Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lipca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 7 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem z 28 sierpnia 2023 r. (wpływ 28 sierpnia 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 września 2023 r. (wpływ 18 września 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości A, stanowiącej działkę ewidencyjną (...) , obręb (…) o powierzchni 0,0510 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…). Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość do swojego majątku odrębnego od swoich rodziców na podstawie zawartej w dniu (…) 1990 r. umowy przekazania gospodarstwa rolnego. W skład gospodarstwa wchodziła również działka oznaczona obecnie numerem (...) . Działka nie jest zabudowana.

Na terenie działki (...) , obręb (…) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Rady Miasta z dnia 25 maja 2006 r. Nieruchomość jest niezabudowana. Zgodnie z ustaleniami MPZP jest to teren przeznaczony na teren (…). Na tym terenie wprowadzono zakaz zabudowy oraz zakaz tymczasowego zagospodarowania, dopuszcza się natomiast usługi towarzyszące xx. Z informacji uzyskanych przez Wnioskodawczynię w Biurze rozwoju Miasta (BR), realizacja tych usług jest możliwa jedynie przez B. Osoby fizyczne jak również osoby prawne inne niż sp. z o.o. nie mogą realizować na tym terenie żadnej inwestycji. W związku z tym, że Wnioskodawczyni nie może korzystać z nieruchomości, a B wskazał na piśmie, iż nie jest zainteresowany nabyciem nieruchomości, Wnioskodawczyni złożyła za pośrednictwem urbanisty wniosek do planu miejscowego, wnosząc o zmianę planu miejscowego w ten sposób, by działka (...) uzyskała przeznaczenie pozwalające na prowadzenie inwestycji na nieruchomości również przez osoby fizyczne – takie same jak nieruchomości sąsiednie (xxx – teren zabudowy produkcyjno-usługowej). Wnioskodawczyni skorzystała z usług urbanisty, gdyż nieruchomość położona jest bezpośrednio przy ogrodzeniu terenu zajmowanego przez B, co wpływać będzie na możliwości jej wykorzystania nawet po ewentualnej zmianie MPZP (m.in ograniczenia wysokości zabudowy czy wpływ zabudowy na działanie urządzeń meteorologicznych). Wnioskodawczyni nie posiadała zaś wiedzy, w jaki sposób poprawnie złożyć wniosek do BR, tak by został uwzględniony i doprowadził do podjęcia przez Radę Miasta uchwały o przystąpieniu do zmiany MPZP. Z uwagi na aktualne przeznaczenie działki (...) w MPZP oraz prawdopodobne przyszłe (xxx – zabudowa produkcyjno-usługowa) Wnioskodawczyni nie ma i nie będzie miała w przyszłości możliwości korzystania z nieruchomości. Wnioskodawczyni jest bowiem w podeszłym wieku i nie posiada dostatecznej wiedzy i możliwości, by realizować na nieruchomości funkcję xxx.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni zamierza sprzedać przedmiotową działkę, dlatego też podjęła współpracę z radcą prawnym, który reprezentował ją wcześniej w postępowaniu o zwrot nieruchomości. W ramach tej współpracy reprezentujący Wnioskodawczynię pełnomocnik zawarł w jej imieniu umowę z profesjonalnym pośrednikiem nieruchomości. Zbycie nieruchomości stanowi w obecnym stanie prawnym jedyną możliwość uzyskania dochodów z nieruchomości. Radca prawny zabezpiecza interesy Wnioskodawczyni w toku rozmów z potencjalnymi nabywcami, a także zadba o jej bezpieczeństwo przy podpisywaniu w przyszłości umowy przedwstępnej sprzedaży oraz umowy sprzedaży nieruchomości, a także przy ustalaniu przez Gminę Miasta opłaty jednorazowej (tzw. planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wnioskodawczyni nie posiada dostatecznej wiedzy i umiejętności, by samodzielnie zabezpieczyć własne interesy w toku rozmów, przy podpisywaniu umów czy przy ustalaniu opłaty jednorazowej. Wnioskodawczyni przewiduje, że transakcja sprzedaży nieruchomości poprzedzona będzie zawarciem z potencjalnym nabywcą umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, wraz z którą Wnioskodawczyni udzieli nabywcy stosownych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w celu uzyskania decyzji i pozwoleń, które będą niezbędne dla nabywcy do zrealizowania przyszłego zamierzenia inwestycyjnego.

Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej w tym w szczególności związanej z usługami deweloperskimi czy też obrotem nieruchomościami.

Ponadto, odpowiedziała Pani na następujące pytania zawarte w wezwaniu do uzupełnienia wniosku:

1.czy nieruchomość gruntowa mająca być przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana przez Panią (przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie konkretnie cele prywatne Pani zaspokajała i w jakim okresie?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie miała świadomości, że jest właścicielem działki oznaczonej numerem (...) . Była przekonana, a wcześniej również jej ojciec, że dz. (...) została wywłaszczona razem z działką numer (…) na rzecz Skarbu Państwa. O tym, iż jest właścicielką nieruchomości Wnioskodawczyni dowiedziała się od Gminy, kiedy otrzymała wezwanie do zapłaty zaległego podatku (5 lat wstecz) od nieruchomości. Wnioskodawczyni nie korzystała z działki w celach osobistych, gdyż była to droga dojazdowa do działek należących do innych właścicieli oraz do dz. (…).

2.czy z przeznaczonej do sprzedaży nieruchomości gruntowej dokonywane były/są/będą przez Panią zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Czy przeznaczała Pani produkty rolne z ww. działki wyłącznie na własne potrzeby? Jeśli dokonywała Pani sprzedaży produktów, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedź: Nie, z przedmiotowej działki Wnioskodawczyni nie dokonywała i nie dokonuje zbiorów ani dostaw produktów rolnych.

3.czy przeznaczona do sprzedaży nieruchomość gruntowa była/jest/będzie przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia itp.? Jeśli tak, to prosimy wskazać okres, w którym działka była oddana w najem, dzierżawę lub użyczenie, czy była to czynność odpłatna oraz na jaki cel była oddana w najem lub dzierżawę?

Odpowiedź: Tak, bezpłatne użyczenie na rzecz sąsiada, który ją obsiewa i zbiera plony na własne potrzeby.

4.czy w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży ponosiła/będzie Pani ponosiła do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy, podział nieruchomości; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie to były/będą nakłady?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie ponosiła i nie zamierza ponosić nakładów na nieruchomość.

5.czy zamieszczała lub zamierza Pani zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości gruntowej w środkach masowego przekazu, tj. w radiu, telewizji, prasie lub sieci internetowej?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie planuje zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu. Wedle jej wiedzy nie zamierza tego robić również pośrednik.

6.czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku)? Jeśli tak, należy wskazać ile i jakie.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni posiada jeszcze udział 1/3 w nieruchomości stanowiącej działkę numer (…), obręb (…) objętą księgą wieczystą (…), którą nabyła na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 5.03.2020 r. o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

Ponadto w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą (…) poza działką (...) wchodzi także m.in. działka (…), dla której 02.06.2022 r. Wnioskodawczyni, działając samodzielnie, uzyskała decyzję o warunkach zabudowy. Wnioskodawczyni zamierza sporządzić w 2024 r. testament, w ramach którego zamierza dokonać zapisu windykacyjnego dz. (…) na rzecz córki z okazji jej xx urodzin.

7.czy w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży zawarła/zawrze Pani przedwstępną umowę sprzedaży? Jeśli tak, to prosimy o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. działki wynikają/będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) oraz jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyć na Pani, a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie.

Odpowiedź: Tak. Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży. Na dzień dzisiejszy nie jest znany nabywca nieruchomości. Na mocy umowy przedwstępnej strony będą zobowiązane do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Sprzedający ponadto zobowiązani będą do nieobciążania nieruchomości.

8.czy po zawarciu ewentualnej umowy przedwstępnej strona kupująca na działce dokonywała/dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą jej atrakcyjność jak np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy, podział nieruchomości? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakich inwestycji dokonała/dokona strona kupująca?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie posiada wiedzy w tym zakresie.

9.czy udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pani imieniu w związku z planowaną sprzedażą działki? Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej (jakimi?), podejmowanie działań praktycznych i prawnych (jakich?), niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków (jakich?), odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pani tego pełnomocnictwa udzieliła.

Odpowiedź: Tak, Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa (akt notarialny) radcy prawnemu reprezentującemu Wnioskodawczynię w postępowaniu o zwrot nieruchomości oraz współpracującemu z nim radcy prawnemu (każdemu z osobna) do:

a)zarządzania i administrowania nieruchomością;

b)zbycia w drodze umowy sprzedaży na warunkach według uznania pełnomocnika;

c)odbioru zaliczek, zadatków i ceny sprzedaży lub wskazania rachunku Wnioskodawczyni, na który ma nastąpić zapłata;

d)zawierania, zmiany, rozwiązywania wszelkich umów w tym umów sprzedaży, rezerwacyjnych, przedwstępnych i warunkowych, a także składania oświadczeń o odstąpieniu od tych umów;

e)prowadzenia w imieniu Wnioskodawczyni z nabywcą działki negocjacji, rokowań i uzgodnień, jak również zawierania, zmiany i rozwiązywania wszelkich umów w tym zakresie;

f)poddawania Wnioskodawczyni egzekucji wprost z aktów notarialnych w trybie art. 777 par. 1 pkt 4 i 5 k.p.c., co do wykonania zobowiązań wynikających z zawartych umów oraz składania wszelkich oświadczeń i wniosków, jakie okażą się konieczne w sprawach objętych zakresem pełnomocnictwa;

g)reprezentowania Wnioskodawczyni przed biurami nieruchomości w związku ze sprzedażą działki na warunkach według uznania pełnomocnika, w tym do gromadzenia wszelkiej niezbędnej dokumentacji;

h)reprezentowania przed organami administracji, sądami, zakładami energetycznymi, firmami telekomunikacyjnymi, firmami ubezpieczeniowymi oraz wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi w tym do składania wszelkich koniecznych wniosków i oświadczeń w sprawach objętych zakresem pełnomocnictwa;

i)składania i odbioru dokumentów, korespondencji i przesyłek – z poczty, od doręczyciela, z sądów wszelkiej instancji, z urzędów oraz innych podmiotów.

10.czy dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

a)kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości;

b)w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte;

c)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

d)kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było ich przyczyną sprzedaży;

e)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);

f)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakie) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni dokonała w przeszłości sprzedaży nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne położone w obrębie (…) o numerach (…) – sprzedana sąsiadowi 2008 r. oraz (…) – sprzedana sąsiadowi w 2020 r. Środki uzyskane ze sprzedaży obu działek zostały przeznaczone do zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych, tj. do odbudowy siedliska, które pierwotnie zostało przeznaczone do likwidacji z uwagi na rozbudowę B. Wnioskodawczyni weszła w posiadanie ww. nieruchomości w dniu (…) 1990 r. na mocy umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Przed sprzedażą obie działki były nieodpłatnie wykorzystywane przez sąsiada, który obsiewał je trawą, którą po skoszeniu wykorzystywał do karmienia swoich krów.

Ponadto w związku z przeznaczeniem siedliska Wnioskodawczyni do likwidacji Urząd Miasta zaproponował Wnioskodawczyni zakup prawa użytkowania wieczystego w ramach przetargu. Była to nieruchomość położona w C (umowa została zwarta 1.10.1993 r.). Użytkowanie wieczyste zostało przekształcone we własność w 1998. Po nabyciu nieruchomości Wnioskodawczyni nie udało się uzyskać warunków zabudowy pod budowę domu jednorodzinnego.

Nieruchomość została sprzedana w 2016 z uwagi na wysokie podatki oraz brak możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Szczęśliwie wcześniej Wnioskodawczyni uzyskała zgodę na odbudowę domu (jedynie odbudowę bez możliwości prowadzenia nowych inwestycji). Nieruchomość w C kupili sąsiedzi tej nieruchomości. Do dziś pozostaje ona niezabudowana i niezagospodarowana. Również od momentu nabycia prawa użytkowania wieczystego przekształconego następnie w prawo własności aż do momentu sprzedaży przedmiotowa działka nie była zagospodarowana ani też wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w jakikolwiek sposób.

Z tytułu w/w umów sprzedaży Wnioskodawczyni nie była obowiązania do rejestracji jako czynny podatnik VAT ani też wykazywania należnego podatku VAT.

11.czy została/zostanie zawarta umowa najmu/dzierżawy z przyszłym nabywcą działki? Jeśli tak, to kiedy dokładnie została zawarta i czy obowiązuje/będzie obowiązywała do dnia zawarcia umowy ostatecznej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Taka umowa nie została zawarta i nie będzie zawierana.

12.kiedy, dlaczego i w jakim celu podjęła Pani współpracę z radcą prawnym w związku z postępowaniem o zwrot nieruchomości? Prosimy o szczegółowe opisanie sytuacji.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni podjęła współpracę z radcą prawnym w 2017 r. w celu odzyskania innej nieruchomości (dz. …) wywłaszczonej na rzecz Skarbu Państwa w 1989 r. O możliwości ubiegania się o zwrot dz. (…), Wnioskodawczyni dowiedziała się od radcy prawnego przy okazji rozmowy z nim na temat pozbycia się dz. (...) . Wnioskodawczyni chciała się pozbyć dz. (...) , gdyż musi płacić za nią podatki, a nie korzysta z niej. Działka stanowiła drogę dojazdową do dz. (…) i sąsiednich nieruchomości. Wcześniej Wnioskodawczyni myślała, że dz. (...) została wywłaszczona wraz z dz. (…). W rzeczywistości nabyła dz. (...) wraz z pozostałymi gruntami w ramach umowy przekazania gospodarstwa rolnego. Co do dz. (...) nie podejmowała współpracy z radcą prawnym w zakresie odzyskania prawa własności.

13.jaki jest zakres działań podejmowanych przez profesjonalnego pośrednika nieruchomości, z którym umowę zawarł Pani pełnomocnik w Pani imieniu? Czy jego rola ogranicza się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości?

Odpowiedź: Rola pośrednika ogranicza się do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości.

14.kiedy nastąpi sprzedaż działki nr (...) ? (proszę wskazać konkretną datę)

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie zna w tej chwili konkretnej daty sprzedaży. Sprzedaż nie nastąpi wcześniej niż w dniu 1.01.2024 r.

15.jak faktycznie wykorzystywała Pani działkę nr (...) otrzymaną przez Panią od swoich rodziców na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego przez cały okres jej posiadania do momentu sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie korzystała w ogóle z nieruchomości. Pierwotnie myślała, że nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, na rzecz którego została wywłaszczona. Dz. (...) to droga dojazdowa do sąsiednich działek należących do innych właścicieli oraz do dz. (…). Na rzecz właścicieli części z tych nieruchomości ustanowione zostały odpowiednie służebności – ujawnione w księdze wieczystej. Obecnie, tj. od około 6 lat (2017 r.) działka jest nieodpłatnie użyczona jednemu z sąsiadów, który obsiewa ją i pożytki pobiera na własne cele.

Pytanie

Czy w zaistniałej sytuacji i planowanej sprzedaży działki oznaczonej numerem (...) , obręb (…) Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm. – dalej u.p.o.f.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Dochodem w rozumieniu prawa podatkowego jest przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1. pkt 8) lit. a) u.p.o.f. źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę (...) , tj. od dnia (...) 1990 r. od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość upłynęło ponad 5 lat (wliczając w to okres posiadania poprzednika). Sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, co omówiono w stanowisku Wnioskodawczyni w odniesieniu do pytania dotyczącego kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz w odpowiedzi na pytania zadane w wezwaniu z dnia 7.09.2023 r. Z powyższych względów sprzedaż tej działki zdaniem Wnioskodawczyni nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W uzasadnieniu własnego stanowiska do pytania dotyczącego podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej wskazała Pani, że:

Działanie podjęte przez Wnioskodawczynię, tj. wniosek o zmianę MPZP za pośrednictwem urbanisty, poszukiwanie nabywcy nieruchomości za pośrednictwem pośrednika w obrocie nieruchomościami, współpraca z pełnomocnikiem, który reprezentuje ją w toku rozmów z potencjalnymi nabywcami nieruchomości oraz zabezpieczy jej interesy w przyszłości przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży oraz umowy przyrzeczonej sprzedaży nie spełniają przesłanek uznania planowanej transakcji za przeprowadzoną w ramach działalności gospodarczej. Wymienione działania motywowane są przede wszystkim specyficznym charakterem nieruchomości. Z uwagi na jej przeznaczenie w MPZP zainteresowane jej nabyciem w obecnym stanie mogą być jedynie wyspecjalizowane podmioty, z którymi Wnioskodawczyni nie ma możliwości osobiście nawiązać kontaktu. Również ewentualna zmiana MPZP, choć poszerzy krąg potencjalnych nabywców nieruchomości, to wciąż będą to takie podmioty, z którymi trudno byłoby Wnioskodawczyni skontaktować się we własnym zakresie. Wnioskodawczyni ni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, jest osobą starszą, dlatego też skorzystanie z usług urbanisty, pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz radcy prawnego stanowi przejaw zwykłego, racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym, nie zaś przejaw profesjonalizacji planowanej transakcji. Działania Wnioskodawczyni ponadto nie mają charakteru ciągłego czy też powtarzalnego – Wnioskodawczyni nie sprzedawała dotąd i nie planuje sprzedaży innych nieruchomości – i również z tego względu planowana transakcja nie może być traktowana jako przejaw działalności gospodarczej.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać zamiaru umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystania z usług biura nieruchomości. Tego rodzaju czynności są standardowymi czynnościami podejmowanymi przez osoby zamierzające dokonać sprzedaży nieruchomości. Samo umieszczenie ogłoszenia na wyspecjalizowanym portalu internetowym nie jest przejawem wykonywania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym bardziej za element prowadzenia działalności gospodarczej nie może być uznana chęć skorzystania z pomocy profesjonalnego podmiotu zajmującego się sprzedażą nieruchomości (Wyrok NSA z 3.07.2020 r., I FSK 1888/17, LEX nr 3058799) Sądy administracyjne zwracają również uwagę, iż działania przygotowawcze – takie jak np. wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji braku planu miejscowego same przez się nie przesądzają o zakwalifikowaniu działań sprzedawców jako działań właściwym "handlowcom'', (por. Wyrok NSA z 8.12.2022 r., I FSK 863/19, LEX nr 3457496 oraz Wyrok NSA z 7.12.2022 r., I FSK 1939/19, LEX nr 3490843). W niniejszej sprawie wprawdzie plan miejscowy jest uchwalony, jednak jego ustalenia w zasadzie uniemożliwiają sprzedaż nieruchomości, stąd też wniosek o zmianę MPZP należy traktować jako właśnie działanie przygotowawcze mające na celu zwiększenie szans Wnioskodawczyni na sprzedaż nieruchomości.

Odnosząc się kwestii planowanego zawarcia najpierw umowy przedwstępnej wraz z udzieleniem drugiej stronie stosownych pełnomocnictw do występowania przed właściwymi organami, wskazać należy, że zamiar Wnioskodawczyni motywowany jest specyfiką działki, jej charakterem, położeniem oraz przeznaczeniem. Nawet bowiem po zmianie MPZP działka będzie nadawała się do wykorzystania (przeprowadzenia inwestycji) jedynie przez wyspecjalizowane podmioty. Przyjętą praktyką w takim wypadku, tj. w sytuacji, kiedy zbywcą jest osoba fizyczna niezorientowana w zasadach obrotu takimi nieruchomościami oraz możliwościach ich wykorzystania, a drugą stroną jest profesjonalny inwestor, jest właśnie zawarcie najpierw umowy przedwstępnej wraz z udzieleniem drugiej stronie stosownych pełnomocnictw, a dopiero następnie zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Taka praktyka jest powszechnie stosowana na rynku i nie świadczy o profesjonalnym charakterze transakcji, tym bardziej w niniejszej sprawie, w której specyfika nieruchomości determinuje rodzaj i charakter działań, które sprzedawca musi podjąć, by w ogóle móc zbyć nieruchomość znajdującą się przecież w jego majątku prywatnym i służącą, prywatnym celom. Pogląd powyższy został potwierdzony m.in. przez WSA w Gdańsku w Wyroku z 11.10.2022 r., I SA/Gd 822/22, LEX nr 3417922, w którym WSA stwierdził, że „fakt udzielenia pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy do pozyskania określonych decyzji lub pozwoleń pozostaje w granicach normalnego gospodarowania majątkiem prywatnym i nie może stanowić o prowadzeniu działalności gospodarczej przez sprzedającego." Pogląd ten został następnie potwierdzony przez NSA w Wyroku z 28.03.2023 r., I FSK 17/23, LEX nr 3570361 oddalającym skargę na Wyrok WSA w Gdańsku z 11.10.2022 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647, ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki (...) , obręb (…).

