Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania przychodów z najmu. Uzupełnił go Pan pismem z 1 lipca 2025 r. (wpływ 3 lipca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości - wymienioną jako dodatkowa działalność gospodarcza, PKD 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomości własnymi lub dzierżawionymi (w załączeniu CEiDG), która jest opodatkowana podatkiem liniowym. W ramach działalności gospodarczej wynajmowane są nieruchomości o charakterze usługowo-handlowym.

Zapytanie dotyczy zdarzeń przyszłych związanych z nieruchomościami zakupionymi prywatnie niezwiązanymi z działalnością gospodarczą.

…. 2022 r. zakupił Pan gospodarstwo rolne wraz z budynkiem mieszkalnym na podstawie Aktu Notarialnego ….

Opis nieruchomości:

·składa się z: 3 pokoi, 2 łazienek wspólnych, kuchni z pełnym wyposażeniem;

·brak punktu rezerwacji, brak sali konferencyjnej;

·otoczenie pozwalające na organizację grilla, ogniska.

…. 2024 r. zakupił Pan budynek mieszkalny oraz pozostałe budynki na podstawie Aktu Notarialnego…..

Opis nieruchomości:

·składa się z: 5 pokoi, 2 łazienek wspólnych, kuchni z pełnym wyposażeniem;

·brak punktu rezerwacji, brak sali konferencyjnej;

·otoczenie pozwalające na organizację grilla.

W załączeniu do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dołączył Pan ksero aktów notarialnych.

Zakup wyżej wymienionych nieruchomości był zakupem prywatnym, nieruchomości nie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej. Nieruchomości będą: w 50% przekazane na potrzeby własne i będzie to powierzchnia tylko dla własnych potrzeb mieszkaniowych; kolejne 50% zostanie przekazane na wynajem prywatny.

Przewidywane usługi:

·wynajem długoterminowy: na dłuższe zamieszkanie dla osób fizycznych, rodzin w celach mieszkaniowych;

·wynajem krótkoterminowy: wynajem pokoi z dostępem do aneksu kuchennego i wspólnej łazienki;

·wynajem samego otoczenia bez pokoi na organizację grilla, ogniska przez firmy. Wówczas Pana usługa polegałaby na wynajmie samego otoczenia. Firmy, które będą wynajmować wyżej wymienioną przestrzeń, same we własnym zakresie będą zajmować się organizacją.

Oświadcza Pan, że nie będzie zajmować się organizacją imprez integracyjnych, nie będzie zatrudniany żaden personel do obsługi.

Oferty wynajmu nieruchomości będą zamieszczane na platformach internetowych.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że prowadzi działalność od  …. 2007 r. Umowy najmu nieruchomości będzie Pan podpisywał jako osoba fizyczna.

Będzie Pan korzystał z obsługi księgowej w zakresie wynajmu nieruchomości, nie będzie natomiast korzystał z obsługi zarządczej.

Przychód z najmu zamierza Pan zaliczyć do źródła przychodów, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować na podstawie zryczałtowanego podatku dochodowego.

Planowany wynajem będzie wykonywany w sposób okazjonalny, a nie ciągły. Podejmując czynności związane z najmem będzie Pan działał we własnym imieniu, w sposób niezależny od innych podmiotów. Nie będzie Pan współpracował z osobami trzecimi, nie będzie zlecał nikomu czynności związanych z najmem nieruchomości. Nie będzie także świadczeń dodatkowych związanych z najmem, ani nie będą pobierane dodatkowe opłaty.

W związku z najmem samego otoczenia na organizację ogniska (grilla) nie będą oferowane dodatkowe usługi. Otoczenie na organizację ogniska (grilla) jest przystosowane i przygotowane na wynajem dla gości, zarówno dla osób fizycznych, jak i firm, które same, we własnym zakresie, będą zajmować się organizacją ogniska, grilla.

Prognozuje Pan, że uzyska pierwszy przychód we wrześniu 2025 r. Będzie to po zakończeniu remontu, o ile będą zainteresowani.

Doprecyzował Pan, że przede wszystkim będzie wynajmował pokoje krótkoterminowo. Wynajem krótkoterminowy obejmuje wynajem pokoi z dostępem do aneksu kuchennego i wspólnej łazienki. Nieruchomości będą w 50% przekazane na Pana potrzeby własne dla Pana potrzeb mieszkaniowych. Kolejne 50% przekazane zostanie na najem prywatny.

Planuje Pan także wynajem krótkoterminowy otoczenia na organizację ogniska, grilla.

Jest Pan wyłącznym właścicielem opisanych we wniosku nieruchomości. Osobiście będzie zawierał Pan umowy najmu, a przychody z tego najmu będzie opodatkowywał wyłącznie Pan.

Wyjaśnił Pan, że pokoje, jak i samo otoczenie nieruchomości bez pokoi, z miejscem na grilla (ognisko) wynajmowane będzie zarówno dla firm, jak i osób fizycznych.

Pytania

1.Czy wynajem budynków mieszkalnych na dłuższe zamieszkanie dla osób fizycznych, rodzin może korzystać z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w stawce 8,5% dla przychodów do limitu 100 000 zł, jako najem prywatny?

2.Czy wynajem krótkoterminowy pokoi dla osób fizycznych, pracowników firm może korzystać z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w stawce 8,5% dla przychodów do limitu 100 000 zł, jako najem prywatny?

3.Czy wynajem samego otoczenia na organizację we własnym zakresie ogniska, grilla przez firmy, bądź osoby fizyczne może być opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych w stawce 8,5% dla przychodów do limitu 100 000 zł, jako najem prywatny?

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Pana zdaniem, w związku z tym, że nieruchomości zostały zakupione przez osobę prywatną, nie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej, poniesione wydatki remontowe i inwestycyjne są wydatkiem prywatnym, nie były kosztem w działalności gospodarczej, uważa Pan, że ma pełne prawo do rozliczenia uzyskanych przychodów z tytułu wynajmu długotrwałego, jak i wynajmu krótkotrwałego, gdzie może Pan wynająć pokoje z dostępem do wspólnego aneksu kuchennego i wspólnej łazienki lub wynajmu samego otoczenia, zarówno dla osób fizycznych, jak i dla firm i opodatkować wyżej wymienione przychody z tytułu wynajmu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych - 8%, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Doprecyzował Pan, że przychody z wynajmu krótkoterminowego pokoi dla osób fizycznych oraz firm będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w stawce 8,5% dla przychodu do limitu 100 000 zł.

Przychody z najmu samego otoczenia na organizację we własnym zakresie ogniska (grilla) będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w stawce 8,5% dla przychodu do limitu 100 000 zł.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

• zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
• nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
• wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Umowa najmu z kolei została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że:

Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

·celu zarobkowego,

·ciągłości,

·zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to taka działalność, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Podkreślam przy tym, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy sytuacji faktycznej. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, opodatkowaną podatkiem liniowym. W ramach działalności gospodarczej wynajmowane są nieruchomości o charakterze usługowo-handlowym. …. 2022 r. zakupił Pan gospodarstwo rolne wraz z budynkiem mieszkalnym.

Opis nieruchomości:

·składa się z: 3 pokoi, 2 łazienek wspólnych, kuchni z pełnym wyposażeniem;

·brak punktu rezerwacji, brak sali konferencyjnej;

·otoczenie pozwalające na organizację grilla, ogniska.

Natomiast, … 2024 r. zakupił Pan budynek mieszkalny oraz pozostałe budynki.

Opis nieruchomości:

·składa się z: 5 pokoi, 2 łazienek wspólnych, kuchni z pełnym wyposażeniem;

·brak punktu rezerwacji, brak sali konferencyjnej;

·otoczenie pozwalające na organizację grilla.

Zakup wyżej wymienionych nieruchomości był zakupem prywatnym, nieruchomości nie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej, a umowy najmu nieruchomości będzie Pan podpisywał jako osoba fizyczna. Nieruchomości będą: w 50% przekazane na potrzeby własne i będzie to powierzchnia tylko dla własnych potrzeb mieszkaniowych; kolejne 50% zostanie przekazane na wynajem prywatny.

Przewidywane usługi:

·wynajem długoterminowy: na dłuższe zamieszkanie dla osób fizycznych, rodzin w celach mieszkaniowych;

·wynajem krótkoterminowy: wynajem pokoi z dostępem do aneksu kuchennego i wspólnej łazienki;

·wynajem samego otoczenia bez pokoi na organizację grilla, ogniska przez firmy. Wówczas Pana usługa polegałaby na wynajmie samego otoczenia. Firmy, które będą wynajmować wyżej wymienioną przestrzeń, same we własnym zakresie będą zajmować się organizacją.

Oświadcza Pan, że nie będzie zajmować się organizacją imprez integracyjnych, nie będzie zatrudniany żaden personel do obsługi. Oferty wynajmu nieruchomości będą zamieszczane na platformach internetowych. Będzie Pan korzystał z obsługi księgowej w zakresie wynajmu nieruchomości, nie będzie natomiast korzystał z obsługi zarządczej. Przychód z najmu zamierza Pan zaliczyć do źródła przychodów, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować na podstawie zryczałtowanego podatku dochodowego. Planowany wynajem będzie wykonywany w sposób okazjonalny, a nie ciągły. Podejmując czynności związane z najmem będzie Pan działał we własnym imieniu, w sposób niezależny od innych podmiotów. Nie będzie Pan współpracował z osobami trzecimi, nie będzie zlecał nikomu czynności związanych z najmem nieruchomości. Nie będzie także świadczeń dodatkowych związanych z najmem, ani nie będą pobierane dodatkowe opłaty. W związku z najmem samego otoczenia na organizację ogniska (grilla) nie będą oferowane dodatkowe usługi.

Tak jak wskazałem powyżej, to Pan decyduje, które składniki majątku są składnikami związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą, a które są Pana majątkiem prywatnym. Z wniosku wynika, że przedmiotem najmu będą nieruchomości, które nie zostały wprowadzone do działalności gospodarczej, a umowy najmu nieruchomości będzie Pan podpisywał jako osoba fizyczna. Planowany wynajem będzie wykonywany w sposób okazjonalny, a nie ciągły. Podejmując czynności związane z najmem będzie Pan działał we własnym imieniu, w sposób niezależny od innych podmiotów. Nie będzie Pan współpracował z osobami trzecimi oraz zlecał nikomu czynności związanych z najmem nieruchomości.

Przenosząc powołane przepisy na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że jeśli w istocie przedmiotowy najem nie będzie nosić znamion prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (będzie to wynajem w ramach zarządu majątkiem prywatnym niezwiązanym z działalnością gospodarczą), to przychody, które uzyska Pan z tytułu najmu krótkoterminowego i długoterminowego opisanych nieruchomości oraz miejsca na organizację ogniska (grilla), zaliczyć należy do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodów z najmu prywatnego.

Uzyskane z tego tytułu przychody będą opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wg stawki ryczałtu 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł w myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy sprawy będącej przedmiotem zapytania. Inne kwestie nie podlegały ocenie.

Dodatkowo, wskazanie przez Pana we własnym stanowisku: „(…) opodatkować wyżej wymienione przychody z tytułu wynajmu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych - 8%” uznałem za oczywistą omyłkę pisarską i na podstawie całokształtu wniosku przyjąłem, że miał Pan na myśli stawkę 8,5%.

Załączniki dołączone do wniosku (wyciąg z CEiDG) nie są przedmiotem oceny. Interpretacja indywidualna stanowi ocenę stanowiska wnioskodawcy dokonaną na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego. Dlatego też załączone przez Pana pismo nie ma zastosowania w Pana sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.