Temat interpretacji
Stan faktyczny:
Podatnik w 2003r. sprzedał mieszkanie. Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży przeznaczył między innymi na spłatę kredytu hipotecznego z odsetkami zaciągniętego w 2003r. Akt własności do nowego lokalu mieszkalnego podatnik uzyskał w lutym 2004r. Natomiast od września 2003r. do września 2004r. ponosił nakłady na zakup materiałów budowlanych zużytych do wykończenia nowego mieszkania.
Ocena prawna stanu faktycznego:
Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r., nr 14, poz. 176 ze zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami - odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (...) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Z postanowień zawartych w cytowanym przepisie wynika jednoznacznie, że źródłem przychodów, jest zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Stosownie do treści art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.
Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. - w brzmieniu obowiązującym w 2003r. - tj. miedzy innymi:
- nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, bądź
- remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, bądź
- spłatę kredytu lub pożyczki, zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. również na zakup lokalu mieszkalnego) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów, nie wcześniej jednak niż 24 miesiące przed tym dniem.
Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991r. wynika, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży mógł być zwolniony od podatku w związku z jego przeznaczeniem np. na nabycie lokalu mieszkalnego, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na nabycie. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilno prawnym.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości została udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zatem kwoty uzyskane z tej sprzedaży i wydatkowane przez podatnika na zakup nowego mieszkania, korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991r.
Ponadto z literalnego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. wynika, że wolne od podatku są przychody ze sprzedaży nieruchomości, które w części podatnik przeznaczy na spłatę kredytu lub pożyczki, jednak tylko w przypadku spełnienia łącznie następujących przesłanek a mianowicie, gdy kredyt lub pożyczka została zaciągnięta:
- na cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r.,
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- przed dniem uzyskania tych przychodów, nie wcześniej jednak niż 24 miesiące przed tym dniem.
Zatem w przedstawionym stanie faktycznym, przychód uzyskany przez podatnika ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowany w części na spłatę kredytu zaciągniętego w banku na zakup lokalu mieszkalnego wraz z odsetkami - będzie wolny od zryczałtowanego 10 % podatku dochodowego, gdyż wszystkie wymogi nałożone przez ustawodawcę w treści powyższego przepisu zostały przez podatnika spełnione.
Jednocześnie zauważa się, że przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości w części przeznaczonej na remont lub modernizację własnego lokalu mieszkalnego będą także zwolnione od podatku. W przedstawionym stanie faktycznym podatnik nie będzie zobowiązany do uiszczenia 10% podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z przedmiotowej sprzedaży, które przeznaczył na wykończenie własnego lokalu mieszkalnego. Ponieważ akt własności do tego lokalu podatnik uzyskał w dniu 16 lutego 2004r., zatem jedynie wydatki ponoszone po tym dniu na wykończenie tego lokalu spełniają przesłanki zwolnienia przedmiotowego określonego w treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a ustawy z dnia 26 lipca 1991r.