Interpretacja indywidualna z dnia 22.10.2012, sygn. IBPBII/2/415-957/12/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

Temat interpretacji

Możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości w przypadku przeznaczenia środków na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z rodzicami.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 lipca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 20 lipca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

• sposobu rozliczenia oraz możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny - jest prawidłowe,
• sposobu dokumentowania wydatków poniesionych na spłatę kredytu - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 lipca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu rozliczenia oraz możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny i sposobu dokumentowania wydatków poniesionych na spłatę kredytu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 21 sierpnia 2009 r. wnioskodawca wraz z rodzicami zakupił nieruchomość zabudowaną domem. Na zakup owej nieruchomości wnioskodawca wraz z rodzicami zaciągnął w dniu 19 sierpnia 2009 r. wspólny kredyt w banku na łączną kwotę 855.660,65 zł (z odsetkami). Kredyt od momentu zakupu nieruchomości spłacał ojciec wnioskodawcy.

W dniu 15 kwietnia 2011 r. wnioskodawca otrzymał w formie darowizny od rodziców i siostry nieruchomość. Następnie w dniu 28 kwietnia 2011 r. darowaną nieruchomość wnioskodawca sprzedał za cenę 175.000,00 zł. Kwotę uzyskaną ze sprzedaży wnioskodawca wykazał w zeznaniu PIT-39 za rok 2011, złożonym w urzędzie skarbowym w dniu 18 kwietnia 2012 r., jako korzystającą ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Z uwagi na to, że cała cena sprzedaży przeznaczona jest na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z rodzicami na zakup domu, uzyskane ze sprzedaży pieniądze wnioskodawca przeznacza na miesięczne raty kredytowe od dnia sprzedaży nieruchomości tj. od 28 kwietnia 2011 r.

Wnioskodawca wskazał, że kwota udzielonego kredytu wynosi 496.860,00 zł, a szacunkowy całkowity koszt kredytu to kwota 358.800,65 zł - łącznie kwota do spłaty opiewa na 855.660,65 zł. Z racji tego, iż wnioskodawca jest właścicielem domu w jednej trzeciej, kwota do spłaty przez niego to 285.286,67 zł. Do czasu sprzedaży nieruchomości ratę kredytu opłacał ojciec wnioskodawcy. Z uwagi na sprzedaż nieruchomości wnioskodawca chciał całą kwotę przychodu w wysokości 175.000,00 zł przeznaczyć na spłatę miesięcznych rat kredytu. I tak też robi od dnia sprzedaży.

Ponadto wnioskodawca nadmienił, iż zgodnie z umową kredytową środki pieniężne na spłatę kredytu pobierane są z rachunku bankowego, którego właścicielem są rodzice wnioskodawcy. W związku z czym wnioskodawca przelewa pieniądze ze sprzedaży nieruchomości, na spłatę kredytu na rachunek rodziców.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy powyższy sposób rozliczenia przychodu jest właściwy i będzie skutkował zwolnieniem z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od zbytej nieruchomości...

Czy do końcowego rozliczenia wystarczy złożyć w urzędzie skarbowym do deklaracji zaświadczenie z banku, w którym jest zaciągnięty kredyt hipoteczny, o kwocie jaką wnioskodawca osobiście spłaca ze swojego prywatnego rachunku bankowego, choć pieniądze wpłacane są przez wnioskodawcę na konto wskazane w umowie kredytowej, którego właścicielem są tylko rodzice, pomimo tego, że kredyt zaciągnięty został wspólnie i dopiero z tego konta (konta rodziców) bank pobiera środki na spłatę kredytu...

Jaka jest dokładna data, do której wnioskodawca powinien przeznaczyć kwotę 175.000,00 zł na spłatę kredytu hipotecznego, by być zwolnionym z obowiązku zapłacenia podatku dochodowego od zbytej nieruchomości...

Zdaniem wnioskodawcy, przedstawiony sposób rozliczenia przychodu jest właściwy i będzie skutkował zwolnieniem z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od zbytej w dniu 28 kwietnia 2011 r. nieruchomości.

Do końcowego rozliczenia wystarczy zaświadczenie z banku, w którym został zaciągnięty kredyt hipoteczny, o kwocie jaką wnioskodawca osobiście spłacił ze swojego prywatnego rachunku bankowego na miesięczne raty kredytu.

W ocenie wnioskodawcy data, do której powinien przeznaczyć kwotę 175.000,00 zł na spłatę kredytu hipotecznego by być zwolnionym z obowiązku zapłacenia podatku dochodowego od zbytej nieruchomości to dzień 31 grudnia 2013 r.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Cytowany powyżej przepis formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie nabycie przez wnioskodawcę nieruchomości w drodze umowy darowizny nastąpiło w 2011 r. Następnie nieruchomość nabyta w darowiźnie została sprzedana w tym samym 2011 r. tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Tym samym sprzedaż ta stanowiła dla wnioskodawcy źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podsumowując, uzyskany przez wnioskodawcę dochód z odpłatnego zbycia w 2011 r. nieruchomości winien być opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy, a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

W związku z powyższym wnioskodawca w sposób prawidłowy rozliczył sprzedaż w 2011 r. nieruchomości nabytej w darowiźnie poprzez złożenie 18 kwietnia 2012 r. zeznania podatkowego PIT-39 za 2011 r., w którym wykazał dochód uzyskany z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości a także wykazał dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy a więc dochód, który ma zamiar w ustawowym terminie przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.

Stosownie natomiast do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2. wydatki poniesione na:

1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Przenosząc zatem powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu.

Zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) i b) ww. ustawy, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego w banku przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na cele określone w pkt 1, czyli m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem. Zatem wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na nabycie innej niż zbywana nieruchomości stanowią cel mieszkaniowy wskazany w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy. Przy czym podkreślić należy, że powyższym zwolnieniem nie są objęte wydatki przeznaczone na spłatę różnego rodzaju opłat czy prowizji, które zostają naliczone przez bank przy udzielaniu kredytu i wliczane są w całkowity koszt kredytu bądź wydatki na ubezpieczenie. Wyłącznie przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kapitału kredytu i odsetek od tego kredytu przewiduje art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy.

Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Natomiast wydatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia ma nastąpić począwszy od dnia odpłatnego zbycia. Jest to zatem pierwszy dzień z okresu jaki ustawodawca dał podatnikowi na wydatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia celem skorzystania ze zwolnienia. Kredyt spłacony przed datą odpłatnego zbycia nie jest wydatkiem na cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku.

Ponadto powoływany art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy stanowi także, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. To oznacza, że w nabytym budynku mieszkalnym podatnik ma zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe, a nie potrzeby mieszkaniowe innych osób.

W przedmiotowej sprawie wnioskodawca od dnia sprzedaży w 2011 r. nieruchomości (nabytej w drodze spadku) środki z tej sprzedaży przeznacza na spłatę rat kredytu zaciągniętego wspólnie z rodzicami w banku na zakup innej nieruchomości zabudowanej domem.

Tym samym stwierdzić należy, że wydatki poniesione przez wnioskodawcę na spłatę miesięcznych rat kredytu (kapitału wraz z odsetkami od tego kredytu), zaciągniętego wspólnie z rodzicami na nabycie budynku mieszkalnego a także gruntu związanego z tym budynkiem stanowią wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wnioskodawcy a tym samym uprawniają do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast aby ustalić w jakiej wysokości kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny przez wnioskodawcę może podlegać zwolnieniu z opodatkowania, jeśli przeznaczona będzie na spłatę kredytu zaciągniętego przez wnioskodawcę wspólnie z rodzicami należy zauważyć, że w sytuacji gdy na podstawie umowy kredytowej, kredytobiorcą jest więcej niż jedna osoba i każda odpowiada solidarnie za spłatę zadłużenia, to każda z tych osób ma wówczas obowiązek dokonywać spłaty kredytu (odsetek). Zatem zarówno wnioskodawca jak i jego rodzice zobowiązani są solidarnie do spłaty kredytu (odsetek). Natomiast cel mieszkaniowy wnioskodawcy zostanie spełniony jedynie w odniesieniu do kwoty wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z rodzicami na nabycie zabudowanej nieruchomości w takiej części jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi wnioskodawcy w tej nieruchomości, tj. 1/3. Aby twierdzić, że wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe może on dokonać spłaty kredytu wyłącznie w takiej części jaka proporcjonalnie odpowiada jego udziałowi w nieruchomości nabytej wspólnie z rodzicami. Zauważyć bowiem należy, że w przedmiotowej sprawie do spłaty kredytu wnioskodawca zobowiązany jest w takim samym stopniu jak jego rodzice (matka i ojciec). Zaciągnięty przez wnioskodawcę i rodziców kredyt służył bowiem nabyciu nieruchomości - udziału w nieruchomości - przez każdego z nich.

Tym samym oczywistym jest, że celem zaciągniętego kredytu nie było tylko nabycie udziału przez wnioskodawcę, ale również nabycie udziału przez rodziców. W chwili zaciągania kredytu był on zaciągany na realizację również cudzych potrzeb mieszkaniowych a nie tylko potrzeb mieszkaniowych wnioskodawcy. Tym samym cel mieszkaniowy realizowany poprzez spłatę kredytu - w rozumieniu podatku dochodowego od osób fizycznych - zostanie spełniony jedynie w odniesieniu do kwoty wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego przez wnioskodawcę i rodziców na nabycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w takiej części, jaka proporcjonalnie odpowiada jego udziałowi w ww. nieruchomości zakupionej razem z rodzicami (matką i ojcem - 1/3). Spłacając kredyt ponad posiadany przez siebie udział wnioskodawca spłaciłby bowiem zobowiązanie kredytowe nie tylko swoje własne, ale i rodziców a więc zobowiązanie zaciągnięte na nabycie nie tylko własnego udziału 1/3 w nieruchomości, ale i zaciągniętego na nabycie cudzego (matki i ojca) udziału w nieruchomości. Warunkiem natomiast zwolnienia jest realizowanie własnych celów mieszkaniowych przez podatnika. Innymi słowy, w przypadku nabycia udziału wynoszącego 1/3 w nieruchomości i przy zaciągnięciu równocześnie kredytu na ten zakup - w przypadku realizacji własnego celu mieszkaniowego - podatnik może odliczyć maksymalnie 1/3 zobowiązania kredytowego, czyli tę część, która przypadłaby na nabycie przez niego udziału na własność. Jeżeli w przedmiotowej sprawie do dnia sprzedaży przez wnioskodawcę nieruchomości nabytej w drodze spadku kredyt spłacał wyłącznie ojciec wnioskodawcy, to kwotę do odliczenia wnioskodawca ustali dzieląc na trzy kwotę udzielonego przez bank w dniu 19 sierpnia 2009 r. kredytu. Tym samym przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania wnioskodawca może uwzględnić przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w darowiźnie do wysokości 1/3 kwoty udzielonego kredytu.

Przy czym podkreślić należy, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny wskazuje, że dochód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw może być zwolniony jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego przychód został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Zatem wydatkowanie przychodu ze sprzedaży ma nastąpić w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie dla nieruchomości sprzedanej w 2011 r. termin wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe, aby określony dochód mógł być zwolniony upływa z dniem 31 grudnia 2013 r.

Niemniej jednak w związku z tym, że wnioskodawca środki ze sprzedaży nieruchomości przekazuje najpierw na konto rodziców, a dopiero z konta rodziców bank pobiera środki na spłatę kredytu, to wskazać należy, że wyłącznie środki wpłacone na konto rodziców ale które bank pobrał do 31 grudnia 2012 r. na spłatę kredytu mogą zostać uznane jako przeznaczone przez wnioskodawcę na spłatę miesięcznych rat kredytu zaciągniętego wraz z rodzicami na zakup budynku mieszkalnego a także gruntu. Zatem sama wpłata środków ze sprzedaży nieruchomości na konto rodziców nie oznacza ich przeznaczenia na spłatę kredytu. Tym samym środki wpłacone na konto rodziców przed 31 grudnia 2013 r. ale pobrane przez bank na spłatę kredytu po 31 grudnia 2012 r. nie mogą zostać uznane jako poniesione przez wnioskodawcę w ustawowym terminie na spłatę kredytu.

Jeżeli zatem wnioskodawca całość środków z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w spadku przekaże na konto rodziców, z którego to konta bank środki te najpóźniej z dniem 31 grudnia 2013 r. zdejmie na spłatę kredytu to uznać należy, że wnioskodawca cały przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w darowiźnie wydatkował na własne cele mieszkaniowe, tj. spłatę kredytu wraz z odsetkami, pod warunkiem jednak, że wysokość przychodu nie była wyższa niż kwota kredytu zaciągniętego przez wnioskodawcę, na nabycie nieruchomości, w takiej części, jaka proporcjonalnie odpowiada jego udziałowi określonemu w nieruchomości zakupionej razem z rodzicami.

Odnośnie natomiast sposobu dokumentowania poniesionych przez wnioskodawcę na spłatę kredytu wydatków i twierdzenia wnioskodawcy, iż do końcowego rozliczenia wystarczy zaświadczenie z banku, w którym został zaciągnięty kredyt hipoteczny, o kwocie jaką wnioskodawca osobiście spłacił ze swojego prywatnego rachunku bankowego na miesięczne raty kredytu Organ zauważa, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych traktujące o przedmiotowej uldze nie wymagają, aby podatnik był zobowiązany do zeznania podatkowego PIT-39 składanego za rok podatkowy, w którym miało miejsce odpłatne zbycie nieruchomości, bądź też po upływie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości składać w urzędzie skarbowym dokumenty potwierdzające wysokość czy termin poniesionych na własne cele mieszkaniowe wydatków.

Nie oznacza to jednak, że wnioskodawca dokumentami takimi nie musi dysponować. Zauważyć bowiem należy, że aby środki finansowe pochodzące ze sprzedaży nieruchomości nabytej w darowiźnie w 2011 r. i wydatkowane na spłatę kredytu wraz z odsetkami od tego kredytu mogły stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych muszą być dla celów podatkowych udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, z których w sposób nie budzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czyli spłatę kredytu i odsetek czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł.

W takim wypadku nie wystarczy wnioskodawcy wyłącznie zaświadczenie z banku, w którym został zaciągnięty kredyt hipoteczny, o kwocie jaką wnioskodawca osobiście spłacił ze swojego prywatnego rachunku bankowego na miesięczne raty kredytu. Jak wynika bowiem ze stanu faktycznego spłata rat kredytu nie jest dokonywana bezpośrednio z rachunku wnioskodawcy a z rachunku bankowego jego rodziców, na który wnioskodawca przelewa środki. Tym samym w celu rzetelnego i wiarygodnego udokumentowania faktycznie poniesionych na spłatę rat kredytu wydatków wnioskodawca winien dysponować potwierdzeniem (zaświadczeniem) dokonania przelewu środków na rachunek bankowy rodziców i winien udowodnić, że środki te pozostawały na koncie rodziców do czasu pobrania ich przez bank na spłatę kredytu a także winien dysponować potwierdzeniem, iż z rachunku rodziców środki te zostały przeznaczone na spłatę kredytu. W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Wskazać jednak należy, że ostateczna ocena materiału dowodowego i jego wiarygodności należeć będzie jednak zawsze do organu prowadzącego postępowanie podatkowe. To naczelnik właściwego urzędu skarbowego w ramach prowadzonego ewentualnie postępowania podatkowego a nie Minister Finansów w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego zobowiązany będzie do oceny wiarygodności przedłożonych przez stronę dowodów.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 183 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach