Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 24 marca 2025 r. (wpływ: 26 marca 2025 r.) oraz z 19 kwietnia 2025 r. (wpływ: 23 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 12 grudnia 2024 r., nabył Pan prawo własności niezabudowanych nieruchomości. Następnie gmina zaproponowała dokonanie zamiany prawa własności działek stanowiących Pana własność, a nabytych na podstawie powyższej umowy, na prawo własności innych nieruchomości stanowiących własność gminy. Zamiana prawa własności miałaby zostać dokonana na realizację celów publicznych w rozumieniu art. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.).

Uzupełnienie wniosku z 24 marca 2025 r.

W pierwszej kolejności informuje Pan, że przedmiotowy wniosek dotyczy interpretacji przepisu art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.), tj. czy ewentualna zamiana prawa własności gruntów, opisana we wniosku oraz w dalszej części przedmiotowego pisma, winna zostać zwolniona od podatku dochodowego.

Umową sprzedaży, zawartą w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) z 12 grudnia 2024 r., nabył Pan wyłącznie prawo własności nieruchomości, poł. w A., oznaczonej jako działki:

1.nr 111/2 o pow. 0,0759 ha, o następującym użytku gruntowym wg rejestru ewidencji gruntów: grunty orne (symbol: RHIa) - pow. 0.0523 ha oraz łąki trwałe (symbol: ŁIV) - pow. 0,0236 ha,

2.nr 111/1 o pow. 0,0593 ha, o następującym użytku gruntowym wg rejestru ewidencji gruntów: grunty orne (symbol: Rllla) - pow. 0,0593 ha,

dla której Sąd Rejonowy (...), prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Równocześnie wyjaśnia Pan, iż docelowo planował Pan nabyć wyłącznie działkę nr 111/1 o pow. 0,0593 ha, poł. w A., jednak Sprzedający warunkował dokonanie sprzedaży w/w nieruchomości wyłącznie z działką nr 111/2 o pow. 0,0759 ha. poł. w A.. Tym samym musiał Pan nabyć obie powyższe działki.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy A., działka:

1.nr 111/1. poł. w A., znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej i usług (symbol planu: (...)),

2.nr 111/2, poł. w A., znajduje się częściowo w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług (symbol planu: (...)), terenach zieleni nieurządzonej (symbol planu: ZR) oraz częściowo w ternach tras komunikacyjnych - drogi wewnętrzne (symbol planu: K.DW).

Wraz z małżonką nabył Pan jedną nieruchomość, składającą się z dwóch działek, tj. nr 111/1 i nr 111/2. poł. w A., objęte jedną księgą wieczystą nr (...).

Powyższe nabycie nastąpiło na cele budowy garaży i miejsc postojowych oraz placu manewrowego.

Działki nr 111/1 i nr 111/2, poł. w A., nabył Pan prywatnie, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zamiana nastąpiłaby z Gminą A.

Zamiana nastąpiłaby w bieżącym roku, tj. w roku 2025.

Dokonanie ewentualnej zamiany doprowadzi do powstania obszaru o jednolitym przeznaczeniu, który zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, będzie w całości położony w terenach zabudowy mieszkaniowej i usług (symbol planu: (...)). Równocześnie informuje Pan, że nie posiada Pan żadnej wiedzy, w przedmiocie jakiejkolwiek zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego tych terenów.

Mając świadomość, iż nieruchomość sąsiadująca do działki nr 111/1, poł. w A., oznaczona numerami: nr 111/3 o pow. 0,0263 ha oraz nr 111/4 o pow. 0,0381 ha, poł. w A., stanowi własność Gminy A., chciał Pan dokonać nabycia powyższej nieruchomości, celem powiększenia posiadanej powierzchni gruntów, a tym samym polepszenia warunków ewentualnej zabudowy. W wyniku prowadzonych rozmów dotyczących możliwości sprzedaży działek: nr 111/3 oraz nr 111/4, poł. w A., otrzymał Pan informację, iż Gmina A. może dokonywać sprzedaży nieruchomości wyłącznie w drodze przetargu. W trakcie prowadzonych rozmów padła propozycja dokonania zmiany prawa własności powyższej nieruchomości stanowiącej własność Gminy A., na prawo własności działki nr 111/2 o pow. 0,0759 ha, poł. w A..

Tym samy wyjaśnia Pan, że ewentualna zamiana nie byłaby dokonywana w drodze przymusu, lecz dobrowolnie, a jej podstawą będzie umowa cywilnoprawna, a nie decyzja administracyjna. Równocześnie informuje Pan, że w/w zamiana nie jest spowodowana prowadzonym postępowaniem wywłaszczeniowym.

