Interpretacja indywidualna

  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zamierza Pani zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, składającej się z dwóch działek (objęte jedną księgą wieczystą). Działki nabyła Pani w 2012 r. (udział ½ części) i 2013 r. (udział ½ części) w celu wybudowania wraz ze swoim partnerem domu (czyli na cele mieszkaniowe). Dom został oddany do użytku 31 sierpnia 2022 r. W związku z Państwa rozstaniem i koniecznością uregulowania spraw związanych z budową, kredytem i opieką nad dzieckiem uzgodnili Państwo, że dom stanie się własnością Pani byłego partnera i na niego chce Pani przenieść własność nieruchomości. Pani wątpliwość budzi kwestia czy termin 5-letni zwalniający z obowiązku zapłaty podatku dochodowego ma liczyć od momentu zakupu nieruchomości (czyli od 2013 r.), czy też momentu, gdy wybudowany na działce dom został oddany do użytku i złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, czyli od 31 sierpnia 2022 r. Rozważa Pani również, czy jeżeli obciążałby Panią podatek dochodowy, to czy od ceny zakupu może Pani odliczyć wartość kredytu, który został do spłaty oraz wszystkie raty odsetkowe, które zapłaciła w związku z zaciągnięciem kredytów na zakup działek i budowę domu, a także koszty notarialne związane z zakupem działek, koszty wymaganego przez bank ubezpieczenia na życie oraz ubezpieczenia nieruchomości. Zakup działek i budowa w całości zostały sfinansowane z zaciągniętych kredytów.

Pytanie

Czy termin 5-letni zwalniający z obowiązku zapłaty podatku dochodowego należy liczyć od momentu zakupu nieruchomości (czyli od 2013 r.), czy też momentu, gdy wybudowany na działce dom został oddany do użytku i złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, czyli od 31 sierpnia 2022 r.? Jeżeli obciążałby Panią podatek dochodowy, to czy od ceny zakupu może Pani odliczyć wartość kredytu, który został do spłaty oraz wszystkie raty odsetkowe, które zapłaciła Pani w związku z zaciągnięciem kredytów na zakup działek i budowę domu, a także koszty notarialne związane z zakupem działek, koszty wymaganego przez bank ubezpieczenia na życie oraz ubezpieczenia nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że termin 5-letni powinien dla Pani być liczony od momentu zakupu całości nieruchomości gruntowej, czyli od 2013 r., albowiem dom na działce nie stanowi odrębnej nieruchomości. Samego domu sprzedać Pani nie może, zatem zbywa Pani całość gruntu zabudowanego. Data wybudowania domu nie wpływa termin liczenia zobowiązania podatkowego z tytułem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Kupno nieruchomości i budowa były całkowicie skredytowane. Dom był budowany przez Pani partnera systemem gospodarczym. Przez te wszystkie lata zapłaciła Pani odsetki bankom od udzielonych kredytów, opłacała ubezpieczenia wymagane przez bank, zatem powinna Pani mieć możliwość odliczenia tych wydatków od ceny sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. przez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów.

Ustawodawca, tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych, miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń na podstawie kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Wobec powyższego, dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części bądź udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych decydujące znaczenie ma ustalenie daty ich nabycia.

Należy przy tym dodać, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział czy scalenie danej nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1-3 powołanej ustawy:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zamierza Pani zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości, składającej się z dwóch działek (objętych jedną księgą wieczystą). Działki nabyła Pani w 2012 r. (udział ½ części) i 2013 r. (udział ½ części) w celu wybudowania wraz ze swoim partnerem domu. Dom został oddany do użytku 31 sierpnia 2022 r. W związku z Państwa rozstaniem uzgodnili Państwo, że dom stanie się własnością Pani byłego partnera i na niego chce Pani przenieść własność nieruchomości.

Uwzględniając powyższe należy więc zgodzić się z Panią, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości niezabudowanej. W konsekwencji, planowana sprzedaż tej nieruchomości nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia gruntu, zatem nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z taką sprzedażą.

Skoro nie powstanie przychód z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości, to w tym przypadku nie ma konieczności zastosowania zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ani też przepisów dotyczących kosztów uzyskania przychodu. Wobec braku przychodu do opodatkowania, nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pani stanowisko w części odnoszącej się do „odliczenia” wydatków poniesionych na ubezpieczenie oraz spłatę odsetek od udzielonego kredytu nie podlegało ocenie. Pytanie:

Jeżeli obciążałby mnie podatek dochodowy, to czy od ceny zakupu mogę odliczyć wartość kredytu, który został do spłaty oraz wszystkie raty odsetkowe, które zapłaciłam w związku z zaciągnięciem kredytów na zakup działek i budowę domu, a także koszty notarialne związane z zakupem działek, koszty wymaganego przez bank ubezpieczenia na życie oraz ubezpieczenia nieruchomości.

było bowiem warunkowe i odnosiło się wyłącznie do sytuacji, w której powstałby obowiązek podatkowy w związku ze sprzedażą opisanej we wniosku nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawyz dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.