Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w związku z:

·wydatkowaniem własnych oszczędności na zakup prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego przed datą uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność – jest nieprawidłowe,

·wydatkowaniem przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność po dacie uzyskania przychodu z tego zbycia, na zakup prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz jego remont, tj. na: instalacje (elektryczną, wodno-kanalizacyjną), podłogi, tynki, glazurę, stolarkę drzwiową i okienną, a także inne elementy trwale związane z lokalem – jest prawidłowe,

-z wyłączeniem wydatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na stałą zabudowę kuchenną oraz łazienkową w nowo zakupionym lokalu mieszkalnym.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 10 lipca 2025 r. (data wpływu 22 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:  A.A.

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: B.B.

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawcy od wielu lat mieszkają w X, gdzie prowadzą spokojne życie na emeryturze.

Ze względu na stan zdrowia Wnioskodawcy – A.A. (cierpi na przewlekłą chorobę), Ich mobilność jest ograniczona, ale nadal zależy Im na możliwości spędzania czasu w różnych miejscach w zależności od pory roku i warunków zdrowotnych.

Wnioskodawcy w dniu 4 stycznia 2024 r. sprzedali mieszkanie w Y przy ul. …, które nabyli 6 listopada 2023 r.

Środki uzyskane ze sprzedaży tego mieszkania zamierzają przeznaczyć na zakup i wykończenie mieszkania w Z przy …, którego zakup rozpoczęli już w lutym 2023 r.

Z to miejsce, w którym B.B. się urodziła, wychowała i kształciła aż do ukończenia studiów. Tam również poznała swojego męża, A.A. W Z znajdują się groby Jej rodziców, a także mieszka Jej najbliższa rodzina – siostra.

Dzięki zakupowi mieszkania Wnioskodawcy pragną mieć możliwość odwiedzania tego miasta kilka razy w roku, szczególnie latem, aby cieszyć się bliskością jezior i przyjemniejszym klimatem.

Chronologia transakcji:

1)6 listopada 2023 r. zakup mieszkania w Y przy ul. … za 500 000 zł;

2)4 stycznia 2024 r. sprzedaż mieszkania w Y przy ul. … za 708 000 zł;

3)do 1 lutego 2023 r. zapłata za pierwszą transzę na zakup mieszkania w Z (…) w kwocie 84 891,28 zł;

4)do 31 maja 2023 r. zapłata za drugą transzę na zakup mieszkania w Z w kwocie 72 563,92 zł;

5)do 30 czerwca 2025 r. – zapłata pozostałej części ceny za kupno mieszkania w Z w wysokości 390 728,80 zł, co oznacza, że całkowita cena tego mieszkania wyniesie 558 184 zł.

Z uwagi na fakt, że mieszkanie w Z znajduje się w stanie deweloperskim, Wnioskodawcy planują jego remont i wykończenie, którego koszt szacują na około 150 000 zł. Wnioskodawcy zamierzają zakupić mieszkanie w Z przede wszystkim w celu korzystania z niego jako równoległego miejsca zamieszkania, obok mieszkania w X, w którym będą spędzać kilka miesięcy w roku, głównie w okresie letnim. Zależy Im na tym, aby móc odwiedzać Z – miasto, w którym mają bliskie więzi rodzinne i emocjonalne.

Jednakże, aby zminimalizować koszty utrzymania mieszkania, w okresach, kiedy z niego nie korzystają (głównie okres zimowy), planują jego prywatny wynajem krótkoterminowy lub długoterminowy. Wynajem ten nie jest Ich głównym celem, lecz sposobem na uniknięcie dodatkowego obciążenia finansowego związanego z utrzymaniem nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że mieszkanie w Z znajduje się w stanie deweloperskim, Wnioskodawcy planują jego remont i wykończenie, którego koszt szacują na około 150 000 zł.

