Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 22.05.2006, sygn. US-III/415-KK-I-28/2006, Urząd Skarbowy w Augustowie

Temat interpretacji

Pismem z dnia 20.03.2006r. (data wpływu do tutejszego Urzędu 22.03.2006r.) uzupełnionym w dniu 01.04.2006r. Pan ... zwrócił się z prośbą o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, przedstawiając następujący stan faktyczny:

Podatnik jest emerytowanym oficerem Wojska Polskiego. W 2006r. wykupi z Wojskowej Agencji Mieszkaniowej mieszkanie wraz z udziałem w gruncie, w którym zamieszkuje od 1983r. i jest jego dotychczasowym najemcą. Podatnik skorzysta z 95% ulgi, tzn. wykupi mieszkanie za 5% jego wartości.

W związku z powyższym podatnik zadaje następujące pytania o wykładnię prawa podatkowego:

Jaki podatek dochodowy będzie musiał zapłacić jeżeli:

1) nie sprzeda w/w mieszkania i będzie mieszkał tam nadal,

2) sprzeda przedmiotowe mieszkanie przed upływem 5 lat od daty nabycia, kupi mniejsze i pozostanie jeszcze część pieniędzy,

3) zamieni to mieszkanie na mniejsze przed upływem 5 lat od daty nabycia i uzyska dopłatę?

STANOWISKO PODATNIKA:

W ocenie podatnika:

Ad. 1) jeżeli nie sprzeda mieszkania nie będzie musiał płacić podatku,

Ad. 2) i 3) jeżeli sprzeda mieszkanie i kupi mniejsze i zostanie mu część pieniędzy lub zamieni je i uzyska dopłatę będzie musiał zapłacić podatek w wysokości 10% różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a ceną kupna, ale jeżeli te pieniądze wykorzysta na remont mieszkania w przeciągu dwóch lat również nie będzie musiał płacić podatku.

OCENA PRAWNA STANOWISKA PYTAJĄCEGO Z PRZYTOCZENIEM PRZEPISÓW PRAWA:

Ad. 1) Jak wynika z przedstawionego w w/w wniosku stanu faktycznego przy zakupie nieruchomości podatnik uzyska preferencję, w związku z którą zapłaci jedynie 5% wartości nabywanej nieruchomości. W rozumieniu przepisów ustawy z dn. 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) różnica pomiędzy wartością zakupionej nieruchomości, a zapłaconą za nią ceną stanowi co do zasady przychód dla strony kupującej. W myśl bowiem art. 9 ust. 1 przedmiotowej ustawy w brzmieniu obowiązującym w 2006 roku opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Wyrażona w art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zasada powszechności opodatkowania dochodów osiąganych przez osoby fizyczne jednoznacznie wskazuje, że o braku podstaw do opodatkowania przychodu można mówić tylko wtedy, gdy zostanie on wymieniony w zwolnieniach przedmiotowych. Jednym z przepisów przewidującym takie zwolnienie jest art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy, zgodnie z którym wolne od podatku są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali, a ceną zakupu. Ustawodawca skierował przedmiotowe zwolnienie tylko do pewnej kategorii podatników tj. do osób będących przed zakupem najemcami zakładowych budynków lub lokali mieszkalnych.

Z przedstawionego w w/w wniosku stanu faktycznego wynika, iż mieszkanie jest własnością Wojskowej Agencji Mieszkaniowej i podatnik zamieszkuje w nim od 1983r. Domniemywać więc należy, iż jest to mieszkanie zakładowe. Z wniosku podatnika wynika, że posiada on status najemcy przedmiotowego mieszkania. W przedmiotowym zatem przypadku, jeżeli jest to faktycznie mieszkanie zakładowe przysługuje podatnikowi zwolnienie, o którym mowa w w/w art. 21 ust. 1 pkt 93 w/w ustawy. Przedstawione zatem przez podatnika w w/w wniosku jego stanowisko w zakresie pkt 1) jest prawidłowe.

Ad. 2) Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jak wynika z art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (...) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Na podstawie ust. 2 powołanego artykułu podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. (...). W myśl jednak art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a przedmiotowej ustawy wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in.:

#61607; na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

#61607; na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

#61607; na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że co do zasady opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Jeżeli jednak podatnik w przeciągu dwóch lat od daty sprzedaży przeznaczy uzyskane z niej środki na cele mieszkaniowe (zgodnie z w/w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), to wartość przedmiotowych wydatków - z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 omawianej ustawy - wolna jest od opodatkowania.

Biorąc powyższe pod uwagę przedstawione przez podatnika jego stanowisko w zakresie pkt 2 należy uznać za prawidłowe. Jeżeli bowiem podatnik w przeciągu 2 lat od sprzedaży mieszkania wyda uzyskane z przedmiotowej sprzedaży pieniądze na zakup drugiego (mniejszego) mieszkania i pozostałą różnicę w tym samym okresie przeznaczy na jego remont, zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych w przedmiotowym przypadku nie wystąpi.

Dodatkowo nadmienia się, że zgodnie z art. 28 ust. 2a w/w ustawy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży należy złożyć w Urzędzie Skarbowym oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanego przychodu na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a).

Ad. 3) Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32a powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody uzyskane z zamiany, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a

wolne są od podatku dochodowego, jeżeli przedmiotem zamiany są wyłącznie znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości i prawa wymienione w lit. a-c.

Uwzględniając powyższe, przychód uzyskany z zamiany mieszkania położonego na terytorium RP - nabytego przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, którym nastąpiło jego nabycie - na inne (o mniejszej wartości) - z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 w/w ustawy - nie będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Stanowisko przedstawione przez podatnika w przedmiotowym zakresie nie jest więc prawidłowe.

Dodatkowo należy nadmienić - odnosząc się do wyjaśnień dotyczących pkt 2 i pkt 3, iż zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1) budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,

2) przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne,

3) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z treści powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że jeżeli przedmiotem sprzedaży lub zamiany są wskazane wyżej nieruchomości i prawa majątkowe wówczas przychód ze sprzedaży zamiany korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego pod warunkiem, iż nie zostanie wydatkowany na cele wymienione w art. 21 ust. 2 pkt 2 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.