Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 08.09.2005, sygn. PBI2/415/134/2005, Urząd Skarbowy Kraków-Krowodrza
Temat interpretacji
P O S T A N O W I E N I E
Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Krowodrza działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) po rozpatrzeniu Pana wniosku z dnia 29 czerwca 2005 r. (data wpływu do organu podatkowego: 29.06.2005 r.), w sprawie udzielenia interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko jest prawidłowe.
U Z A S A D N I E N I E
Z przedstawionego w złożonym piśmie stanu faktycznego wynika, iż w 1987 r. stał się Pan w drodze spadkobrania współwłaścicielem nieruchomości położonej w K. przy ul. (...). W 2000 r., zniósł Pan sądownie współwłasność oraz po zakupie w 2002 r. jednego lokalu należącego do drugiego współwłaściciela stał się Pan wyłącznym właścicielem ww. budynku.Przez cały okres, kiedy był Pan właścicielem, a wcześniej współwłaścicielem nieruchomości osiągał Pan przychody z najmu swojego prywatnego majątku na cele mieszkalne - wynajem lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym.W 2002 r. rozpoczął Pan, jako osoba prywatna,
inwestycje w ww. nieruchomości, t. j. jej nadbudowę. Nadbudowę ukończono w styczniu 2003 r. w wyniku, której powstało 5 nowych lokali mieszkalnych. Wówczas dokonał Pan też ustanowienia odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych w budynku. Koszty nadbudowy nie były przez Pana ewidencjonowane, nie zaliczał ich Pan bowiem do kosztów uzyskania przychodu z tyt. najmu, a amortyzacja budynku liczona była metodą uproszczoną, tylko od powierzchni wynajmowanej. Ponadto nie był Pan w stanie określić pełnych kosztów poniesionych na budowę budynku. Wybudowane lokale przeznaczył Pan na wynajem, na cele mieszkalne. Trzy z nich zostały od razu wynajęte. Pozostałe dwa wynajęte zostały od stycznia 2004 r.
W styczniu i marcu 2003 r., jako osoba fizyczna sprzedał Pan dwa lokale mieszkalne położone w starej części budynku, (nie z nadbudowy).W lipcu 2003 r. rozpoczął Pan prowadzenie działalności gospodarczej, której przedmiotem były usługi w zakresie obsługi nieruchomości na zlecenie. Postanowił
Pan również zakresem działalności objąć najem lokali uznając, iż dotychczasowy wynajem będzie Pan prowadził, jako przedsiębiorca - usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek. W tym czasie powiększył Pan też zakupione lokale o dodatkowe cztery.
W listopadzie 2003 r. sprzedał Pan lokal mieszkalny w budynku przy ul. K., ponieważ musiał Pan pozyskać środki na wykończenie pod wynajem wybudowanych lokali mieszkalnych w nadbudowie. Uzyskane przychody z ww. sprzedaży 3 lokali mieszkalnych (ze starej części budynku przy ul. (...) zgłosił Pan do opodatkowania podatkiem zryczałtowanym, w wysokości 10%. Jednocześnie złożył Pan stosowne oświadczenie, o zamiarze wydatkowania tego przychodu na cele mieszkalne w ciągu dwóch lat.W sierpniu 2003 r. nabył Pan prawo użytkowania wieczystego działki, z zamiarem wybudowania na niej budynku z mieszkaniami pod wynajem. Problemy z uzyskaniem odpowiednich zezwoleń spowodowały, iż zrezygnował Pan z zamiaru budowy i sprzedał Pan ww. prawo
użytkowania wieczystego w marcu 2005 r., płacąc od osiągniętego przychodu zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10% przychodu.
