Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 24 lutego 2025 r. (wpływ 3 marca 2025 r.) oraz z 2 kwietnia 2025 r. (wpływ 4 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Aktem notarialnym z (…) grudnia 2024 r. zawarł Pan (wraz żoną) z Rolniczą Spółdzielnią (…) umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, umowę sprzedaży oraz umowę o podział nieruchomości do korzystania.

Przedmiotowe umowy dotyczą nabycia lokalu mieszkalnego nr (…) położonego w 4-lokalowym budynku mieszkalnym nr (…) w miejscowości (…), znajdującym się na działce oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (…) o powierzchni (…) ha wraz z przynależnymi pomieszczeniami (dwoma piwnicami, dwoma pomieszczeniami gospodarczymi znajdującymi się w budynku gospodarczym na tej samej działce na parterze, pomieszczeniem gospodarczym na poddaszu) oraz udział w częściach wspólnych ww. działki, w ramach którego będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z ogródka.

Wszystkie wymienione elementy składowe objęte są jedną księgą wieczystą o numerze (…).

W obecnym stanie prawnym, zgodnie z wydanym przez starostwo powiatowe zaświadczeniem do lokalu nr (…) składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, schowka i korytarza, do którego przynależą dwie piwnice oraz dwa pomieszczenia gospodarcze na parterze i pomieszczenie gospodarcze na poddaszu zlokalizowane w budynku gospodarczym na tej samej działce. Wszystkie te elementy składowe stanowią samodzielny lokal mieszkalny zgodnie z treścią wydanego zaświadczenia.

Pomieszczenia przynależne do lokalu nr (…) są integralnie związane z prawem własności do tego lokalu, gdyż łącznie stanowią odrębną całość stanowiącą zgodnie z wydanym zaświadczeniem samodzielny lokal mieszkalny.

Przy wyodrębnianiu lokalu zakładana będzie odrębna księga wieczysta, która opisuje dany lokal. W spisie spraw w księdze tego lokalu pojawi się wpis, że z własnością tego lokalu wiąże się prawo własności w działce gruntowej, w tym obszar obejmujący ogródek.

Natomiast prawo do wyłącznego korzystania z ogródka znajdzie się w dziale III księgi macierzystej (gruntowej), z której dany lokal zostanie wyodrębniony.

Na chwilę obecną nie jest założona odrębna księga wieczysta dla lokalu nr (…), co nastąpi z chwilą zawarcia umowy sprzedaży.

Ogródek znajduje się na tej samej działce co lokal mieszkalny nr (…).

Uprzednio, (…) czerwca 2024 r. Walne Zgromadzenie Członków Rolniczej Spółdzielni (…) podjęło uchwały w sprawie sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych i nieruchomości zabudowanych m.in. budynkami mieszkalnymi na rzecz obecnych ich najemców.

Zgodnie z zawartą tego dnia Uchwałą Nr (…) Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej Spółdzielni (…), na mocy § 2 tejże uchwały udzielono Panu (oraz Pana żonie) bonifikaty od ceny równej wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym poprzez jej obniżenie o (…)%.

Jest Pan członkiem Rolniczej Spółdzielni (…), ponadto na podstawie zawartej umowy, jest Pan (wraz z żoną) najemcą przedmiotowego lokalu mieszkalnego od lat 90-tych.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Na moment zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, umowy sprzedaży oraz umowy o podział nieruchomości do korzystania, przedmiotowy lokal mieszkalny (w rozumieniu opisanym we wniosku) stanowił mieszkanie zakładowe. Lokale mieszkalne stanowiące składniki majątkowe Spółdzielni były wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw. domowników w rozumieniu przepisów (art. 156 § 2) ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t. j. Dz. U z 2024 r. poz. 593). Po ustaniu członkostwa w Spółdzielni zakładowe lokale mieszkalne wynajmowane były także byłym członkom, ich rodzinom, jak również spadkobiercom byłych członków i ich rodzinom. Budynki i lokale wynajmowane były ponadto pracownikom zatrudnionym w Spółdzielni. Spółdzielnia nigdy nie prowadziła komercyjnego najmu budynków i lokali mieszkalnych.

Prawo do udzielonej bonifikaty na rzecz dotychczasowych najemców przyznane zostało na podstawie uchwały nr (…) Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej Spółdzielni (…), z (…) czerwca 2024 r. w sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (…) położonego w (….) nr (…) gm. (…).

Przedmiotowa uchwała podjęta została na podstawie art. 38 § 1 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, zgodnie z brzmieniem którego do wyłącznej kompetencji walnego zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej; oraz § (…) Statutu Rolniczej Spółdzielni (…), zgodnie z brzmieniem którego: „Do wyłącznej kompetencji Walnego Zgromadzenia Członków należą sprawy: (...)

(…) podejmowanie uchwał w sprawach nabycia, zbycia nieruchomości, zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej”.

Uchwała z określonym prawem do bonifikaty skierowana była do indywidualnych adresatów – obecnych najemców.

Oferta nabycia lokalu ze wskazaną bonifikatą była skierowana do konkretnych osób indywidualnie oznaczonych (obecnych najemców) na podstawie zamieszczonych w niej unikatowych danych osobowych.

Jest Pan długoletnim (od ponad 40 lat) członkiem tutejszej Rolniczej Spółdzielni, w tym czasie świadczy Pan na jej rzecz pracę na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 593), oddział 3 – Praca.

Jest Pan członkiem spółdzielni od lat 80-tych i świadczy Pan na jej rzecz do dnia dzisiejszego pracę na zasadach opisanych wyżej. Pierwszą umowę najmu zawarł Pan w latach 90-tych po zwolnieniu się lokalu mieszkalnego w zasobach tutejszej Rolniczej Spółdzielni (...).

Pytanie

Czy przyznana Panu przez Walne Zgromadzenie Członków Rolniczej Spółdzielni (...) bonifikata od ceny nabycia w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową nabytego lokalu mieszkalnego ustaloną przez rzeczoznawcę a ceną zakupu stanowi dochód zwolniony z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, przyznana bonifikata wiąże się z powstaniem przychodu w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie jednak z brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie to dochód zwolniony z podatku dochodowego. Jak wskazuje cytowany przepis „Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców – w wysokości odpowiadającej różnicy między cenę rynkową tych budynków lub lokali a cenę zakupu”. W przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym wartość przyznanej bonifikaty od ceny sprzedaży równej wartości nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego stanowić będzie dochód zwolniony. Spełnia Pan określone w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesłanki, tj. jest Pan najemcą przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a przedmiotowy lokal posiadał status zakładowego lokalu mieszkalnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 poz. 163 ze zm.):

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy,

Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega – co do zasady – każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną. Za przychody podatkowe mogą być uznane jednakże tylko takie świadczenia, które są określonym przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i zmniejszającym pasywa) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.

O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych można więc mówić w każdej sytuacji, gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też innych nieodpłatnych świadczeń), czy też na skutek określonego zdarzenia powodującego zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje określone przysporzenie majątkowe.

Niewątpliwie na skutek podjętej uchwały Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej Spółdzielni (...) udzielającej Panu bonifikaty poprzez obniżenie o (…)% ceny równej wartości lokalu mieszkalnego uzyskał Pan przysporzenie skutkujące powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu. Osiągnął Pan bowiem korzyść majątkową o konkretnym wymiarze, gdyż zmniejszyło się zobowiązanie jakie musiałby Pan zapłacić gdyby nie udzielono Panu opisanej bonifikaty.

Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 93 ww. ustawy:

Z przytoczonego przepisu jednoznacznie wynika, że prawo do zwolnienia w nim zawartego dotyczy zakupu zakładowego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, przez osobę posiadającą do tego budynku lub lokalu tytuł prawny – umowę najmu.

Z treści wniosku wynika, że nabył Pan – jako wieloletni członek i pracownik spółdzielni – lokal mieszkalny wraz z przynależnymi do niego pomieszczeniami (stanowiącymi łącznie samodzielny lokal mieszkalny) oraz prawo do korzystania z ogródka. Ww. lokal mieszkalny (w rozumieniu opisanym we wniosku) stanowił mieszkanie zakładowe. Lokale mieszkalne stanowiące składniki majątkowe Spółdzielni były wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw. domowników w rozumieniu przepisów (art. 156 § 2 ustawy – Prawo spółdzielcze). Od lat 90-tych był Pan najemcą rzeczonego lokalu mieszkalnego. Nabycie nastąpiło – jak już wyżej wskazano – z zastosowaniem (…)% bonifikaty.

W tym miejscu wskazać należy, że przytoczony wyżej przepis normujący zwolnienie przedmiotowe nie definiuje pojęcia „budynku mieszkalnego” oraz „lokalu mieszkalnego”, w związku z czym przy interpretacji normy zawartej w powołanym przepisie należy posiłkować się odrębnymi przepisami, z uwzględnieniem wykładni celowościowej oraz systemowej.

Jak wynika z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Po myśli art. 48 ww. kodeksu:

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl natomiast art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048):

Art. 2 ust. 2 tej ustawy stanowi, że:

Jak stanowi art. 2 ust. 4 ww. ustawy:

Ponadto, zgodnie z treścią art. 3 ust. 1 zd. 1:

Przy czym, w myśl art. 3 ust. 2 ww. ustawy:

W przypadku, gdy prawo nie dopuszcza nabycia odrębnie pomieszczeń przynależnych do lokalu mieszkalnego, nabycie takiego lokalu może zostać zrealizowane wyłącznie poprzez zakup tego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Zatem, jeżeli preferencyjne nabycie budynku mieszkalnego (lokalu mieszkalnego) korzysta ze zwolnienia od podatku, to zwolnienie dotyczy także nabywanych wraz z tym budynkiem (lokalem) części składowych lub pomieszczeń przynależnych. Zatem zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmuje budynek (lokal) mieszkalny, jak również inne składniki przynależne do nieruchomości nabywanej przez dotychczasowego najemcę a także grunt (działkę), gdyż stanowi on część składową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (lokalem) mieszkalnym.

Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że w przypadku uzyskania przez Pana – najemcę (pracownika spółdzielni) dochodu z tytułu zakupu opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego, w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tej nieruchomości a ceną zakupu, nie będzie on podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, bowiem korzystać będzie ze zwolnienia wysłowionego w art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.