W uzupełnieniu stanu faktycznego, w odpowiedzi na zadane pytania, wskazali Państwo:

1.Jaki tytuł prawny przysługiwał Panu do lokalu mieszkalnego położonego przy ul. … w Y (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego, inny jaki?)?

Odp. Prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

2.W jaki sposób ww. lokal mieszkalny był wykorzystywany (użytkowany) przez Pana od momentu nabycia; czy zamieszkiwał Pan w ww. lokalu lub czy był on wynajmowany, podnajmowany, dzierżawiony, lub w jakikolwiek inny sposób czerpane były korzyści z jego udostępniania osobom trzecim. Odp. Wnioskodawca informuje, że przedmiotowy lokal mieszkalny został zakupiony w stanie wymagającym generalnego remontu. Ze względu na pogarszający się stan zdrowia oraz brak windy, Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży lokalu w stanie niezmienionym, tj. w takim, w jakim został on nabyty. Lokal ten nie był zamieszkiwany przez Wnioskodawcę. Nie był również przedmiotem najmu, dzierżawy, podnajmu ani żadnych innych umów, które skutkowałyby czerpaniem jakichkolwiek korzyści z jego udostępniania osobom trzecim.

3.Czy sprzedaż przez Pana ww. lokalu mieszkalnego nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.)? Odp. Sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

4.Czy w zawiązku z zakupem mieszkania w Z została zawarta z wykonawcą (deweloperem) umowa przedwstępna, a następnie czy została podpisana umowa ostateczna? Proszę o dokładne opisanie tej kwestii. Odp. Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego, podpisana w 25 stycznia 2023 r.

5.W jakich terminach (proszę podać dokładną datę) dokonywał Pan wpłat na poczet ceny nabycia lokalu mieszkalnego położonego przy … w Z; czy cała cena nabycia ww. lokalu została przez Pana zapłacona. Odp. Wnioskodawca razem z żoną dokonywał nw. wpłat na poczet mieszkania w Z (podaje daty operacji):

-23 grudnia 2021 r. zapłacona była opłata rezerwacyjna w wysokości 10 000 zł,

-6 lutego 2023 r. była zapłacona pierwsza transza na zakup mieszkania w kwocie 84 891,28 zł,

-10 września 2023 r. była zapłacona druga transza na zakup mieszkania w Z w kwocie 72 563,92 zł,

-ostatnia transza miała być zapłacona do 30 czerwca 2025 r., natomiast ze względu na opóźnienia u dewelopera jeszcze nie została zapłacona, nie ma jeszcze informacji. Do zapłaty za mieszkanie w Z pozostała kwota w wysokości 390 728,80 zł.

5.Skąd pochodziły środki pieniężne wydatkowane na zapłatę kolejnych transz za zakup ww. lokalu mieszkalnego przed zbyciem mieszkania w Y w dniu 4 stycznia 2024 r. (np. ze środków własnych, własnych oszczędności, itp.)? Proszę o jednoznaczne wskazanie. Odp.: Środki pochodziły z własnych oszczędności.

6.Jaki rodzaj praw do lokalu mieszkalnego w Z będzie przysługiwał Panu po przeniesieniu własności ww. nieruchomości? Odp. Prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

7.Kiedy nastąpi ostateczne przeniesienie własności lokalu mieszkalnego w Z na Pana i Pana żonę w formie aktu notarialnego? Odp. Wnioskodawca otrzymał informację od dewelopera, iż w związku z występującymi opóźnieniami, planowany termin podpisywania aktów notarialnych przenoszących własność lokali został wyznaczony na okres od października 2025 r. do marca 2026 r., bez wskazania konkretnej daty dla danego lokalu.

