Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-nieprawidłowe w częścizastosowania zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na wydatki udokumentowane dowodami wystawionymi na Pani męża oraz paragonami bez danych osobowych;

-prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 13 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 30 czerwca 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Od … grudnia 2015 r. pozostaje Pani w związku małżeńskim.

W dniu 4 grudnia 2019 r. otrzymała Pani nieruchomość w darowiźnie od ojca, darowizna była dokonana wyłącznie dla Pani, do Pani majątku odrębnego.

W styczniu 2024 r. nieruchomość została podzielona na 4 odrębne działki.

W dniu 18 października 2024 r. sprzedała Pani udział w jednej działce za kwotę 23 600 zł. Z uwagi na to, że od otrzymania darowizny do dnia sprzedaży, nie upłynęło 5 lat zobowiązana jest Pani do zapłaty podatku zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Chciałaby Pani skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i przeznaczyć środki ze sprzedaży na spłatę kredytu zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy.

W dniu … lutego 2016 r. Pani wraz z mężem zawarli umowę kredytu hipotecznego na remont mieszkania, w którym realizowany jest cel mieszkaniowy (mieszkanie jest Pani majątkiem osobistym, nabytym przed zawarciem związku małżeńskiego) oraz na cel dowolny, umowa zawiera zapis, że kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za zadłużenie wynikające z umowy. Łączna wysokość zaciągniętego kredytu to 80 000 zł, w tym 60 000 zł na remont mieszkania, 20 000 zł na cel dowolny. W związku z tym przyjmuje Pani, że 75% kwoty spłacanych rat dotyczy realizacji celu mieszkaniowego.

W uzupełnieniu wniosku wskazano:

Oznaczenie geodezyjne działki nabytej przez Panią w drodze darowizny w dniu 4 grudnia 2019 r. to działka gruntu nr A o powierzchni 0,4000 ha, położona w miejscowości …, obręb …, gmina …, powiat …, województwo …. Ww. nieruchomość w momencie nabycia stanowiła nieruchomość gruntową zabudowaną domem, garażem oraz wiatą. Nieruchomość była zamieszkiwana przez Pani rodziców, nie pobierała Pani żadnych opłat z tego tytułu.

W Pani małżeństwie panuje ustrój wspólności majątkowej.

Podziału nieruchomości (działki nr A) dokonano poprzez wydzielenie działek: nr A/1 (powierzchnia 0,0871 ha), nr A/2 (powierzchnia 0,0992 ha), nr A/3 (powierzchnia 0,0958 ha), nr A/4 (powierzchnia 0,0979 ha) oraz działki nr A/5 (powierzchnia 0,0074 ha). Ww. podziału dokonano na Pani wniosek. Podział miał na celu oddzielenie części, na której jest nieruchomość mieszkalna od reszty gruntów.

W działce nr A/4 został sprzedany udział w wysokości 19/100. Przedmiotowa działka, w której sprzedała Pani udział, była niezabudowana. Działka ta nie była przez Panią wykorzystywana. Przed sprzedażą nie podejmowała Pani w stosunku do działki żadnych czynności mających na celu jej uatrakcyjnienie. Nie podejmowała Pani również żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży udziału w przedmiotowej działce.

Dokonane 18 października 2024 r. odpłatne zbycie udziału 19/100 w działce nr A/4 nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Planuje Pani cały przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w przedmiotowej działce wydatkować na własne cele mieszkaniowe do końca 2027 r. zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Umowa o wskazany we wniosku kredyt hipoteczny została zawarta przez Panią i Pani męża w dniu … lutego 2016 r. na okres 156 miesięcy. Kredyt ten został zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terenie Polski. Ww. kredyt był kredytem mieszkaniowym, nazwa produktu w banku to: „kredyt mieszkaniowy własny kąt hipoteczny”. W umowie został wpisany cel kredytu: remont lokalu mieszkalnego, dowolny cel niezwiązany z działalnością gospodarczą oraz gospodarstwem rolnym. Kredyt został faktycznie wydatkowany na gruntowny remont mieszkania. W związku z zaciągniętym kredytem ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne na remontowanym mieszkaniu. Całkowitej spłaty ww. kredytu dokonała Pani w dniu 19 marca 2025 r. Spłata obejmowała kwotę kredytu oraz odsetki od tego kredytu.

Mieszkanie, na remont którego zaciągnęła Pani wraz z mężem kredyt hipoteczny, nabyła Pani w dniu 17 grudnia 2015 r. w drodze darowizny, tytuł prawny to: własność lokalu mieszkalnego. Mieszkanie położone jest w … przy ul. …. Prace remontowe obejmowały: ściany działowe, stolarkę okienną, parapety, stolarkę drzwiową, tynki wewnętrzne, podłoża i posadzki, podłogi (panele płytki), roboty malarskie, glazurnicze, biały montaż, instalację gazową, instalację elektryczną i teletechniczną, instalację wodno-kanalizacyjną, instalację C.O., stałą zabudowę. Wydatki zostały poniesione na zakup materiałów niezbędnych do wykonania prac m.in.: drzwi, okna, wylewki, gładzie, farby, grzejniki, panele podłogowe, listwy podłogowe, płytki, regipsy, profile, kleje, zaprawy, rury i przewody instalacyjne, zlewozmywak, umywalkę, kabinę prysznicową z brodzikiem, miskę wc, zabudowę kuchenną, szafy wnękowe. Ww. wydatki były ponoszone od dnia podpisania kredytu do około połowy 2017 r.

Posiada Pani udokumentowane wydatki remontowe w postaci faktur, umów-zamówień oraz paragonów. Zakupów budowlanych dokonywał Pani mąż, na niego w większości wystawione są faktury, posiada Pani także paragony bez wskazania danych osobowych. Bank weryfikował postęp prac na podstawie kosztorysu i rzeczywistego poziomu realizacji prac, które sprawdzał na wizytacjach specjalista z banku.

Nie prowadziła Pani żadnej działalności gospodarczej.

Posiada Pani dwie inne nieruchomości gruntowe.

Nie sprzedawała Pani dotąd żadnych nieruchomości.

Pytania

Czy pomimo tego, że umowa kredytu hipotecznego jest zawarta przez Panią wspólnie z mężem, na remont Pani osobistego mieszkania, to od dnia 18 października 2024 r. do 31 grudnia 2027 r. może Pani zaliczyć do wydatków w ramach ulgi mieszkaniowej spłatę rat kredytu w wysokości 75% (odpowiadającej udziałowi celu remontowego w całości zaciągniętego kredytu) – zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Czy przeszkodą do zastosowania ulgi mieszkaniowej we wskazany sposób jest fakt, że kredyt jest zaciągnięty przez Panią wspólnie z mężem, a przychód ze sprzedaży darowanej nieruchomości dotyczy sprzedaży z majątku odrębnego?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że 75% wartości kwoty z tytułu spłaty kapitału kredytu wraz z odsetkami do tego kredytu może Pani w PIT-39 potraktować jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kredyt został zaciągnięty na gruntowny remont mieszkania, które stanowi Pani majątek odrębny, a mieszkanie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Pani i Jej rodziny. Raty kredytu są regulowane ze wspólnego konta bankowego, a umowa kredytowa zobowiązuje kredytobiorców do solidarnej spłaty zobowiązania, zatem nie stanowi przeszkód zaliczenie do wydatków w ramach ulgi mieszkaniowej kwoty spłaconego kredytu środkami, które pochodzą ze sprzedaży Pani majątku odrębnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Reguły dotyczące opodatkowania

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródła przychodów

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Opodatkowanie odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Należy przy tym podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości (lub ich części oraz udziału), a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.

Stosownie do art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że od … grudnia 2015 r. pozostaje Pani w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. 4 grudnia 2019 r. nabyła Pani w drodze darowizny do majątku osobistego nieruchomość gruntową zabudowaną (działkę nr A). W styczniu 2024 r. ww. działka została podzielona na działki: nr A/1, nr A/2, nr A/3, nr A/4 i nr A/5. Podział miał na celu oddzielenie części, na której znajduje się nieruchomość mieszkalna, od reszty gruntów. 18 października 2024 r. sprzedała Pani udział 19/100 w działce nr A/4.

Zatem, za datę nabycia przedmiotowej działki nr A/4, należy w Pani sytuacji przyjąć 4 grudnia 2019 r., tj. datę nabycia działki nr A (przed jej podziałem).

Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działek oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tych czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro sprzedaż przez Panią udziału 19/100 w przedmiotowej działce nr A/4 dokonana została przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, to ww. sprzedaż stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ww. ustawy.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Pani nabyła przedmiotową działkę nr A/4 nieodpłatnie, więc zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie – w przedmiotowej sprawie – z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

Zwolnienie przedmiotowe

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (lub prawa majątkowego), jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży udziału 19/100 w działce nr A/4 uzyskany w 2024 r. był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze sprzedaży musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Na mocy art. 21 ust. 29 powyższej ustawy:

Należy również wskazać, że zgodnie z art. 21 ust. 30 tejże ustawy:

Ww. zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że z uwagi na fakt, że dokonana przez Panią sprzedaż udziału 19/100 w działce nr A/4 przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, chciałaby Pani skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i przeznaczyć środki ze sprzedaży na spłatę kredytu zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy. … lutego 2016 r. Pani wraz z mężem zawarli umowę kredytu hipotecznego na remont mieszkania, w którym realizowany jest cel mieszkaniowy (mieszkanie stanowi Pani majątek osobisty) oraz na cel dowolny. Umowa zawiera zapis, że kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za zadłużenie wynikające z umowy. Łączna wysokość zaciągniętego kredytu to 80 000 zł, w tym 60 000 zł na remont mieszkania, 20 000 zł na cel dowolny. Całkowitej spłaty ww. kredytu dokonała Pani w dniu 19 marca 2025 r. Spłata obejmowała kwotę kredytu oraz odsetki od tego kredytu. Cały przychód uzyskany ze sprzedaży udziału 19/100 w działce nr A/4 planuje Pani wydatkować na własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym powzięła Pani wątpliwość, czy przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży udziału 19/100 w działce nr A/4 stanowiącej Pani majątek osobisty na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z mężem m.in. na remont lokalu mieszkalnego stanowiącego Pani odrębną własność, przysługuje Pani prawo do zwolnienia od opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy ma charakter zamknięty − jest to wyliczenie enumeratywne.

Powyższe przepisy jako normy wprowadzające zwolnienie podatkowe należy interpretować ściśle i niedopuszczalna jest w tym przypadku wykładnia rozszerzająca, systemowa, bądź celowościowa. Jest to zgodne z ogólnie przyjętą w prawie podatkowym zasadą, że wszelkie ulgi i zwolnienia jako stanowiące odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania muszą być stosowane wprost.

Wobec tego podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 tejże ustawy jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycia) przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe, w tym m.in. na spłatę kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1.

W art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Samo poniesienie wydatku na spłatę kredytu nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości może przeznaczyć go na spłatę zaciągniętego kredytu, zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże spłata ta może dotyczyć jedynie kredytu zaciągniętego przez tego podatnika na zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wydatkowanie środków ze sprzedaży udziału w nieruchomości na remont lokalu mieszkalnego

Jednym z tych celów jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z treści przytoczonego wcześniej art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt nie ma być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, czyli m.in. na remont własnego lokalu mieszkalnego, a więc takiego, do którego przysługuje podatnikowi tytuł własności bądź współwłasności. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt ma być zaciągnięty na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.

Ważne jest również, aby środki przeznaczone na ww. cel mieszkaniowy, czyli na spłatę kredytu pochodziły ze sprzedaży nieruchomości. Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz, aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z remontem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w którym podatnik realizuje własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na wykończenie budynku, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.):

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku. Pojęcie „trwałość” nie polega na tym, że nie można mebli zdemontować tylko na tym, że po zdemontowaniu tracą one swoją funkcję.

W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, cieplej wody, gazu przewodowego. W praktyce więc przy rozpatrywaniu przesłanek pozwalających na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zarówno w przypadku remontu, budowy, jak i wykończenia nieruchomości ponoszone są wydatki o zbliżonym charakterze.

Ponadto, należy zauważyć, że w dniu 14 października 2021 r. została wydana przez Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej interpretacja ogólna z dnia 13 października 2021 r., Nr DD2.8202.4.2020, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.

Zgodnie z powyższą interpretacją ogólną, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, uznano, że wydatki poniesione na zakup i montaż:

a)kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących,

b)szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,

c)oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,

d)okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,

e)mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,

f)mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca

– mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nadmienić również należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Jednakże powołane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odnosząc się do wydatków na cele mieszkaniowe, nie przewidują ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku.

Wobec powyższego, do prawidłowego dokumentowania w tym zakresie, trzeba wziąć pod uwagę ogólne reguły dowodowe określone w art. 180 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

W myśl art. 180 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Zatem, organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, umowy, akt notarialny, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym, tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Z opisu sprawy wynika, że środki ze sprzedaży udziału 19/100 w działce nr A/4 przeznaczyła Pani spłatę rat kredytu hipotecznego zaciągniętego m.in. na cele remontowe, tj. remont nabytego do Pani majątku osobistego lokalu mieszkalnego w wymaganym terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonała Pani odpłatnego zbycia ww. udziału w nieruchomości. Jak wskazała Pani we wniosku − raty kredytu regulowane były ze wspólnego konta bankowego Pani i Pani męża, a umowa kredytowa zobowiązywała kredytobiorców do solidarnej spłaty zobowiązania.

Lokal mieszkalny, na remont którego zaciągnęła Pani wraz z mężem kredyt hipoteczny, nabyła Pani 17 grudnia 2015 r. w drodze darowizny. Wydatki na remont były ponoszone od dnia podpisania kredytu do około połowy 2017 r. Posiada Pani udokumentowane wydatki remontowe w postaci faktur, umów − zamówień oraz paragonów. Zakupów budowlanych dokonywał Pani mąż, na niego w większości wystawione są faktury, posiada Pani także paragony bez wskazania danych osobowych. Bank weryfikował postęp prac na podstawie kosztorysu i rzeczywistego poziomu realizacji prac, które sprawdzał na wizytacjach specjalista z banku.

Odnosząc się do kwestii dokumentowania poniesionych wydatków na remont lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy faktury VAT wystawione są na Pani męża należy wyjaśnić, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Niemniej w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skoro zamierza Pani skorzystać ze zwolnienia, winna liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego należącego do Pani majątku osobistego na własne cele mieszkaniowe dotyczące lokalu mieszkalnego stanowiącego Pani majątek osobisty. Organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów.

Wydatkowanie środków pieniężnych na własne cele mieszkaniowe powinno być – dla celów podatkowych – udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci rachunków, faktur czy też innych dowodów zasługujących na wiarę, z których w sposób niebudzący wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł. Zatem, faktury wystawione na imię i nazwisko Pani męża, nawet wówczas gdy potwierdzają zakup wydatków na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie mogą stanowić podstawy do uwzględnienia ich przy obliczaniu przez Panią dochodu zwolnionego. Faktury wystawione na imię i nazwisko Pani męża oraz paragony w żaden sposób nie dowodzą, że środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego Pani majątek osobisty zostały wydatkowane przez Panią oraz, że pochodziły z Pani majątku odrębnego (osobistego).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że wydatkowanie przez Panią środków pieniężnych (przychodu) uzyskanych ze sprzedaży w 2024 r. udziału 19/100 w działce nr A/4 stanowiącej Pani majątek odrębny, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na spłatę kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu w części zaciągniętego przez Panią i Pani męża … lutego 2016 r. na udokumentowane na Pani imię i nazwisko dowodami wydatki związane z remontem lokalu mieszkalnego stanowiącego Pani odrębną własność, w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych, umożliwia Pani skorzystanie ze zwolnienia od podatku dochodowego uzyskanego dochodu z ww. odpłatnego zbycia, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy spełnieniu ustawowych warunków przedmiotowego zwolnienia. Zatem w tej części Pani stanowisko jest prawidłowe.

Natomiast, w części wydatkowania przychodu z przedmiotowej sprzedaży na spłatę ww. kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez Panią i Pani męża na wydatki remontowe dotyczące lokalu mieszkalnego należącego do Pani majątku odrębnego, udokumentowane dowodami wystawionymi na imię i nazwisko Pani męża oraz paragonami, Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczyć jednakże należy, że ww. zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia. Zatem, w sytuacji, gdy przychód osiągnięty przez Panią z odpłatnego zbycia nie zostanie wydatkowany w całości na wskazane wyżej cele, to pozostała część dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału 19/100 w działce nr A/4, odpowiadająca proporcjonalnie przychodowi niewydatkowanemu przez Panią na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ww. odpłatne zbycie (tj. w 2024 r.), podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście przedstawionych pytań i własnego stanowiska, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytań i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu interpretacji Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku (nie analizował załączonych dokumentów). Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie przedstawionego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § Ordynacji podatkowej.