Temat interpretacji

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 14.05.2008 r. (data wpływu 16.05.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16.05.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny :

W dniu 22.10.2007 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawczyni zakupiła na rynku wtórnym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego na kredyt mieszkaniowy (hipoteczny) udzielony przez P... o/L... (cała cena za lokal mieszkalny była finansowana z ww. kredytu hipotecznego).

Z uwagi na trudną sytuację materialną, w dniu 08.04.2008 roku Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży ww. prawa.

W związku z zakupem mieszkania, a następnie jego sprzedażą Wnioskodawczyni poniosła szereg opłat:

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe oraz wynagrodzenie notariusza (taksy notarialne wyszczególnione w akcie notarialnym przy zakupie ww. prawa do lokalu mieszkalnego.
2. Opłata za oszacowanie wartości lokalu mieszkalnego pobierana przez bank P..., który udzielił Wnioskodawczyni kredytu mieszkaniowego (opłata ta została pobrana przy podpisaniu umowy kredytowej na sfinansowanie zakupu mieszkania).
3. Poniesienie kosztów ubezpieczenia kredytowanego wkładu finansowego w T... w wysokości 36.000 zł na pierwszy okres ubezpieczenia (3% kwoty kredytowanego wkładu finansowego), co było jednym z warunków banku na uzyskanie kredytu.
4. Koszt zaświadczenia wydanego przez bank zawierającego informację o terminowym spłacaniu kredytu mieszkaniowego i stanie zadłużenia z tytułu zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami i należnymi opłatami przy całkowitej spłacie tego kredytu (za wystawienie takiego zaświadczenia bank obciążył mnie kwotą 300 zł). Pobranie ww. zaświadczenia było wymagane przez notariusza przy sporządzaniu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni oraz wymagał tego Bank M... przy weryfikacji wniosku kredytowego składanego przez osobę nabywającą lokal od Wnioskodawczyni (osoba ta na nabycie lokalu Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt hipoteczny w Banku M...).
5. Prowizja banku P... z tytułu dokonania przedterminowej całkowitej spłaty kredytu mieszkaniowego (1,5% od kwoty zadłużenia).
6. Opłata sądowa za wykreślenie hipotek z księgi wieczystej (2x100 zł).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem wnioskodawcy :

Wszystkie poniesione przez Wnioskodawczynię opłaty wyszczególnione w składanym wniosku ORD-IN, w części F.50 w punktach od 1 do 6 stanowią koszty uzyskania przychodu, które można uwzględnić przy rozliczaniu podatku dochodowego w przedmiotowej sprawie. Są to bowiem opłaty obowiązkowe mające ścisły związek z nabyciem jak i odpłatnym zbyciem ww. prawa do lokalu mieszkalnego.

Na stronie internetowej Ministerstwa Finansów Wnioskodawczyni odnalazła postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego, sygnatura:1449/1CF/415/IP-79/07/EW z dnia 31.08.2007 r., której autorem jest Trzeci Urząd Skarbowy Warszawa-Śródmieście. Tematem niniejszej interpretacji jest podatek dochodowy od osób fizycznych (źródła przychodów).

Ww. interpretację Wnioskodawczyni przesłała w załączeniu. Jednocześnie Wnioskodawczyni orientuje się, iż nie ma ona mocy wiążącej w jej przypadku, ale porusza podobną problematykę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. (art. 7 ust. 1 tejże ustawy).

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.
  
  

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem dokonanej umowy sprzedaży jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nabyte na rynku wtórnym sfinansowane kredytem hipotecznym.

Z uwagi na to, że podatkowe skutki sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy oceniać zgodnie z nowymi zasadami opodatkowania (bowiem nabycie tegoż prawa nastąpiło po 1 stycznia 2007 r.), sprzedaż ta dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Dochód ten stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (tj. wartością wyrażoną w cenie ww. transakcji pomniejszoną o koszty zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), a udokumentowanymi kosztami nabycia, o których mowa powyżej, powiększonymi o ewentualne udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość ww. prawa do lokalu mieszkalnego i były poczynione w czasie jego posiadania, dlatego można je uznać jako koszty uzyskania przychodu.

Zatem w świetle przedstawionego stanu prawnego i faktycznego w przedmiotowej sprawie, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą tylko udokumentowane koszty nabycia powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości tj. od chwili nabycia. Natomiast do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa we wskazanym wyżej art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy zaliczyć wszystkie te wydatki, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży doszła do skutku. Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód. W przypadku kosztów poniesionych przez Wnioskodawczynię, wszystkie wykazane wydatki związane z nabyciem jak i odpłatnym zbyciem nieruchomości stanowić będą koszty uzyskania przychodu tj.:

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe oraz wynagrodzenie notariusza (taksy notarialne wyszczególnione w akcie notarialnym przy zakupie ww. prawa do lokalu mieszkalnego.
2. Opłata za oszacowanie wartości lokalu mieszkalnego pobierana przez bank P...który udzielił Wnioskodawczyni kredytu mieszkaniowego (opłata ta została pobrana przy podpisaniu umowy kredytowej na sfinansowanie zakupu mieszkania).
3. Poniesienie kosztów ubezpieczenia kredytowanego wkładu finansowego w T... w wysokości 36.000 zł na pierwszy okres ubezpieczenia (3% kwoty kredytowanego wkładu finansowego), co było jednym z warunków banku na uzyskanie kredytu.
4. Koszt zaświadczenia wydanego przez bank zawierającego informację o terminowym spłacaniu kredytu mieszkaniowego i stanie zadłużenia z tytułu zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami i należnymi opłatami przy całkowitej spłacie tego kredytu (za wystawienie takiego zaświadczenia bank obciążył Wnioskodawczynię kwotą 300 zł).
5. Prowizja banku P...z tytułu dokonania przedterminowej całkowitej spłaty kredytu mieszkaniowego (1,5% od kwoty zadłużenia).
6. Opłata sądowa za wykreślenie hipotek z księgi wieczystej (2x100 zł).

Kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci rachunków, faktur oraz innych dowodów zasługujących na wiarę. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Nie ma więc podstaw, aby dowód w postaci zaświadczenia wystawionego przez bank, potwierdzającego fakt poniesienia określonych wydatków, datę ich poniesienia oraz dane identyfikacyjne osób, które te wydatki ponoszą, nie mógł być uznany za dowód w sprawie.

Reasumując wyszczególnione przez Wnioskodawczynię w części F.50 w punktach od 1 do 6 wydatki może ona zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu przy rozliczaniu się z Urzędem Skarbowym z podatku dochodowego w związku ze sprzedażą ww. prawa do lokalu mieszkalnego.

Jednocześnie podstawą do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na rzecz banku kredytującego (P...) tj. wyszczególnionych w części F.50 wniosku ORD-IN w punktach od 2 do 5 może być zaświadczenie wystawione przez bank, określające ich wysokość.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.