Temat interpretacji

Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 8 maja 2013 r. (data wpływu 10 maja 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości jest:

• nieprawidłowe w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wartości bonifikaty,
• prawidłowe w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 10 maja 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 27 czerwca 2012 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała mieszkanie za 120.000.00 zł nabyte 13 czerwca 2007 r. od Gminy Miejskiej, które było mieszkaniem komunalnym. Zbycie nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej.

Cena za lokal mieszkalny wykupiony od Gminy Miejskiej została ustalona na kwotę 56.835 zł. Rada Miejska ustaliła od tej ceny bonifikatę w wysokości 85%. Po odliczeniu bonifikaty do zapłaty przypadło 8.527.95 zł.

Wnioskodawczyni spełniła warunki Gminy Miejskiej co do bonifikaty. Od momentu zakupu do momentu sprzedaży mieszkania upłynęło ponad 5 lat, w związku z czym bonifikaty nie musiała zwracać. Spełniła wszystkie warunki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zainteresowana nie miała wystarczającej wiedzy, że dla zwolnienia z podatku dochodowego obowiązuje okres 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił zakup, a nie od daty zakupu.

Wnioskodawczyni wraz z mężem nie może skorzystać z ulgi meldunkowej bo była zameldowana w mieszkaniu po jego wykupie krócej jak 12 miesięcy. W mieszkaniu tym zamieszkiwał syn z rodziną.

Zainteresowana obowiązana jest do zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na podstawie art. 30e ust. 1, 2 i 4 i wykazania go w PIT 36 za 2012 r. poz. 189. Dnia 29 kwietnia Wnioskodawczyni wraz z mężem złożyła PIT 36 za 2012 r. i w poz. 189 wykazali podatek od dochodu, do wyliczenia którego przyjęli koszty w oparciu o art. 22 ust. 6c stanowiące cenę wynikającą z aktu notarialnego, od której zastosowano bonifikatę, po podwyższeniu stosownie o art. 22 ust. 6f o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanego przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim w latach 2008-2011.

Na mieszkanie będące przedmiotem odpłatnego zbycia w 2012 r., Wnioskodawczyni wraz z mężem poniosła w latach 2007-2008 nakłady na remont, udokumentowane fakturami VAT, z tytułu których skorzystali ze zwolnienia przychodu do opodatkowania z odpłatnego zbycia w 2007 r. własnościowego prawa do lokalu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32, jak również skorzystali ze zwolnienia z wpłaconej kwoty do Urzędu Gminy w wysokości 8.527,95 zł z tytułu wykupu mieszkania komunalnego na podstawie oświadczenia, o którym mowa w art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwoty z ww. tytułów ujęte zostały w PIT 23.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy kosztem nabycia mieszkania zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy obliczaniu dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego od Urzędu Miasta jest:

1. cena zakupu (rynkowa z bonifikatą) ustalona w akcie notarialnym, od której zastosowano bonifikatę stosownie do art. 21 ust. l pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie kwota faktycznie zapłacona...
2. kwota zwolniona na podstawie art. 21 ust. l pkt 32 na podstawie oświadczenia, o którym mowa w art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wykazana w PIT 23 z tytułu zbycia własnościowego prawa do lokalu, dotyczące remontu mieszkania oraz kwota zapłaconej do Urzędu Gminy z tytułu wykupu mieszkania komunalnego ...

Zdaniem Wnioskodawczyni kosztem nabycia zbytego w 2012 r. mieszkania jest cena ustalona w akcie notarialnym za lokal mieszkalny wraz z udziałem we współwłasności na kwotę 56.853,00 zł., a nie cena faktycznie zapłacona po zastosowaniu bonifikaty ustalonej przez Radę Miejską, powiększona o wartość nakładów na remont mieszkania.

Wnioskodawczyni wraz z mężem spełniła wszystkie warunki wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami, bonifikaty nie musiała zwracać. Upłynął wymagany 5 letni okres od daty zakupu do daty sprzedaży. Do ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego ma zastosowanie art. 22 ust. 6c. updof. Zgodnie z tym artykułem koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia. o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d stanowią udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w okresie ich posiadania.

W tej sytuacji nie ma zastosowania art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bonifikata nie jest darowizną ani innym nieodpłatnym sposobem nabycia. Potwierdza to Interpretacja Indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej z dnia l marca 2013 r. sygnatura ILPB2/415-l122/09/13-S/TR, powołująca się na wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 5 października 2010 r. sygn. Akt I SA/Łd 618/10 oraz wyroku NSA z 23 sierpnia 2012r, sygn. Akt II FSK 129/11.

Z treści interpretacji wynika, że uzyskanie korzyści o charakterze majątkowym nie jest równoznaczne z osiągnięciem przychodu z nieodpłatnego świadczenia. Ustalenie przez właściciela nieruchomości ceny odbiegającej od wartości rynkowej, nie stanowi świadczenia na rzecz kupującego. Po uwzględnieniu zapadłych w tej sprawie orzeczeń, stwierdzić należy, iż mimo, że nabywcy nieruchomości uzyskują niewątpliwie korzyści majątkowe, to nie otrzymują nieodpłatnych świadczeń, a w rezultacie nie osiągają przychodu z tego źródła.

Wartość bonifikaty, której beneficjenci nie muszą zwracać na mocy art. 68 ust. 2a, bądź art. 68 ust. 2c ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie stanowi dla tych beneficjentów przychodu do opodatkowania podatkiem od osób fizycznych. Zastosowanie, natomiast, w przypadku bonifikat znajduje art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy updof, który mówi, że dochody uzyskane z tytułu zakupu lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców w wysokości różnicy między ceną rynkową a ceną zakupu są przedmiotowo wolne od podatku dochodowego. Więc aby uzyskać to zwolnienie należy pomniejszyć dochód przez zaliczenie bonifikaty do kosztu nabycia. W przeciwnym razie stanowiłoby to naruszenie ww. przepisu.

Co do kosztów remontu mieszkania w roku 2007-2008 udokumentowanego fakturami jak i odliczonej w PIT 23 wpłaconej kwoty na zakup mieszkania od Urzędu Gminy brak jest przepisu, który mówiłby, że kwoty, które wcześniej stanowiły zwolnienie przychodu do opodatkowania na podstawie art. 21 ust. l pkt 32 ustawy updof na podstawie oświadczenia nie mogą być ujęte do kosztów nabycia określonych w art. 22 ust. 6c. ustawy updof.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• nieprawidłowe w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wartości bonifikaty,
• prawidłowe w pozostałym zakresie.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem w 2007 r.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w 2007 r., należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z przedstawionego stanowiska faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła nieruchomość w 2007 r. Po uwzględnieniu bonifikaty, koszt zakupu nieruchomości jaki poniosła Wnioskodawczyni wraz z mężem, wynosił 8.527,95 zł.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 93, dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a cena zakupu. Uzasadnienie Wnioskodawczyni jakoby nie zaliczenie całej kwoty do kosztów jest naruszeniem przepisu art. 21 ust 1 pkt 93, jest niezasadne, ponieważ nabycie nieruchomości z bonifikatą, jak i jej zbycie są to dwa oddzielne zdarzenia podatkowe, które regulują odrębne przepisy. Ww. przepis w żaden sposób nie wpływa na sposób obliczenia dochodu do opodatkowania z odpłatnego zbycia mieszkania.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni, iż za koszt uzyskania przychodu z tytułu nabycia nieruchomości należy uznać kwotę wynikającą z aktu notarialnego jest nieprawidłowe, bowiem faktyczny koszt jaki Zainteresowana poniosła na zakup mieszkania, jest to cena po umniejszeniu o bonifikatę.

Natomiast, jeżeli chodzi o możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego środków przeznaczonych na jego nabycie i remont, udokumentowanych fakturami VAT, i wykazanych w PIT 23, w sytuacji, gdy środki te zwolnione były z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako wydatkowane na cele mieszkaniowe, tut. Organ wskazuje co następuje.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia, kosztu wytworzenia i nakładu. Zauważyć również należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera żadnego ograniczenia w tym zakresie w przedmiocie możliwości uznawania wydatków za koszty uzyskania przychodu. Nie ma zatem przeszkód aby Wnioskodawczyni zaliczyła do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania wydatki poniesione na ich nabycie i remont, mimo iż zostały sfinansowane ze środków, które w przeszłości zwolnione były z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako wydatkowane na cele mieszkaniowe.

Zakup i remont mieszkania w ramach celu mieszkaniowego i późniejsza jego sprzedaż są to dwa oddzielne zdarzenia podatkowe, które regulują odrębne przepisy. W niniejszej sprawie każde z tych zdarzeń rozpatrywane jest w innym stanie prawnym. Sprzedaż nieruchomości nabytej i wyremontowanej w ramach realizacji celu mieszkaniowego nie ma wpływu na sposób ustalenia kosztów uzyskania przychodu. Ustawa bowiem nie ogranicza zasad ustalania kosztów uzyskania przychodu nieruchomości nabytej w związku z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Innymi słowy, Wnioskodawczyni ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty nabycia i remontu ww. mieszkania.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wskazać należy, iż z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawczynię jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela.

Pozostały współwłaściciel, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Odnosząc się do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej oraz wyroków sądowych należy stwierdzić, iż wydane zostały w indywidualnych sprawach i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu