Temat interpretacji

Ze stanu faktycznego przedstawionego w piśmie wynika, że podatniczka jest właścicielką budynków mieszkalnych przeznaczonych na wynajem. Jeden z budynków został wybudowany w ramach ulgi budowlanej, pozostałe dwa wybudowane zostały bez odliczeń podatkowych.

Podatniczka chce dokonać remontu parkingu dla lokatorów. Parking jest wykonany z płyt drogowych betonowych pod oknami lokatorów. Zgodnie z zatwierdzonym planem zagospodarowania przestrzennego należy wykonać parking wzdłuż ogrodzenia (odsunąć od okien lokatorów), zniwelować teren i wykonać parking zgodnie ze sztuką budowlaną np. behatonu. Poprzedni parking uległ zniszczeniu. Podatniczka zamierza remontować miejsca postojowe dla lokatorów, dojścia do budynków, które zostały wykonane prowizorycznie z płytek chodnikowych a planowane jest ułożenie chodnika po niwelacji terenu np. z behatonu zgodnie z przepisami BHP. Dojścia do budynków uległy degradacji w wyniku osiadania gruntu. Zmianie ma ulec ogrodzenie posesji wokół wynajmowanych budynków. Dotychczas ogrodzenie było z siatki, która uległa zniszczeniu. Planowany jest remont ogrodzenia z przęsłami ze stali kształtowej.

Ponadto podatniczka chce dokonać remontu klatki schodowej - zużyciu uległy okładziny ścienne i podłogowe. Planowany jest remont klatki schodowej celem odtworzenia estetyki budynku i ze względu na BHP użytkowników.

Do planowanych remontów nie przewiduje się kosztorysów wykonawczych. Nie rozpoczęto remontu parkingu i miejsc postojowych dla lokatorów budynków mieszkalnych, dojść do budynków wynajmowanych, remontu ogrodzenia i remontu klatki schodowej. Podatnik nie jest w stanie określić planowanych kosztów remontów.

Zdaniem podatniczki roboty remontowe można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ wykonanie tych czynności będzie związane z uzyskaniem dochodu z najmu, zwiększa standard posesji i obejścia, polepsza dojście do posesji, zwiększa bezpieczeństwo mieszkańców. Podatniczka stoi na stanowisku, że nie amortyzując budynków, zalicza powyższe koszty do kosztów uzyskania przychodów.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) - aby bowiem konkretny wydatek mógł być uznany - za koszt uzyskania przychodu muszą być spełnione łącznie dwa warunki, a mianowicie:

1. winien istnieć związek przyczynowo - skutkowy pomiędzy wydatkiem, a osiągniętym przychodem,
   
2. wydatek nie może znajdować się na liście zawartej w art. 23 powołanej ustawy o podatku dochodowym (...).
   

Łączne spełnienie tych dwóch warunków pozwala na zaliczenie danego wydatku do kosztów uzyskania przychodów.

Odnosząc się do planowanych wydatków związanych z remontem parkingu przy budynku, remont miejscy postojowych dla lokatorów, dojść do budynków wynajmowanych, remont ogrodzenia posesji pod wynajem i remont klatki schodowej należy zauważyć, iż zgodnie z powołanym art. 22, ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy. Przepisy art. 23, ust. 1 pkt 1 lit. c ww. ustawy podatkowej stanowią, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22 g, ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Dany środek trwały uważa się za ulepszony zgodnie z art. 22g ust. 17 w/w ustawy, jeżeli suma wydatków poniesionych na jego przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500,00 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do tej wartości z dnia przyjęcia środka do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością, wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Stosownie do art. 22 a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
   
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
   
3. inne przedmioty
   

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23 a pkt. 1, zwane środkami trwałymi.

Z powyższego wynika, że stanowiący Pani własność budynek wraz z wynajmowanymi lokalami, jeżeli przewidywany okres jego używania jest dłuższy niż rok, stanowi środek trwały. Może zatem stanowić przedmiot amortyzacji. Zgodnie jednak z art. 22 c ww. ustawy amortyzacji nie podlegają m.in. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu (...).

To z kolei oznacza, że dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od ww. środków trwałych uzależnione jest od decyzji podatnika. Jeżeli podejmie decyzję o amortyzowaniu środka trwałego - wówczas winien stosować wszelkie reguły określone w tym zakresie w przepisach art. 22 a - 22 o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli natomiast decyzji takiej nie podejmie - wówczas regułom tym nie podlega. Jednakże w obu przypadkach zastosowanie znajduje regulacja ww. art. 23 powołanej ustawy zabraniająca bezpośredniego obciążania kosztów wydatkami na ulepszenie środków trwałych.

Przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji remontu, dlatego w odniesieniu do remontu należy stosować definicję sformułowaną w przepisach prawa budowlanego. Remontem, zgodnie z art. 3 pkt. 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm. ), jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu pierwotnego stanu technicznego i użytkowego środka trwałego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Tak więc wyroby budowlane użyte do wymiany zużytych elementów środka trwałego na nowe, wykonane z nowocześniejszych materiałów, nie zmieniają charakteru wykonanych prac, należy bowiem uwzględnić zmieniającą się rzeczywistość gospodarczą i postęp techniczny. Nie można uznać, że każda wymiana zużytych elementów środka trwałego na nowe z zastosowaniem nowocześniejszych materiałów jest ulepszeniem.

Według utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych (np. wyrok NSA z dnia 27.06.2001r., sygn. akt I SA/Gd 2487/98, wyrok NSA z dnia 21.11.2001r., I SA/Gd 829/99, wyrok NSA z dnia 4.12.2002r., sygn. akt I SA/ Łd 312/01, z ulepszeniem mamy do czynienia, gdy następuje:

• przebudowa, tj. powiększenie ( rozszerzenie ) składników majątkowych w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp., istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni - kubatury,
  
• adaptacja, tj. przystosowanie ( przerobienie ) składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony albo nadania mu nowych cech użytkowych,
  
• rekonstrukcja - odtworzenie (odbudowanie ) zużytych całkowicie lub częściowo składników majątkowych,
  
• modernizacja, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Wobec powyższego to podatnik musi dokonać prawidłowej oceny, czy ponoszone wydatki dotyczyć będą nakładów związanych z remontem użytkowanego środka trwałego, czy też będzie dokonywana jego adaptacja, przebudowa lub modernizacja. Przed zakwalifikowaniem określonych wydatków do inwestycji lub remontów należy szczegółowo przeanalizować zakres rzeczowy wykonywanych robót, porównując je do stanu istniejącego.

Poniesienie wydatków na prace mające charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie pierwotną zdolność użytkową tego środka, a więc remont, uprawnia podatnika do zaliczenia ich w całości do kosztów uzyskania przychodów, bez względu na wielkość tych wydatków.

Z kolei wydatki poniesione na przebudowę, rozbudowę, adaptację, rekonstrukcję, modernizację zwiększają wartość początkową środka trwałego i stanowić będą koszt uzyskania przychodu w wartości odpisów amortyzacyjnych dokonywanych zgodnie z przepisami art. 22 a - 22 o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli jednak - jak już nadmieniono - nie podjęła Pani decyzji o amortyzowaniu budynku - wydatki w tej części nie będą stanowiły kosztu podatkowego.

Przechodząc do kwestii możliwości zaliczenia do kosztów wydatków na remont parkingu, miejscy postojowych dla lokatorów, dojść do budynków wynajmowanych czy remont ogrodzenia posesji pod najem - uwzględniając wyjaśnienia wyżej przedstawione - stwierdzić trzeba, że zgodnie z objaśnieniami szczegółowymi do grupy 1 środków trwałych obejmującej budynki i lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu niemieszkalnego, zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. Nr 112, poz. 1317 ze zm.), w skład budynku, jako pojedynczego obiektu inwentarzowego, wlicza się również tzw. "obiekty pomocnicze" obsługujące dany budynek, np. chodniki, dojazdy, podwórka, place, ogrodzenia, studnie itp. Obiekty pomocnicze, obsługujące więcej niż jeden budynek, należy zaliczać do właściwych rodzajów zgodnie z ich przeznaczeniem.

Tak więc ww. prace należy uznać za prace związane z samym budynkiem. Przy ustalaniu sposobu obciążenia kosztów tymi wydatkami uwzględnić trzeba uwagi wyżej przedstawione, mianowicie jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, określaną w sposób wskazany w tej ustawie, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie.

Reasumując odnosząc się do przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego wydatki na wykonanie parkingu przy budynku przeznaczonym na wynajem, "remont" miejsc postojowych dla lokatorów, dojść do budynków wynajmowanych, "remont" klatki schodowej i "remont" ogrodzenia posesji pod najem na wykonanie podwórka budynku, należy uznać za poniesione na ulepszenie budynku, a co za tym idzie - wydatki te powinny zwiększyć wartość początkową budynku stanowiącą podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych - jeżeli podjęła Pani decyzję o jego amortyzowaniu.