Temat interpretacji

POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14 a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. Nr 8 z 2005r. poz. 60 z późniejszymi zmianami) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 03 listopada 2005 roku o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie wystąpienia zobowiązania w zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych z tyt. sprzedaży nieruchomości w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w 1991r. a następnie sprzedanego w 2005r.

stwierdzam, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego

UZASADNIENIE

Państwo ... pismem z dnia 03 listopada 2005 roku - uzupełnionym dnia 05 grudnia 2005r. wystąpili do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku z wnioskiem o udzielenie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w dniu 13 lutego 1991r. aktem notarialnym Rep. A/a Nr 2352/1991 pełnomocnik Wspólnej Organizacji Poszukiwań Naftowych na Morzu Bałtyckim- sprzedał Państwu ... udział wynoszący 73/1000 prawa użytkowania wieczystego działki nr 12/23 i prawa własności znajdującego się na tej działce budynku mieszkalnego, w którym zajmowali z wyłączeniem innych osób lokal mieszkalny nr 8, piwnicę nr 8 oraz garaż nr 2 poł. w Gdańsku przy ul.... . Dnia 20 marca 2005r. współużytkownicy wieczyści gruntu i współwłaściciele budynku zawarli przed Sądem Rejonowym w Gdańsku (Sygn. akt II Ns 2702/03) ugodę, na mocy której ustanowiono odrębną własność lokali mieszkalnych oraz użytkowych - garaży znajdujących się w powyższym budynku. Tym samym Państwo ... stali się wyłącznymi właścicielami w/w lokalu mieszkalnego.

W dniu 28 października 2005r. małżonkowie dokonali odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym, pojawiła się u podatników wątpliwość dotycząca obowiązku zapłaty zryczałtowanego 10% podatku od przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Zdaniem wnioskujących, od powyższej sprzedaży nie powinien wystąpić obowiązek podatkowy, ponieważ mieszkanie i garaż były ich własnością od 14 lat.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (jednolity tekst Dz. U. Nr 14 poz. 176 z 2000r. z późniejszymi zmianami), źródłem przychodu jest między innymi odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 19 ust. 1 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, w warunkach określonych w przytoczonym uprzednio przepisie, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Na podstawie art. 28 ww. ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit.e)

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego podatnicy użytkowali sprzedaną nieruchomość od 1991r. bowiem z dniem 13 lutego 1991r. aktem notarialnym Rep. A/a Nr 2352/1991 umową sprzedaży nabyli udział wynoszący 73/1000 prawa użytkowania wieczystego działki nr 12/23 i prawa własności znajdującego się na tej działce budynku mieszkalnego, w którym zajmowali z wyłączeniem innych osób lokal mieszkalny nr 8, piwnicę nr 8 oraz garaż nr 2 poł. w Gdańsku przy ul. ... . Tak więc od daty nabycia w/w nieruchomości mogli nią dowolnie dysponować.

Nieruchomość wybudowana na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym Wspólnej Organizacji Poszukiwań Naftowych na Morzu - Przedsiębiorstwo Międzynarodowe z siedzibą w ..... a następnie po sprzedaży będąca własnością osób w niej zamieszkujących, stanowi część składową gruntu, . Zatem decyzja o sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującym się na nim budynkiem przenosi na nabywcę również prawo własności do tej nieruchomości. Takie nabycie jest niczym innym jak nabyciem w rozumieniu art.10 ust.1 pkt 8 lit. "b" ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, należy uznać, że w niniejszej sprawie nabycie przez podatników lokalu mieszkalnego jak i garażu łącznie z przynależnym do niego udziałem w gruncie nastąpiło z dniem podpisania aktu notarialnego sprzedaży (t j. w dniu 13 lutego 1991r.).

Dzierżawa wieczysta jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Przy czym możliwe jest przekształcenie dzierżawy wieczystej w prawo własności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Zaś z istoty współwłasności, zarówno łącznej jak i ułamkowej, wynika, że nie jest się właścicielem całości danej rzeczy.

Stąd gdy udział danej osoby nie ulega powiększeniu, nie może być traktowany w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością) jak też stan jej majątku osobistego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że podatnicy w drodze zniesienia współwłasności nabyli wprawdzie udział w wysokości 60/1000 we współwłasności części wspólnych budynku i współużytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej w tym prawo własności lokalu mieszkalnego nr 8 oraz piwnicy nr 8 poł. w Gdańsku przy ul. ... jak również udział w wysokości 13/1000 we współwłasności części wspólnych budynku i współużytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej w tym prawo własności lokalu użytkowego - garażu nr 2 poł. w Gdańsku przy ul. ... - to łączny udział w własności nieruchomości się nie zmienił (w drodze sprzedaży nabyto udział wynoszący 73/1000 prawa użytkowania wieczystego działki i prawa własności znajdującego się na tej działce budynku).

Znosząc współwłasność nieruchomości byli współwłaściciele nie dokonywali względem siebie żadnych spłat i dopłat tytułem ewentualnego wyrównania wartości posiadanych udziałów. Zawarta przed Sądem ugoda wyczerpała wszelkie roszczenia stron związane ze zniesieniem współużytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Gdańsku przy ul. ... stanowiącej działkę gruntu nr 12/23 i współwłasności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość przeznaczonego na cele mieszkalne. Zatem zniesienie współwłasności z uwagi na to, że nastąpiło bez spłat i dopłat i nie zmieniło wysokości nabytego w drodze kupna udziału w nieruchomości nie może być traktowane jako nabycie nieruchomości. Rozstrzygającym faktem odnośnie opodatkowania odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości jest moment i forma pierwotnego nabycia.

Stosownie do treści art.232 § 1 K.c. grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności niż praw rzeczowych ograniczonych. Zgodnie bowiem z art. 234 K.c. do oddania gruntu państwowego w użytkowanie wieczyste stosuje się przepisy o przeniesieniu własności. Ponadto jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Przy czym nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym w prawo własności. Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 4 września 1997r. o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. Nr 123, poz. 781 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 2 ust. 2 tej ustawy decyzję w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydaje właściwy organ, do którego wpłyną wniosek o dokonanie takiego przekształcenia. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

W myśl wyżej powołanych przepisów za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5-letni termin określony w powołanym przepisie, nie można uznać momentu zniesienia współużytkowania wieczystego nieruchomości i współwłasności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość przeznaczonego na cele mieszkalne bowiem jest to tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości.

Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. W związku z powyższym, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. i nie podlega opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym, gdyż minął 5 letni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo użytkowania wieczystego. Czynności prawnej polegającej na zmianie formy prawnej nie można bowiem traktować jako nabycie.

Zatem przedstawione przez Państwa stanowisko we wniosku jest prawidłowe.