Temat interpretacji
POSTANOWIENIE
Na podstawie art.14 a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa t. jedn.(Dz. U. Nr 8 z 2005r., poz.60 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku P.... zam.... NIP...z dnia 1 września 2006r. (uzupełniony pismem z dnia 29.09.2006r. -wpływ 03.10.2006r.) o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie opodatkowania przychodu z zamiany nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych stwierdzam, że: stanowisko przestawione w tym wniosku jest nie prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.
UZASADNIENIE
Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pani właścicielką nieruchomości położonej w... i..., na której położony jest budynek - kamienica czynszowa z przybudówka jest traktowany jak budynek mieszkalny. Nieruchomość tę podatniczka kupiła w 1996r. W budynku tym znajdują się mieszkania, a także lokale użytkowe, wynajmowane przez podatniczkę innym podmiotom, prowadzącym działalność gospodarczą. W związku z posiadaniem przedmiotowego budynku podatniczka osiąga przychody z najmu, przy czym przychody te osiąga w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W 2006 roku zamierza zamienić tę nieruchomość na inną nieruchomość - na grunt wraz z budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się lokale zarówno mieszkalne jak i użytkowe. Po nabyciu (w drodze zamiany) tej drugiej nieruchomości, podatniczka zamierza również osiągać przychody z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych i użytkowych (również w ramach działalności gospodarczej).Ponadto podatniczka rozważa możliwość deklarowania dochodów z najmu lokali użytkowych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i opodatkowania ich stawką podatku dochodowego liniowego - 19% i osobnego deklarowania dochodów z najmu lokali mieszkalnych - poza działalnością gospodarczą, opodatkowanych na zasadach ogólnych. Zaznaczam, że zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowe miałyby się znajdować w tym samym budynku.
Pytanie podatniczki: Czy przychód z zamiany nieruchomości, w opisanym wyżej stanie faktycznym będzie wyłączony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Stanowisko podatniczki: przychód związany z zamianą nieruchomości co prawda będzie się mieścił w pojęciu "przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości" jednakże z uwagi na upływ pięcioletniego okresu od jej nabycia przychód ten będzie wyłączony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychód tej jednocześnie zgodnie z art. 10, ust.3 w związku z art. 10, ust.1, pkt 8, lit.a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie mieścił się w przychodach z działalności gospodarczej, stanowiąc odrębne źródło przychodów będzie zaś jednocześnie wyłączony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego - Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdyni stwierdza co następuje: stosownie do treści art. 14, ust.2, pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz.176 ze zm.) -przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem przychodów z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust.1 i art. 19 stosuje sie odpowiednio. Jak wynika z powyższego przepisu ustawodawca na zasadzie wyjątku wyłączył wymienione niżej prawa majątkowe i nieruchomości z przychodów z działalności gospodarczej: prawo użytkowania wieczystego gruntu związanego z budynkiem lub lokalem mieszkalnym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,a także odpłatne zbycie nieruchomości takich jak:budynek mieszkalny lub jego części lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość grunt związany z w/w budynkiem lub lokalem. Rozliczeniu w ramach działalności gospodarczej podlega natomiast odpłatne zbycie wykorzystywanych w tej działalności:nieruchomości innych niż wyżej wymienione, w tym gruntu (za wyjątkiem związanego z budynkiem lub lokalem mieszkalnym) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego prawa wieczystego użytkowania gruntu (za wyjątkiem związanego z budynkiem lub lokalem mieszkalnym). Jak wynika z wyżej przywołanych przepisów istotnym znaczeniem dla sprawy jest ustalenie, czy przedmiotową nieruchomość, w skład której wchodzą zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowe, zaliczyć można do kategorii budynków mieszkalnych.
W części wstępnej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Budowlanych (PKOB) Dz.U.Nr 112, poz. 1346 określono, iż budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach natomiast, gdy mniej, klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z przeznaczeniem. Zgodnie z wyjaśnieniami złożonymi przez pełnomocnika 30% całkowitej powierzchni użytkowej stanowią lokale wykorzystywane do celów mieszkalnych, natomiast pozostałe 70% powierzchni użytkowej - to 20% powierzchni - lokale mieszkalne wynajmowane na biura i przestrzeń międzystrychowa obecnie nie wykorzystywana oraz 50% - powierzchnia wykorzystywana na lokale usługowe.
Zatem na podstawie obowiązujących przepisów oraz stanu faktycznego zamiana przedmiotowej nieruchomości stanowi przychód podatnika z działalności gospodarczej. Stosownie do treści art. 19, ust.2 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych-przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10, ust.1, pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust.1,3 i 4 stosuje się odpowiednio.