Temat interpretacji

Stwierdzić należy, iż skoro w wyniku wyodrębnienia lokali i ich podziału, wartość nabytego przez Wnioskodawcę udziału w kamienicy nie uległa powiększeniu w porównaniu do wartości udziału nabytego w spadku, to dokonana czynność zawarcia umowy o zniesienie współwłasności nie jest utożsamiana z nabyciem. Stąd też pięcioletni okres, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotne nabycie w drodze spadku poszczególnych udziałów we współwłasności nieruchomości przed dokonanym zniesieniem współwłasności tj. z datą śmierci spadkodawców (1961 r. i 1986 r.). Zatem przychód uzyskany przez Wnioskodawcę w 2012-2013 r. ze sprzedaży ww. nieruchomości, z uwagi na fakt, iż ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5-ciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 14.03.2012 r. (data wpływu 02.05.2012 r.) uzupełnione pismem z dnia 31.07.2012 r. (data nadania 31.07.2012 r., data wpływu 03.08.2012 r.) złożonym na wezwanie z dnia 20.07.2012 r. Nr IPPB1/415-598/12-2/JB (data nadania 23.07.2012 r., data doręczenia 24.07.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 02.05.2012 r. złożył Pan wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W drodze dziedziczenia po rodzicach Wnioskodawca nabył wraz z bratem po 3/6 w nieruchomości położonej w K., zabudowanej budynkiem mieszkalnym (kamienica). Część z wymienionych udziałów (2/6) Wnioskodawca nabył postanowieniem sądu o nabyciu spadku po ojcu z dnia 17.04.1968 r. (1/6) po matce postanowieniem sądu z dnia 25.07.1986 r.

Zobowiązania podatkowe od spadku po obojgu rodzicach zostały zaspokojone.

Nieruchomość w przeważającej części była wynajmowana głównie na cele mieszkaniowe, w tym część lokali mieszkalnych wynajmowana była i nadal jest na podstawie decyzji szczególnego trybu najmu. Przychody z najmu nieruchomości opodatkowane były w ramach opodatkowania najmu jako źródła przychodu. Nieruchomość nigdy nie była związana z działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca i Jego brat podjęli decyzję o fizycznym podziale kamienicy poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. Aktem notarialnym z dnia 25.04.2008 r. ustanowiono odrębną własność lokali, przypisując równocześnie poszczególnym lokalom udziały w częściach wspólnych nieruchomości.

Na skutek wyodrębnienia lokali, a następnie ich podziału między Wnioskodawcę i Jego brata, okazało się, że po podziale udział Wnioskodawcy wyniósł 5389/10000, tym samy zwiększył się w stosunku do pierwotnego (3/6, czyli 5000/10000) o 389/10000. Wnioskodawca nadmienia, że ten stan został wymuszony względami konstrukcyjno-architektonicznymi. Nie było możliwe wyodrębnienie samodzielnych lokali, tak by udziały w nieruchomości były idealnie równe. Wnioskodawca nadmienia również, że w związku z wyodrębnieniem lokali, a następnie podziałem między Wnioskodawcę i jego brata nie doszło między nimi do żadnych spłat, dopłat ani innych rozliczeń finansowych. Co prawda Wnioskodawca objął procentowo większe udziały, ale ich wartość jest równa udziałom brata. Z uwagi na sytuację rodzinną Wnioskodawcy zamierza on sprzedać lokale wraz z udziałami w nieruchomości, które przypadły mu po podziale kamienicy. Sprzedaż ta przypuszczalnie nastąpi w latach 2012-2013. Sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

W odpowiedzi na pismo z dnia 20.07.2012 r. Nr IPPB1/415-598/12-2/JB Wnioskodawca uzupełnił przedmiotowy wniosek w terminie, informując, że śmierć ojca nastąpiła 12 sierpnia 1961 r.,, natomiast matki- 21 kwietnia 1986r.

Ojciec był właścicielem przedmiotowej kamienicy, która była przedmiotem spadku po nim. W drodze dziedziczenia Wnioskodawca nabył wraz z matką oraz bratem udziały w tej kamienicy w równych częściach po 2/6.

W skład spadku po matce wchodziły odziedziczone przez nią po ojcu Wnioskodawcy udziały w wysokości 2/6 w kamienicy oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego mieszczącego się w K.

Na mocy zapisu testamentowego z dnia 12.11.1985 r. matka Wnioskodawcy zobowiązała Jego oraz brata Wnioskodawcy do przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na jej wnuka a bratanka Wnioskodawcy. Wraz z bratem Wnioskodawca wykonał polecenie testamentowe matki i przeniesiono prawa do lokalu na rzecz bratanka.

Wnioskodawca wskazał ponadto, iż w wyniku wyodrębnienia lokali i ich podziału wartość nabytego przez Niego udziału w kamienicy nie uległa powiększeniu w porównaniu do wartości udziału nabytego w spadku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż wszystkich lokali objętych przez pytającego po podziale nieruchomości, stanowiących w sumie 5389/10000 udziału w nieruchomości (w tym powierzchni odpowiadającej nadwyżce udziału uzyskanej na skutek podziału nieruchomości) nie będzie podlegała opodatkowaniu w związku z tym, że sprzedaż lokali nastąpi po upływie pięciu lat, licząc do końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (w formie spadku po rodzicach)...

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż wszystkich lokali, stanowiących łącznie 5389/1000 udziału w nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Udziały w nieruchomości nabyto w drodze spadku po rodzicach postanowieniem sądu z 1968 r. oraz 1986 r. Ustanowienie odrębnych własności lokali i ich podział nie stanowiły ponownego nabycia. Uzyskanie na skutek podziału nieruchomości, udziału wyższego w stosunku do pierwotnie posiadanego, nie wiązało się z przysporzeniem nowej wartości.

Podział i ustalenie w jego wyniku nowych udziałów wyniknęło ze względów architektoniczno-konstrukcyjnych. Uzyskanie większych udziałów nie było związane z przysporzeniem nowego majątku, gdyż wartościowo udział pytającego i drugiego ze współwłaścicieli były identyczne. Zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali nie wiązało się z dopłatami, spłatami ani z innymi rozliczeniami między współwłaścicielami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów
   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości).

W przypadku nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

I tak zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy (spadkodawców) prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego). Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci każdego ze spadkodawców, wtedy bowiem następuje nabycie spadku.

Z kolei celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 powołanej wyżej ustawy Kodeks cywilny, współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości jest podział rzeczy wspólnej, o którym mowa w art. 211 Kodeksu cywilnego. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Zatem celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby nie ulega powiększeniu, zniesienie współwłasności nie może być traktowane w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (w tym przypadku nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Zatem za datę nabycia nieruchomości - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej nieruchomości przekracza udział we współwłasności, to wówczas za datę nabycia tego udziału w nieruchomości, który przekracza udział we współwłasności, należy przyjąć dzień, w którym dokonano zniesienia współwłasności. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonano bez spłat i dopłat.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca nabył wraz z bratem w drodze dziedziczenia po rodzicach po 3/6 w nieruchomości (kamienicy):

• 2/6 r. po zmarłym 12 sierpnia 1961 r. ojcu ,

• 1/6 po zmarłej 21 kwietnia 1986 r. matce.

Aktem notarialnym z dnia 25.04.2008 r. ustanowiono odrębna własność lokali, przypisując równocześnie poszczególnym lokalom udziały w częściach wspólnych nieruchomości. Nie doszło między braćmi do żadnych spłat, dopłat ani innych rozliczeń finansowych. Wnioskodawca objął procentowo większe udziały, ale ich wartość jest równa udziałom brata. Wnioskodawca zamierza sprzedać w latach 2012-2012 lokale wraz z udziałami w nieruchomości, które przypadły mu po podziale kamienicy.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przywołane przepisy, stwierdzić należy, iż skoro w wyniku wyodrębnienia lokali i ich podziału, wartość nabytego przez Wnioskodawcę udziału w kamienicy nie uległa powiększeniu w porównaniu do wartości udziału nabytego w spadku, to dokonana czynność zawarcia umowy o zniesienie współwłasności nie jest utożsamiana z nabyciem. Stąd też pięcioletni okres, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwotne nabycie w drodze spadku poszczególnych udziałów we współwłasności nieruchomości przed dokonanym zniesieniem współwłasności tj. z datą śmierci spadkodawców (1961 r. i 1986 r.). Zatem przychód uzyskany przez Wnioskodawcę w 2012-2013 r. ze sprzedaży ww. nieruchomości, z uwagi na fakt, iż ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5-ciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002, r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 509 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie