Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest:

·nieprawidłowe w zakresie uznania za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości poniesionych opłat udokumentowanych fakturami w związku z pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości,

·nieprawidłowe w zakresie kosztów uzyskania przychodu podlegających waloryzacji na podstawie art. 22 ust. 6f ustawy o PIT,

·prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 kwietnia 2025 r. za pośrednictwem systemu teleinformatycznego ePUAP wpłynął Pani wniosek sygnowany datą 24 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem sygnowanym datą 24 marca 2025 r. nadesłanym za pośrednictwem Poczty Polskiej (data wpływu 25 kwietnia 2025 r.) oraz w odpowiedzi na wezwanie pismem z 21 maja 2025 r. (wpływ 21 maja 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wniosek dotyczy sprzedaży nieruchomości nabytej (…) 2019 r. przez małżonków A oraz B zgodnie z aktem notarialnym Rep. A nr (…).

Zgodnie z powołanym aktem notarialnym (…) 2019 r. małżonkowie zakupili za kwotę 595 000,00 zł (pięćset dziewięćdziesiąt pięć złotych) nieruchomość zabudowaną wraz z udziałem w nieruchomości oraz zażądali wpisu w dziale II księgi wieczystej o wpis własności na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Zgodnie z powołanym aktem notarialnym z tytułu PCC oraz innych opłat związanych z zakupem rzeczonej nieruchomości małżonkowie zapłacili 13 737,50 zł.

(…) 2020 r. małżonkowie zawarli umowę darowizny zgodnie z aktem notarialnym Rep. A (…). W umowie małżonkowie A oraz B darowali z majątku wspólnego do majątku prywatnego B przedmiotową nieruchomość.

(…) 2022 r. A zmarł, zaś B w związku z tym, iż jest osobną samotną pobierającą emeryturę po mężu i posiadającą niepełnosprawność utrudniającą jej zajmowanie się nieruchomością zdecydowała o sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną.

Sprzedaż rzeczonej nieruchomości nastąpiła (…) 2024 r. za kwotę 740 000,00, co zostało potwierdzone aktem notarialnym Rep. A. (…).

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku z 21 maja 2025 r. wskazała Pani, że:

1)Podatniczka B posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2)Podatniczka nie prowadziła ani nie prowadzi działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości, o której mowa, była prywatnym zbyciem nieruchomości.

3)Nieruchomość, o której mowa, to działka nr (…) o pow. (…) ha usytuowana w miejscowości (…) o numerze (…) zabudowana budynkiem mieszkalnym dwukondygnacyjnym o powierzchni zabudowy (…) m2 (numer księgi wieczystej (…)) wraz z udziałem 1/22 części we współwłasności w działkach (…) położone w miejscowości (…) objętej księgą wieczysta nr (…). Nieruchomość ta została zakupiona na własne cele mieszkaniowe i była zamieszkiwana przez małżonków A oraz B.

4)Na kwotę 13.737,50 zł wskazaną we wniosku składają się opłaty wymienione w akcie notarialnym Rep. (…) dokumentującym zakup nieruchomości przez Wnioskodawczynię oraz jej męża A.

Zestawienie opłat składających się na wskazaną we wniosku kwotę: podatek PCC w stawce 2% od umowy sprzedaży w kwocie 11.900,00 zł (jedenaście tysięcy dziewięćset złotych), wynagrodzenie za dokonanie czynności notarialnej w kwocie 1000,00 zł (tysiąc złotych) oraz za złożenie wniosku wieczystoksięgowego 200,00 zł (dwieście złotych), podatek VAT od czynności notarialnych 230,00 zł (dwieście trzydzieści złotych) oraz 46,00 zł (czterdzieści sześć złotych), opłata sądowa w kwocie 200,00 zł (dwieście złotych) oraz 100,00 zł (sto złotych) oraz opłata za wypis aktu notarialnego 61,50 zł (sześćdziesiąt jeden złotych 50/100). Potwierdzenie pobrania opłat przez notariusza od kupujących (tu B i A z majątku wspólnego) wynika wprost z aktu nabycia nieruchomości w dniu (...) 2019 r. potwierdzonego aktem notarialnym powołanym powyżej.

5)Podatniczka podpisała umowę z agencją nieruchomości na pośrednictwo w sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości, za wyświadczoną usługę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości otrzymała od agencji nieruchomości 2 faktury VAT wystawione na podatniczkę na łączną kwotę 11 100,00 zł. Które zostały przez podatniczkę opłacone.

Pytanie

Czy właściwym jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości wykazywanych w deklaracji PIT-39 pełnej wartości zakupu nieruchomości 595 tys. zł wskazanej w akcie notarialnym z (...) 2019 r. Rep. A (…), powiększonej o wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych na podstawie liczonej jak następuje: dla roku 2020 3,56% tj. 21 182,00, dla roku 2021 inflacja 4,20% tj. 24 990,00 zł, dla roku 2022 inflacja 13,30% tj. kwota 79 135,00 oraz dla roku 2023 inflacja 13,20%, tj. 78 540,00 zł; powiększone o opłaty zawartej umowy nabycia nieruchomości 13 737,50 zł oraz poniesione opłaty udokumentowane fakturami w związku z pośrednictwem w sprzedaży wskazanej nieruchomości w wysokości 11 100,00 zł?

Wobec tego suma kosztów uzyskania przychodów dotycząca sprzedaży nieruchomości powinna wynieść 823 684,50 zł (osiemset dwadzieścia trzy tysiące sześćset osiemdziesiąt cztery złote 50/100). Wnioskodawczyni pragnie wskazać, że przedmiotem niniejszego wniosku nie pozostaje co do zasady weryfikacja wyliczeń dokonanych przez Wnioskodawczynię, a ustalenie, czy rozumienie przez Wnioskodawczynię sposobu ustalania kosztów uzyskania przychodów odpłatnego zbycia dot. sprzedawanej nieruchomości odpowiada art. 30e ustawy o PIT. Wyliczenia te mają wyłącznie na celu zobrazowanie przyjętego sposobu ustalania dochodu. Przepis art. 30e ustawy PIT zawiera kompleksową regulację dotyczącą kwestii ustalania dochodu ze zbycia nieruchomości. Stąd mając na uwadze treść przepisów ustawy o PIT (powołany powyżej art. 30e), przepisy Kodeksu rodzinnego, czy przyjęta przezeń metodologia ustalania dochodu ze sprzedaży nieruchomości jest prawidłowa.

Pani stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku z 21 maja 2025 r.)

Według Podatniczki koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia powinny zostać skalkulowane jak w pytaniu. A do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia powinna zostać zaliczona cała wartość nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków w wysokości 595.000,00 zł, powiększona o wzrost cen towarów i usług pomiędzy rokiem następującym po roku zakupu nieruchomości a jej sprzedaży.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów

d)  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Biorąc pod uwagę fakt, że opisana we wniosku nieruchomość została nabyta wspólnie przez podatniczkę wraz z mężem w ramach trwania małżeństwa oraz posiadania ustroju wspólności ustawowej małżeńskiej, należy odnieść się do kwestii stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami, które zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 tego ustawy stanowi, że: Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu: W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa, np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Ustanie wspólności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku wspólnego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału tego majątku.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy o PIT: Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Zgodnie z interpretacją z dnia 6 lipca 2023 r. o numerze 0113-KDIPT2-2.4011.383.2023.1.KR gdzie organ uznał stanowisko wyrażone Wnioskodawcy za prawidłowe:

Przytoczony przez Wnioskodawczynię przepis art. 10 ust. 6 ustawy o PIT w obecnym brzmieniu obowiązuje od dnia 1 stycznia 2019 r. i opiera się na ogólnych zasadach prawa rodzinnego i opiekuńczego, a także konstrukcji małżeńskiej wspólności ustawowej. W przypadku ustawowej wspólności małżeńskiej w ogóle nie można mówić o udziałach w majątku wspólnym. Wynika to zarówno z ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 z późn. zm., dalej jako „KRiO”), jak i m.in. z orzecznictwa Sądu Najwyższego (dalej jako „SN”). W postanowieniu SN z dnia 11 sierpnia 2011 r. (sygn. akt I CSK 647/10), SN stwierdził, że władztwa małżonków nie można przyporządkować, nawet hipotetycznie, do określonego udziału, jaki przypadałby każdemu z nich w majątku wspólnym po ustaniu wspólności. Każdemu z małżonków przysługuje prawo do całości majątku wspólnego. Udział małżonka wyczerpuje cały majątek, a nie tylko jego część określoną w ułamku.

Jak trafnie zauważył Naczelny Sąd Administracyjny (dalej jako „NSA”) w wyroku z dnia 20 maja 2016 r. (sygn. akt II FSK 1249/14), sytuacja prawna małżonków objętych wspólnością ustawową jest szczególna. Oznacza bowiem, że nabycie w czasie jej trwania nieruchomości, wiąże się z nabyciem przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. Konsekwencją takiego rozwiązania, w przypadku sprzedaży tego prawa, jest uznanie, że każdy z małżonków zbywa to prawo w całości, a nie w określonym udziale, jako że jest to wspólność bezudziałowa (tak w prawomocnym wyroku WSA w Szczecinie z dnia 16 grudnia 2015 r., sygn. akt I SA/Sz 1206/15).

Także jeszcze przed dniem 1 stycznia 2019 r., tj. przed wejściem w życie art. 10 ust. 6 ustawy o PIT w obecnie obowiązującym brzmieniu, NSA wydał uchwałę z dnia 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, gdzie wskazano, iż „dla celów opodatkowania (podatkiem PIT), odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) (ustawy o PIT) nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków”. Stanowisko zawarte w ww. uchwale należy stosować również w odniesieniu do nabycia nieruchomości przez jednego z małżonków na skutek ustania małżeńskiej wspólności ustawowej (a nie tylko w drodze dziedziczenia), (vide prawomocny wyrok WSA w Lublinie z dnia 17 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Lu 600/20 oraz interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 maja 2019 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.236.2019.1.SŻ).

Zgodnie z powszechnym rozumieniem zapisów kodeksu rodzinnego małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Małżonkowie - poprzez zawarcie stosownej umowy - mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

Oznacza to, że w ocenie Wnioskodawczyni, w świetle art. 10 ust. 6 ustawy o PIT, zawarcie przez Wnioskodawczynię i Męża Wnioskodawczyni umowy darowizny w 2020 r. i przeniesienie Nieruchomości do majątku osobistego Wnioskodawczyni nie stanowiło „nabycia” Nieruchomości przez Wnioskodawczynię w 2020 r. w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Nabycie to bowiem miało miejsce w 2019 r. w momencie zawarcia umowy kupna sprzedaży do majątku wspólnego małżonków, zaś zawarta umowa darowizny miała charakter wyłącznie organizacyjny. Zatem cała wartość nabytej do majątku wspólnego nieruchomości (za kwotę 595 000,00) będzie stanowiła koszt uzyskania przychodów z tytułu zbycia nieruchomości dla celów sporządzenia PIT-39 i będzie mogła być powiększona o odpowiednio wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych.

Wnioskodawczyni uważa, iż do kosztów uzyskania przychodów wykazywanych w deklaracji PIT-39 w związku ze sprzedażą rozpatrywanej nieruchomości poprawnym jest zaliczenie pełnej wartości zakupu nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym z (...) 2019 r. Rep. (…) tj. 595 000,00 (pięćset dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych), powiększone o wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych na podstawie art. 22 ust. 6f Ustawy o PDOF liczone jak następuje dla roku 2020 3,56% tj. 21 182,00, dla roku 2021 inflacja 4,20% tj. 24 990,00 zł, dla roku 2022 inflacja 13,30% tj. kwota 79 135,00 oraz dla roku 2023 inflacja 13,20%, tj. 78 540,00 zł; powiększone o opłaty zawartej umowy nabycia nieruchomości 13 737,50 zł wskazane w akcie notarialnym nabycia (tj. PCC, opłaty notarialne i sądowa) oraz poniesione opłaty udokumentowane fakturami w związku z pośrednictwem w sprzedaży wskazanej nieruchomości w wysokości 11 100,00 zł.

Wobec tego suma kosztów uzyskania przychodów dotycząca sprzedaży nieruchomości powinna wynieść 823 684,50 zł (osiemset dwadzieścia trzy tysiące sześćset osiemdziesiąt cztery złote 50/100). Bowiem nabycie nieruchomości do majątku wspólnego w 2019 r. powodowało nabycie przez każdego z małżonków w tym Wnioskodawczynię tego prawa w całości, a więc umowa darowizny do majątku prywatnego miało dla Wnioskodawczyni charakter wyłącznie organizacyjny i niepowodujący ponownego nabycia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że (…) 2019 r. nabyła Pani wraz z mężem nieruchomość – działkę o numerze (…) zabudowaną budynkiem mieszkalnym dwukondygnacyjnym wraz z udziałem 1/22 części we współwłasności w działkach (…) położoną w miejscowości (…). Zażądali Państwo wpisu w dziale II księgi wieczystej o wpis własności na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. (…) 2020 r. zawarła Pani wraz z mężem umowę darowizny. W ww. umowie A oraz Pani darowaliście z majątku wspólnego do Pani majątku prywatnego przedmiotową nieruchomość. Sprzedaż rzeczonej nieruchomości nastąpiła (…) 2024 r.

Powzięła Pani wątpliwość czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości może Pani zaliczyć m.in. poniesione opłaty udokumentowane fakturami w związku z pośrednictwem w sprzedaży tej nieruchomości.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Należy zauważyć, że skoro w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości podstawą obliczenia podatku jest dochód, to podatnik zobowiązany jest w pierwszej kolejności pomniejszyć uzyskany przychód o poniesione koszty jego uzyskania. Ustawowo określone ustalenie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości powinno wyglądać w ten sposób, że przychód z odpłatnego zbycia (ustalony stosownie do art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) należy pomniejszyć o koszty jego uzyskania ustalone według zasad, o jakich mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustawodawca wprawdzie nie określił, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc – jak już wyżej wskazano – np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX 2010).

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży, jak wskazano powyżej, jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zatem stwierdzić należy, że do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości można zakwalifikować wszystkie koszty, które były niezbędne, tzn. musiały być poniesione aby czynność sprzedaży doszła do skutku.

W Pani przypadku za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości należy uznać poniesione opłaty udokumentowane fakturami w związku z pośrednictwem w sprzedaży tej nieruchomości, czyli opisane we wniosku faktury, które otrzymała Pani od agencji nieruchomości za usługę pośrednictwa.

Zatem w związku z tym, że ww. wydatki nie stanowią kosztów uzyskania przychodu, tylko koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, Pani stanowisko w tym zakresie uznano za nieprawidłowe.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy bowiem utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu zbywanej nieruchomości odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosując przepis art. 22 ust. 6f ustawy o PIT można corocznie podwyższać poniesione koszty nabycia lub koszty wytworzenia, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie.

W przedmiotowej sprawie powzięła Pani również wątpliwość czy do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia może Pani zaliczyć pełną wartość zakupu nieruchomości powiększonej o wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych oraz opłaty zawartej umowy nabycia nieruchomości.

Celem wyjaśnienia powyższych wątpliwości należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.):

Jak stanowi art. 31 § 1 przytoczonej ustawy:

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Na podstawie pierwszego zdania art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem stwierdzić należy, że małżonkowie poprzez zawarcie stosownej umowy (np. rozszerzającej lub ograniczającej wspólność ustawową bądź ustanawiającej rozdzielność majątkową) mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

Przepis art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) stanowi, że:

W myśl art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

W przypadku nabycia składników majątku przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie tych składników. Nie jest możliwe nabycie składników majątku w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Wspólność małżeńska (łączna) to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Nie mogą także rozporządzać udziałem w jakimkolwiek przedmiocie należącym do tego majątku.

Z uwagi na niepodzielny charakter majątku wspólnego małżonków (współwłasność bezudziałowa) nie można wskazać, w jakim udziale każdy z małżonków nabywa rzecz lub prawo do majątku wspólnego. Konsekwentnie nie można też wskazać, w jakim udziale każdy z małżonków poniósł wydatek na nabycie składników majątku wspólnego. Wydatek został poniesiony niepodzielnie przez obojga małżonków. Powyższego nie zmienia późniejsze ustanie wspólności majątkowej małżeńskiej, czemu towarzyszy zniesienie współwłasności rzeczy lub praw przez ich przyznanie jednemu z małżonków.

Przy czym kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie składnika majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu, bądź drugiemu małżonkowi w określonej wielkości udziału. Dlatego też w razie podziału majątku wspólnego (darowizny) koszty nabycia określonego przedmiotu (prawa majątkowego) poniesione w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej „dzielą los” tego przedmiotu (prawa majątkowego) po ustaniu tej wspólności.

W związku z tym, że jak już wskazano powyżej, nabyła Pani nieruchomość wraz z mężem w drodze kupna (nabycie odpłatne), koszty uzyskania przychodów ustalone będą na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczyć można:

·udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia;

·udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość.

Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe.

W konsekwencji, z uwagi na fakt, że przedmiotową nieruchomość nabyła Pani wraz z mężem do wspólności majątkowej małżeńskiej, do kosztów uzyskania przychodu poniesionych w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości może Pani zaliczyć pełną wartość zakupu przedmiotowej nieruchomości oraz opłat zawartej umowy nabycia tej nieruchomości.

Tym samym, Pani stanowisko w powyższym zakresie uznano za prawidłowe.

Ponadto, odnosząc się do Pani wątpliwości, dotyczących waloryzacji poniesionych kosztów nabycia nieruchomości, wskazuję na literalną wykładnię normy prawnej określonej w wyżej cytowanym art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis ten posługuje się zwrotem „koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c”, z powyższego zwrotu wynika jednoznacznie, że podstawą podwyższenia w niniejszej sprawie może być więc koszt nabycia nieruchomości.

Podstawę waloryzacji w niniejszej sprawie stanowi zatem wynikająca z umowy sprzedaży cena jaką wraz z mężem zapłaciła Pani nabywając nieruchomość powiększona o opłaty wynikające z zawartej umowy nabycia nieruchomości, czyli wydatki za sporządzenie aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości.

Tym samym wyłącznie pierwotne koszty nabycia udziału w nieruchomości będą corocznie podwyższane począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie zbywanej nieruchomości (tj. 2020 r.) do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło jej zbycie (tj. 2023 r.), w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie trzech pierwszych kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłoszonemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Corocznej waloryzacji podlegać może zatem koszt nabycia pierwotnie ustalony.

W konsekwencji, powiększeniu na zasadach określonych w art. 22 ust. 6f ustawy o PIT w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych podlegają koszty rozumiane jako koszty nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o PIT. Tym samym, jako podstawę corocznej waloryzacji przyjmuje się wartość zakupu przedmiotowej nieruchomości oraz opłat zawartej umowy nabycia tej nieruchomości.

W konsekwencji, Pani stanowisko w powyższym zakresie uznano za nieprawidłowe, bowiem powiększeniu w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych podlegają również opłaty zawartej umowy nabycia tej nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Nadmieniam, że nie mam możliwości sprawdzenia prawidłowości podanych przez Panią kwot, przeprowadzania wyliczeń, przeliczeń, w tym ustalenia wysokości podatku, z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na Organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. W związku z tym Organ wydający interpretację nie sprawdza prawidłowości przedstawionych we wniosku wartości liczbowych oraz nie zajmuje się weryfikacją prawidłowości przedstawionych w nim kwot i wyliczeń. Prawidłowość, bądź nieprawidłowość przedstawionych w opisie sprawy kwot i wyliczeń podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy w toku, np. postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy też czynności sprawdzających. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, ponieważ prawidłowość rozliczenia podatków podlega weryfikacji przez organ podatkowy. Tym samym w przedmiotowej interpretacji nie potwierdzono prawidłowości zaprezentowanych przez Panią kwot.

Odnosząc się do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Każde z rozstrzygnięć jest bowiem wydawane w indywidualnych sprawach podatników na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów prawa.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.