Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 maja 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 29 maja 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W roku 2020 zawarła Pani umowę deweloperska w formie Aktu Notarialnego na zakup mieszkania w (…). Przeniesienie własności miało nastąpić w dniu 31.12.2024 r. Do dnia dzisiejszego tj. 13.05.2025 r. deweloper nie wyznaczył kolejnego terminu na przeniesienie praw własności do ww. mieszkania.

Mieszkanie zostało odebrane od dewelopera w dniu 10.10.2024 r. za które zapłaciła Pani całą kwotę tj. 404.264,00 zł. W czerwcu 2025 chciałaby Pani zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania w (…).

Po podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący otrzyma od Pani klucze do mieszkania w celu dokonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych. Kupujący z dniem podpisania umowy przedwstępnej zapłaci Pani zaliczkę w wysokości 838.306,00 zł, z czego kwota 88.306,00 zł będzie stanowiła zadatek.

Po dokonaniu formalności związanych z przeniesieniem praw własności na Panią oraz wpisu do KW chce Pani zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży mieszkania z kupującym, który dokona pozostałej płatności wynikającej z podpisania umowy przedwstępnej w wysokości 43.694,00 zł.

Czy otrzymane środki stanowiące różnicę pomiędzy zakupem, a sprzedażą mieszkania będą podlegały uldze mieszkaniowej. Akt notarialny ze sprzedaży tego mieszkania zostanie zawarty po założeniu księgi wieczystej dla nieruchomości (…). Otrzymane środki przeznaczy Pani na cele mieszkaniowe tzn. zakup mieszkania w (…), które zostaną wydatkowane w przeciągu 3 lat od daty przeniesienia własności z umowy przedwstępnej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

1.Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Jest Pani osobą fizyczną zgłoszoną jako czynny podatnik VAT, miesięcznie składa Pani deklaracje VAT-7 oraz jest Pani podatnikiem rozliczającym się w formie ryczałtu z tytułu prywatnego najmu nieruchomości. Dodatkowo jest Pani pracownikiem oraz prezesem w spółce z o.o. zajmującej się obrotem nieruchomościami.

2.Lokal mieszkalny w (…) nabyła Pani w celu chęci przeprowadzki i zamieszkania w nim wraz z rodziną.

3.Przyczyną sprzedaży lokalu mieszkalnego w (…) była zmiana planów życiowych.

4.Poniżej przedstawia Pani wykaz nieruchomości:

a)Działka budowlana w (…) - udział 1/2 - działka zakupiona w 2006 roku - sprzedaż nastąpiła w 2018 roku. Działka zakupiona celem budowy domu, do którego nie doszło.

b)Dom mieszkalny w (…) - nabycie w 2009 roku jako wspólność małżeńska, w 2017 roku w wyniku podziału majątku dom przypadł Pani na wyłączność, dom przeznaczony na cele mieszkaniowe, w którym obecnie Pani mieszka wraz z dziećmi - planowana sprzedaż domu po zaadaptowaniu mieszkania w (…), w którym chce Pani realizować cele mieszkaniowe.

c)Mieszkanie w (…) zakupione na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na rzecz członka spółdzielni we wrześniu 2024 r. - sprzedaż mieszkania nastąpiło w lutym 2025 r. - mieszkanie zakupione w celach mieszkaniowych od momentu zakupu do momentu sprzedaży nie było przez Panią wykorzystywane. Ostatecznie podjęła Pani decyzję o wstrzymaniu sprzedaży domu w (…) na okres około 1.5 roku i sprzedaży mieszkania kupionego we wrześniu 2024 r. Środki ze sprzedaży mieszkania w (…) (sprzedaż w 2025 r.) przeznaczy Pani na własne cele mieszkaniowe w (…).

d) Mieszkanie w (…), które jest przedmiotem zapytania. W dniu pisania zapytania o interpretację indywidualną nie posiadała Pani jeszcze prawa własności, a jedyne umowę deweloperską. W dniu 26 maja 2025 r. dokonała Pani zakupu na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności. Mieszkanie zakupione było w celach realizacji własnych celów mieszkaniowych. Od momentu nabycia do chwil ewentualnej sprzedaży nie było i nie będzie przez Panią wykorzystywane. Ostatecznie docelowo chce Pani realizować własne cele mieszkaniowe w (…). Środki pozyskane ze sprzedaży mieszkania w (…) oraz środki ze sprzedaży mieszkania w (…) chce Pani przeznaczyć na zakup jednego mieszkania w (…).

Ponadto po sprzedaży domu w (…) (jest Pani właścicielem powyżej 5 lat) część środków chce Pani przeznaczyć na remont zakupionego mieszkania w (…). Docelowo realizacja celu mieszkaniowego będzie wyłącznie w (…).

e)Ponadto posiada Pani mieszkanie w (…) - nabyte na podstawie umowy darowizny od Pani rodziców w 2023 roku. Umowa darowizny oraz ustanowienie służebności i użytkowania z wpisem jak poniżej:

„służebność osobista polegająca na tym, że A.A i B.B będą mogli współkorzystać z lokalu mieszkalnego na zasadzie równego między nimi uprawnienia oraz z C.C i osobami prawa jej reprezentującymi. Z wyłączeniem innych osób. W tym każdoczesnego innego przyszłego właściciela oraz z zastrzeżeniem art. 301 kc. W okresie trwania służebności osobistej - lokal mieszkalny będzie ogrzany. Zaopatrzony w energię elektryczną. Ciepłą i zimną wodę, z wywozem nieczystości stałych i płynnych - wszystko staraniem i na koszt każdoczesnego właściciela nieruchomości lokalowej. A ponadto koszty remontów i konserwacji lokalu mieszkalnego ponosić będzie każdoczesny właściciel nieruchomości lokalowej. Służebność ustanowiona nieodpłatnie za cały okres trwania. Strony nie zastrzegły terminu trwania służebności i ustanowione ograniczone prawo rzeczowe wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionych. Uprawnienia powyższe nie ulegają zmniejszeniu w razie śmierci jednego z uprawnionych.”

Mieszkanie nie jest obecnie przeznaczone do sprzedaży. Obecnie jest wykorzystywane przez Pani rodziców w celach rekreacyjnych i wynajmowane przez rodziców, zyski z najmu opodatkowana są przez rodziców i rozliczane w PIT-28.

f)Posiada Pani również dwa inne mieszkania w (…) zakupione w 2025 roku na podstawie:

• Mieszkanie nr 1 w (…) zakupione z odliczeniem Vatu - przeznaczone na wynajem. Jest obecnie wynajmowane i rozliczane w formie ryczałtu.
• Mieszkanie nr 2 w (…) zakupione z odliczeniem Vatu - w przyszłości zostanie przeznaczone na wynajem.

Mieszkanie nr 1 oraz mieszkanie nr 2 nie są przeznaczone na sprzedaż zostały zakupione przez Panią na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności w 2025 roku.

g)Lokal usługowy zakupiony w roku 2021 w (…) - przeznaczony na wynajem. Lokal został sprzedany w roku 2022 i rozliczony w PIT-39.

5.W nowo zakupionym mieszkaniu będzie realizowała Pani własne cele mieszkaniowe oraz będzie Pani w nim mieszkała wraz z rodziną.

Pytania

1.Czy w danej sytuacji nie mając pełnego wpisu do ksiąg wieczystych, przychód otrzymany z umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania w (…), będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako przeznaczony na własne cele mieszkaniowe przed przeniesieniem własności i wpisaniem mieszkania do Ksiąg wieczystych?

2.Czy termin trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości w Pani przypadku będzie się liczył od podpisania umowy przedwstępnej tj. w czerwcu 2025 r. czy już po umowie przeniesienia własności kiedy będzie KW dla mieszkania?

Pani stanowisko w sprawie

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do ww. artykułu po sporządzeniu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania zamierzam wydatkować całość kwoty uzyskanej na zakup nowego większego mieszkania w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym dokona Pani sprzedaży.

Według Pani opinii ma Pani prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Proces przeniesienia własności i założenia księgi wieczystej trwa dosyć długo i jest poza Pani kontrolą, nie powinien stać na przeszkodzie do skorzystania ze zwolnienia zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam wpis prawa własności do księgi wieczystej nie ma skutku konstytutywnego - czyli nie kształtuje prawa własności, a jedynie charakter deklaratoryjny, potwierdzający określony stan rzeczy. Brak wpisu w księdze wieczystej nie wyklucza sprzedaży nieruchomości. W przepisach prawnych nie został nałożony na właściciela obowiązek założenia księgi wieczystej, tym bardziej nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej przed sprzedażą.

Taka sytuacja była przedmiotem interpretacji z 26.06.2020 r. (0115-KDWT.4011.6.2020.1 .BK). Interpretacja dotyczyła osoby, która po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania (na podstawie której otrzymała część zapłaty) dokonała nabycia innego lokalu mieszkalnego, na który to cel przeznaczyła środki ze sprzedaży otrzymane na podstawie umowy przedwstępnej. Właściwa umowa sprzedaży mieszkania została zawarta po dokonaniu nabycia lokalu mieszkalnego - wówczas też pozostała część należności ze sprzedaży mieszkania została otrzymana i wydatkowana na własne cele mieszkaniowe.

W wydanej interpretacji organ potwierdził prawidłowość stanowiska podatnika, wskazując że możliwe jest zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Fakt, że nabycie mieszkania (realizacja własnego celu mieszkalnego) nastąpiło przed sprzedażą mieszkania nie ma istotnego znaczenia. Istotne jest to, że środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania (w tym ta część otrzymana na podstawie umowy przedwstępnej) zostaną przeznaczone na nabycie nowego mieszkania. Nie ma znaczenia to, że środki uzyskane na podstawie umowy przedwstępnej zostały wydatkowane na realizację celu mieszkaniowego jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży mieszkania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego,  w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności  gospodarczej.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że w roku 2020 zawarła Pani umowę deweloperska w formie Aktu Notarialnego na zakup mieszkania. Mieszkanie zostało odebrane od dewelopera w dniu 10 października 2024 r. za które zapłaciła Pani całą kwotę. Po dokonaniu  formalności związanych z przeniesieniem praw własności na Panią oraz wpisu do KW chce Pani  zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży mieszkania.

Skoro sprzedaż lokalu mieszkalnego dokonana zostanie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowić będzie dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku od osób fizycznych.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie dokonanej sprzedaży lokalu mieszkalnego należy wskazać, co następuje:

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki  bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny  sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,  koszty i opłaty  sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy,

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy,

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) może jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegać zwolnieniu z opodatkowania. Stosownie do treści tego przepisu:

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu  wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. 

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

Zgodnie zaś z art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 28 ww. ustawy.

Wedle zaś art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.

Korzystanie ze zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt  131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem   od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy  uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki  wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej,  literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko  wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych  – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku  dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych  wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia,  że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków  wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do  zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.

Przy czym, jak już uprzednio wskazano, zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi  poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data  faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej  nieruchomości.

Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego  dochodu, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.

W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe przed  zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało  udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Zadatek, zaliczka czy wpłata części lub całości ceny, które zostały otrzymane tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, a następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

W konsekwencji zauważyć trzeba, że z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe).

Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Termin ten, jak z przepisu wynika, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest jednak wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Natomiast z przepisu nie wynika, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości.

Istotnym jest więc, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Jak wskazano w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2020 r., nr II FPS 4/19 skoro środki pochodzące z otrzymanego zadatku (zaliczki) w momencie zawarcia umowy  przenoszącej własność zalicza się na poczet ceny, to stanowią one przychód   (dochód) z tytułu  odpłatnego zbycia  nieruchomości. Powyższe oznacza, że środki wydatkowane z otrzymanego  zadatku (zaliczki)  są środkami wydatkowanymi z przychodu (dochodu) uzyskanego  z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że decydującym warunkiem dla realizacji prawa   do ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest wydatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat (obecnie trzech) od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, a nie wydatkowanie tego dochodu po uprzednim zbyciu nieruchomości.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 wskazuje, że chodzi w nim o wydatkowanie dochodu, który został  uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji.

Wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy przed zbyciem  nieruchomości, nie niweczy prawa do zwolnienia podatkowego.

Z opisu Pani sprawy wynika, że w czerwcu 2025 chciałaby Pani zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania. Po podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący otrzyma od Pani klucze do mieszkania w celu dokonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych. Kupujący z dniem podpisania umowy przedwstępnej zapłaci Pani zaliczkę w wysokości 838.306,00 zł, z czego kwota 88.306,00 zł będzie stanowiła zadatek.

Po dokonaniu formalności związanych z przeniesieniem praw własności na Panią oraz wpisu do KW chce Pani zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży mieszkania z kupującym, który dokona  pozostałej płatności wynikającej z podpisania umowy przedwstępnej w wysokości 43.694,00 zł.

Jeszcze raz należy powtórzyć, że w określonych przypadkach zwolnieniem mogą być objęte   również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na  własne cele mieszkaniowe, np. nabycie prawa do lokalu przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.

Sfinansowanie nabycia lokalu mieszkalnego z zadatku (zaliczki) uzyskanego tytułem umowy   przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, może być podstawą do skorzystania  ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, gdy przyrzeczona (ostateczna) umowa sprzedaży zbywanej nieruchomości, została zawarta już po poniesieniu wydatków na nabycie nowego lokalu.

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w którym wskazuje się, że rezultaty wykładni językowej przepisów dotyczących tzw. ulgi  mieszkaniowej„ (…) nie dają podstaw do twierdzenia aby kolejność nabycia i zbycia nieruchomości była przesłanką zwolnienia dochodu z opodatkowania. Ustawodawca wymaga  jedynie, żeby dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości został spożytkowany w przewidzianym terminie na określone cele. Przepisy te nie przesądzają, że dochód uzyskany ze sprzedaży  nieruchomości musi być   wydatkowany w całości po definitywnym przeniesieniu własności na  nabywcę” (patrz wyroki NSA:  z dnia 28 marca 2017 r. sygn. akt II FSK 500/16; z dnia 12 maja 2017 r.  sygn. akt II FSK 1079/15;   z dnia 22 listopada 2017 r. sygn. akt II FSK 2937/15; z dnia 24 stycznia  2018 r.  sygn. akt II FSK 1153/16; z dnia 8 marca 2018 r. sygn. akt II FSK 589/16).

Mając powyższe na uwadze, zaliczka (zadatek) – który zostanie otrzymany przy zawarciu   przedwstępnej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości – wydatkowany na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,  tj. na nabycie nowej nieruchomości, będzie korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jeśli dojdzie do zawarcia, przez Panią, umowy  przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku zostanie zaliczona na poczet ceny jej odpłatnego zbycia. Termin trzech lat na wydatkowanie środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, należy liczyć od końca roku w którym  nastąpi odpłatne zbycie tej nieruchomości.

Stanowisko Pani jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Powołane przez Panią interpretacje zapadły w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tą interpretację.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe wyłącznie wobec Pani i tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).  Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna  (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres  Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia  29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.