Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• nieprawidłowe – w części dotyczącej pytania nr 1,
• prawidłowe – w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 20 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 lipca 2025 r. (data wpływu 8 lipca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, mającą miejsce zamieszkania w Polsce. Prowadzi jednoosobową pozarolniczą działalność gospodarczą w ramach wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) pod firmą A.

Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawczyni zgodnie z wpisem w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Ponadto Wnioskodawczyni zajmuje się także realizacją projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, robotami budowlanymi przy obiektach mieszkalnych i niemieszkalnych, wynajmem oraz zarządzaniem własnymi lub dzierżawionymi nieruchomościami. Dodatkowo prowadzi również działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Ewidencja rachunkowa w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prowadzona jest za pomocą podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Począwszy od momentu rozpoczęcia działalności gospodarczej w roku 2017 podatek dochodowy rozliczany jest liniowo (PIT 19%). Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT).

Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej.

W dniu 13 marca 2020 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła lokal mieszkalny, finansując zakup ze środków wspólnych (gotówka) należących do małżonków. Decyzja o zakupie mieszkania za gotówkę była podyktowana (i) lepszą pozycją negocjacyjną - sprzedający był bardziej skłonny do negocjacji ceny w przypadku zakupu za gotówkę oraz (ii) koniecznością szybkiego przeprowadzenia transakcji, na czym zależało sprzedającemu - w przypadku finansowania zewnętrznego proces zakupu mieszkania uległby wydłużeniu.

W konsekwencji należy wskazać, że podjęta wówczas decyzja o płatności gotówkowej była uzasadniona z ekonomicznego punktu widzenia i pozwoliła uzyskać niższą cenę transakcyjną oraz umożliwiła sprawne i terminowe sfinalizowanie zakupu mieszkania.

Po przeprowadzeniu remontu, od dnia 2 września 2020 r., mieszkanie zostało oddane do najmu w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni i dochody uzyskiwanie z najmu podlegają opodatkowaniu jako dochody z działalności gospodarczej. Wynajem jest dokumentowany fakturami VAT, a miesięczny czynsz najmu podlega opodatkowaniu VAT.

Z uwagi, iż zaangażowane środki na zakup mieszkania były gromadzone w celu przeprowadzenia remontu innej nieruchomości, Wnioskodawczyni wraz z mężem zdecydowała się na refinansowanie zakupu mieszkania poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Ze względu na sytuację na rynku finansowym, w której banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych w ramach działalności gospodarczej, kredyt został zaciągnięty „prywatnie” przez Wnioskodawczynię wraz z mężem. Umowa kredytu została zawarta z Wnioskodawczynią i jej mężem jako osobami prywatnymi (a nie w ramach prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej). Kredyt został wypłacony 15 marca 2021 r. w kwocie 700 000 zł. Spłata rozpoczęła się 5 kwietnia 2021 r., a raty kredytu - w tym odsetki - regulowane są ze wspólnego rachunku bankowego małżonków.

Aktualnie Wnioskodawczyni nie uwzględnia kosztów odsetek ponoszonych w związku z zaciągniętym kredytem na zakup nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nie wyklucza jednocześnie, że w przyszłości może ponownie wystąpić sytuacja, w której wraz z małżonkiem zaciągnie „prywatny kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, które będzie następnie wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Celem niniejszego wniosku jest potwierdzenie możliwości rozpoznania odsetek od kredytu na zakup nieruchomości jako kosztów uzyskania przychodów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w odniesieniu do (i) aktualnie zaciągniętego kredytu i spłacanych odsetek - stan faktyczny oraz (ii) odsetek od kredytu, który zostałby zaciągnięty w przyszłości - zdarzenie przyszłe.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

1.  Wnioskodawczyni wyjaśnia, że posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2.  Wnioskodawczyni wyjaśnia, że pomiędzy prowadzoną działalnością gospodarczą a wydatkami poniesionymi w związku z zaciągnięciem kredytu hipotecznego istnieje związek pośredni. Kredyt został zaciągnięty wyłącznie w celu refinansowania środków użytych do nabycia lokalu, który od 2 września 2020 r. stanowi składnik majątku wykorzystywany w działalności gospodarczej i generuje opodatkowane przychody z najmu dokumentowane fakturami VAT.

Koszty obsługi kredytu (odsetki, prowizje, opłaty bankowe) są ponoszone w celu uzyskania, zachowania i zabezpieczenia źródła przychodów, jakim jest najem tego lokalu. Fakt, że kredyt został zaciągnięty po transakcji kupna, nie zmienia jego gospodarczego celu, refinansowanie zakupu pozwoliło na utrzymanie płynności finansowej oraz przeniesienie ciężaru finansowania na okres eksploatacji lokalu, dzięki czemu wydatki kredytowe pozostają wprost powiązane z bieżącym osiąganiem przychodów.

3.  Wnioskodawczyni wyjaśnia, że lokal mieszkalny został wprowadzony do rejestru środków trwałych w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.

Pytanie

1.  Czy odsetki ponoszone i dotychczas zapłacone w związku ze spłatą „prywatnego” kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawczynię i jej męża w celu refinansowania zakupu nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w ramach tej działalności? (stan faktyczny)

2.  Czy w przypadku zaciągnięcia w przyszłości „prywatnego” kredytu hipotecznego przez Wnioskodawczynię i jej męża w celu finansowania zakupu nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej to wówczas odsetki od tego kredytu będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w ramach tej działalności? (zdarzenie przyszłe)

Pani stanowisko w sprawie

1.  Zdaniem Wnioskodawczyni, odsetki ponoszone i dotychczas zapłacone w związku ze spłatą „prywatnego” kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawczynię i jej męża w celu refinansowania zakupu nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w ramach tej działalności (stan faktyczny),

2.  Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku zaciągnięcia w przyszłości „prywatnego” kredytu hipotecznego przez Wnioskodawczynię i jej męża w celu finansowania zakupu nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej to wówczas odsetki od tego kredytu będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w ramach tej działalności (zdarzenie przyszłe),

Uzasadnienie Stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby wydatek mógł zostać uznany za koszt uzyskania przychodów, musi spełniać łącznie następujące warunki: pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami lub źródłem przychodów oraz być poniesiony w celu ich osiągnięcia lub utrzymania albo zabezpieczenia tego źródła, nie figurować na liście kosztów, które nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, zawartej w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, być odpowiednio udokumentowany.

Tym samym, aby wydatek poniesiony przez Podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodów, muszą zostać spełnione następujące warunki, tzn. dany wydatek:

• został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność Podatnika przez osoby inne niż Podatnik),
• jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została Podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
• pozostaje w związku z prowadzoną przez Podatnika działalnością gospodarczą,
• poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
• został właściwie udokumentowany,
• nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 wskazanej ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Przy czym - związek przyczynowy między poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodów, bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem ich źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodów, bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów. Należy przy tym zauważyć, że konieczność poniesienia danego wydatku nie może wynikać z zaniedbań lub sprzecznych z prawem działań podatnika.

Tym samym kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, które nie są wymienione w art. 23 ust. 1 ustawy podatkowej. Koszty ponoszone przez podatnika należy oceniać pod kątem ich celowości, a więc dążenia do uzyskania przychodów.

Wyrażenie „w celu osiągnięcia przychodu" zawarte we wskazanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza, że nie wszystkie wydatki ponoszone przez podatnika w związku z prowadzoną działalnością, podlegają odliczeniu od podstawy opodatkowania. Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, między tym wydatkiem, a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowy tego typu, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów. Zauważyć należy, że przez sformułowanie „w celu” należy rozumieć dążenie do osiągnięcia jakiegoś stanu rzeczy (przychodu), a dążenie podatnika ma przymiot „celowości”.

Jak z powyższego wynika, podatnik ma zatem prawo do odliczenia dla celów podatkowych wszelkich poniesionych przez siebie wydatków, które nie zostały wymienione w art. 23 ww. ustawy - pod warunkiem, że ich poniesienie ma lub może mieć wpływ na możliwość powstania przychodu (w tym zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów).

Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodów to koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz, aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast kosztami służącymi zabezpieczeniu źródła przychodów są koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest więc ich obligatoryjne poniesienie w celu niedopuszczenia do utraty źródła przychodów w przyszłości.

Należy jednak zauważyć, że nie wszystkie wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

a) spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

• pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
• pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Jednocześnie, na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy: Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Ponadto, według art. 23 ust. 1 pkt 33 ww. ustawy:

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

W świetle art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać, że dopiero zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów podatkowych.

Z kolei z art. 23 ust. 1 pkt 33 tej ustawy wynika, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Należy zaznaczyć, że odsetki są kosztem, jeśli spełniają następujące przesłanki:

• są faktycznie zapłacone,

• pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami (zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów),

• nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Jeżeli zaciągnięty kredyt pozostaje w związku z przychodami uzyskiwanymi przez Podatnika z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, to odsetki od tego kredytu mogą stanowić koszty uzyskania przychodów, z tym że:

• odsetki od kredytu naliczone (wymagalne), a także zapłacone (bez względu na okres za jaki zostały naliczone) do dnia przekazania środka trwałego do używania podwyższą jego wartość początkową,
• natomiast odsetki od kredytu wymagalne i zapłacone po oddaniu środka trwałego do używania, podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawczyni, w przedstawionym stanie faktycznym, spełnione są przesłanki uznania zapłaconych odsetek od prywatnego kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z małżonkiem za koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z ugruntowaną linią interpretacyjną organów podatkowych, istotne dla oceny, czy dany wydatek może zostać uznany za koszt uzyskania przychodu, jest to, czy dotyczy on składnika majątku faktycznie wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie ma przy tym znaczenia czy nieruchomość została nabyta do majątku firmowego, czy do majątku osobistego podatnika - kluczowe znaczenie ma bowiem to, czy jest ona wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej i czy między poniesionym wydatkiem (odsetkami) a przychodem istnieje związek przyczynowo-skutkowy.

W analizowanym przypadku lokal mieszkalny jest w 100% wykorzystywany w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, a przychody z jego najmu są opodatkowane jako dochody z prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że związek pomiędzy odsetkami od kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości a uzyskiwanymi przychodami z działalności gospodarczej jest oczywisty, bezpośredni i gospodarczo uzasadniony. Warunkiem kluczowym dla zaliczenia odsetek do kosztów uzyskania przychodu jest rzeczywiste przeznaczenie środków z kredytu na cel związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, a ten warunek w niniejszym stanie faktycznym jest spełniony.

Powszechnie przyjmuje się, że refinansowanie to operacja pieniężna polegająca na pozyskaniu zewnętrznych źródeł finansowania w celu zastąpienia środków własnych, które zostały wydatkowane na jakiś cel. Zatem odsetki stanowiące wynagrodzenie za pozyskane w drodze pożyczki środki finansowe służą temu samemu celowi, co pierwotnie wydatkowane przez wnioskodawcę środki pieniężne, tj. nabyciu przedmiotowej nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawczyni nie ma również znaczenia, że spłata kredytu - w tym odsetek - następuje z konta bankowego prowadzonego wspólnie przez małżonków. W sytuacji, gdy między stronami istnieje wspólność majątkowa, środki pochodzą z majątku wspólnego, a zatem wydatki te można przypisać również Wnioskodawczyni jako podatnikowi.

Ponadto, odsetki są faktycznie zapłacone, nie zostały umorzone ani nie zwiększały wartości inwestycji, gdyż zostały poniesione po oddaniu nieruchomości do używania. Oznacza to, że nie podlegają wyłączeniu z kosztów uzyskania przychodu na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 8, 32 oraz 33 ustawy o PIT.

Podsumowując, skoro nieruchomość została sfinansowana kredytem i służy wyłącznie działalności gospodarczej, a zobowiązanie jest spłacane z majątku wspólnego małżonków, Wnioskodawczyni spełnia wszystkie warunki pozwalające na zaliczenie zapłaconych odsetek do kosztów uzyskania przychodu.