Wartość nieruchomości podlegających zamianie została oszacowana w operacie szacunkowym, sporządzonym 16 grudnia 2024 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego (w załączeniu przesyła Pan kopię powyższego opracowania).

Wartość nieruchomości, jakie nabyłby Pan od Gminy A. (działki nr 111/3 i nr 111/4) w drodze zamiany jest większa, niż Pana nieruchomości, która podlegałaby zamianie (działka nr 111/2).

Wyjaśnia Pan, że bazując na kwotach określonych w operacie szacunkowym z 16 grudnia 2024 r., wartość powyższych nieruchomości kształtuje się następująco:

1.działa nr 111/3 - kwota: 36 833,00 zł netto (słownie złotych: trzydzieści sześć tysięcy osiemset trzydzieści trzy 00/100),

2.działka nr 111/4 - kwota: 53 359.00 zł netto (słownie złotych: pięćdziesiąt trzy tysiące trzysta pięćdziesiąt dziewięć 00/100),

3.działka nr 111/2 - kwota 88 363,00 zł netto (słownie złotych: osiemdziesiąt osiem tysięcy trzysta sześćdziesiąt trzy 00/100).

W związku z różnicą wartości, oraz mając na uwadze fakt, iż Gmina A. jest podatnikiem podatku VAT wyjaśnia Pan, że zostanie Pan zobowiązany do uiszczenia na rzecz Gminy A. dopłaty w wysokości 22 573,16 zł brutto, w tym podatek VAT 23%, tj. 5 191,83 zł.

Zamiana prawa własności nastąpiłaby w związku z realizacją celu publicznego w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), tj. celem pozyskania gruntu, który w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczony jest pod drogę, ze względu na fakt że działka nr 111/2, poł. w A., częściowo położona jest w terenach tras komunikacyjnych - drogi wewnętrzne (symbol planu: KDW).

Powyższa część działki nr 111/2. poł. W A., przeznaczona pod drogę, położona jest w centralnej części w/w nieruchomości.

Tym samym nabycie przez Gminę A. wyłącznie powyższej części działki doprowadzi do rozdzielenia Pana nieruchomości na dwie małe, nienadające się do samodzielnego zagospodarowania działki (w załączeniu przesyła Pan wydruk z ogólnodostępnego systemu informacji przestrzennej Gminy A. - na której zobrazowana jest kolorem czerwonym działka nr 111/2, poł. w A., z naniesioną warstwą aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Oświadcza Pan, że w przeszłości nie dokonywał Pan nabycia innych nieruchomości i odpłatnego ich zbycia.

Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Uzupełnienie wniosku z 19 kwietnia 2025 r.

I. Tryb zawarcia umowy zamiany z gminą

Umowa zamiany gruntów zostanie zawarta dobrowolnie, za obopólną zgodą stron. Nie będzie miała ona charakteru przymusowego ani nie zostanie poprzedzona decyzją administracyjną w przedmiocie wywłaszczenia.

II. Rokowania z gminą

Zawarcie umowy zamiany zostało poprzedzone rokowaniami z Gminą A., w ramach których ustalono warunki zamiany oraz określono działki zamienne.

III. Cena nabycia działek i ich wartości szacunkowe

a)Cena nabycia działki nr 111/2 wynosiła 8 000 zł, a działki nr 111/1 również 8 000 zł.

b)Wartości szacunkowe działek przeznaczonych do zamiany zostały przedstawione przez Gminę A. na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego i wynoszą:

–działka nr 111/3 - 36 833,00 zł netto

–działka nr 111/4 - 53 359,00 zł netto

Łączna wartość: 90 192,00 zł netto

Wartość działek, które ma Pan nabyć w drodze zamiany, nie jest niższa o 50% od wartości działki przekazywanej. Przeciwnie - są one istotnie wyższe, co wynika z różnic w przeznaczeniu, lokalizacji oraz przydatności do planowanej inwestycji.

IV. Cel publiczny zamiany gruntów

Zamiana gruntów następuje w związku z realizacją celu publicznego, o którym mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - tj. budowy dróg publicznych.

Działka nr 111/2, będąca przedmiotem zamiany, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod drogę wewnętrzną (symbol planu: KDW), co uzasadnia zainteresowanie Gminy jej nabyciem.

V. Decyzja o lokalizacji celu publicznego

Dla działki nr 111/2 została wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego związana z infrastrukturą drogową. Działka nr 111/1 nie jest objęta decyzją o lokalizacji celu publicznego.

Uzasadnienie zamiany

Zamiana gruntów jest działaniem obustronnie korzystnym - Gmina A. uzyskuje grunt niezbędny do realizacji celu publicznego, natomiast Pan nabywa działki bardziej odpowiednie do Pana planów inwestycyjnych. Całość transakcji ma charakter cywilnoprawny i odbywa się bez udziału procedury wywłaszczeniowej.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 24 marca 2025 r.)