8.Kiedy planuje Pan ponieść wydatki związane z remontem mieszkania w Z i jakiego rodzaju wydatki zostaną poniesione na remont. Odp. Wnioskodawca planuje ponieść wydatki na remont lokalu mieszkalnego położonego w Z w kwocie około 150 000 zł. Wydatki te obejmować będą wyłącznie prace remontowo-budowlane związane z trwałymi elementami nieruchomości, takimi jak m.in. instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna), podłogi, tynki, glazura, stolarka drzwiowa i okienna, stała zabudowa kuchenna oraz łazienkowa, a także inne elementy trwale związane z lokalem. Wnioskodawca nie planuje zaliczać do tej kwoty wydatków na zakup ruchomego wyposażenia, takiego jak meble wolnostojące czy sprzęt AGD, zgodnie z przepisami wyłączającymi takie wydatki z zakresu ulgi mieszkaniowej. Wydatki zostaną poniesione niezwłocznie po dokonaniu odbioru technicznego lokalu od dewelopera.

9.Czy będzie posiadał Pan faktury VAT lub inne udokumentowane rzetelne i wiarygodne dowody potwierdzające poniesienie przez Pana wydatki na prace remontowe? Na kogo będą te faktury wystawione? Odp. Tak, Wnioskodawca będzie posiadał wystawione faktury na własne imię i nazwisko.

10.Czy prowadzi Pan oraz/lub Pana żona działalność gospodarczą (zarobkową) w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami; należy wskazać rodzaj i zakres prowadzonej działalności gospodarczej, od kiedy (w jakich okresach) prowadzona była/jest działalność, formę opodatkowania, rodzaj dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe); czy sprzedany przez Pana i Pana żonę lokal mieszkalny wykorzystywany był w prowadzonej przez Pana i/lub Pana żonę działalności gospodarczej. Zarówno Wnioskodawca, jak i Jego żona nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedany lokal nie był w związku z tym wykorzystywany w działalności gospodarczej.

11.Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości, jeżeli tak, to należy wskazać ilu nieruchomości dotyczyły transakcje, kiedy zostały dokonane i w jaki sposób był opodatkowany przychód z ich sprzedaży. Odp. Tak, w dniu 18 sierpnia 2022 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w XX przy ul. …, dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr …. Cena sprzedaży wyniosła 216 000 zł. Lokal stanowił odrębną własność i został nabyty przez Wnioskodawcę w drodze darowizny od matki, C.C., w dniu 14 grudnia 2007 r. W związku z upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód ze sprzedaży tej nieruchomości nie podlegał opodatkowaniu – transakcja korzystała ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pytanie

Czy przeznaczając środki ze sprzedaży mieszkania w Y przy ul. … na zakup mieszkania w Z, Wnioskodawcy będą uprawnieni do uznania tego zakupu za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe, co pozwoliłoby im skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego PIT, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na zadane w uzupełnieniu wniosku ww. pytanie, z wyłączeniem wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na wykończenie zakupionego lokalu mieszkalnego, tj. na stałą zabudowę kuchenną oraz łazienkową, gdyż w tym zakresie, w związku z interpretacją ogólną Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 13 października 2021 r., Nr DD2.8202.4.2020 w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w Y na zakup lokalu mieszkalnego w Z, w którym będą realizować własne cele mieszkaniowe, pomimo posiadania nieruchomości mieszkalnej w X, uprawnia Ich do zwolnienia z opodatkowania dochodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa).

Podstawa prawna

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, ich części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów lub innych rzeczy, jeśli zbycie następuje przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania, i nie jest dokonane w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy opodatkowania. Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, dochód ten może być zwolniony z opodatkowania, jeśli przychód uzyskany ze zbycia, w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do zbycia, zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie obejmuje dochód w wysokości odpowiadającej iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia.

Cele mieszkaniowe

Katalog wydatków uznawanych za własne cele mieszkaniowe, określony w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy, obejmuje m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części, udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także gruntu, udziału w gruncie lub prawa wieczystego użytkowania gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem, położonych w państwie członkowskim UE, EOG lub Konfederacji Szwajcarskiej.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a, wydatki te uznaje się za poniesione na cele mieszkaniowe, jeśli nabycie własności wymienionych rzeczy lub praw nastąpiło przed upływem trzyletniego okresu.

Art. 21 ust. 28 ustawy wyłącza z zakresu wydatków na cele mieszkaniowe m.in. nabycie gruntu, budynku lub ich części oraz budowę, rozbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Interpretacja przepisów

Zwolnienia podatkowe i ulgi, jako wyjątek od zasady powszechności opodatkowania, podlegają ścisłej wykładni, nie wykraczającej poza literalne brzmienie przepisów. Obowiązek udowodnienia spełnienia wszystkich warunków zwolnienia spoczywa na podatniku.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 wynika, że kluczowym warunkiem zwolnienia jest przeznaczenie przychodu ze zbycia nieruchomości, w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, na własne cele mieszkaniowe. Pojęcie własnych celów mieszkaniowych oznacza zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych podatnika, takich jak zapewnienie dachu nad głową w sensie obiektywnym, co jest spójne z orzecznictwem i doktryną. Centrum życiowe podatnika koncentruje się w konkretnym budynku lub lokalu, który służy realizacji tych potrzeb.

Ustawodawca nie ograniczył zwolnienia do posiadania wyłącznie jednej nieruchomości mieszkalnej. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 maja 2017 r. (sygn. akt II FSK 1053/15), zawężanie pojęcia własnych celów mieszkaniowych byłoby niezgodne z celem zwolnienia, którym jest wspieranie budownictwa mieszkaniowego. W ocenie sądu, liczba nabywanych lokali nie jest ograniczona, o ile ich nabycie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a nie prowadzeniu działalności gospodarczej. Podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 15 lutego 2017 r. (sygn. akt III SA/Wa 650/16) uznał, że nabycie kilku lokali w różnych miejscowościach, wynikające z potrzeb zawodowych lub rodzinnych, może realizować cele mieszkaniowe.

Wnioski

W świetle powyższych przepisów i orzecznictwa, wydatkowanie przez Wnioskodawców przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w Y na zakup lokalu mieszkalnego w Z, w którym będą realizować własne cele mieszkaniowe, spełnia warunki zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy. Fakt posiadania innej nieruchomości w X nie wyklucza zastosowania zwolnienia, gdyż ustawa nie ogranicza liczby nieruchomości nabywanych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo  we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jak wynika z treści wniosku, Zainteresowani zakupili 6 listopada 2023 r. lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność, który następnie sprzedali 4 stycznia 2024 r. Powyższa sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Zatem, zbycie powyższego lokalu mieszkalnego, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Z kolei jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 7 ww. ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze sprzedaży nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, i tak:

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Ww. zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jest zatem fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zatem zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie posiadane środki finansowe. W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3171/14, Sąd w odniesieniu do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdził:

Z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe). Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Termin ten, jak wynika z przepisu, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest jednak wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Natomiast z przepisu nie wynika, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotnym jest więc, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, nawet jeżeli formalnie sprzedaż ta została dokonana już po poniesieniu wydatków na cele mieszkaniowe.

Do celów mieszkaniowych – wymienionych w art. 21 ust. 25 ww. ustawy – których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z omawianego zwolnienia, ustawodawca zakwalifikował m.in. wydatki na:

·nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (pkt 1 lit. a ww. przepisu);

·budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

W omawianej sprawie wskazali Państwo, że na poczet ceny nabycia lokalu mieszkalnego w Z, 23 grudnia 2021 r. zapłacona została opłata rezerwacyjna w wysokości 10 000 zł. Następnie, 6 lutego 2023 r. zapłacono pierwszą transzę na zakup ww. mieszkania w kwocie 84 891,28 zł, a 10 września 2023 r. zapłacono drugą transzę na zakup tego mieszkania w kwocie 72 563,92 zł. Ostatnia transza miała być zapłacona do 30 czerwca 2025 r., natomiast ze względu na opóźnienia dewelopera, jeszcze nie została zapłacona. Ponadto, w związku z występującymi opóźnieniami, planowany termin podpisywania aktów notarialnych przenoszących własność lokali został wyznaczony na okres od października 2025 r. do marca 2026 r., bez wskazania konkretnej daty dla danego lokalu. 4 stycznia 2024 r. sprzedali Państwo lokal mieszkalny położony w Y.

W związku z tym, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, to aby równowartość przychodu z tego odpłatnego zbycia mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131  w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatkowanie środków pieniężnych nie pochodzących ze sprzedaży (np. własnych oszczędności), powinno nastąpić po lub w dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego).

Tymczasem, w omawianej sprawie wskazali Państwo, że wydatkowanie własnych oszczędności  na zakup lokalu mieszkalnego położonego w Y, miało miejsce jeszcze przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży w styczniu 2024 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, nabytego przez Państwa w 2023 r.

W konsekwencji, wydatkowanie przez Państwa środków pochodzących z własnych oszczędności na nabycie lokalu mieszkalnego przed zawarciem umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, nabytego w 2023 r., nie uprawnia Państwa do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że wydatkowanie tych środków pieniężnych nastąpiło przed powstaniem przychodu, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, nabytego w 2023 r.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w tej części jest nieprawidłowe.

Natomiast, wydatkowanie przez Państwa części przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w Y, po dacie uzyskania przychodu z tego zbycia, na zakup lokalu mieszkalnego położonego w Z, w którym będą realizować Państwo własne cele mieszkaniowe, uprawnia do skorzystania z ww. zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy. Warunkiem skorzystania z omawianego zwolnienia jest, aby wydatki te zostały poniesione nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli do 31 grudnia 2027 r.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w tej części jest prawidłowe.

W przypadku natomiast skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z remontem zakupionego lokalu, w którym zamierzacie Państwo realizować własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na wykończenie budynku (lokalu), ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), zgodnie z którym:

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego lokalu, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie lokalu mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo zakupionego lokalu. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego, takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi lokalu.

Wyjaśnienia wymaga, że w dniu 14 października 2021 r. została wydana przez Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej interpretacja ogólna z dnia 13 października 2021 r., Nr DD2.8202.4.2020, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.

Zgodnie z powyższą interpretacją ogólną, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, uznano, że wydatki poniesione na zakup i montaż:

a)kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących,

b)szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,

c)oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,

d)okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,

e)mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,

f)mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca

– mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, cieplej wody, gazu przewodowego). W praktyce więc przy rozpatrywaniu przesłanek pozwalających na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zarówno w przypadku remontu, budowy, jak i wykończenia nieruchomości ponoszone są wydatki o zbliżonym charakterze.

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., sygn. akt I SA/Gd 886/96, stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji”.

Nadmienić również należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Jednakże powołane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odnosząc się do wydatków na cele mieszkaniowe nie przewidują ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku.

Wobec powyższego, do prawidłowego dokumentowania w tym zakresie, trzeba wziąć pod uwagę ogólne reguły dowodowe określone w art. 180 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

W myśl art. 180 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Zatem, organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, paragony, umowy, akt notarialny, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić.

W opisanym przypadku, Zainteresowany, będący stroną postępowania, będzie posiadał wystawione faktury na własne imię i nazwisko, a wydatki zostaną poniesione niezwłocznie po dokonaniu odbioru technicznego lokalu od dewelopera.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że wydatkowanie przez Państwa części środków pieniężnych (przychodu) uzyskanych ze sprzedaży 4 stycznia 2024 r. prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego na prace remontowo-budowlane związane z trwałymi elementami zakupionego lokalu mieszkalnego, takimi jak: instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna), podłogi, tynki, glazura,  a także inne elementy trwale związane z lokalem, mieszczą się w kategorii wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków poniesionych na remont własnego lokalu mieszkalnego. Tym samym wydatki te uprawniają Państwa do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.