Opodatkowanie przychodów z najmu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 kwietnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 30 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu. Uzupełnił go Pan – w  odpowiedzi na  wezwanie – pismem z 8 czerwca 2022 r. (wpływ 14 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem budynku mieszkalnego w .... Górę budynku zamieszkuje Pan z żoną i dziećmi. Dół budynku ma pomieszczenia użytkowe. Jedno pomieszczenie wykorzystuje Pana żona do prowadzenia działalności gospodarczej, a pozostałe Pan wynajmuje. Do tej pory rozliczał Pan wynajem w działalności gospodarczej. Budynek nie jest środkiem trwałym w Pana firmie, ani żony. Jest to wasz majątek prywatny.

14 czerwca 2022 r. uzupełnił Pan wniosek, na nasze wezwanie, i wskazał, że podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. W chwili obecnej ma Pan zawieszoną działalność gospodarczą. Dochody uzyskuje Pan z umowy o pracę. Ma Pan z żoną wspólnotę małżeńską majątkową. Nie złożył Pan oświadczenia odnośnie najmu, ponieważ do końca stycznia 2022 r. wynajmował Pan pomieszczenia w ramach działalności gospodarczej, a od lutego 2022 r. ma Pan zawieszoną działalność gospodarczą i nie wynajmuje pomieszczeń. Na dzień złożenia uzupełnienia wniosku nie ma Pan podpisanych umów najmu. Chciałby je Pan podpisać jako osoba fizyczna.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiąca załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), nieruchomość sklasyfikowana została jako PKOB 1110 - Budynki mieszkalne jednorodzinne. Budynek nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. 3 lokale, które zamierza Pan wynajmować, mają charakter użytkowy. Do końca stycznia, kiedy była prowadzona działalność gospodarcza, przychody z najmu były opodatkowane podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych. Wynajmował Pan lokale od maja 2020 r. do końca stycznia 2022 r., na okres 3 lat osobom fizycznym, w których to prowadzili działalność gospodarczą. Najemców pozyskuje Pan poprzez znajomych z polecenia. Najem, który będzie Pan chciał prowadzić, nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Lokale będą wynajmowane pod działalność gospodarczą. Nie uzyskuje Pan przychodów z najmu innych nieruchomości.

Pytanie

Czy może Pan rozliczać wynajem pomieszczeń jako najem prywatny na zasadzie opodatkowania ryczałtem?

Stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Pana zdaniem, może Pan wynajem tych lokali opodatkować ryczałtem 8,5%, jako najem prywatny, ponieważ czerpie Pan pożytki z majątku prywatnego i nie prowadzi Pan rozbudowanych działań organizacyjnych, np. promocji czy reklamy tak, aby maksymalizować cel zarobkowy.

Jako podstawę prawną swojego stanowiska wskazał Pan art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

-pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);

-najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa powyższa zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w artykule 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

• zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
• nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz
• wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą – zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

-celu zarobkowego,

-ciągłości,

-zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać (chociaż nie są decydujące) zwłaszcza niektóre okoliczności – takie jak dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług, czy znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości lub podpisywanych umów.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez podatnika działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny, wybudowania), to czy zostały nabyte lub wybudowane na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie, sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu.

Jednocześnie wskazać należy, że sama ilość wynajmowanych lokali nie jest przesłanką bezwzględnie przesądzającą o kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do określonego źródła przychodu. Ustawodawca w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wskazał bowiem, aby była to jedyna i ostateczna przesłanka, która determinuje kwalifikację tego rodzaju przysporzeń majątkowych do określonego źródła przychodów. Jak już wyżej zauważono, decydujące znaczenie mają bowiem wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawny.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 tej ustawy: