Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 30.03.2006, sygn. RO-XV/415/PDOF-68/173/US/06, Pierwszy Urząd Skarbowy w Białymstoku

Temat interpretacji

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku, działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity z 2005 r. Dz.U. Nr 8, poz. 60 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 01.02.2006 r. stwierdza, że uzyskany przez osobę fizyczną nie prowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych, przebudowanych z budynku gospodarczego, dokonanej po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, nie podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym i w związku z tym nie ma konieczności ustalania dotychczasowej wartości budynku gospodarczego. Działalność polegająca na sprzedaży opisanych lokali mieszkalnych zakwalifikowana powinna być jako pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Pismem z dnia 01.02.2006 r., uzupełnionym dnia 16.02.2006 r., a następnie dnia 01.03.2006 r. zwrócił się Pan z prośbą o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, przedstawiając następujący stan faktyczny:

Jest Pan właścicielem budynku gospodarczego wybudowanego w 1979 r. na własnym gruncie. Od 1980 r. do 1988 r. w budynku tym prowadził Pan fermę drobiu, która figurowała jako gospodarstwo specjalistyczne, zaś drób sprzedawany był na podstawie kontraktu zawartego z byłymi Zakładami Drobiarskimi w Białymstoku. Następnie w okresie od 2000 r. do 2004 r. budynek ten był wynajmowany na rzecz podmiotu gospodarczego. Z tytułu wynajmu osiągał Pan przychód, a do dnia dzisiejszego jest Pan podatnikiem podatku VAT z tytułu najmu i składa Pan deklaracje VAT-7 nie wykazując w nich żadnych obrotów. Nie prowadzi Pan także działalności gospodarczej. Od 2004 r. (od czasu kiedy najemca wypowiedział umowę najmu) nie osiąga Pan żadnych przychodów związanych z przedmiotowym budynkiem. Budynek ten jest środkiem trwałym wpisanym do ewidencji środków trwałych i w okresie wynajmowania był przez Pana amortyzowany. W roku 2006 zamierza Pan dokonać przebudowy i modernizacji budynku gospodarczego na budynek mieszkalny, tzw. szeregówkę wielorodzinną. W ten sposób przebudowany budynek będzie Pan sprzedawać poszczególnym osobom fizycznym jako lokale mieszkalne. Uzyskał Pan już warunki zabudowy na 7 segmentów, które będą sprzedawane wraz gruntem. Przed przystąpieniem do przebudowy zamierza Pan powołać rzeczoznawcę, który określi dotychczasową wartość budynku. Nie zamierza Pan nabywać kolejnych nieruchomości w celu ich odsprzedaży, a jedynie dokonać przebudowy i sprzedaży w/w budynku, który został wybudowany przez Pana przed 25 laty.

Sformułował Pan też następujące pytania:1.czy w przedstawionym stanie faktycznym będzie mógł Pan w momencie dokonywania sprzedaży pomniejszyć 10% zryczałtowany podatek o wartość określoną przez rzeczoznawcę a stanowiącą sumę nakładów poniesionych wiele lat wcześniej przed upływem 5 letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,2.czy prawidłowo postąpi Pan jeżeli dokona w przyszłości sprzedaży rozbudowanej nieruchomości nie prowadząc działalności gospodarczej?

Sformułował Pan też własne stanowisko w sprawie stwierdzając, iż:z art. 140 Kodeksu cywilnego, wynika, że właściciel może korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, a w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy, w tych samych granicach może rozporządzać swoją rzeczą. Tak więc skoro nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, natomiast chce przebudować swoją nieruchomość, aby następnie sprzedać ją na cele mieszkalne (budownictwo wielorodzinne), to powołany rzeczoznawca będzie w stanie obiektywnie oszacować wartość nieruchomości przed rozbudową, co spowoduje, iż zapłaci Pan zryczałtowany podatek dochodowy od tzw. przyrostu czyli poniesionych nakładów na rozbudowę nieruchomości, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku, mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę i stan prawny obowiązujący w dacie zaistnienia tego zdarzenia, postanawia udzielić następującej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity z 2000 r. Dz.U. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, stąd też należy odnieść się do przepisów Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, iż do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Jeżeli zatem na nieruchomości gruntowej znajduje się jako jej część składowa budynek, nie stanowiący odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, to sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego sie na nim budynku, trwale z nim związanego.

W świetle powołanych wyżej przepisów, należy stwierdzić, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela więc sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

Zatem bieg pięcioletniego terminu określonego w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla gruntu i odrębnie dla znajdującego się na nim budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć należy, że bieg terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku czy też jego przebudowy nie ma znaczenia.

W przedstawionym stanie faktycznym budynek gospodarczy wybudowany został w 1979 r. na gruncie, który w momencie budowy stanowił już Pana własność. Fakt dokonania przebudowy przedmiotowego budynku gospodarczego na lokale mieszkalne nie ma znaczenia, gdyż budynek stanowi część składową nieruchomości. Tak więc sprzedaż lokali mieszkalnych, przebudowanych z budynku gospodarczego, wraz ze znajdującym się pod nimi gruntem nie stanowi źródła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, iż pięcioletni termin, o którym mowa wyżej liczy się od daty nabycia gruntu. Zgodnie z podanym przez Pana stanem faktycznym, od daty nabycia nieruchomości i wybudowania na niej budynku minęło ponad 5 lat, zatem przychody ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, uzyskane przez Pana jako osobę fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej, nie podlegają opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym (wobec powyższego należy uznać za zbędne rozstrzyganie kwestii ewentualnego pomniejszenia zryczałtowanego podatku dochodowego o wartość dotychczasową budynku, określoną przez rzeczoznawcę).

Z kolei odnosząc się do powołanego przez Pana art. 10 ust. 1 pkt 8 lit d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy zaznaczyć, iż w przedstawionym stanie faktycznym przepis ten nie będzie miał zastosowania, gdyż dotyczy on odpłatnego zbycia rzeczy ruchomych, zaś planowana sprzedaż lokali mieszkalnych, przebudowanych z budynku gospodarczego będzie stanowiła odpłatne zbycie nieruchomości, o czym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powyższej ustawy.

Należy jednakże zauważyć, iż zamierza Pan dokonać przebudowy budynku oraz podziału i sprzedaży nieruchomości gruntowej, wchodzącej w skład Pańskiego majątku prywatnego. Przytoczone przez Pana okoliczności wskazują, iż podziału przedmiotowego budynku na lokale mieszkalne dokonał Pan w celach zarobkowych, z zamiarem ich powtarzalności i nadania im stałego charakteru, co stanowi o zamiarze dokonywania sprzedaży lokali mieszkalnych w sposób częstotliwy i ciągły. Tak więc, dochody uzyskane przez Pana w związku z wykonywaniem w/w czynności podlegać będą opodatkowaniu jako dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku uznaje, że stanowisko podatnika przedstawione we wniosku z dnia 01.02.2006 r jest nieprawidłowe.