W grudniu 2003 r. zakupił Pan z kolei część budynku mieszkalno -pensjonatowego w Z., jako osoba fizyczna, z zamiarem prowadzenia w nim działalności gospodarczej: usługi hotelarskie, wynajem apartamentów na cele mieszkalne, rozszerzając zakres działalności gospodarczej we wpisie do ewidencji tej działalności. Dokonał Pan również podziału fizycznego części budynku, z której wydzielił Pan 2 lokale (jako odrębne nieruchomości).W marcu 2004 r. zmienił Pan wpis do ewidencji działalności gospodarczej rozszerzając działalność m. in. na usługi obsługi nieruchomości - PKD 70, obejmujący także sprzedaż lokali we własnym imieniu.W czerwcu 2004 r. sprzedał Pan 2 lokale z nadbudowy przy ul. K., które były wynajmowane. Z tytułu tej sprzedaży zapłacił Pan zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10%.W maju 2005 r. podpisał Pan umowę przedwstępną na zakup kolejnej
kamienicy, w której będzie Pan wynajmował wszystkie lokale na cele mieszkalne.
W przyszłości planuje Pan dokonanie adaptacji strychu i stworzenie w ten sposób nowych lokali mieszkalnych, które zamierza Pan wynająć lub sprzedać jako nowe (w zależności od sytuacji rynkowej).
W maju 2005 r. sprzedał Pan kolejny lokal mieszkalny z nadbudowy w budynku przy ul. K. Lokal ten był wcześniej wynajmowany. Przychód z tego tytułu zgłosił Pan do opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym składając równocześnie oświadczenie, o wydatkowaniu przychodu na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat.
Z przedstawionego stanowiska wynika, że jeżeli podatnik, po dniu zbycia nieruchomości mieszkalnej, będącej środkiem trwałym dokona wydatków określonych w art. 21 ust 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) na nabycie budynków lub lokali mających być składnikami majątku związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą i będących towarami handlowymi w działalności developerskiej, wydatki te nie będą dawały uprawnień do ulgi podatkowej, o której mowa w art. 21 ust 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Problem w niniejszej sprawie sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy w przypadku zbycia nieruchomości mieszkalnej, będącej środkiem trwałym w przedsiębiorstwie osoby fizycznej poniesienie wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji, gdy wydatki te stanowią również koszt wytworzenia lub nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego mającego stanowić towar handlowy w prowadzonej działalności developerskiej, wydatki te uprawniają do skorzystania z ww. ulgi podatkowej.
Niniejsze zagadnienie regulują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności art. 14 ust. 2c, art. 21 ust. 1 pkt 32) lit.
a), art. 21 ust. 2 i art. 28 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 28 stosuje się odpowiednio.
Wolne od
podatku dochodowego są:
Przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:
a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie
przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
Na podstawie art. 21 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:
1) budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2) przychód ze sprzedaży lub
zamiany jest wydatkowany na:
a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części- przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.
Art. 28 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi zaś, iż:
Przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.
Podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek
urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
Wywieść z powyższego należy, iż warunkiem do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wyłącznie wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, t. j. między innymi na nabycie gruntu, budowę lub nabycie własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.
Powołany przepis nie ogranicza tych pojęć, co oznacza, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przeznaczone w okresie dwóch lat od dokonania tej sprzedaży na wybudowanie własnego budynku mieszkalnego lub jego nabycie - w tym również budynku wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali na wynajem, zakup gruntu pod budowę takiego budynku, czy remont takiego budynku - korzystają ze zwolnienia od
podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże, zgodnie z treścią art. 21 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika.W takim bowiem przypadku zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32a nie ma zastosowania.
Wobec faktu, iż przedstawione przez Pana stanowisko w opisanym stanie faktycznym jest prawidłowe, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego - orzeczono jak w sentencji.
Powyższa interpretacja:
1. dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania niniejszego postanowienia, traci swoją moc z chwilą zmiany przepisów jej dotyczących;
2. nie jest wiążąca dla podatnika wiąże
natomiast organy podatkowe i organy kontroli skarbowej.
Pouczenie:
1. Na powyższe postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Krowodrza w terminie siedmiu dni od daty doręczenia niniejszego postanowienia.
2. Zgodnie, z art. 222, w związku z art. 239 Ordynacji podatkowej zażalenie na postanowienie wydane przez organ podatkowy powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie.