Temat interpretacji

skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego, w tym sposób ustalenia kosztów uzyskania przychodu

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 września 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 26 września 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego:

• w części dotyczącej możliwości zwolnienia z opodatkowania z tytułu przeznaczenia uzyskanego dochodu na własne cele mieszkaniowe jest nieprawidłowe,
• w części dotyczącej możliwości odliczenia wydatków poniesionych na:
  • prowizję dla biura nieruchomości jest prawidłowe,
  • umeblowanie mieszkania, w tym w formie zabudowy stałej (meble kuchenne i łazienkowe na wymiar) jest nieprawidłowe,
  • wyposażenie mieszkania (m.in. w sprzęt AGD) jest nieprawidłowe,
  • pomocnicze materiały budowlane takie jak np. taśmy, worki budowlane, wiertarki, lampy itp. jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 12 listopada 2008 r. wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie za 275 000,00 zł. Wnioskodawczyni nie była w powyższym mieszkaniu zameldowana. W dniu 29 grudnia 2009 r. mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 350 000,00 zł. W trakcie posiadania mieszkania wnioskodawczyni przeprowadziła w nim kapitalny remont wpływający na wzrost wartości mieszkania. Koszty poniesione przez wnioskodawczynię to prowizja dla biura nieruchomości, zakup sprzętów AGD, zakup pomocniczych materiałów budowlanych (taśmy, worki budowlane, wiertarki, lampy), wydatki na wyposażenie i umeblowanie kuchni oraz łazienki. Wnioskodawczyni powiadomiła urząd skarbowy, że uzyskane środki przeznaczyła na cele mieszkaniowe zakup w dniu 12 marca 2010 r. mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy od różnicy między ceną zakupu mieszkania, a jego sprzedażą, czyli od kwoty 75 000,00 zł. wnioskodawczyni musi zapłacić podatek dochodowy, jeśli kwotę 350 000,00 zł w całości przeznaczyła na zakup lokalu mieszkalnego...

Czy wnioskodawczyni, jeżeli będzie zobligowana zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, może od kwoty 75 000,00 zł odjąć prowizję dla biura nieruchomości, zakup sprzętów AGD, zakup pomocniczych materiałów budowlanych (taśmy, worki budowlane, wiertarki, lampy), koszty poniesione na remont, wydatki na wyposażenie i umeblowanie kuchni i łazienki...

Zdaniem wnioskodawczyni, podatek dochodowy nie powinien zostać naliczony, ponieważ wnioskodawczyni nie osiągnęła żadnego dochodu, albowiem całość uzyskanych pieniędzy przeznaczyła na zakup innego lokalu mieszkalnego. Jeżeli jednak wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego, to od dochodu powinny zostać odliczone wszystkie wydatki poniesione przez wnioskodawczynię na lokal mieszkalny.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 12 listopada 2008 r. został nabyty lokal mieszkalny, który po przeprowadzeniu gruntownego remontu sprzedano w dniu 29 grudnia 2009 r.

Dokonując zatem oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W tym miejscu wyjaśnienia wymaga fakt, że wnioskodawczyni powołała się na prawo do skorzystania z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkuje na własne cele mieszkaniowe. Wskazane przez wnioskodawczynię zwolnienie (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy) zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) ma zastosowanie wyłącznie do odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, których nabycie nastąpiło od dnia 01 stycznia 2009 r. tj. w okresie obowiązywania ww. ulgi. Natomiast przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. w katalogu zwolnień przedmiotowych nie przewidywały możliwości zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych gdyż w stanie prawnym obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. przepis ten nie istniał. Tym samym bez znaczenia w przedmiotowej sprawie pozostaje sposób wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2008 r.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tej ustawy w przypadku przeznaczenia uzyskanego przychodu na realizacje celów mieszkaniowych, w tym na zakup innego lokalu mieszkalnego.

W przypadku nieruchomości nabytych w 2008 r. ustawodawca przewidział zastosowanie zwolnienia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy.

Zgodnie z zapisem wyżej powołanego art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 cytowanej ustawy nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania. Tym samym nie uzależnia zameldowania od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Bez znaczenia są natomiast stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy.

Wnioskodawczyni wskazała we wniosku, że nie była zameldowana w przedmiotowym lokalu mieszkalnym.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowania prawne i przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, iż wnioskodawczyni nie spełnia wymaganego przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunku dwunastomiesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy co oznacza, że wnioskodawczyni nie przysługuje prawo do skorzystania z ulgi meldunkowej.

Skoro wnioskodawczyni nie przysługuje prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego, uzyskany ze sprzedaży przychód powinna rozliczyć na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo skutkowy.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.

