Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 22 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej i podlegającą obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 „updof”).

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej w zakresie sprzedaży hurtowej owoców i warzyw (PKD 46.31.Z) i uzyskuje z tego tytułu przychody, których wysokość ustala na podstawie zapisów w prowadzonej księdze przychodów i rozchodów, o której mowa w art. 24a ust. 1 updof.

Wnioskodawca prowadzi także gospodarstwo rolne.

W 1993 r. Wnioskodawca nabył w drodze darowizny od rodziców nieruchomości stanowiące działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1/7 oraz 2/6 o łącznej powierzchni 2,1275 ha położone w (…).

Wnioskodawca nabywając w drodze darowizny powyższą nieruchomość zobowiązał się do prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat.

Ponadto w 2007 r. Wnioskodawca wspólnie z małżonką nabył na podstawie umowy sprzedaży prawo własności nieruchomości stanowiących działki gruntu o numerach ewidencyjnych 3/5 o powierzchni 0,1223 ha oraz 4/3 o powierzchni 0,0598 ha, położone w (…).

Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali nabycia przedmiotowych nieruchomości celem powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego opisanego powyżej.

Podstawową okolicznością przesądzającą o nabyciu tych działek było ich bezpośrednie sąsiedztwo z gospodarstwem rolnym Wnioskodawcy.

W związku małżeńskim Wnioskodawcy przez cały okres jego trwania obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i nabyte w 2007 r. nieruchomości objęte są ową wspólnością.

W konsekwencji opisanych powyżej czynności prawnych powstały dwie nieruchomości stanowiące gospodarstwo rolne:

-jedna obejmująca działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1/7 i 2/6, objęte księgą wieczystą o numerze (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (wyłączna własność Wnioskodawcy),

-druga obejmująca działki gruntu o numerach ewidencyjnych 3/5 i 4/3, objęte księgą wieczystą o numerze (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (współwłasność małżeńska łączna Wnioskodawcy i jego małżonki).

Nieruchomość oznaczona jako działka gruntu 2/6 była następnie wykorzystywana przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności gospodarczej (jest ona zlokalizowana po drugiej stronie ulicy w stosunku do pozostałych nieruchomości), natomiast nieruchomości oznaczone jako działki 1/7, 3/5, 4/3 służyły wyłącznie prowadzeniu gospodarstwa rolnego, przy czym od ponad dwóch lat Wnioskodawca faktycznie wykonuje w ramach tego gospodarstwa jedynie bardzo ograniczone czynności.

W 2009 r. Rada Miejska w (…) uchwałą nr (…) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta (…) („MPZP”) (…).

Zgodnie z MPZP nieruchomości stanowiące własność Wnioskodawcy oraz wspólną własność jego i małżonki uzyskały przeznaczenie dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

W 2023 r. spółka, w której Wnioskodawca posiada udziały oraz, w której wchodzi w skład zarządu („Spółka”), uzyskała pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego dwulokalowego („Budynek”) na działce 1/7.

Realizując uzyskane pozwolenie na budowę, Spółka dokonała wzniesienia Budynku. Zasadnicze prace przy wznoszeniu Budynku zakończone zostały przez Spółkę w 2025 r. Wnioskodawca ani jego małżonka nie zawierali ze Spółką jakichkolwiek umów dotyczących udostępnienia Działek (najem, dzierżawa, użyczenie itp.) i nie uzyskiwali z tytułu udostępnienia Spółce gruntu jakichkolwiek korzyści majątkowych.

Udostępnienie to miało charakter incydentalny i nie było jakimkolwiek elementem działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W 2024 r. Wnioskodawca oraz jego małżonka dokonali podziału geodezyjnego nieruchomości, odpowiadającego warunkom określonym w MPZP. W wyniku dokonanych podziałów powstały m.in. działki gruntu o numerach ewidencyjnych 5/10 (wydzielona w księdze wieczystej (…)) o powierzchni 0,0271 ha oraz 6/25 (wydzielona w księdze wieczystej (…)) o powierzchni 0,0473 ha („Działki”).

Budynek wzniesiony przez Spółkę znalazł się w całości na wydzielonych Działkach. Ponadto Wnioskodawca i jego małżonka dokonali wydzielenia szeregu kolejnych działek gruntu, zapisanych aktualnie odpowiednio w księgach wieczystych (…) oraz (…).

Wszystkie nakłady związane z przystosowaniem Działek do zabudowy oraz wzniesieniem Budynku poniosła Spółka. Od chwili rozpoczęcia budowy, Działki, na których wzniesiony został Budynek, znajdują się w wyłącznym posiadaniu Spółki.

W związku z wydatkami poniesionymi na przystosowanie Działek do zabudowy oraz wzniesienie Budynku, Spółka będzie korzystać z prawa odliczenia podatku naliczonego wykazanego w fakturach dokumentujących te wydatki, a wartość tych wydatków została zaewidencjonowana w księgach rachunkowych Spółki. Budynek wzniesiony przez Spółkę nie stanowi odrębnego od Działek przedmiotu własności.

Działki i Budynek nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ani gospodarstwie rolnym i nie są ujęte w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy.

Po wzniesieniu Budynku, z uwagi na to, że wartość Budynku znacznie przewyższa wartość zajętych na ten cel Działek, zgromadzenie wspólników Spółki podjęło uchwałę o skierowaniu przez Spółkę jako inwestora wobec Wnioskodawcy i jego małżonki roszczenia określonego w art. 231 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. z dnia 25 lipca 2025 r. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm. „KC”).

Mimo że Wnioskodawca głosował przeciwko tej uchwale, została ona przyjęta bezwzględną większością głosów przez zgromadzenie wspólników. Zgromadzenie wspólników powołało także pełnomocnika określonego w art. 210 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (t. j. z dnia 7 grudnia 2023 r. Dz. U. z 2024 r. poz. 18 „KSH”), który działając w imieniu i na rzecz Spółki zgłosił Wnioskodawcy oraz jego małżonce roszczenie o przeniesienie własności Działek.

W związku ze spełnieniem się przesłanek określonych w art. 231 § 1 KC, Wnioskodawca razem z małżonką uznali roszczenie Spółki. Celem ustalenia wynagrodzenia za przeniesienie własności Działek, Spółka powołała rzeczoznawcę, który ustalił wartość gruntu. Następnie Wnioskodawca oraz jego małżonka w sierpniu 2025 r. na podstawie aktu notarialnego dokonali przeniesienia własności Działek na Spółkę (działki 6/25 stanowiącej wyłączną własność Wnioskodawcy oraz działki 5/10 stanowiącej współwłasność małżeńską łączną).

Wynagrodzenie za Działki zostało w akcie notarialnym określone na poziomie odpowiadającym wartości rynkowej wynikającej z operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dokonana transakcja miała dla Wnioskodawcy oraz jego małżonki charakter incydentalny. Wnioskodawca ani jego małżonka nie zajmują się na co dzień czynnościami tego rodzaju (obrót nieruchomościami), w szczególności nie nabywają gruntów celem dalszej ich odsprzedaży czy dla realizacji na nich jakichkolwiek inwestycji, nie podejmowali takich działań także w przeszłości.

Przeprowadzona transakcja nie stanowi podstawowego źródła dochodów Wnioskodawcy, gdyż uzyskuje on taki dochód z innych źródeł. Wnioskodawca i jego małżonka nie podejmowali wcześniej jakichkolwiek czynności zmierzających do zbycia Działek np. poprzez poszukiwanie potencjalnych nabywców, przygotowanie czy uporządkowanie terenu Działek, montaż dodatkowych budowli, urządzeń lub instalacji. Nie powierzali także wykonania takich czynności w swoim imieniu innym podmiotom czy pełnomocnikom. Środki pochodzące z dokonanej transakcji służyć będą do zaspokojenia osobistych potrzeb Wnioskodawcy i jego najbliższej rodziny. Nie będą one służyły działalności inwestycyjnej, a w szczególności nabywaniu gruntów w celu ich odsprzedaży.

Pytanie

Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę Działek na rzecz Spółki w trybie określonym w art. 231 § 1 KC podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof, jedno ze źródeł przychodów stanowi odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 updof, ust. 1 pkt 8 powołanego przepisu nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

-na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

-w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

-składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

-składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Ponieważ updof nie zawiera definicji pojęcia nieruchomości, należy odwołać się do znaczenia, jakiego pojęciu temu nadaje KC. Zgodnie z art. 46 § 1 KC nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Działki będące własnością Wnioskodawcy spełniają bez wątpienia powyższe przesłanki uznania ich za nieruchomości. Tym samym dokonane przez Wnioskodawcę i jego małżonkę przeniesienie własności Działek stanowi ponad wszelką wątpliwość formę odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 updof, przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 updof.

Kluczowe znaczenie dla rozpatrywanej sprawy ma zatem – w ocenie Wnioskodawcy – to, czy działania w postaci odpłatnego zbycia Działek w trybie art. 231 § 1 KC można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.

Na wstępie należy zauważyć, że nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości, w skład których wchodzą w chwili obecnej Działki, nie miało jakiegokolwiek związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Podkreślają to zarówno okoliczności towarzyszące nabyciu (darowizna od osób najbliższych Wnioskodawcy, a potem powiększenie dla celów prowadzenia gospodarstwa rolnego), jak i sposób ich rzeczywistego wykorzystywania (faktyczne prowadzenie takiego gospodarstwa).

Nieruchomości w skład, których wchodzą Działki nie zostały nigdy wprowadzone do ksiąg podatkowych Wnioskodawcy związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą (nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych).

Wszelkie wydatki związane z ich nabyciem, wykorzystywaniem i utrzymywaniem nie były kwalifikowane przez Wnioskodawcę jako koszty uzyskania przychodu. Wnioskodawca ani jego małżonka nie zawierali ze Spółką jakichkolwiek umów dotyczących udostępnienia Działek (najem, dzierżawa, użyczenie itp.) i nie uzyskiwali z tego tytułu jakichkolwiek korzyści majątkowych, a udostępnienie to miało charakter incydentalny i nie było jakimkolwiek elementem działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Wobec powyższego brak jakichkolwiek formalnych przesłanek do uznania, że zbycie Działek następuje w wykonaniu prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Odrębnie należy ocenić kwestię całokształtu działań Wnioskodawcy związanych ze zbyciem Działek oraz towarzyszących im okoliczności pod kątem oceny czy działania te faktycznie nie wpisują się w przytoczoną definicję działalności gospodarczej zawartą w przepisach updof.

Z uwagi na brak wyraźnego zdefiniowania w przepisach updof granic pomiędzy czynnościami wchodzącymi w zakres działalności gospodarczej, a czynnościami mającymi na celu zarząd i gospodarowanie majątkiem prywatnym, warto odwołać się zarówno do orzecznictwa sądów administracyjnych, jak i poglądów wyrażanych przez organy administracji skarbowej.

Z szeregu wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej („KIS”) na przestrzeni ostatnich lat indywidualnych interpretacji podatkowych wynika, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona.

Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy updof wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Odnosząc powyższe ramy do kwestii odpłatnego zbycia nieruchomości, Naczelny Sąd Administracyjny („NSA”) wskazuje, że zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof zastrzeżenie: „jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej” ma taki skutek, że dla kwalifikacji przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości do tego źródła przychodów bądź przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) decydujące znaczenie ma ustalenie, czy stanowią one wynik aktywności podatnika, której można przypisać cechy pozarolniczej działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 updof (wyrok NSA z 9 marca 2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14).

Dalej, jak wskazał NSA, o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do pozarolniczej działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej (na co wskazał wyżej także Wnioskodawca), ile okoliczności faktyczne świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4¬9 updof.

Według NSA, parametry pozwalające odróżnić sprzedaż wykonywaną w ramach działalności gospodarczej od wyzbywania się majątku prywatnego nie powinny różnić się zarówno przy ocenie określonych czynności z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i ustawy o podatku od towarów i usług.

Zdaniem NSA, działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

W ocenie NSA, każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej (np. deweloperskiej).

Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje.

Co istotne, podobne zdanie zostało wyrażone także w innych orzeczeniach NSA (wyrok z 9 marca 2015 r. sygn. akt II FSK 1423/14, wyrok z 5 marca 2019 r. sygn. akt II FSK 829/17).

W zaprezentowaną linię orzeczniczą i wyrażone w niej poglądy wpisuje się także wyrok NSA z 4 lipca 2023 r. sygn. akt I FSK 427/23, w którym Sąd wskazał, że: „Nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Uwzględniając wskazany kierunek interpretacyjny, przejść należy do oceny poszczególnych działań podejmowanych przez Wnioskodawcę w stosunku do Działek, które podlegały zbyciu.

W tym kontekście szczególne znaczenie mają indywidualne uwarunkowania dotyczące okoliczności opisanych na wstępie wniosku, a związanych z:

-nabyciem nieruchomości,

-faktycznym wykorzystaniem nieruchomości,

-podejmowaniem czynności o charakterze administracyjnym wobec nieruchomości,

-zbyciem nieruchomości.

Jak już wskazano na wstępie wniosku, pierwsza z nieruchomości (o największej powierzchni) została nabyta w 1993 r. w formie darowizny od rodziców Wnioskodawcy, celem prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Zarówno forma, jak i cel dokonanego nabycia są charakterystyczne dla czynności niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Również upływ czasu pomiędzy nabyciem (1993 r.) a zbyciem (2025 r.) wyklucza racjonalne przyjęcie, że nabycie nieruchomości nastąpiło w celach zarobkowych.

Ten sam proces rozumowania odnosi się do nieruchomości nabytych w 2007 r. dla powiększenia gospodarstwa rolnego (2007 r.). Nieruchomości przez cały okres wykorzystywania ich przez Wnioskodawcę, służyły jedynie celom związanym z prowadzonym gospodarstwem rolnym i stanowiły składnik majątku organizacyjnie oddzielony od sfery wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Zarówno przychody, jak i wydatki związane z tymi nieruchomościami, nie były powiązane z działalnością gospodarczą.

Kolejną istotną kwestię stanowi dokonanie przez Wnioskodawcę będących jego własnością (a w części również jego małżonki) podziału nieruchomości. Jak już wskazano, tereny stanowiące przedmiot własności Wnioskodawcy oraz jego małżonki, już w 2009 r. zostały w MPZP przeznaczone do wykorzystania pod zabudowę jednorodzinną.

Aż do 2024 r. Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek czynności związanych z takim przeznaczeniem gruntu.

Dokonując podziału nieruchomości (i w konsekwencji wydzielenia Działek stanowiących przedmiot transakcji), Wnioskodawca kierował się zarówno zapisami MPZP, jak i przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 1145 ze zm.) nakazującymi zapewnienie działkom gruntu dostępu do drogi publicznej.

W tym miejscu warto odwołać się do cytowanego już wyroku NSA z 5 marca 2019 r. sygn. akt II FSK 829/17. Sąd w uzasadnieniu tego orzeczenia wprost wskazał, że: „Niewątpliwie skarżący, decydując się na podział nieruchomości na mniejsze działki oraz występując o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek, chcieli doprowadzić do obiektywnego wzrostu wartości tych nieruchomości, działali w celu osiągnięcia i maksymalizacji zysku ze sprzedaży tych nieruchomości oraz poszerzenia kręgu potencjalnych nabywców. Nie przesądza to jednak, że działania te były podejmowane w ramach działalności gospodarczej mającej na celu obrót nieruchomościami. Motywy takie mogą bowiem kierować również osobami zarządzającymi prywatnym majątkiem. Konsekwencją podziału dużej nieruchomości na mniejsze działki jest bowiem poszerzenie kręgu potencjalnych kupujących i tym samym zwiększenie szans na sprzedaż działek. Stworzenie możliwości ewentualnego uzbrojenia terenu może natomiast stanowić istotną okoliczność sprzyjającą podjęciu przez nabywcę decyzji o zakupie. Nie można zaś argumentować, że podatnik zarządzający prywatnym majątkiem nie może podejmować działań zwiększających rynkową atrakcyjność rzeczy, które zamierza sprzedać”.

Argumentacja ta zaaprobowana została także w indywidualnych interpretacjach podatkowych wydanych przez KIS (np. 0112-KDSL1-1.4011.314.2025.4.DS z 30 lipca 2025 r., czy 0112-KDSL1-1.4011.308.2025.3.MW z 29 lipca 2025 r.).

Pogląd powyższy w pełni odnieść można do działań podjętych przez Wnioskodawcę i jego małżonkę. Podział geodezyjny nabytych nieruchomości służyć miał w istocie stworzeniu w przyszłości możliwości racjonalnego zbycia nieruchomości (zbycie nieruchomości o powierzchni ponad 2 ha mogłoby być znacząco utrudnione), a nadto miał stworzyć Wnioskodawcy i jego małżonce możliwość stopniowego wyzbywania się majątku prywatnego, tak by zdobywać środki pieniężne w miarę pojawiających się potrzeb tak po jego stronie, jak i najbliższej rodziny. Podkreślenia wymaga przy tym, że Wnioskodawca nie podejmował poza dokonanym podziałem geodezyjnym nieruchomości jakichkolwiek dalszych działań, np. w postaci uzyskania pozwolenia na budowę, zapewnienia czy przygotowania do zapewnienia dostaw mediów, uporządkowania terenu Działek stanowiących przedmiot odpłatnego zbycia, czy przygotowania projektów ich wykorzystania. Nie dokonano utwardzenia czy nawet wytyczenia na nieruchomości ciągów komunikacyjnych. Podział geodezyjny nie był także działaniem zmierzającym do uzyskania przez Wnioskodawcę i jego małżonkę w przyszłości pozwoleń na budowę, czy prowadzenia prac przy uzbrojeniu Działek stanowiących przedmiot transakcji. Wnioskodawca nie podejmował także samodzielnie lub przez profesjonalnych pośredników poszukiwania potencjalnych nabywców, nie zamieszczał w jakiejkolwiek formie ogłoszeń o możliwości nabycia Działek.

Istotne znaczenie dla oceny skutków podatkowych przeniesienia własności Działek gruntu mają okoliczności związane z reżimem prawnym, w jakim przeniesienia tego dokonano. Nie można bowiem, w ocenie Wnioskodawcy, stawiać znaku równości pomiędzy „zwykłą” umową sprzedaży uregulowaną w art. 535 KC i następnych, a realizacją roszczenia Spółki o przeniesienie własności Działek w trybie określonym w art. 231 § 1 KC. Jakkolwiek w świetle przepisów prawa podatkowego obie te czynności stanowią zbycie nieruchomości, to jednak służą one zupełnie innym celom gospodarczym (taki pogląd wyrażony został wprost w uchwale NSA z 9 września 1996 r. FPS 1/96).

Typową umowę sprzedaży (w tym sprzedaży nieruchomości) charakteryzują takie elementy, jak ekspozycja przedmiotu sprzedaży na rynku przez określony czas (np. poprzez portale ogłoszeniowe), wybór oferty potencjalnego nabywcy i negocjacja ceny.

Cały ten proces zakończony zostaje swobodną decyzją sprzedającego co do zawarcia umowy sprzedaży albo też odrzucenia oferty.

W przypadku, gdy sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej, wszystkie te elementy nabierać będą charakteru profesjonalnego, nakierowanego na maksymalizację zysku na transakcji.

Tymczasem w rozpatrywanym przypadku, wobec Wnioskodawcy i jego małżonki zgodnie z art. 231 § 1 KC zgłoszone zostało przez Spółkę roszczenie o przeniesienie Działek.

Bez znaczenia pozostaje w tym przypadku okoliczność, iż Wnioskodawca pozostaje wspólnikiem Spółki i członkiem jej zarządu. Uchwała zgromadzenia wspólników w tej sprawie została przyjęta bezwzględną większością głosów przy sprzeciwie Wnioskodawcy, a Spółkę – zgodnie z wymogiem art. 210 § 1 KSH – wobec Wnioskodawcy i jego małżonki reprezentował nie zarząd, ale pełnomocnik powołany przez zgromadzenie wspólników.

W tej sytuacji Wnioskodawca i jego małżonka mogli uznać zgłoszone roszczenie Spółki albo odmówić jego uznania i narazić się na kosztowny spór sądowy. Uznając zgłoszone roszczenie Spółki jako zasadne, Wnioskodawca i jego małżonka zobowiązani byli do odpłatnego przeniesienia własności Działek, jednakże nastąpiło to na warunkach całkowicie odmiennych od tych, które charakteryzują umowę sprzedaży.

Wnioskodawca i jego małżonka nie dysponowali tutaj bowiem ani swobodą co do momentu dokonania zbycia Działek, ani nie mieli nawet możliwości dokonania wyboru kontrahenta. Wynagrodzenie za przeniesienie własności Działek również nie podlegało negocjacjom, czy swobodnemu kształtowaniu przez strony transakcji, gdyż było ustalone w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Cena przyjęta do transakcji nie uwzględnia także osobistego przekonania Wnioskodawcy co do możliwej do uzyskania bardziej atrakcyjnej ceny.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, należy stwierdzić, że odpłatne zbycie Działek, wydzielonych z nieruchomości Wnioskodawcy nabytej w drodze darowizny od rodziców dla celów prowadzenia gospodarstwa rolnego (marginalnie powiększonego o sąsiadujące działki gruntu) to rozporządzanie majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i jego małżonki.

Transakcja ta miała charakter incydentalny, a działanie Wnioskodawcy nie nosi cech powtarzalności. Dokonywane przez Wnioskodawcę względem Działek czynności nie miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieściły się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Wnioskodawca nie prowadził w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Podejmowane czynności nie stanowiły aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Wnioskodawca nie zamierza reinwestować środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia Działek w dalszy obrót nieruchomościami. Wnioskodawca nie dokonywał uzbrojenia Działek, nie wykonywał lub przygotowywał się do wykonania instalacji i urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych nie dokonywał utwardzeń dróg. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów, żeby podwyższyć wartość rynkową tych Działek, a działania polegające na wystąpieniu o podział nieruchomości wchodzącej w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego nie można uznać za działanie zarobkowe.

Zakres, stopień zaangażowania i cel działania Wnioskodawcy wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Także okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i ich sprzedaży (przeniesienie własności w ramach art. 231 § 1 KC) nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 updof warunkujące zaliczenie odpłatnego zbycia Działek do działalności gospodarczej.

Zatem, w ocenie Wnioskodawcy, wobec dokonania w trybie art. 231 § 1 KC odpłatnego zbycia Działek, na których znajduje się Budynek, przychód z tego tytułu winien zostać zaliczony do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof.

Transakcja ta spełnia bowiem warunki określone w tym przepisie, tj.:

-przedmiotem odpłatnego zbycia są nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 KC;

-odpłatne zbycie Działek nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Odwołując się do wykładni przepisów updof przedstawionej powyżej, uznać należy, że wobec odpłatnego zbycia Działek w 2025 r. nie zostanie spełniona przesłanka określona w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof warunkująca opodatkowanie transakcji podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie Działek zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Jedynie dla porządku należy zaznaczyć, że bez znaczenia dla kwestii obliczenia pięcioletniego terminu jest zarówno fakt dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości (por. 0112-KDSL1-2.4011.333.2025.3.AP z 31 lipca 2025 r., 0114-KDIP3-2.4011.40.2025.2.BM z 25 marca 2025 r.), jak i okoliczność wzniesienia na Działkach przez Spółkę Budynku (por. 0113-KDIPT2-2.4011.1002.2024.3.ACZ z 10 lutego 2025 r.).

W przedstawionym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym i prawnym, pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie poszczególnych nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego małżonkę, a więc odpowiednio od 31 grudnia 1993 r. oraz 31 grudnia 2007 r.

Z uwagi na powołane okoliczności faktyczne i prawne, w ocenie Wnioskodawcy, opisane we wniosku dokonane odpłatne zbycie Działek w trybie art. 231 § 1 KC nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż nastąpiło po upływie pięciu lat od ich nabycia, a czynność nie została dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślam, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy stanowi, że:

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 155 § 1 ustawy z 24 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Z kolei, zgodnie z treścią art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa możemy wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

-grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

-budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

-części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Podkreślam, że istnieje zasadnicza różnica, gdy chodzi o regulację dotyczącą nieruchomości gruntowych z jednej strony i nieruchomości pozostałych z drugiej strony. O ile każdy grunt stanowiący przedmiot odrębnej własności jest nieruchomością już z mocy art. 46 Kodeksu cywilnego, o tyle budynek lub lokal tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak stanowi.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Powyższy przepis prawny jest wyrazem zasady ujętej w art. 191 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Zatem zasadniczo budynki trwale z gruntem związane stanowią jego część składową i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jak bowiem stanowi art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Posiadacz, który włada cudzą rzeczą, niebędącą jego własnością, może dokonywać rozmaitych nakładów na tę rzecz i wówczas przysługują mu przewidziane ustawą roszczenia wobec właściciela przedmiotowej rzeczy o zwrot poniesionych nakładów. Swoistą postacią nakładu na nieruchomość jest wzniesienie budynku lub innego urządzenia na cudzym gruncie przez samoistnego posiadacza gruntu.

W takiej sytuacji ustawodawca przyznał podmiotowi, który poniósł nakłady dotyczące wzniesionego budynku, roszczenie o przeniesienie własności gruntu w trybie art. 231 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z brzmieniem art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast według z art. 231 § 2 ww. Kodeksu:

Z uwagi na brzmienie art. 48 Kodeksu cywilnego podkreślam, że właścicielem budynku wybudowanego w warunkach określonych w art. 231 Kodeksu cywilnego (tj. na cudzym gruncie) jest właściciel gruntu. Zatem, budynki i budowle wzniesione przez samoistnych posiadaczy na gruncie stanowiącym własność innej osoby nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są częścią składową gruntu.

Przechodząc do analizy przytoczonego art. 231 Kodeksu cywilnego stwierdzam, że w sytuacjach, gdy ktoś wzniósł budynek na czyimś gruncie, przyjmuje się konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem tego budynku, ten zaś, kto budynek wzniósł, jest właścicielem jedynie nakładów poczynionych na tę budowę. Często bowiem się zdarza, że osoby budują domy na gruncie swoich rodziców bądź sąsiadów. Jako że nie może istnieć (poza pewnymi wyjątkami – np. użytkowanie wieczyste) stan prawny, w którym właściciel gruntu i właściciel budynku to dwie różne osoby, to wyjściem z takiej sytuacji jest właśnie regulacja zawarta w art. 231 Kodeksu cywilnego, która po spełnieniu przesłanek określonych w tym przepisie powoduje powstanie stosunku zobowiązaniowego pomiędzy właścicielem gruntu a posiadaczem, który dokonał zabudowy. Realizacja roszczeń może nastąpić w drodze zawarcia umowy o przeniesienie własności gruntu lub w drodze postępowania sądowego.

Ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa, legitymizując pod względem ekonomicznym legalizację budowy na cudzym gruncie. Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej (wyrok Sądu Najwyższego z 15 czerwca 1984 r. sygn. akt I CR 155/84). Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Niemniej należy zauważyć, że wynagrodzenie to może odbiegać od ceny, jaką posiadacz zapłaciłby w związku z zakupem w normalnym obrocie rynkowym z uwagi na specyfikę tego stosunku zobowiązaniowego.

Czynność realizowaną w oparciu o art. 231 Kodeksu cywilnego, należy zatem potraktować jako odpłatne zbycie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności jako quasi umowę sprzedaży, gdyż specyfiką sprzedaży w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego jest to, że przedmiotem transakcji jest własność działki pod budynkiem, a nie zbycie działki wraz z budynkiem. Tym samym ma ona wpływ na wartość przedmiotu umowy, co w konsekwencji przekłada się na wysokość m.in. zobowiązań podatkowych. Zasadność odpłatności powyższej czynności potwierdza m.in. treść pisma Rzecznika Praw Obywatelskich z 19 marca 1996 r. znak: PRO-202034-95/VI/J, w kwestii umów zawieranych na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego. W piśmie tym zaprezentowano pogląd, że umowy zawierane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego są umowami sprzedaży.

Treść art. 231 Kodeksu cywilnego, w świetle którego własność budynku lub urządzenia wybudowanego na warunkach w nim określonych może być przeniesiona jedynie za odpowiednim wynagrodzeniem (ceną) wskazuje, że jest to, praktycznie rzecz biorąc, umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca) przenosi na samoistnego posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny posiadacz, jako kupujący, obowiązany jest zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę zakupu.

W złożonym wniosku przedstawił Pan informacje, z których wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej w zakresie sprzedaży hurtowej owoców i warzyw i uzyskuje Pan z tego tytułu przychody. Prowadzi Pan także gospodarstwo rolne. W 1993 r. nabył Pan w drodze darowizny od rodziców nieruchomości stanowiące działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1/7 oraz 2/6. Nabywając w drodze darowizny powyższą nieruchomość zobowiązał się Pan do prowadzenia na niej gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat. Ponadto w 2007 r. wspólnie z małżonką nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży prawo własności nieruchomości stanowiących działki gruntu o numerach ewidencyjnych 3/5 oraz 4/3. Nabyli Państwo przedmiotowe nieruchomości celem powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego. W Pana związku małżeńskim przez cały okres jego trwania obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i nabyte w 2007 r. nieruchomości objęte są ową wspólnością. W konsekwencji opisanych powyżej czynności prawnych powstały dwie nieruchomości stanowiące gospodarstwo rolne: jedna obejmująca działki gruntu o numerach ewidencyjnych 1/7 i 2/6; druga obejmująca działki gruntu o numerach ewidencyjnych 3/5 i 4/3. Nieruchomość oznaczona jako działka gruntu 2/6 była następnie wykorzystywana przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, natomiast nieruchomości oznaczone jako działki 1/7, 3/5, 4/3 służyły wyłącznie prowadzeniu gospodarstwa rolnego, przy czym od ponad dwóch lat faktycznie wykonuje Pan w ramach tego gospodarstwa jedynie bardzo ograniczone czynności. W 2009 r. Rada Miejska w (…) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta (…). Zgodnie z MPZP nieruchomości stanowiące Pana własność oraz wspólną własność Pana i Pana małżonki uzyskały przeznaczenie dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W 2023 r. spółka, w której posiada Pan udziały oraz w której wchodzi Pan w skład zarządu, uzyskała pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego dwulokalowego na działce 1/7. Realizując uzyskane pozwolenie na budowę, Spółka dokonała wzniesienia Budynku. Zasadnicze prace przy wznoszeniu Budynku zakończone zostały przez Spółkę w 2025 r. Ani Pan, ani Pana małżonka nie zawierali Państwo ze Spółką jakichkolwiek umów dotyczących udostępnienia Działek (najem, dzierżawa, użyczenie itp.) i nie uzyskiwali z tytułu udostępnienia Spółce gruntu jakichkolwiek korzyści majątkowych. Udostępnienie to miało charakter incydentalny i nie było jakimkolwiek elementem Pana działalności gospodarczej. W 2024 r. Pan oraz Pana małżonka dokonaliście podziału geodezyjnego nieruchomości, odpowiadającego warunkom określonym w MPZP. W wyniku dokonanych podziałów powstały m.in. działki gruntu o numerach ewidencyjnych 5/10 oraz 6/25. Budynek wzniesiony przez Spółkę znalazł się w całości na wydzielonych Działkach. Ponadto Pan i Pana małżonka dokonaliście wydzielenia szeregu kolejnych działek gruntu. Wszystkie nakłady związane z przystosowaniem Działek do zabudowy oraz wzniesieniem Budynku poniosła Spółka. Od chwili rozpoczęcia budowy, Działki, na których wzniesiony został Budynek, znajdują się w wyłącznym posiadaniu Spółki. Budynek wzniesiony przez Spółkę nie stanowi odrębnego od Działek przedmiotu własności. Działki i Budynek nie były i nie są wykorzystywane przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ani gospodarstwie rolnym i nie są ujęte w Pana ewidencji środków trwałych. Po wzniesieniu Budynku, z uwagi na to, że wartość Budynku znacznie przewyższa wartość zajętych na ten cel Działek, zgromadzenie wspólników Spółki podjęło uchwałę o skierowaniu przez Spółkę jako inwestora wobec Pana i Pana małżonki roszczenia określonego w art. 231 § 1 ustawy Kodeks cywilny. W związku ze spełnieniem się przesłanek określonych w art. 231 § 1 KC, Pan razem z małżonką uznaliście roszczenie Spółki. Celem ustalenia wynagrodzenia za przeniesienie własności Działek, Spółka powołała rzeczoznawcę, który ustalił wartość gruntu. Następnie Pan oraz Pana małżonka w sierpniu 2025 r. na podstawie aktu notarialnego dokonaliście przeniesienia własności Działek na Spółkę (działki 6/25 stanowiącej wyłączną Pana własność oraz działki 5/10 stanowiącej współwłasność małżeńską łączną). Wynagrodzenie za Działki zostało w akcie notarialnym określone na poziomie odpowiadającym wartości rynkowej wynikającej z operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokonana transakcja miała dla Pana oraz Pana małżonki charakter incydentalny. Pan ani Pana małżonka nie zajmujecie się na co dzień czynnościami tego rodzaju (obrót nieruchomościami), w szczególności nie nabywają Państwo gruntów celem dalszej ich odsprzedaży czy dla realizacji na nich jakichkolwiek inwestycji, nie podejmowali Państwo takich działań także w przeszłości. Pan i Pana małżonka nie podejmowaliście wcześniej jakichkolwiek czynności zmierzających do zbycia Działek np. poprzez poszukiwanie potencjalnych nabywców, przygotowanie czy uporządkowanie terenu Działek, montaż dodatkowych budowli, urządzeń lub instalacji. Nie powierzali Państwo także wykonania takich czynności w swoim imieniu innym podmiotom czy pełnomocnikom. Środki pochodzące z dokonanej transakcji służyć będą do zaspokojenia osobistych potrzeb Pana i Pana najbliższej rodziny. Nie będą one służyły działalności inwestycyjnej, a w szczególności nabywaniu gruntów w celu ich odsprzedaży.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych zbycia Działek na rzecz Spółki w trybie określonym w art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego.

Odnosząc się do Pana wątpliwości w pierwszej kolejności należy ustalić, czy zbycie przez Pana Działek, o których mowa we wniosku, następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (Działek), o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wskazałem użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „pozarolnicza działalność gospodarcza” opiera się na trzech przesłankach: zarobkowym celu działalności, wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły oraz prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w powołanym wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż,  przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy nie sposób przyjąć, że sprzedaż Działek: nr 6/25 oraz nr 5/10 na rzecz Spółki w 2025 r., wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podejmowane bowiem przez Pana czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości (Działek) do sprzedaży. Zatem istotą Pana działania nie było prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Wobec tego Pana działania są wystarczające do uznania, że sprzedaż wskazanych we wniosku Działek nie nosi przymiotów działalności gospodarczej.

Wskazuję, że w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości gruntowej nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, wówczas skutki podatkowe należy oceniać w oparciu o kryteria wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest między innymi od daty ich nabycia, którą należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

Z opisu sprawy wynika, że w 1993 r. nabył Pan w drodze darowizny od rodziców do majątku prywatnego osobistego nieruchomość stanowiącą działki gruntu nr 1/7 oraz nr 2/6, które w 2024 r. zostały podzielone. W wyniku podziału powstała m.in. działka gruntu nr 6/25. Natomiast w 2007 r. wspólnie z małżonką nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży działki gruntu nr 3/5 oraz nr 4/3. W 2024 r. dokonaliście Państwo ich podziału i powstała m.in. działka gruntu nr 5/10.

Z uwagi na fakt, że nabycie nieruchomości, tj. działki nr 3/5 i nr 4/3 odbyło się w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej Pana i Pana żony, należy odnieść się do przepisów regulujących stosunki majątkowe małżeńskie zawartych w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.

Stosownie do art. 35 cyt. ustawy:

W świetle natomiast art. 43 § 1 powołanej ustawy:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.

Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

W tym miejscu wskazuję, że dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem.

Ponownie podkreślam, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Podsumowując, odpłatne zbycie (sprzedaż) Działek nr 6/25 i nr 5/10, miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, tj. odpowiednio w 1993 r. dla działki nr 6/25 stanowiącej wyłączną Pana własność oraz w 2007 r. dla działki nr 5/10 stanowiącej własność małżeńską łączną Pana i Pana żony. W konsekwencji przychód z tytułu tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. 

Mając na uwadze opis sprawy i powołane powyżej przepisy stwierdzam, że odpłatne zbycie przez Pana Działek: nr 6/25 oraz nr 5/10 na rzecz Spółki w 2025 r. w trybie określonym w art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ odpłatne zbycie Działek nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie to nie stanowi ono dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż ta nie nastąpiła także w wykonaniu działalności gospodarczej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazuję, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Ponadto w odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków sądów wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.