Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 27 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku sprzedaży zabudowanych nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Miasto (...) (dalej: Miasto) jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z dniem 1 stycznia 2017 r. podjęła scentralizowane rozliczanie VAT wraz z jednostkami organizacyjnymi Miasta (...) i zakładem budżetowym.

Jako jednostka samorządu terytorialnego (dalej: JST) posiada osobowość prawną nadaną ustawowo przez art. 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (dalej: USG) (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1465 ze zm.) i prowadzi gospodarkę finansową na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1530 ze zm.). Miasto wykonuje przede wszystkim tzw. zadania własne nałożone na jednostkę odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostało powołane. Zdecydowana większość tych zadań jest wykonywana przez Miasto w ramach reżimu publicznoprawnego, niektóre czynności Miasto wykonuje na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych, traktując je jako podlegające przepisom ustawy o VAT.

W myśl art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Miasto zamierza sprzedać w drodze przetargu nieograniczonego prawo własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami garażowymi w złym stanie technicznym (uszkodzone ściany, drzwi, nad większością budynku brak dachu) oznaczonych numerami geodezyjnymi: 1, 2, 3, 4 położonej przy (...).

Przedmiotowe nieruchomości stanowią własność Miasta (...) na podstawie aktu notarialnego Repertorium A numer (...) z dnia 22 maja 1996 r., dla których Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą NR (...), w której w dziale II jako Właściciel wpisane jest Miasto (...) - sprawdzono w Systemie Ministerstwa Sprawiedliwości EUKW Elektroniczne Księgi Wieczyste.

Także zgodnie z Ewidencją Gruntów i Budynków - Geoportal Miasta (...) Miasta (...) jest właścicielem nieruchomości w udziale 1/1.

Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego rejonu (...) w rejonie jednostek strukturalnych (...) (cześć północna) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w (...) z 3 grudnia 2003 r. zmienionego Uchwałą (...) Rady Miasta (...) z 24 listopada 2022 r., działki znajdują się na terenie przeznaczonym pod usługi z mieszkalnictwem wielorodzinnym (symbol w planie (...)) oraz w strefie ochrony konserwatorskiej B5.

Powierzchnia nieruchomości gruntowych i użytków:

1)działka nr 1, powierzchnia 23 m², użytek B,

Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się murowany budynek użytkowy (...) parterowy w ruinie o powierzchni zabudowy 23 m², materiał ścian: mur, rok budowy 1956 - wybrane dane z Ewidencji Gruntów i Budynków;

2)działka nr 2, powierzchnia 22 m², użytek B,

Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się murowany budynek użytkowy (...) parterowy w ruinie o powierzchni zabudowy 22 m², materiał ścian: mur, rok budowy 1956 - wybrane dane z Ewidencji Gruntów i Budynków;

3)działka nr 3, powierzchnia 26 m², użytek B,

Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się murowany budynek użytkowy (...) parterowy w ruinie o powierzchni zabudowy 26 m², materiał ścian: mur, rok budowy 1956 - wybrane dane z Ewidencji Gruntów i Budynków;

4)działka nr 4, powierzchnia 29 m², użytek B,

Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się murowany budynek użytkowy (...) parterowy w ruinie o powierzchni zabudowy 29 m², materiał ścian: mur, rok budowy 1956 - wybrane dane z Ewidencji Gruntów i Budynków.

Powyższe budynki użytkowe połączone są ze sobą szeregowo wspólnymi ścianami.

Miasto od chwili otrzymania powyższych działek gruntu nie poniosło żadnych nakładów na modernizację czy ulepszenie tych budynków, obecnie budynki są w złym stanie technicznym (w ruinie). Nie była wydawana decyzja na rozbiórkę. Przedmiotowa nieruchomość obecnie jest nieużytkowana. Nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez teren działki o numerze geodezyjnym 5 stanowiącej własność Miasta (...).

Na przedmiotowych działkach gruntu nie znajdują się sieci i przyłącza sieci technicznej.

Budynki użytkowe mieszczące się na przedmiotowych działkach gruntowych w świetle przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane naniesienia stanowią budynki. Właścicielem ich jest Miasto, budynki są trwale związane z gruntem. W stosunku do tych budynków Miasto domniema, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a momentem sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Od 22 maja 1996 r. wyłącznym użytkownikiem nieruchomości było i jest Miasta (...). Miasto nie posiada informacji, kiedy budynki zostały oddane do użytku, ale w Ewidencji Gruntów i Budynków rok zakończenia budowy jest 1956.

Miasto nie posiada żadnych dokumentów wskazujących na poniesienie nakładów na ulepszenie tych budynków w wysokości co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Z tytułu przedmiotowej transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych nr 1, 2, 3, 4 Miasto będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym ww. transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. W odniesieniu do sprzedaży ww. działki zabudowanej należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zgodnie z opinią (...) Konserwatora Zabytków znak: (...) przedmiotowe nieruchomość mieszcząca się w (...) nie jest wpisana do rejestru zabytków i jej ewentualna sprzedaż nie wymaga pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była/nie jest obciążona umowami najmu czy dzierżawy, czy też umowami o podobnym charakterze, tak więc nie była/nie jest wykorzystywana do działalności gospodarczej, w tym działalności objętej ustawą o VAT. Miasta (...) nie osiągało i nie osiąga żadnych dochodów z przedmiotowej nieruchomości.

Rada Miasta nie podjęła uchwały o rewitalizacji oraz powyższe działki nie są położone na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji zgodnie z rozdziałem 5 ustawy z dnia 9 października o rewitalizacji (Dz. U. 2024 r. poz. 278 ze zm.).

Mamy w tym przypadku do czynienia z czynnościami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Miasto realizując nałożone na siebie obowiązki wynikające z powołanych przepisów, działa w obszarze prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z powyższym przepisem podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Warunkiem koniecznym do opodatkowania podatkiem VAT danej transakcji nie jest fakt bycia podatnikiem VAT, ale występowanie w roli podatnika VAT w odniesieniu do konkretnej transakcji, wchodzącej w zakres działalności gospodarczej podmiotu.

Miasto nabyło przedmiotową nieruchomość nieodpłatnie i nie wiązało się to z uzyskaniem prawa do odliczenia podatku VAT po stronie Miasta. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Miasto dla potrzeb jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie była także wykorzystywana do działalności Miasta (...)ko organu władzy publicznej.

Miasto realizując uprawnienia właścicielskie zamierza zbyć nabytą powyższą nieruchomość w drodze odpłatnej dostawy (przetarg nieograniczony - sprzedaż) na rzecz podatnika podatku VAT lub osoby niebędącej podatnikiem tego podatku. Sprzedaż odbędzie w drodze przetargu nieograniczonego. Transakcja zbycia nieruchomości podlega regulacjom ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz stanowi czynność cywilnoprawną, tj. czynność sprzedaży, zamiany, wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego jako osoba prawna podlega obowiązkowi podatkowemu na zasadach ogólnych. Wykonywane czynności przez Miasto w powyższym zakresie mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Miasto będąc czynnym podatnikiem VAT będzie płatnikiem tegoż podatku w zakresie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Przedmiotem sprzedaży będzie majątek Miasta. Przy działce zabudowanej konsekwencje podatkowe w podatku VAT uzależnione są do statusu budynku możliwe jest zastosowanie zwolnienia przedmiotowego z podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.

Sprzedaż powyższej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jednocześnie będzie korzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednakże dla zastosowania powyższego zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 istotne jest czy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem, czy też nie.

Zgodnie z ww. art. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji - pierwszego zasiedlenia zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o VAT, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Odnosząc się do ww. definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o VAT, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby Miasta (...)ko organu władzy publicznej. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby jakiejkolwiek działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby Miasta (...) organu władzy publicznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zdaniem Miasta doszło do pierwszego zasiedlenia posadowionego na przedmiotowej działce budynków użytkowych. Są to stare budynki użytkowe w ruinie i Miasto nie potrafi określić daty pierwszego zasiedlenia - być może nastąpiło to w roku zakończenia budowy, czyli 1956 lub tuż po nim; dlatego też, z uwagi na fakt pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Od chwili przejęcia nieruchomości Miasto nie oddało jej do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Miasta (...) nie ponosiło żadnych nakładów na ulepszenie lub modernizację budynków. W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy: zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa powyższe warunki. W myśl art. 43 ust. 7a ustawy warunku , o którym mowa w ust 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle powyższego przepisu przy dostawie budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem VAT, oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również grunt, na którym obiekty są posadowione.

Pytanie

Czy w świetle przepisów o podatku od towarów i usług dokonanie przez Miasto odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami użytkowymi w ruinie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy?

Państwa stanowisko w sprawie

Niezależnie od aktualnego stanu budynków, w ocenie Miasta możliwe jest uznanie, iż w tym przypadku Miasto dokona sprzedaży nieruchomości (działek 1, 2, 3, 4) zabudowanych i dostawa budynków znajdujących się na tej nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Miasto uważa, że w tym przypadku, dla dostawy przedmiotowej nieruchomości, zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z treścią tego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT;

2)złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, to dostawa działki zabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku VAT.

Stosownie do treści ust. 11 ww. art. oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi zawierać również:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz NIP dokonującego dostawę oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle powyższego przepisu przy dostawie budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem VAT, oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczna stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również grunt, na którym obiekty są posadowione.

Miasto na przedmiotowej nieruchomości nie ponosiło żadnych nakładów, nie dokonywało ulepszeń i remontów i nie składało wniosku o pozwolenie na rozbiórkę budynku. Na dzień sprzedaży na wyżej wymienionych działkach będą znajdowały się posadowione budynki użytkowe. Do czasu sprzedaży przez Miasto nie będą podejmowane żadne działania mające na celu usunięcie, rozebranie bądź wyburzenie budynków. Tym samym na dzień sprzedaży nieruchomość będzie zabudowana opisanymi wyżej obiektami. Przed dniem sprzedaży nie będzie rozpoczęta rozbiórka budynków, nie zostanie wydana decyzja o rozbiórce.

Ww. nieruchomość nigdy nie przynosiła Miastu żadnych dochodów.

W związku z powyższym zdaniem Miasta dostawa przedmiotowej nieruchomości zabudowanej będzie stanowiła po stronie Miasta czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT a zarazem korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Ponadto, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zwolnienie z VAT znajdzie zastosowanie również w odniesieniu do dostawy gruntu, z którym trwale związane są przedmiotowe budynki. W przypadku bowiem sprzedaży nieruchomości zabudowanej, stawkę VAT właściwą dla opodatkowania budynku lub budowli należy zastosować również w odniesieniu do dostawy gruntu, na którym posadowione są te obiekty budowlane.

Zatem podstawą zwolnienia z opodatkowania VAT planowanej sprzedaży nieruchomości w tym przypadku byłby art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

W świetle przytoczonych przepisów budynek wraz z gruntem spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Co istotne, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Konieczność implementacji przepisów prawa wspólnotowego do prawa krajowego wymusiła na ustawodawcy odrębne określenie statusu organów władzy publicznej.

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy:

Oznacza to, że organ władzy publicznej będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter wyłącznie podmiotowo-przedmiotowy.

Zgodnie z powołanymi regulacjami, jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwojakim charakterze:

• podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa, oraz
• podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na postawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że planują Państwo sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami garażowymi w ruinie.

Dostawa ww. nieruchomości będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną) i dla tej czynności wystąpią Państwo w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Wobec tego, powyższa czynność w świetle ustawy będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków czy budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części należy przywołać definicję pierwszego zasiedlenia zawartą w ustawie o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a lub pkt 2 tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego,

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

We wniosku wskazali Państwo, że są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zamierzają Państwo sprzedać w drodze przetargu nieograniczonego prawo własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami garażowymi w złym stanie technicznym (uszkodzone ściany, drzwi, nad większością budynku brak dachu). Przedmiotowe nieruchomości stanowią Państwa własność na podstawie aktu notarialnego z 22 maja 1996 r.

Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego działki znajdują się na terenie przeznaczonym pod usługi z mieszkalnictwem wielorodzinnym (symbol w planie 1U/MW) oraz w strefie ochrony konserwatorskiej B5.

Na przedmiotowych nieruchomościach znajdują się:

1)murowany budynek użytkowy (...) parterowy w ruinie o powierzchni zabudowy 23 m², rok budowy 1956;

2)murowany budynek użytkowy (...) parterowy w ruinie o powierzchni zabudowy 22 m², rok budowy 1956;

3)murowany budynek użytkowy (...) parterowy w ruinie o powierzchni zabudowy 26 m², rok budowy 1956;

4)murowany budynek użytkowy (...) parterowy w ruinie o powierzchni zabudowy 29 m², rok budowy 1956.

Powyższe budynki użytkowe połączone są ze sobą szeregowo wspólnymi ścianami.

Od chwili otrzymania powyższych nieruchomości nie ponosili Państwo żadnych nakładów na modernizację czy ulepszenie tych budynków, obecnie budynki są w złym stanie technicznym (w ruinie). Nie była wydawana decyzja na rozbiórkę. Przedmiotowe nieruchomości obecnie są nieużytkowane. Na przedmiotowych działkach gruntu nie znajdują się sieci i przyłącza sieci technicznej.

Państwa zdaniem, doszło do pierwszego zasiedlenia posadowionych na przedmiotowej działce budynków garażowych i do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata (budynki zostały wybudowane w 1956 r.).

Nabyli Państwo przedmiotową nieruchomość nieodpłatnie i nie wiązało się to z uzyskaniem prawa do odliczenia podatku VAT po Państwa stronie. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Państwa dla potrzeb jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie była także wykorzystywana do Państwa działalności jako organu władzy publicznej.

Zamierzają Państwo zbyć nabytą powyższą nieruchomość w drodze odpłatnej dostawy na rzecz podatnika podatku VAT lub osoby niebędącej podatnikiem tego podatku. Sprzedaż odbędzie w drodze przetargu nieograniczonego.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy zbycie nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami użytkowymi w ruinie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że budynki garażowe są w ruinie, jednak jak Państwo wskazali, obiekty te - w świetle przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - stanowią budynki.

Odnosząc się do planowanej sprzedaży własności budynków garażowych należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem ww. budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że - jak Państwo wskazali - doszło do pierwszego zasiedlenia posadowionych na przedmiotowej działce budynków garażowych i do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie nie ponosili Państwo żadnych nakładów na ulepszenie przedmiotowych nieruchomości, to w odniesieniu do tych budynków spełnione będą przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skoro dostawa ww. budynków korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to tym samym bezzasadnym stało się badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

Jak wskazano, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również sprzedaż gruntów, z którymi związane są budynki, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, transakcja sprzedaży prawa własności budynków garażowych znajdującego się na działkach nr 1, 2, 3, 4 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Nadmienić należy, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków. Tym samym, w sytuacji gdy Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynków znajdujących się na opisanych działkach, wraz z gruntem, będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywiste zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.