W świetle powyższej analizy dotyczącej stanu faktycznego, również w przypadku przyszłego zaciągnięcia przez Wnioskodawczynię prywatnego kredytu hipotecznego, którego środki zostaną przeznaczone na potrzeby działalności gospodarczej, zapłacone odsetki będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Decydujące znaczenie ma bowiem cel wydatkowania środków oraz ich związek z osiąganymi przychodami.

W ramach zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni dopuszcza możliwość zaciągania w przyszłości kolejnych kredytów hipotecznych, które - podobnie jak poprzedni - zostaną zawarte prywatnie, tj. nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Środki uzyskane z takich kredytów zostaną przeznaczone bezpośrednio na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, w szczególności na zakup nieruchomości wykorzystywanych w tej działalności. W takiej sytuacji zostanie spełniony warunek związku pomiędzy wydatkiem a prowadzoną działalnością. Nie będzie również przeszkodą fakt, że kredyt zostanie zaciągnięty jako zobowiązanie prywatne - zgodnie z utrwaloną praktyką interpretacyjną, istotne jest bowiem rzeczywiste przeznaczenie środków, a nie forma zawarcia umowy kredytowej.

Jeżeli zatem odsetki od przyszłych kredytów będą ponoszone z majątku Wnioskodawczyni (w tym również z majątku wspólnego małżonków), zostaną należycie udokumentowane, będą dotyczyć składnika majątku wykorzystywanego wyłącznie na potrzeby działalności gospodarczej, a ich zaliczenie nie będzie wyłączone na podstawie art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - Wnioskodawczyni będzie miała prawo uwzględnić je w kosztach uzyskania przychodu.

Powyższe konkluzje potwierdzają następujące interpretacje organów podatkowych:

- Interpretacja indywidualna wydana dnia 1 marca 2025 r. przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej [sygn. 0114-KDIP3-2.4011.817.2024.2.MJ], w której:

„Jest Pani rezydentem podatkowym Niemiec. Na terytorium Polski prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą polegającą na nabywaniu, remontowaniu i wynajmowaniu lokali mieszkalnych na rzecz agencji pośrednictwa najmu nieruchomości (najem komercyjny). Jest Pani czynnym podatnikiem VAT i jest Pani zarejestrowana dla celów tego podatku w Polsce. Pozostaje Pani w związku małżeńskim z rozdzielnością majątkową z obywatelem Niemiec. Jako, że nie ma Pani wystarczającej zdolności kredytowej w Polsce, w celu sfinansowania zakupu nieruchomości, w sierpniu 2023 r. zaciągnęła Pani razem z mężem kredyt gotówkowy w niemieckim banku.

Następnie w lutym 2024 r. wraz z mężem refinansowała Pani ten kredyt innym tańszym kredytem (odsetki w skali rocznej wynoszą 4,79%). Kredyt został w całości przeznaczony na cele zakupu nieruchomości w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w Polsce. Udział męża w zaciągnięciu kredytu był konieczny z przyczyn ekonomicznych. W ten sposób łatwiej było uzyskać finansowanie i warunki kredytu były bardziej korzystne.

Nabycie rzeczonej nieruchomości nastąpiło w październiku 2023 r, a oddanie jej do użytkowania po dokończeniu prac remontowych w maju 2024 r. Od tego momentu nieruchomość jest wynajmowana, wpisana do Pani rejestru środków trwałych i generuje przychody z tytułu działalności gospodarczej.

[...] Zatem, gdy zaciągnięty kredyt na zakup mieszkania pozostaje w związku z przychodami uzyskiwanymi przez Panią z pozarolniczej działalności gospodarczej, to zapłacone przez Panią odsetki od tego kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów tej działalności.

Wobec tego, odsetki ponoszone (zapłacone) przez Panią od kredytu na zakup nieruchomości, którą nabyła Pani do majątku odrębnego, od dnia oddania nieruchomości do użytkowania stanowią koszty uzyskania przychodu z tytułu prowadzonej przez Panią w Polsce działalności gospodarczej.”

- Interpretacja indywidualna wydana dnia 22 stycznia 2019 r. Krajowej Informacji Skarbowej [sygn. 0112-KDIL3-3.4011.425.2018.1.MM], w której organ stwierdził że: „Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie doradztwa gospodarczego. Miejscem prowadzenia działalności gospodarczej jest mieszkanie, które Wnioskodawca kupił w styczniu 2014 r, korzystając z kredytu hipotecznego. Część tego mieszkania (jeden pokój, pomieszczenie o wielkości 10m²) Wnioskodawca przeznaczył na prowadzenie działalności gospodarczej. Od kredytu hipotecznego Wnioskodawca spłaca co miesiąc odsetki. Mieszkanie nie znajduje się ani nie będzie się znajdować w ewidencji środków trwałych: nie zostało zakupione w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ani też Wnioskodawca nie planuje wprowadzać go do ewidencji środków trwałych.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego, należy stwierdzić, że zapłacone przez Wnioskodawcę odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego w części przeznaczonej na prowadzenie działalności gospodarczej mogą stanowić koszty uzyskania przychodów.

Reasumując - poniesione (zapłacone) odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawcę na zakup mieszkania mogą zostać zaliczone jako koszt uzyskania przychodu z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w proporcji, w jakiej wykorzystuje to mieszkanie na prowadzoną działalność gospodarczą. ”

- Interpretacja indywidualna wydana dnia 7 grudnia 2023 r. przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej [sygn. 0115-KDIT3.4011.659.2023.1.JS], w której podatnik przedstawił następujący stan faktyczny:

„Jedynym miejscem prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej jest mieszkanie zakupione głównie za środki pochodzące z kredytu hipotecznego. Mieszkanie zostało zakupione przed rozpoczęciem działalności gospodarczej przez Panią. Mieszkanie ani jego cześć nie zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Nie planuje Pani wprowadzić mieszkania ani jego części do ewidencji środków trwałych w przyszłości. Współwłaścicielami mieszkania jest Pani wraz z małżonkiem. Jest Pani wraz z małżonkiem kredytobiorcami we wspomnianym kredycie hipotecznym. Odsetki od kredytu płatne są co miesiąc i są odpowiednio udokumentowane przez Panią.”

organ stwierdził wówczas, że:

„Zatem mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe i powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzam, że odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania, które w części jest wykorzystywane na prowadzoną działalność gospodarczą, mogą zostać zaliczone jako koszt uzyskania przychodu, zarówno w proporcji w jakiej mieszkanie jest wykorzystywane na prowadzoną działalność gospodarczą oraz w proporcji w jakiej powierzchnie pomieszczeń użytku ogólnego wykorzystywane są na prowadzoną działalność gospodarczą.

Tym samym Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.”

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawczyni wnosi o potwierdzenie prawidłowości swojego stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

W świetle art. 22 ust. 1 ww. ustawy:

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami. Kosztami uzyskania przychodów są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Aby wydatek poniesiony przez Podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą zostać spełnione następujące warunki, tzn. dany wydatek:

• został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność Podatnika przez osoby inne niż Podatnik),
• jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została Podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
• pozostaje w związku z prowadzoną przez Podatnika działalnością gospodarczą,
• poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
• został właściwie udokumentowany,
• nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 wskazanej ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Kosztami uzyskania przychodów prowadzonej przez Podatnika działalności gospodarczej są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z tą działalnością, których celem jest osiągnięcie przychodów bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów, o ile w myśl przepisów wskazanej ustawy nie podlegają wyłączeniu z tych kosztów. Przy czym związek przyczynowy między poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodu bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednocześnie, na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy:

Ponadto, według art. 23 ust. 1 pkt 33 ww. ustawy:

W świetle art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać, że dopiero zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów podatkowych.

Z kolei z art. 23 ust. 1 pkt 33 tej ustawy wynika, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Należy zaznaczyć, że odsetki są kosztem, jeśli spełniają następujące przesłanki:

• są faktycznie zapłacone,
• pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami (zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów),
• nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Jeżeli zaciągnięty kredyt pozostaje w związku z przychodami uzyskiwanymi przez Podatnika z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, to odsetki od tego kredytu mogą stanowić koszty uzyskania przychodów, z tym że:

• odsetki od kredytu naliczone (wymagalne), a także zapłacone (bez względu na okres za jaki zostały naliczone) do dnia przekazania środka trwałego do używania podwyższą jego wartość początkową,
• natomiast odsetki od kredytu wymagalne i zapłacone po oddaniu środka trwałego do używania, podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu.