Podsumowując, przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia a kosztem odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w przedmiotowej sprawie będzie prowizja dla biura nieruchomości.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy). Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości czyli cena zakupu oraz poniesione przez podatnika nakłady, które zwiększyły jej wartość.

Do nakładów zwiększających wartość nieruchomości, poczynionych w czasie jej posiadania, można zaliczyć wydatki poniesione na remont tej nieruchomości.

Ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia remont, to właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), w szczególności zaś do art. 3 pkt 8, który stanowi, iż przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Nie stanowią odtworzenia stanu pierwotnego, w rozumieniu ww. artykułu, a więc remontu, prace mające na celu doprowadzenie do końca danej inwestycji.

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 04 marca 1998 r., sygn. akt I SA/Gd 886/96 stwierdzając: za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu można zaliczyć cenę nabycia tego lokalu oraz udokumentowane fakturą VAT nakłady, związane z remontem tego lokalu zwiększające jego wartość.

Natomiast podkreślenia wymaga, iż nie stanowią nakładów zwiększających wartości lokalu wydatki poniesione na jego umeblowanie, w tym w formie zabudowy stałej (meble na wymiar) oraz zakup wyposażenia lokalu (np. sprzęt AGD). Tego rodzaju koszty nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Należy zauważyć, że wydatki poniesione na umeblowanie domu, jak również zakup wyposażenia lokalu nigdy nie miały charakteru wydatków remontowych czy modernizacyjnych.

Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa przyjmuje się, że wyposażenie lokalu mieszkalnego w komplet mebli kuchennych stanowiących stałą zabudowę, nie jest wydatkiem związanym z remontem (czy modernizacją) lokalu mieszkalnego tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 lutego 1999 r. sygn. akt I SA/Gd 250/97. Umeblowanie (nawet to w trwałej zabudowie) i zakup sprzętów AGD nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, bowiem jest to jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac budowlanych. Stanowisko takie potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2006 r. sygn. akt II FSK 639/05.

Należy zatem stwierdzić, iż koszty zakupu mebli oraz wyposażenia AGD, które jest przeznaczone do stałej zabudowy kuchni i łazienki nie mogą być zakwalifikowane jako wydatki na remont stanowiące nakłady podnoszące wartość zbytego lokalu mieszkalnego, są to jedynie wydatki na zakup wyposażenia mieszkania. Tym samym wnioskodawczyni nie może ich zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia w 2009 r. tego lokalu.

Należy mieć na uwadze, że sprzedaż wyposażenia lokalu mieszkalnego stanowić natomiast może źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega sprzedaż rzeczy, jeżeli została ona dokonana przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie rzeczy.

Za koszt uzyskania przychodu nie można również uznać pomocniczych materiałów budowlanych takich jak wskazane przez wnioskodawczynię przykładowo: taśmy, worki budowlane, wiertarki, lampy itp. Wskazać należy, że kosztem uzyskania przychodu mogą być jedynie takie wydatki, które w sposób bezpośredni zwiększają wartość nieruchomości (lokalu mieszkalnego). Za takie nie mogą zostać uznane sprzęty jak i narzędzia, które służą do przeprowadzania czynności związanych z remontem bądź modernizacją.

Rekapitulując powyższe rozważania należy zauważyć, że przy opodatkowaniu przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., które to przepisy nie przewidywały zwolnienia uzyskanego przychodu z tytułu realizacji celów mieszkaniowych, tym samym bez znaczenia pozostaje sposób wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2008 r., w tym na zakup innego lokalu mieszkalnego. Uściślając sposób ustalenia kosztów odpłatnego zbycia w przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że wnioskodawczyni może pomniejszyć uzyskaną cenę ze sprzedaży o prowizję na rzecz biura nieruchomości. Natomiast mając na uwadze art. 22 ust. 6c należy stwierdzić, iż wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu udokumentowane wydatki poniesione na remont zbytego mieszkania, które zwiększyły jego wartość, poczynione w czasie jego posiadania, tj. nakłady związane z remontem mieszkania, jeżeli wydatki te są udokumentowane fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Za koszt uzyskania przychodu nie mogą zostać jednak uznane wydatki poniesione na umeblowanie mieszkania, w tym w formie zabudowy stałej (meble kuchenne i łazienkowe na wymiar), wyposażenie mieszkania, sprzęt AGD oraz pomocnicze materiały budowlane takie jak np. taśmy, worki budowlane, wiertarki, lampy itp.

Tym samym stanowiska przedstawionego we wniosku nie można było w całości uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach