Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek zabudowanych Budynkiem 1 i Budynkiem 2 sklasyfikowanych jako budynki mieszkalne.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowana będąca stroną postępowania: (…)

2.    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:(…)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są osobami fizycznymi posiadającymi miejsce zamieszkania na terytoriom Rzeczypospolitej Polskiej. Zainteresowani mają nieograniczony obowiązek Podatkowy w Polsce, zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm. )

Wnioskodawcy planują sprzedaż działek gruntu o numerach: (…) położonych w (…) przy ulicy (…). Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, tereny zostały zakwalifikowane jako tereny mieszkaniowe, o powierzchni całkowitej 0,1540 ha. Sąd Rejonowy dla (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla tych działek jedną księgę wieczystą o numerze: (…).

Działki te są zabudowane budynkami, a w szczególności:

1.budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, dwukondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 323 m², co potwierdza wypis z kartoteki budynków - kwalifikacja - budynki mieszkalne (dalej: „Budynek 1”). Budynek 1 został sklasyfikowany zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącą załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) pod symbolem 1110 - Budynki mieszkalne jednorodzinne. Budynek 1 został sklasyfikowany według Klasyfikacji Środków Trwałych pod symbolem 110 - Budynki mieszkalne. Budynek 1 został oddany do użytku po jego wybudowaniu, w 2008 r.;

2.budynkiem mieszkalnym, o powierzchni zabudowy 44 m², co potwierdza wypis z kartoteki budynków, kwalifikacja - budynki mieszkalne (dalej: „Budynek 2”); Budynek 2 został sklasyfikowany zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącą załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) pod symbolem 1110 - Budynki mieszkalne jednorodzinne. Budynek 2 został sklasyfikowany według Klasyfikacji Środków Trwałych pod symbolem 110 - Budynki mieszkalne. Nabywanie gruntów oraz budynków było wieloetapowe. Część gruntu wraz z Budynkiem 2 Zainteresowani nabyli w 1998 r. Pozostałą część gruntu Zainteresowani nabyli w 2005 r.;

3.budynkiem o powierzchni zabudowy łącznej 107 m², zakwalifikowanym w wypisie z kartoteki budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne (dalej: „Budynek 3”). Budynek 3 został sklasyfikowany zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącą załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) pod symbolem 1274 - Pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej niewymienione. Budynek 3 został sklasyfikowany według Klasyfikacji Środków Trwałych pod symbolem 109 - Pozostałe budynki niemieszkalne. Budynek 3 został oddany do użytkowania w 2007 r.

Pomiędzy Wnioskodawcami istnieje wspólność ustawowa majątkowa małżeńska, a ww. działki oraz budynki wchodzą w skład wspólności majątkowej małżeńskiej Zainteresowanych.

Budynek 1 do dnia 1 listopada 2023 r. faktycznie był wykorzystywany do celów mieszkalnych oraz usługowych. Pierwszą kondygnację Wnioskodawcy wykorzystywali do celów usługowych w ramach działalności gospodarczej Wspólników działającej pod firmą (…) NIP: (…), REGON: (…), natomiast druga kondygnacja była zajęta na cele mieszkaniowe. Budynek 1, w części przeznaczonej do prowadzenia działalności gospodarczej był wpisany do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Część usługowa Budynku 1 była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zainteresowanych w formie spółki cywilnej, tj. m.in. do szycia wyrobów tekstylnych na zlecenie. Budynek 1, w zakresie części usługowej był wykorzystywany w tej działalności przez Zainteresowanych od dnia oddania go do użytkowania do dnia zaprzestania wykonywania działalności, tj. do dnia 1 listopada 2023 r.

Z dniem zaprzestania wykonywania ww. działalności gospodarczej, budynek ten został wykreślony z tej ewidencji. Od 1 listopada 2023 r. Budynek 1 nie jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej Zainteresowanych oraz nie będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Budynek 1 nie jest i nie będzie wpisany do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Budynek 1 stanowi majątek prywatny Zainteresowanych.

Budynek 2 nie był nigdy zajęty oraz nie będzie zajęty do prowadzenia działalności gospodarczej Zainteresowanych. Budynek 2 nie był i nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej. Zawsze pełnił on funkcję wyłącznie mieszkalną.

Budynek 3 Zainteresowani wykorzystywali do celów usługowych w ramach działalności gospodarczej Wspólników działającej pod firmą (…) NIP: (…), REGON: (…). Od 1 listopada 2023 r. Budynek 3 nie był zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Od 21 stycznia 2025 r. Wnioskodawcy otworzyli indywidualne działalności gospodarcze, w ramach której będą wykorzystywać Budynek 3 do tej działalności. Budynek 3 nie jest i nie będzie wpisany do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Zainteresowani prowadzili działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej od 1 października 1989 r. Zaprzestanie prowadzenia działalności w tej formie miało miejsce 1 listopada 2023 r, zaś data wykreślenia z rejestru to 1 lutego 2024 r.

Przedmiotem faktycznie prowadzonej działalności przez Zainteresowanych było szycie wyrobów tekstylnych na zlecenie. Zainteresowani, prowadząc działalność gospodarczą stosowali opodatkowanie na zasadach ogólnych (skala podatkowa).

Zainteresowani, na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej prowadzili dokumentację podatkową w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Zaprzestanie prowadzenia działalności w formie spółki cywilnej miało miejsce w 1 listopada 2023 r., zaś data wykreślenia z rejestru to 1 lutego 2024 r.

Zainteresowani otworzyli indywidualne działalności gospodarcze z myślą o świadczeniu usług najmu nieruchomości. Zainteresowani wybrali ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako formę opodatkowania przychodów z tych działalności, jednak na dzień złożenia wniosku, Zainteresowani nie uzyskali żadnego przychodu. Na potrzeby indywidualnych działalności gospodarczych, w związku z dokonaniem wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania przychodów, Zainteresowani są zobowiązani do prowadzenia ewidencji przychodów, jednak z uwagi na nieuzyskanie dotychczas przychodów z tych działalności, ewidencja ta nie zawiera żadnych wpisów.

Od nabycia przedmiotowych działek oraz Budynku 1, Budynku 2 i Budynku 3 upłynęło więcej niż 5 lat licząc od końca roku, w którym działki oraz ww. budynki zostały nabyte.

Zainteresowani chcą jak najszybciej sprzedać nieruchomości. Prowadzone są negocjacje z potencjalnym nabywcą. Obecnie nie została skonkretyzowana data zawarcia umowy sprzedaży. Zainteresowani planują zaliczenie uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości określonych w złożonym pytaniu do źródła wynikającego z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy zaznaczyć, że Zainteresowani oczekują interpretacji w zakresie zgodności z ustawą zaliczenia przychodów ze sprzedaży tych nieruchomości do wskazanego źródła.

Na dzień złożenia wniosku w stosunku do Zainteresowanych nie toczyło się i nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrolne dotyczące stanu faktycznego przedstawionego w ww. wniosku.

Wyjaśnić należy, że Zainteresowani posługują się numerami PESEL, jako identyfikatorami podatkowymi ze względu na fakt, że w ocenie Zainteresowanych, planowana sprzedaż nieruchomości będzie miała charakter prywatny, a nie firmowy.

Pytanie

Czy w świetle przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 14 ust. 2c w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż działek zabudowanych Budynkiem 1 i Budynkiem 2, sklasyfikowanych jako budynki mieszkalne, będzie w 2025 r. podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, świetle przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 14 ust. 2c w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż działek zabudowanych Budynkiem 1 i Budynkiem , sklasyfikowanych jako budynki mieszkalne, nie będzie w 2025 r. podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226, dalej: „ustawa o PIT”), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zatem, przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Stosownie do art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

·nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Wnioski:

Analiza powyższych przepisów sprowadza się do stwierdzenia, że uzyskany przez Zainteresowanych przychód ze sprzedaży zabudowanych działek gruntu w zakresie budynków mieszkalnych (Budynek 1 i Budynek 2), należy przyporządkować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o PIT, co oznacza, że uzyskany przychód nie będzie u Zainteresowanych podlegał opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 letniego okresu (licząc od końca roku, w którym nabyto/wybudowano nieruchomości/budynki) oraz z uwagi na fakt, że budynki te nie są składnikami majątku wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie są wpisane do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Podobnie stanowisko prezentuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach, np.:

1.w interpretacji indywidualnej z 19 czerwca 2020 r. Nr 0115-KDIT3.4011.87.2020.3.AWO, organ stwierdził, że: „Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w styczniu 2007 r. Wnioskodawcy (w drodze darowizny) została przekazana działka zabudowana budynkiem mieszkalno-usługowym. Budynek został wprowadzony w całości do ewidencji środków trwałych i amortyzowany stawką w wysokości 1,5%. Wnioskodawca planuje wycofać ten budynek z ewidencji środków trwałych (przeznaczyć go na cele prywatne), a następnie sprzedać. Budynek został zaklasyfikowany w ewidencji środków trwałych pod symbolem KŚT 110. Stosownie do informacji z kartoteki budynków zasobów Starostwa Powiatowego w (…) opisany budynek stanowi budynek mieszkalny - klasa według PKOB - budynki zbiorowego zamieszkania - główna funkcja - dom opieki społecznej.

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przedmiotowego budynku nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe przedmiotowej sprzedaży rozpatrywane będą w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do treści przywołanego artykułu, bieg określonego w nim pięcioletniego terminu rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności nieruchomości.

Innymi słowy, odpłatne zbycie wskazanego budynku, dokonane po upływie wskazanego wyżej okresu nie będzie skutkować powstaniem przychodu do opodatkowania na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.”;

2.w interpretacji indywidualnej z 2 stycznia 2025 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.783.2024.2.KD, organ uznał za prawidłowe poniższe stanowisko: „30 listopada 2018 r. nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość stanowiącą działkę gruntu (zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym), położoną w (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…). Od 1 grudnia 2015 r. prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. Po nabyciu wprowadził Pan ww. nieruchomość do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Od dnia wprowadzenia ww. nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była i nadal jest oraz będzie na cele mieszkaniowe.

2 stycznia 2025 r. zamierza Pan wycofać przedmiotową nieruchomość z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Jednocześnie w styczniu 2025 r. (po wycofaniu jej z ewidencji) zamierza Pan zbyć przedmiotową nieruchomość (bądź to w formie darowizny lub umowy sprzedaży). (...) Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie opisu zdarzenia przyszłego należy wskazać, że sprzedaż w 2025 r. wskazanej we wniosku nieruchomości obejmującej budynek jednorodzinny mieszkalny nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie będzie skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.”

Podobnie w interpretacji indywidualnej z 8 marca 2024 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.1012.2023.6.BM.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle cytowanych powyżej przepisów należy zauważyć, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z działalności.

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika przy tym, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się m.in. przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych.

W niniejszej sprawie istotnym jest zatem, czy zbywana zabudowana nieruchomość jest nieruchomością mieszkalną, czy też niemieszkalną.

Zauważyć należy, że klasyfikując środki trwałe do poszczególnych grup należy posiłkować się Klasyfikacją Środków Trwałych. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1864), Klasyfikacja Środków Trwałych jest usystematyzowanym wykazem środków trwałych (obiektów) służących do celów ewidencyjnych, ustalania stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. W Klasyfikacji Środków Trwałych za podstawową jednostkę ewidencji przyjmuje się pojedynczy element majątku trwałego spełniający określone funkcje w procesie wytwarzania wyrobów i świadczenia usług. Może nim być m.in. budynek, maszyna, pojazd mechaniczny. Jedynie w nielicznych przypadkach dopuszcza się w ewidencji przyjęcie za pojedynczy obiekt – obiektu zbiorczego, którym może być zespół przewodów rurociągowych lub zespół latarni jednego typu, użytkowanych na terenie zakładu, ulicy, osiedla, zespoły komputerowe.

Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych, przez budynek należy rozumieć zadaszone obiekty budowlane, na trwale połączone z gruntem, wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W świetle przepisów ww. rozporządzenia, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne, i tak:

• budynki mieszkalne - są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych; w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem,
• budynki niemieszkalne - są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT oparto na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) oraz przypisano każdemu rodzajowi KŚT odpowiedni symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych PKOB, stanowiącej załącznik do ww. rozporządzenia – budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa (50%) całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Przy czym część „mieszkalna” budynku, tj. wykorzystywana dla celów mieszkalnych obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że planują Państwo sprzedaż działek gruntu o numerach: (…), które zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, zostały zakwalifikowane jako tereny mieszkaniowe, o powierzchni całkowitej 0,1540 ha.

Działki te są zabudowane budynkami, a w szczególności:

1.budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, dwukondygnacyjnym, o powierzchni zabudowy 323 m², co potwierdza wypis z kartoteki budynków - kwalifikacja - budynki mieszkalne („Budynek 1”). Budynek 1 został sklasyfikowany zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) pod symbolem 1110 - Budynki mieszkalne jednorodzinne. Budynek 1 został sklasyfikowany według Klasyfikacji Środków Trwałych pod symbolem 110 - Budynki mieszkalne. Budynek 1 został oddany do użytku po jego wybudowaniu, w 2008 r.

2.budynkiem mieszkalnym, o powierzchni zabudowy 44 m², co potwierdza wypis z kartoteki budynków, kwalifikacja - budynki mieszkalne („Budynek 2”); Budynek 2 został sklasyfikowany zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) pod symbolem 1110 - Budynki mieszkalne jednorodzinne. Budynek 2 został sklasyfikowany według Klasyfikacji Środków Trwałych pod symbolem 110 - Budynki mieszkalne. Nabywanie gruntów oraz budynków było wieloetapowe. Część gruntu wraz z Budynkiem 2 Zainteresowani nabyli w 1998 r. Pozostałą część gruntu Zainteresowani nabyli w 2005 r.

3.budynkiem o powierzchni zabudowy łącznej 107 m², zakwalifikowanym w wypisie z kartoteki budynków jako pozostałe budynki niemieszkalne („Budynek 3”). Budynek 3 został sklasyfikowany zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) pod symbolem 1274 - Pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej nie wymienione. Budynek 3 został sklasyfikowany według Klasyfikacji Środków Trwałych pod symbolem 109 - Pozostałe budynki niemieszkalne. Budynek 3 został oddany do użytkowania w 2007 r.

Pomiędzy Państwem istnieje wspólność ustawowa majątkowa małżeńska, a ww. działki oraz budynki wchodzą w skład wspólności majątkowej małżeńskiej.

Budynek 1 do 1 listopada 2023 r. faktycznie był wykorzystywany do celów mieszkalnych oraz usługowych. Pierwszą kondygnację wykorzystywali Państwo do celów usługowych w ramach działalności gospodarczej Wspólników spółki cywilnej, natomiast druga kondygnacja była zajęta na cele mieszkaniowe. Budynek 1, w części przeznaczonej do prowadzenia działalności gospodarczej był wpisany do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Część usługowa Budynku 1 była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej, tj. m.in. do szycia wyrobów tekstylnych na zlecenie. Budynek 1, w zakresie części usługowej był wykorzystywany w tej działalności przez Państwa od dnia oddania go do użytkowania do dnia zaprzestania wykonywania działalności, tj. do 1 listopada 2023 r. Z dniem zaprzestania wykonywania ww. działalności gospodarczej, budynek ten został wykreślony z tej ewidencji. Od 1 listopada 2023 r. Budynek 1 nie jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej oraz nie będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Budynek 1 nie jest i nie będzie wpisany do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Budynek 1 stanowi Państwa majątek prywatny.

Budynek 2 nie był nigdy zajęty oraz nie będzie zajęty do prowadzenia działalności gospodarczej. Budynek 2 nie był i nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej. Zawsze pełnił on funkcję wyłącznie mieszkalną.

Przedmiotem Pana wątpliwości są skutki podatkowe sprzedaży w 2025 r. działek zabudowanych Budynkiem 1 i Budynkiem 2.

Uwzględniając powyższe, skoro Budynek Nr 1, o których mowa we wniosku był w istocie budynkiem mieszkalnym, Budynek Nr 2 był budynkiem mieszkalnym (niewykorzystywanym w działalności gospodarczej), przychód jaki uzyskają Państwo z ich sprzedaży, nie będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty w ust. 2c. Niezależnie więc od tego, czy przed sprzedażą ww. nieruchomości zaprzestali Państwo prowadzenia działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej, czy też nie, skutki podatkowe ich odpłatnego zbycia należy rozpatrywać w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) analizowanej ustawy.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że:

W myśl art. 47 § 1 ww. Kodeksu:

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości (z wyjątkami przewidzianymi w ustawie) nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie, i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika (art. 235 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z opisu sprawy, sprzedaży działek zabudowanych Budynkiem 1 i Budynkiem 2 dokonają Państwo niewątpliwie po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie (Budynek Nr 1 – w 2008 r. i Budynek Nr 2 – w 1998 r.). Sprzedaż taka nie generuje po Państwa stronie przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. W konsekwencji, nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości stanowiących Budynek 1 i Budynek 2.

W świetle powyższego, stanowisko Państwa należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Należy zastrzec, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście przedstawionego pytania i własnego stanowiska dotyczącego skutków podatkowych sprzedaży Budynku Nr 1 i Budynku Nr 2, natomiast nie rozstrzyga kwestii dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży budynku Nr 3, wynikającej z opisu sprawy, która nie była przedmiotem zapytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pani (…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.