Z treści wniosku wynika, że prowadzi Pani jednoosobową pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W dniu 13 marca 2020 r. nabyła Pani wraz z mężem lokal mieszkalny, finansując zakup ze środków wspólnych (gotówka). Po przeprowadzeniu remontu, od dnia 2 września 2020 r., mieszkanie zostało oddane do najmu w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej i dochody uzyskiwanie z najmu podlegają opodatkowaniu jako dochody z działalności gospodarczej. Zdecydowała się Pani na refinansowanie zakupu mieszkania poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Umowa kredytu została zawarta 15 marca 2021 r.  Nie wyklucza Pani jednocześnie, że w przyszłości może ponownie wystąpić sytuacja, w której wraz z małżonkiem zaciągnie Pani „prywatny” kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, które będzie następnie wynajmowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W przypadku wykorzystywania w prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomości lokalowej, między wydatkami związanymi z jej używaniem i eksploatacją a prowadzoną działalnością istnieje związek przyczynowo-skutkowy, o którym mowa powyżej. Wydatki te mogą zatem, co do zasady, stanowić koszt uzyskania przychodów. Należy jednak zaznaczyć, że wydatki związane z używaniem i eksploatacją nieruchomości lokalowej mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej jedynie w takim zakresie, w jakim ta nieruchomość będzie wykorzystywana na potrzeby tej działalności.

Zatem, gdy zaciągnięty kredyt na zakup mieszkania pozostaje w związku z przychodami uzyskiwanymi z pozarolniczej działalności gospodarczej, to zapłacone odsetki od tego kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów tej działalności.

Natomiast z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że refinansowanie zakupu mieszkania poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego niewątpliwie zostało przeprowadzone celem poprawy Pani płynności finansowej tj. odzyskaniem zainwestowanego kapitału. Nie bez znaczenia w niniejszej sprawie pozostaje również fakt, że kredyt hipoteczny został zaciągnięty po transakcji kupna lokalu mieszkalnego, co zmienia jego cel gospodarczy jakim w chwili obecnej jest możliwość pozyskania dodatkowych środków finansowych. Zatem celem zaciągnięcia kredytu nie był zakup nieruchomości, tylko możliwość pozyskania dodatkowej gotówki celem refinansowania poniesionych kosztów mieszkaniowych. W związku z powyższym należy stwierdzić, że wydatki związane z zaciągniętym kredytem hipotecznym (odsetki ponoszone i dotychczas zapłacone) nie mogą zostać uznane za wydatek niezbędny i poniesiony w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej już od września 2020 r., natomiast kredyt został zaciągnięty w marcu 2021 roku. Wobec tego przełożenie wpływu wydatków związanych z kredytem na zwiększenie przychodów oraz zabezpieczenie ich źródła jest iluzoryczne. Podstawowym celem zaciągnięcia kredytu było odzyskanie własnych pieniędzy zainwestowanych w nieruchomość, a nie uzyskiwanie przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej. Dzięki takiemu mechanizmowi refinansowania chciała Pani poprawić swoją płynność finansową i zyskać większą swobodę w zarządzaniu budżetem.

Ponadto jak sama Pani wskazała w opisie wniosku:

W świetle powyższego, odsetki ponoszone (zapłacone) przez Panią od kredytu zaciągniętego w marcu 2021 r. nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

Niemniej jednak w przypadku zaciągnięcia w przyszłości „prywatnego” kredytu hipotecznego przez Panią w celu sfinansowania zakupu nieruchomości wykorzystywanej w Pani działalności gospodarczej, odsetki od tego kredytu będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w ramach prowadzonej przez Panią działalności, o ile zmianie nie ulegnie stan faktyczny i prawny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pani męża.

W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Panią chroniła.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.