Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lutego 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 maja 2022 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Obecnie wraz z mężem jest Pani właścicielką nieruchomości położonej w K., którą zamierza Pani sprzedać.

Od początku powstania nieruchomości, czyli 1996 lub 1997 r., była Pani właścicielem ww. nieruchomości w 1/3 części. Po 1/3 części mieli Pani rodzice I. Ł. (zmarła w czerwcu 2015 r.) oraz R. Ł. (zmarły we wrześniu 2018 r.).

Testamentem w 2015 r. po I. Ł., Pani i Pani siostra odziedziczyłyście po 1/2 części z tej 1/3 części należącej do I. Ł. Wówczas R. Ł. posiadał 2/6 części, Pani 3/6 części i A. Ł. 1/6 części.

Aktem notarialnym z (…) czerwca 2015 r. (umowa działu spadku z częściowym zniesieniem współwłasności) własność nieruchomości kształtowała się następująco: 1/3 części R. Ł., 2/3 części A. Ł.

W grudniu 2017 r. aktem notarialnym (darowizna) R. Ł. przekazał Pani 1/3 części nieruchomości.

Ugodą sądową z maja 2018 r. A. Ł. przekazała Pani 2/3 części nieruchomości (3/6 części, które Panią pozbawiła oraz jej 1/6 części).

Umową z marca 2019 r. rozszerzyła Pani współwłasność na Pani męża.

W związku z powyższym prosi Pani o wydanie interpretacji indywidualnej co do obowiązywania w Pani przypadku podatku od zbycia nieruchomości (całości nieruchomości), a także daty ewentualnego obowiązywania okresu 5 lat.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Akt notarialny przenoszący własność miał miejsce (…) czerwca 2015 r.

Strony ugody to: siostra, ojciec – pozwani i Pani (powódka). W wyniku ugody Pani siostra przeniosła na Panią w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności 2/3 nieruchomości.

Pani ojciec, przeniósł na Panią 1/3 nieruchomości darowizną w grudniu 2017 r.

Reasumując, ugodą sądową Pani siostra oddała Pani, od zawsze Pani 2/6 nieruchomości, przeniesione aktem notarialnym w czerwcu 2015 r., oraz 1/6 którą ona odziedziczyła po zmarłej matce.

Pytanie:

Od jakiej części nieruchomości i od jakiego roku obowiązuje Panią art. 30e ustawy podatku dochodowym?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, od samego początku była Pani właścicielką nieruchomości. Dodatkowo, w czerwcu 2015 r. w wyniku spadku po matce, otrzymała Pani 1/6 części nieruchomości. W wyniku podstępu została Pani pozbawiona 3/6 części nieruchomości (w czerwcu 2015 r.) co zostało zwrócone na Pani rzecz w maju 2018 r. - ugoda sądowa.

Mając na uwadze powyższe, podatek dochodowy przy zbyciu nieruchomości jedynie powinien dotyczyć 1/3 części nieruchomości darowanej przez R. Ł. w 2017 r. i od tego okresu powinna Pani liczyć 5 lat kalendarzowych oraz od 1/6 części, które to w spadku po I. Ł., otrzymała A. Ł., a przekazała je na Pani rzecz ugodą sądową w maju 2018 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z treścią ww. przepisu:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu sprawy wynika, że obecnie wraz z mężem jest Pani właścicielką nieruchomości położonej w K., którą zamierza Pani sprzedać. Od początku powstania nieruchomości, czyli 1996 lub 1997 r., była Pani właścicielem ww. nieruchomości w 1/3 części. Po 1/3 części mieli Pani rodzice I. Ł. (zmarła w czerwcu 2015 r.) oraz R. Ł. (zmarły we wrześniu 2018 r.). Testamentem w 2015 r. po I. Ł., Pani i Pani siostra odziedziczyłyście po 1/2 części z tej 1/3 części należącej do I. Ł. Wówczas R. Ł. posiadał 2/6 części, Pani 3/6 części i A/ Ł. 1/6 części. Aktem notarialnym z (…) czerwca 2015 r. (umowa działu spadku z częściowym zniesieniem współwłasności) własność nieruchomości kształtowała się następująco: 1/3 części R. Ł., 2/3 części A. Ł. W grudniu 2017 r. aktem notarialnym (darowizna) R. Ł. przekazał Pani 1/3 części nieruchomości. Ugodą sądową z maja 2018 r. A. Ł. przekazała Pani 2/3 części nieruchomości (3/6 części, które Panią pozbawiła oraz jej 1/6 części). Umową z marca 2019 r. rozszerzyła Pani współwłasność na Pani męża. W związku z powyższym prosi Pani o wydanie interpretacji indywidualnej co do obowiązywania w Pani przypadku podatku od zbycia nieruchomości (całości nieruchomości), a także daty ewentualnego obowiązywania okresu 5 lat. Akt notarialny przenoszący własność miał miejsce (…) czerwca 2015 r. Strony ugody to: siostra, ojciec – pozwani i Pani (powódka). W wyniku ugody Pani siostra przeniosła na Panią w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności 2/3 nieruchomości. Pani ojciec, przeniósł na Panią 1/3 nieruchomości darowizną w grudniu 2017 r. Reasumując, ugodą sądową Pani siostra oddała Pani, od zawsze Pani 2/6 nieruchomości, przeniesione aktem notarialnym w czerwcu 2015 r., oraz 1/6 którą ona odziedziczyła po zmarłej matce.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Podkreślenia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 155 § 1 ww. ustawy:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 158 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

W myśl art. 888 § 1 ww. ustawy:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zgodnie z art. 210 §1 Kodeksu cywilnego

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

W wyniku dokonania zniesienia współwłasności możliwe jest zatem przyznanie rzeczy jednej osobie, przy jednoczesnym zobowiązaniu do dokonania spłaty (spłat) na rzecz pozostałego drugiego współwłaściciela (pozostałych współwłaścicieli). Wówczas osoba otrzymująca w całości daną rzecz nabywa w niej udział ponad udział dotychczas posiadany i przysługujący jej w tej rzeczy.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli, jeśli:

‒podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

‒wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy mieści się w ramach posiadanego dotychczas udziału.

Tak więc, zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyta na własność rzecz mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. W sytuacji bowiem, gdy w drodze zniesienia współwłasności współwłaściciel nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio posiadał we współwłasności, to nabycie w drodze zniesienia współwłasności, w części przekraczającej posiadany udział we współwłasności, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, jeżeli przy zniesieniu współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 917 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez ugodę strony czynią sobie wzajemne ustępstwa w zakresie istniejącego między nimi stosunku prawnego w tym celu, aby uchylić niepewność co do roszczeń wynikających z tego stosunku lub zapewnić ich wykonanie albo by uchylić spór istniejący lub mogący powstać.

Wobec powyższego, pojęcie „nabycie” należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 16 września 2020 r. sygn. akt: I SA/Gl 11/20: Termin „nabycie”, którym posługuje się ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1426) oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa, nabycie prawa. Pogląd ten podzielił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 grudnia 2019 r. sygn. akt: II FSK 120/18.