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie analizowanej sprawy, powzięła Pani wątpliwość, czy działania podejmowane przez Panią, mające na celu sprzedaż działki (...) , będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując analizy przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że jest Pani właścicielem działki nr (...) , nabytej od rodziców na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia (…) 1990 r. Na terenie działki (...) , obręb (…) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest niezabudowana. Zgodnie z ustaleniami MPZP jest to teren przeznaczony na teren lotniska. Na tym terenie wprowadzono zakaz zabudowy oraz zakaz tymczasowego zagospodarowania, dopuszcza się natomiast usługi towarzyszące xx. Z informacji uzyskanych przez Panią w Biurze rozwoju Miasta (BR), realizacja tych usług jest możliwa jedynie przez B. Osoby fizyczne jak również osoby prawne inne niż Sp. z o.o. nie mogą realizować na tym terenie żadnej inwestycji. W związku z tym, że nie może Pani korzystać z nieruchomości, a port lotniczy wskazał na piśmie, iż nie jest zainteresowany nabyciem nieruchomości, złożyła Pani za pośrednictwem urbanisty wniosek do planu miejscowego, wnosząc o zmianę planu miejscowego w ten sposób, by działka (...) uzyskała przeznaczenie pozwalające na prowadzenie inwestycji na nieruchomości również przez osoby fizyczne - takie same jak nieruchomości sąsiednie (xxx – teren zabudowy produkcyjno-usługowej). Wskazała Pani, że nie prowadzi i nigdy nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej. Przedmiotowa nieruchomość (działka (...) ) nie była i nie jest przez Panią wykorzystywana od chwili kiedy weszła Pani w jej posiadanie. Działka (...) to droga dojazdowa do sąsiednich działek należących do innych właścicieli oraz do działki (…), której jest Pani współwłaścicielką. Na rzecz właścicieli części z tych nieruchomości ustanowione zostały odpowiednie służebności – ujawnione w księdze wieczystej. Działka jest nieodpłatnie użyczona jednemu z sąsiadów, który obsiewa ją i pożytki pobiera na własne cele. Nie ponosiła Pani i nie zamierza ponosić nakładów na nieruchomość. Udzieliła Pani pełnomocnictwa radcy prawnemu reprezentującemu Panią w postępowaniu o zwrot innej nieruchomości oraz współpracującemu z nim radcy prawnemu do działania w Pani imieniu w związku z planowaną sprzedażą działki. Nie planuje Pani zamieszczać ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu. Wedle Pani wiedzy nie zamierza tego robić również pośrednik. Zamierza Pani zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży. Na dzień dzisiejszy nie jest znany nabywca nieruchomości. Na mocy umowy przedwstępnej strony będą zobowiązane do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Sprzedający ponadto zobowiązani będą do nieobciążania nieruchomości. Udzieli Pani nabywcy stosownych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w celu uzyskania decyzji i pozwoleń, które będą niezbędne dla nabywcy do zrealizowania przyszłego zamierzenia inwestycyjnego. Posiada Pani jeszcze udział 1/3 w nieruchomości stanowiącej działkę numer (…), obręb (…), którą planuje wraz z współwłaścicielem sprzedać oraz działkę (…), dla której 2 czerwca 2022 r., działając samodzielnie, uzyskała Pani decyzję o warunkach zabudowy. Zamierza pani sporządzić w 2024 r. testament, w ramach którego zamierza dokonać Pani zapisu windykacyjnego działki (…) na rzecz córki.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Panią w odniesieniu do działki nr (...) wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Panią działki nr (...) nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z tym, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży ww. działki nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby stwierdzić, czy w sprzedaż przez Państwa nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Wskazała Pani, że nabyła niezbudowaną nieruchomość gruntową w 1990 r. Zatem planowana sprzedaż tej nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie.

Podsumowując – w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż działki nr (...) , na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako dokonana po upływie 5 lat od nabycia, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia działki nr (...) .

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).