Czy dokonanie zamiany prawa własności Pana nieruchomości, oznaczonej jako działa nr 111/2, poł. W A., na prawo własności nieruchomości, oznaczonej jako działki: nr 111/3 i nr 111/4. poł. w A., na realizację celu publicznego, w myśl art. 6 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), jest wolne od podatku dochodowego [powinno być: korzysta ze zwolnienia – dopisek organu], o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 24 marca 2025 r.)

Uważa Pan, że dokonanie ewentualnej zamiany prawa własności Pana nieruchomości, którą nabył Pan 12 grudnia 2024 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...), tj. działki nr 111/2, poł. w A., na prawo własności opisanej powyższej nieruchomości stanowiącej własność Gminy A., oznaczonej jako działki: nr 111/3 i nr 111/4, poł. w A., winno być wolne od podatku dochodowego, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, mając na względzie, iż zbycie nieruchomości następuje na cele uzasadniające jej wywłaszczenie, tj. na realizację celu publicznego w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) powołanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy sformułowanie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Kwestie związane z zamianą nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.)

W myśl art. 155 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, że umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego. Na mocy art. 604 Kodeksu cywilnego:

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne.

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Ponadto zgodnie z cytowanym uprzednio art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia.

Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Wobec tego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W opisie sprawy wskazał Pan, że:

•w grudniu 2024 r. dokonał Pan nabycia działki nr 111/1 i nr 111/2;

•gmina zaproponowała Panu dokonanie zamiany Pana działki nr 111/2 na działki nr 111/3 i nr 111/4, które są własnością gminy;

•zamiana ma nastąpić w 2025 r.;

•zamiana gruntów nastąpi w związku z realizacją celu publicznego, o którym mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - tj. budowy dróg publicznych. Działka nr 111/2, będąca przedmiotem zamiany, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod drogę wewnętrzną (symbol planu: KDW), co uzasadnia zainteresowanie gminy jej nabyciem;

•nabył Pan działkę nr 111/2 za 8 000 zł, a działkę nr 111/1 również za 8 000 zł. Wartości szacunkowe działek przeznaczonych do zamiany zostały przedstawione przez gminę na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego i wynoszą:

–działka nr 111/3 - 36 833 zł i działka nr 111/4 - 53 359 zł (będące własnością gminy);

–Pana działka nr 111/2 - kwota 88 363 zł;

•wartość działek, które ma Pan nabyć w drodze zamiany, nie jest niższa o 50 % od wartości działki przekazywanej. Przeciwnie - są one istotnie wyższe, co wynika z różnic w przeznaczeniu, lokalizacji oraz przydatności do planowanej inwestycji.

Skoro działkę nr 111/2 nabył Pan w 2024 r. i zamierza dokonać jej zamiany w 2025 r. to bez wątpienia sprzedaż tej nieruchomości będzie stanowiła źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ do odpłatnego zbycia dojdzie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 30e ust. 3 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Na mocy art. 19 ust. 2 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do art. 19 ust. 4 ww. ustawy:

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w odpłatnym zbyciu nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem odpłatnego zbycia nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c przywołanej ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, który stanowi różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 pkt przywołanej ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Artykuł 30e ust. 7 ww. ustawy stanowi, że:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Wątpliwości Pana sprowadzają się do ustalenia, czy przychód uzyskany przez Pana z umowy zamiany nieruchomości może zostać objęty zwolnieniem na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl tego przepisu:

Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Z pierwszego zdania zacytowanego przepisu wynika zatem, że podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z tego zwolnienia jest, aby przychód był uzyskany między innymi z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Natomiast w zdaniu drugim analizowanego przepisu zostały zawarte warunki dodatkowe - przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

1.nabycie zbywanej nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,

2.cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

W przedmiotowej sprawie konieczne jest również odwołanie się do ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.).

Zgodnie z art. 112 ust. 1 ww. ustawy:

Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124 ust. 1b, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Z ust. 3 cytowanego powyżej artykułu wynika, że:

Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

W myśl art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.

Jak stanowi ust. 2 ww. artykułu:

W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania, o których mowa w ust. 1, przeprowadzają ich organy wykonawcze.

Mając na uwadze przytoczone przepisy oraz zaprezentowane okoliczności wyjaśniam, że przychód, który Pan uzyska ze zamiany nieruchomości w 2025 r. nie może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zostaną bowiem łącznie spełnione następujące warunki:

1.nabycie zbywanej nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem – nabył Pan nieruchomość w 2024 r., a w 2025 r. planuje jej odpłatne zbycie;

2.cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od ceny zbycia.

Dlatego też stanowisko Pana uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.