Temat interpretacji
1) Czy za datę nabycia mieszkania uznaje się datę zawarcia umowy o realizację wspólnej inwestycji budynku mieszkalnego z lokalami mieszkalnymi z dnia 12 grudnia 2003 roku, czy datę umowy zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali z dnia 04 kwietnia 2006 roku?2) Czy w związku z powyższym upłynął 5-letni okres od chwili nabycia mieszkania do daty jego sprzedaży?
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 12.01.2011 r. (data wpływu 17.01.2011 r.) uzupełnione pismem z dnia 24.03.2011 r. (data nadania 24.03.2011 r., data wpływu 25.03.2011 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie Nr IPPB4/415-49/11-2/JK z dnia 17.03.2011 r. (data nadania 17.03.2011 r., data doręczenia 21.03.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 17 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-49/11-2/JK z dnia 17.03.2011 r. (data nadania 17.03.2011 r., data doręczenia 21.03.2011 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez wskazanie nazwy i adresu organu podatkowego, wskazanie przedmiotu wniosku, doprecyzowanie zaistniałego stanu faktycznego, dokładne sprecyzowanie pytania, przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w odniesieniu do zadanego pytania, uzupełnienie oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej oraz o uiszczenie stosownej opłaty w wysokości odpowiadającej liczbie stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych oraz przesłanie kserokopii wpłaty.
Pismem z dnia 24.03.2011 r. (data nadania 24.03.2011 r., data wpływu 25.03.2011 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.
W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:
Na podstawie aktu notarialnego z dnia 12 grudnia 2003 roku Wnioskodawca (wraz z żoną Aleksandrą K.) zawarł z deweloperem firmą T. Sp. z o.o. z siedzibą w W. umowę sprzedaży oraz umowę o realizację wspólnej inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku mieszkalnego z lokalami mieszkalnymi. W ramach umowy został kupiony udział wynoszący 60/1050 części działki o powierzchni 1050 m. kw. oraz została zawarta umowa o realizacji wspólnej inwestycji polegającej na wybudowaniu przez tzw. Inwestora Zastępczego, którym była firma T. Sp. z o.o. na działce o powierzchni 1050 m. kw., budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, w którym będzie się znajdować 18 lokali mieszkalnych, w tym nabyty przez małżonków lokal nr 12. Firma T. Sp. z o.o. zobowiązała się wydać lokal oznaczony nr 12 do wyłącznego korzystania po uzyskaniu pozwolenia na użytkowania budynku, jednak nie później niż w terminie do dnia 31 maja 2004 roku. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 04 kwietnia 2006 roku została z firmą T. SP. z o.o. zawarta umowa zniesienia współwłasności i umowa ustanowienia odrębnej własności lokali (w tym lokalu nr 12). Udział nabyty w drodze zniesienia współwłasności w dniu 04 kwietnia 2006 roku odpowiada udziałowi posiadanemu przed zniesieniem współwłasności. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły żadne spłaty i dopłaty. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 grudnia 2010 roku powyższy lokal mieszkalny został sprzedany.
W związku z powyższym zadano następujące pytania:
Czy za datę nabycia mieszkania uznaje się datę zawarcia umowy o realizację wspólnej inwestycji budynku mieszkalnego z lokalami mieszkalnymi z dnia 12 grudnia 2003 roku, czy datę umowy zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali z dnia 04 kwietnia 2006 roku...
Zdaniem Wnioskodawcy, data wiążąca jest data zawarcia umowy o realizację wspólnej inwestycji budynku mieszkalnego, gdyż wiązała się ona z poniesieniem kosztów realizacji wspólnej inwestycji.
Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się przepisy ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.
Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 12.12.2003 r. Wnioskodawca wraz z żoną zawarł w formie aktu notarialnego z deweloperem umowę sprzedaży oraz umowę o realizację wspólnej inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku mieszkalnego z lokalami. W ramach umowy został kupiony udział wynoszący 60/1050 części działki o powierzchni 1050 m. kw. oraz została zawarta umowa o realizacji wspólnej inwestycji polegającej na wybudowaniu przez tzw. Inwestora Zastępczego na działce o powierzchni 1050 m. kw., budynku mieszkalnego, wielorodzinnego, w którym będzie się znajdować 18 lokali mieszkalnych, w tym nabyty przez małżonków lokal nr 12. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 04 kwietnia 2006 roku została zawarta umowa zniesienia współwłasności i umowa ustanowienia odrębnej własności lokali (w tym lokalu nr 12). Udział nabyty w drodze zniesienia współwłasności w dniu 04 kwietnia 2006 roku odpowiada udziałowi posiadanemu przed zniesieniem współwłasności. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły żadne spłaty i dopłaty. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 grudnia 2010 roku powyższy lokal mieszkalny został sprzedany.
Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć więc należy do definicji zawartej w ustawie z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).
Zgodnie art. 46 § 1 Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem, prawo rzeczowe rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe).
Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Natomiast zgodnie z art. 47 § 1 tej ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.
Zatem, w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku, wobec czego istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.
Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy.
Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat, wówczas datą nabycia nieruchomości jest data nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad tą rzeczą (nieruchomości) jak i stan jej majątku osobistego. Zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat, a nieruchomość nabyta w drodze zniesienia współwłasności odpowiada udziałowi jaki przysługiwał Wnioskodawcy we współwłasności.
Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu 12 grudnia 2003 r., tj. w dniu nabycia gruntu, zatem pięcioletni termin, określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2008 r. Natomiast umowa o realizację wspólnej inwestycji nie ma wpływu na datę nabycia mieszkania.
Reasumując, sprzedaż lokalu mieszkalnego nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, ponieważ nastąpiła po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.
Wniosek ORD-IN
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie