodzinne (w celu takiego wykorzystania zostało również nabyte, i w taki sposób przez cały okres posiadania użytkowane - tj. w celach prywatnych). Nabycie miało miejsce w 2014 roku. Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać tej nieruchomości. Budynek ma charakter mieszkalny.

- Budynek usługowy w miejscowości (…) gmina (…).

Działka pod budowę została kupiona w grudniu 2014 roku. Budynek aktualnie jest wynajmowany (w takim celu został też nabyty, i przez cały okres był w takim celu użytkowany tak jak na wynajem). Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać tej nieruchomości. Budynek ma charakter użytkowy.

- Budynek usługowy w miejscowości (…) gmina (…).

Działka pod budowę została kupiona w lipcu 2018 roku. Budynek jest aktualnie wynajmowany (w takim celu został również nabyty, i cały czas był wykorzystywany w taki sposób tj. wynajmowany). Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać tej nieruchomości. Budynek ma charakter użytkowy.

Wnioskodawca sprzedał jeszcze następujące nieruchomości:

- Działka rolna w miejscowości (…) gmina (…) kupiona około 2010 roku. Wnioskodawca zamierzał zbudować tam dom, ale nie udało się przez wiele lat odrolnić terenu. Z tego powodu w 2018 roku dokonał jej sprzedaży. Działkę kupił znajomy. Nie były prowadzone żadne działania marketingowe, ani nie było pomocy agencji nieruchomości w celu jej zbycia.

- Mieszkanie w (…) nad morzem, z którego Wnioskodawca wraz z rodziną korzystał w celach wypoczynku wakacyjnego, świątecznego i weekendowego. Kupione w 2008 roku, zostało ono sprzedane w 2018 roku. Mieszkanie zostało zakupione, gdyż córka Wnioskodawcy miała zdiagnozowane alergie i atopowe zapalenie skóry. Lekarz zalecił jak najczęstsze przebywanie nad morzem. Mieszkanie sprzedano, gdyż znajdowało się w odległości 3 kilometrów od morza, Wnioskodawca w międzyczasie kupił, nowe mieszkanie. Znajduje się ono przy samym morzu, co miało pozytywny wpływ na zdrowie córki.

Mieszkanie w (…) Wnioskodawca sprzedał sam (bez pomocy pośredników). Ze względu na odległość od miejsca zamieszkania (ponad 500 kilometrów) podpisał umowę z agencją nieruchomości. Wnioskodawca wyjaśnia, iż w umowie znajdował się ukryty zapis, który spowodował zażądanie prowizji, pomimo braku dokonania żadnych czynności przez agencje w celu sprzedaży. Nie prowadzono żadnych innych form marketingu.

- Mieszkanie w (…) na (…) kupione w 2001 roku, a sprzedane w 2006 roku. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie, gdyż urodziło mu się drugie dziecko, co skutkowało koniecznością posiadania większej przestrzeni mieszkaniowej przez rodzinę. Zakupiono z tego powodu dom w (…) (oznaczony we wniosku - nieruchomość 1).

Mieszkanie sprzedano dając ogłoszenie w (...). Nie prowadzono żadnych form marketingu. Sprzedano je osobiście, bez udziału agencji.

- Mieszkanie w (…) na (…) kupione w 1998 roku, a sprzedane w 2001 roku.

Wnioskodawca sprzedał je ponieważ urodziło mu się pierwsze dziecko. Mieszkanie było jednopokojowe, więc nie było możliwości, aby funkcjonowała w nim 3-osobowa rodzina. Zakupiono 3-pokojowe mieszkanie na (…) (powyżej opisane). Nie prowadzono żadnych form marketingu. Mieszkanie zostało zakupione przez sąsiadów.

Wnioskodawca nie zamierza nabywać innych nieruchomości w celu sprzedaży.

Pytanie

Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6 oraz Lokali mieszkalnych należy uznać za dokonane poza wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, przychód uzyskany z tytułu sprzedaży wskazanych we wniosku oraz pytaniu nieruchomości, powinien być uznany za osiągnięty w ramach dysponowania majątkiem własnym, a nie za osiągnięty z tego tytułu, - czy wykonywał samodzielną działalność gospodarczą w myśl ustawy o VAT.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl zaś ust. 2 przedmiotowej regulacji, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie powyższej regulacji, orzecznictwo prezentuje następujące poglądy: „(…) w orzecznictwie sądów administracyjnych ukształtował się jednolity pogląd, że do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, konieczne jest każdorazowo zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie. Przyjęcie więc, że osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08, 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 z 16 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1654/11 z 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1734/11 z 3 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 48/20)”.

Identycznie więc działania Wnioskodawcy nie mogą być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej w myśl art. 15 ustawy o VAT, albowiem Wnioskodawca nie działał jak podmiot profesjonalny.

Przenosząc powyższe na grunt omówionego stanu faktycznego, należy pokrótce omówić przyczyny sprzedaży każdej nieruchomości.

Nieruchomość 1 została zbyta tylko wyłącznie z tego powodu, że z perspektywy Wnioskodawcy oraz jego rodziny nie były opłacalne dokonywanie jej remontu i uczynienie z niej sobie domu rodzinnego.

Nieruchomość 2 została zbyta z uwagi na brak zaspokojenia oczekiwań Wnioskodawcy i Jego rodziny.

Przy sprzedaży Nieruchomości 4 oraz Nieruchomości 5 także widoczna jest wyłącznie przyczyna rodzinna (tj. początkowo chęć córki do zamieszkania wspólnie z rodzicami, a następnie zmiana zdania).

Nieruchomość 6 także została nabyta wyłącznie z przyczyn rodzinnych (chęć zamiany się nieruchomościami z rodzicami). Tak samo zbycie lokali mieszkalnych było podyktowane koniecznością pozyskania finansowania na budowę budynków, które w założeniu miały spełniać dla Wnioskodawcy oraz Jego rodziny cele mieszkalne.

Zatem, wszystkie zbycia i nabycia nieruchomości były w istocie następstwem potrzeb rodzinnych Wnioskodawcy i Jego Żony. Nie jest tu dostrzegalne, aby działania Wnioskodawcy wypełniały znamiona działalności gospodarczej w myśl ustawy o VAT, czyli cechowały się ciągłością, zorganizowaniem oraz celem zarobkowym. Bardziej miały one charakter przypadkowy, podyktowany wyłącznie potrzebami rodzinnymi. Wnioskodawca z pewnością nie działał jako podmiot profesjonalnie działający na rynku nieruchomościowym. Nie sposób bowiem uznać, że nabywanie nieruchomości w celach prywatnych, a następnie ich zbywanie również z uwagi na takie oto okoliczności (przy braku jakichkolwiek okoliczności zewnętrznych świadczących o tym, że Wnioskodawca zamierzał z przychodu uzyskanego ich sprzedaży zapewnić sobie stałe źródło zarobkowania) może stanowić prowadzenie działalności gospodarczej. Chociażby w powyżej zacytowanym wyroku NSA o sygn. II FSK 823/22 - widoczny był zamiar zarobkowy działania podatnika poprzez zaplanowane działania polegające na nabywaniu nieruchomości o złym stanie technicznym, remoncie ich (przez to podwyższaniu ich ceny rynkowej) i następnie ich zbywaniu z marżą. A więc owo nastawienie na zysk musi wynikać z obiektywnych przesłanek przed nabyciem i w dalszej kolejności po tej czynności, czyli dostrzegalne jest - podatnik działa po to aby zysk osiągnąć.

W realiach tej sprawy jest całkiem odmienne, z opisem stanu faktycznego wynika, iż takich zaplanowanych działań podatnik nie podejmował, a jedynie zbywał nieruchomości bez żadnego planu finansowego, wyłącznie z uwagi na coraz to nowsze „wydarzenia rodzinne”.

Sama zaś znaczna ilość tych transakcji, jak wynika z powyżej zacytowanych wyroków NSA, nie może samodzielnie przemawiać za uznaniem zbycia nieruchomości za dokonywanych w obrębie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, nie można uznać by Wnioskodawca zbywał przedmiotowe nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, ani z tego tytułu wykonywał samodzielną działalność gospodarczą w myśl ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych oraz nieruchomości zabudowanych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta, wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Przez ciągłe wykorzystywanie majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Czynności wykonywane powinny być w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wątpliwości Pana budzi m.in. kwestia, czy przy sprzedaży Nieruchomości 1, 2, 4, 5 i 6 wykonywał Pan samodzielnie działalność gospodarczą w myśl ustawy o VAT.

Z opisanych czynności faktycznych, wynika, że podejmował Pan je w określonym celu, tj. w celu sprzedaży. Nabywał Pan w określonym czasie grunty, przygotowywał je do wybudowania na nich domów (również dla dzieci, bądź rodziców), następnie dokonywał Pan budowy tych domów i je sprzedawał z zyskiem. Oprócz domów sprzedawał Pan również lokale. Tym samym, Pana aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, może wskazywać, że podjęte czynności przybierają formę zorganizowaną, w określonym celu gospodarczym.

Nieruchomość 1 nabył Pan w celu wybudowania na nim domu, który miał zaspokajać Pana potrzeby rodzinne. Z uwagi na przewidywane wysokie koszty remontu, zdecydował Pan o budowie nowego domu. Nieruchomość 2 nabył Pan w 2018 r. i wybudował na niej dom. Jednakże nie spełniał on oczekiwań Pana i Pana rodziny i w krótkim czasie tj. w 2020 roku Nieruchomość 2 została sprzedana. Również w tym samym roku zakupił Pan Nieruchomość 3 i rozpoczął budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego. Następnie dokonał Pan podziału Nieruchomości 3 w czerwcu 2021 r., w wyniku którego doszło do wyodrębnienia 2 samodzielnie funkcjonujących lokali i przystosowania ich do zamieszkania (Nieruchomość 4 i Nieruchomość 5). Po wybudowaniu tych nieruchomości w bardzo krótkim czasie, bo w lipcu i sierpniu 2021 r. dokonał Pan sprzedaży w/w nieruchomości. Również w 2021 roku zakupił Pan Nieruchomość 6 i wybudował na niej dom jednorodzinny dwulokalowy. Po wybudowaniu domu w roku 2022 dokonał Pan sprzedaży tej nieruchomości. W międzyczasie w 2021 roku sprzedał Pan również mieszkanie na (…), a w 2024 roku mieszkanie na (…).

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 13 marca 2024 r. sygn. akt I SA/Gd 20/24:

„Sytuacja, w której właściciel czyni określone starania w celu podniesienia atrakcyjności handlowej nieruchomości musi być postrzegana jako gospodarowanie mieniem niemieszczące się w pojęciu zwykłego zarządu majątkiem.”

Z wniosku wyraźnie wynika, że przed sprzedażą podejmował Pan czynności wymagające zaangażowania środków finansowych w celu podniesienia wartości nieruchomości. W analizowanej sprawie bowiem organizował Pan cały proces związany ze sprzedażą nieruchomości (kupno gruntu, działania przygotowawcze do wybudowania domów, ich budowa, czy też wyodrębnienie samodzielnych lokali w celu ich sprzedaży). Całokształt działań wskazuje na działanie w sposób zorganizowany i planowany a poniesione nakłady zwiększyły wartość nieruchomości i jej atrakcyjność rynkową.

W niniejszej sprawie zatem znaczący jest fakt podjęcia działań mających charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II 1933/08 oraz 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Sprzedaż Nieruchomości 1, 2, 4, 5, 6 oraz Lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku, nie była jednorazowa - dokonywał Pan już w przeszłości sprzedaży nieruchomości - działki położonej w miejscowości (…) i 2 mieszkań położonych w (…). Przedstawiony w opisie stanu faktycznego przebieg czynności i ich następstwo świadczą o tym, że działania podejmowane przez Pana są planowane i stanowią proces, który jest nastawiony na osiągnięcie zysku. Są więc trwałym, planowym i zorganizowanym procesem, który ma charakter zarobkowy.

Podjęte przez Pana działania wskazują, że czynności te wyrażają Pana wolę i zamiar wykorzystania posiadanych nieruchomości w celu odniesienia korzyści finansowej. Działania te cechują się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z planowanej sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej, w sytuacji, gdy podjęte są/będą czynności przygotowujące do sprzedaży Nieruchomości i przystosowania ich do zamieszkania, a następnie sprzedaży. Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, dokonując sprzedaży Nieruchomości 1, 2, 4, 5 i 6 oraz Lokali mieszkalnych będzie Pan działał jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie