Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zamierza Pan sprzedać udziały w nieruchomości stanowiącej działkę 1/2 położoną w województwie A, powiat B, Gmina C, Obręb (...) D.

Udział w działce nabył Pan od osoby fizycznej Pani (...) 6 czerwca 2013 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A (...).

W akcie notarialnym w § 4 zapisano, że nieruchomość w ½ udziałów kupuje Pan na majątek osobisty oraz, że jest Pan w związku małżeńskim i pozostaje Pan ze współmałżonką w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. Tytuł prawny to prawo własności.

Działka została użyczona na rzecz X sp. z o.o. Jest Pan wraz ze współwłaścicielem udziałów w działce 1/2 jednocześnie współudziałowcem tej Spółki. Użyczenie nastąpiło na podstawie Umowy Użyczenia z 29 grudnia 2014 r. zawartej pomiędzy współwłaścicielami działki 1/2, a X Sp. z o.o. reprezentowaną przez Pełnomocnika do spraw Spółki.

Było to związane z wystąpieniem o Warunki zabudowy. To wówczas stwierdzono, że działka 1/2 będzie konieczna do utrzymania parytetu terenów zielonych dla inwestycji, która miała się dokonać na działce 1/3 należącej do Spółki. W umowie zapisano: Umowa zawarta jest na okres 20 lat, od dnia jej zawarcia. Biorąca w użyczenie zobowiązuje się: do równomiernego rozłożenia (...) na działce użyczonej, do utrzymania porządku i koszenia trawy lub utrzymania innej roślinności. Użyczenie jest nieodpłatne.

W dniu 29 grudnia 2014 r. Biuro architektoniczno-budowlane „X”, z którym Spółka miała podpisaną Umowę, wystąpiło w imieniu Spółki do Gminy C o wydanie Warunków zabudowy dla: Budowa Zabudowy magazynowo-usługowo-produkcyjno-biurowej, z niezbędną infrastrukturą techniczną i zewnętrznymi przestrzeniami magazynowymi (place składowe) na terenie inwestycji stanowiącej działki 1/3 oraz 1/2 z obrębu geodezyjnego D, gmina C.

W 2016 r. Spółka wykonywała prace ziemne na działce 1/3. Między innymi został zdjęty (...), który w całości trafił na działkę użyczoną 1/2. Użyczenie miało na celu jedynie spełnienie warunków zabudowy związanych z potrzebnym procentem terenów zielonych i nie przewidywało jakichkolwiek inwestycji na tym terenie. Nie dawało to podstaw do uzyskiwania żadnych korzyści majątkowych, nie pobierał Pan z tego tytułu żadnych opłat. Przeniesienie (...) z działki obok nie zmieniło wartości działki a tylko trochę podniosło poziom gruntu.

Spółka nabyła w 2019 r. inną nieruchomość (gotowy używany obiekt magazynowo-biurowy w E).

W 2022 podjęto decyzję o sprzedaży rozpoczętej budowy w D. Uznał Pan – wraz ze współwłaścicielem działki prywatnej – że może Pan sprzedać swoje udziały ewentualnemu oferentowi, który przejmie inwestycję w takim kształcie z zamiarem jej kontynuacji.

Taki Inwestor trafił się obecnie. W czerwcu 2025 r. podpisano notarialnie przedwstępną, warunkową bez zadatku umowę sprzedaży. Umowa sprzedaży nastąpi pod warunkiem wyjaśnienia kwestii podatkowych i prawnych związanych ze sprzedażą działki 1/3 i 1/2, w tym uzyskania indywidualnych interpretacji podatkowych.

Inwestorem jest osoba fizyczna z E prowadząca działalność gospodarczą m. in. w branży budowlano-deweloperskiej. Inwestor przeczytał ogłoszenie Spółki z o.o. na portalu (...) z marca, kwietnia 2025 r. w sprawie sprzedaży działki 1/3, w którym wskazano możliwość ewentualnego nabycia działki przylegającej w przypadku kontynuacji rozpoczętej inwestycji Spółki.

Udziały w działce nabył Pan na majątek osobisty w celu lokaty kapitału. Nie prowadzi Pan żadnych działań indywidualnych marketingowych w zakresie sprzedaży swoich udziałów. Nie ma Pan żadnych innych działek, które planowałby Pan sprzedać w przyszłości. Od lat posiada Pan inne nieruchomość zabudowane i niezabudowane, które używa Pan dla zaspokojenia celów mieszkaniowych oraz prowadzenia działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie pomieszczeń prywatnie oraz pod Firmą Pękalski Krzysztof. Jednak działka, o której mowa nigdy nie była wciągnięta do firmy, nie stanowiła kosztów firmy, nigdy nie wystawił Pan jakiejkolwiek faktury w związku z tą działką, ani nie przyjmował Pan żadnych innych prywatnych należności z nią związanych.

W ciągu ostatnich pięciu lat nie sprzedał Pan żadnej nieruchomości, a w związku z prowadzeniem przez Pana działalności gospodarczej takich sprzedaży w ogóle Pan nie dokonywał. Obecnie nie planuje Pan innej sprzedaży.

Pytanie

Czy odpłatne zbycie ½ udziału działki będzie stanowiło dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego?

Pana stanowisko w sprawie

Odpłatne zbycie 1/2 udziału w działce nie będzie stanowiło dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego z uwagi na upływ pięciu lat od daty nabycia udziałów w działce prywatnej.

Udziały w działce prywatnej nabył Pan do majątku osobistego bez zamiaru profesjonalnej sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Działalność gospodarczą prowadzi Pan jako wspólnik spółki cywilnej oraz jako jednoosobową działalność gospodarczą. Jedna zajmuje się wynajmem nieruchomości, a druga naprawą pojazdów w warsztacie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 tej ustawy:

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że sytuacji gdy nieruchomość sprzedana zostanie przed upływem pięciu lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i gdy sprzedaż nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast wedle art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością – zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. akt I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia w szczególności wynika, że zamierza Pan sprzedać udziały w nieruchomości stanowiącej działkę 1/2 położoną w województwie A, powiat B, Gmina C, Obręb (...) D. Udział w działce nabył Pan od osoby fizycznej 6 czerwca 2013 r. do majątku osobistego w celu lokaty kapitału. Nie prowadzi Pan żadnych działań indywidualnych marketingowych w zakresie sprzedaży swoich udziałów. Nie ma Pan żadnych innych działek, które planowałby Pan sprzedać w przyszłości. Od lat posiada Pan inne nieruchomość zabudowane i niezabudowane, które używa Pan dla zaspokojenia celów mieszkaniowych oraz prowadzenia działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie pomieszczeń. Działka ta nigdy nie była „wciągnięta do firmy”, nie stanowiła kosztów firmy, nigdy nie wystawił Pan jakiejkolwiek faktury w związku z tą działką, ani nie przyjmował Pan żadnych innych prywatnych należności z nią związanych.

W ciągu ostatnich pięciu lat nie sprzedał Pan żadnej nieruchomości, a w związku z prowadzeniem przez Pana działalności gospodarczej takich sprzedaży w ogóle Pan nie dokonywał. Obecnie nie planuje Pan innej sprzedaży. Działka, którą zamierza Pan sprzedać – na mocy umowy z 29 grudnia 2014 r. zawartej pomiędzy współwłaścicielami działki 1/2 - została użyczona na rzecz Spółki z o.o. Jest Pan wraz ze współwłaścicielem udziałów w działce 1/2 jednocześnie współudziałowcem tej Spółki. Ww. użyczenie było związane z wystąpieniem o Warunki zabudowy. To wówczas stwierdzono, że działka 1/2 będzie konieczna do utrzymania parytetu terenów zielonych dla inwestycji która miała się dokonać na działce 1/3 należącej do Spółki. O wydanie Warunków zabudowy dla: Budowa Zabudowy magazynowo-usługowo-produkcyjno-biurowej, z niezbędną infrastrukturą techniczną i zewnętrznymi przestrzeniami magazynowymi (place składowe) na terenie inwestycji stanowiącej działki 1/3 oraz 1/2 w imieniu Spółki wystąpiło Biuro architektoniczno-budowlane, z którym Spółka miała podpisaną Umowę. W 2016 r. Spółka wykonywała prace ziemne na działce 1/3. Między innymi został zdjęty (…), który w całości trafił na działkę użyczoną 1/2. Użyczenie miało na celu jedynie spełnienie warunków zabudowy związanych z potrzebnym procentem terenów zielonych i nie przewidywało jakichkolwiek inwestycji na tym terenie. Nie dawało to podstaw do uzyskiwania żadnych korzyści majątkowych, nie pobierał Pan z tego tytułu żadnych opłat. Przeniesienie (…) z działki obok nie zmieniło wartości działki a tylko trochę podniosło poziom gruntu.

Biorąc pod uwagę całokształt przedstawionych okoliczności, a w szczególności fakt, że:

–w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie pomieszczeń, w ogóle nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości,

–działka, której udziały zamierza Pan sprzedać nigdy nie była „wciągnięta do firmy”, nie stanowiła kosztów firmy, nigdy nie wystawił Pan jakiejkolwiek faktury w związku z tą działką, ani nie przyjmował Pan żadnych innych prywatnych należności z nią związanych,

–udziały w ww. działce nabył Pan do majątku osobistego w celu lokaty kapitału,

–nie prowadzi Pan żadnych działań indywidualnych marketingowych w zakresie sprzedaży swoich udziałów,

–użyczenie ww. działki Spółce z o.o. miało jedynie na celu spełnienie warunków zabudowy związanych z potrzebnym procentem terenów zielonych i nie przewidywało jakichkolwiek inwestycji na tym terenie,

–ww. użyczenie nie dawało podstaw do uzyskiwania żadnych korzyści majątkowych, nie pobierał Pan z tego tytułu żadnych opłat,

–nie ma Pan żadnych innych działek, które planowałby Pan sprzedać w przyszłości, zaś w ciągu ostatnich pięciu lat nie sprzedał Pan żadnej nieruchomości,

nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż udziałów w ww. działce, która na podstawie Umowy Użyczenia oddana została do używania Spółce z o.o. (nawet jeżeli jest Pan jej udziałowcem) nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej i będzie generować przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe tej transakcji należy zatem ustalić w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Z wniosku wynika, że ½ udziału w działce, którą planuje Pan sprzedać z drugim współwłaścicielem nabył Pan w 2013 r. Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że odpłatne zbycie ww. udziału nie będzie stanowić źródła przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w tym przepisie.

Oznacza to, że dochód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.