Interpretacja indywidualna z dnia 12.04.2013, sygn. IBPBII/2/415-35/13/NG, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

Temat interpretacji

W jaki sposób powinny zostać opodatkowane środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 stycznia 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 14 stycznia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości w części dotyczącej:

• udziału nabytego w spadku jest nieprawidłowe,
• udziału nabytego w drodze zawarcia umowy sprzedaży jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 stycznia 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Matka wnioskodawcy zmarła w dniu 08 listopada 1991 r., a nabycie spadku miało miejsce w dniu 30 listopada 2009 r., kiedy to wnioskodawca zgodnie z postanowieniem sądu nabył spadek, tj. 1/3 udziału w nieruchomości.

W 2010 r. wnioskodawca nabył w drodze kupna od pozostałych spadkobierców 1/6 udziału w nieruchomości, po czym w 2012 r. zbył całość posiadanego przez siebie udziału w nieruchomości (na moment zbycia równego połowie nieruchomości). Cena sprzedaży dotyczyła zarówno udziału odziedziczonego jak i nabytego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jaki sposób powinny zostać opodatkowane środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem wnioskodawcy, środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości podlegają opodatkowaniu jedynie w części dotyczącej sprzedaży udziału nabytego od pozostałych spadkobierców, natomiast środki uzyskane ze sprzedaży części odziedziczonej, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Przepis ten przestał obowiązywać z dniem 01 stycznia 2007 r. na podstawie ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

Mając na uwadze, iż nabycie nieruchomości wchodzącej w skład spadku następuje w momencie śmierci spadkodawcy, do przychodów ze sprzedaży odziedziczonego udziału w nieruchomości, zdaniem wnioskodawcy, stosuje się przepisy obowiązujące do dnia 31 grudnia 2006 r.

Zdaniem wnioskodawcy, takie stanowisko zostało potwierdzone w interpretacjach organów podatkowych np. w postanowieniu Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Górna z dnia 18 kwietnia 2007 r. sygn. akt I-415-12/03/07, postanowienia Pierwszego Urzędu Skarbowego w Radomiu z dnia 18 maja 2007 r., sygn. akt 2150/415/5/07/ML, postanowieniu Urzędu Skarbowego Łódź-Polesie z dnia 06 kwietnia 2007 r. sygn. akt US IB/415-14/07.

W konsekwencji, wnioskodawca stoi na stanowisku, iż opodatkowaniu powinna podlegać różnica pomiędzy jedną trzecią wartości zbytego udziału w nieruchomości (część przychodów ze sprzedaży proporcjonalna do wielkości udziału nabytego w drodze kupna) a wartością wydatków poniesionych na zakup udziałów w nieruchomości od grupy pozostałych spadkobierców stanowiąca dochód ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

Pozostała część środków pieniężnych otrzymanych w wyniku odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości podlega zwolnieniu z podatkowania.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w 1991 r. nabył w spadku udział 1/3 w nieruchomości. Następnie w 2010 r. nabył w drodze zawarcia umowy sprzedaży od pozostałych spadkobierców udział 1/6 w nieruchomości, po czym w 2012 r. zbył całość posiadanego przez siebie udziału w nieruchomości (na moment zbycia równego połowie nieruchomości).

W celu prawidłowego ustalenia sposobu opodatkowania przychodu, jaki wnioskodawca osiągnął ze sprzedaży udziału w nieruchomości w pierwszej kolejności należy ustalić moment i sposób nabycia przedmiotowego udziału w nieruchomości.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc dniem nabycia spadku przez wnioskodawcę i pozostałych spadkobierców jest data śmierci spadkodawcy. Postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Powyższe oznacza, iż wnioskodawca nabył udział w nieruchomości wynoszący ½ w dwóch datach na dwa różne sposoby:

• w udziale wynoszącym 2/6 w nieruchomości w 1991 r. w drodze spadku,
• w udziale wynoszącym 1/6 w nieruchomości w 2010 r. w drodze zawarcia umowy sprzedaży.

Mając na uwadze przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że część przychodu ze sprzedaży udziału 1/2 w nieruchomości odpowiadającego udziałowi 2/6 nabytemu w spadku w 1991 r. z uwagi na upływ 5 letniego terminu w ogóle nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu. Z uwagi jednak na okoliczność, iż wnioskodawca uważa, że przedmiotowy przychód nie podlega opodatkowaniu, ale na podstawie zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r. a więc jest źródłem przychodu tylko zwolnionym na podstawie art. 21 ust 1 pkt 32 lit d) ww. ustawy, stanowisko wnioskodawcy w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w spadku należało uznać za nieprawidłowe. Przychód ten w ogóle nie podlega opodatkowaniu, gdyż nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), a zatem bezprzedmiotowe jest rozpatrywanie ww. zwolnienia.

Odnośnie natomiast skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2010 r. z uwagi na okoliczność, że od końca roku podatkowego, w którym wnioskodawca nabył przedmiotowy udział wynoszący 1/6 a datą sprzedaży nie minęło 5 lat sprzedaż ta stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Zastosowanie w przedmiotowej sprawie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak, zgodnie z art. 30e ust. 1 - 2 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W tym miejscu zaznaczyć należy, iż przy sprzedaży nieruchomości mogą wystąpić koszty dwojakiego rodzaju:

• koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz
• koszty uzyskania przychodu.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych w przedmiotowej sprawie za koszt sprzedaży - uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przy czym wskazać należy, że jeżeli wnioskodawca poniósł tego rodzaju wydatki, to do kosztów odpłatnego zbycia udziału 1/6 w nieruchomości zaliczyć może wyłącznie te wydatki, które proporcjonalnie przypadają na ten udział.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W przypadku wnioskodawcy kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału 1/6 będą wydatki poniesione na nabycie tego udziału od pozostałych spadkobierców oraz ewentualne nakłady.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Uzyskany dochód z odpłatnego zbycia udziału 1/6 w nieruchomości jest zatem opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia ww. udziału w nieruchomości będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału 1/6 w nieruchomości a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, tj. wydatkami na nabycie tego udziału od pozostałych spadkobierców.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Reasumując, stanowisko wnioskodawcy, że opodatkowaniu podlegają tylko środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej udziału nabytego od pozostałych spadkobierców należało uznać za prawidłowe. Jednakże zaznaczyć należy, że od pozostałych spadkobierców wnioskodawca nabył udział w nieruchomości w wysokości 1/6 a nie 1/3. Opodatkowaniu powinna zatem podlegać różnica pomiędzy 1/6 przychodu ze zbytego udziału w nieruchomości, tj. część przychodu ze sprzedaży proporcjonalna do wielkości udziału nabytego w drodze kupna a wartością wydatków poniesionych na zakup ww. udziału w nieruchomości od grupy pozostałych spadkobierców stanowiąca dochód ze sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach