25) A. na jakie cele zostanie zbyta działka numer 4?

B. czy w związku ze zbyciem działka numer 4 utraci charakter rolny?

Pana odpowiedzi:

Nie może Pan z całą pewnością stwierdzić, w jaki sposób (w jakich celach) działkę będzie wykorzystywał nabywca. Przypuszcza Pan jednak, że nabywca będzie na działce dokonywał inwestycji.

Nie może Pan z całą pewnością stwierdzić, w jaki sposób (w jakich celach) działkę będzie wykorzystywał nabywca i czy działka numer 4 utraci charakter rolny. Przypuszcza Pan, że nabywca będzie na działce dokonywał inwestycji/zabudowań i w momencie ich powstawania działka zapewne utraci charakter rolny.

26)czy na działce numer 4 posadowiony jest budynek lub taki budynek będzie posadowiony na dzień jej sprzedaży (jaki to budynek - na jakie cele przeznaczony).

We wniosku wskazał Pan, że:

Następnie, na trzech z tych działek (działki nr: 1, 2, 3) zostały posadowione budynki mieszkalne (domy jednorodzinne)

Pana pytanie dotyczy: „sprzedaży działki nr 4 (nieruchomości gruntowej niezabudowanej)”.

We własnym stanowisku w sprawie podnosi Pan natomiast, że:

Dlatego za datę nabycia nieruchomości w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT należy datę nabycia gruntu (przed podziałem) niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Z tego względu prosimy również o powyższe doprecyzowanie.

Pana odpowiedź:

Zaznacza Pan, że na działce numer 4 nie ma posadowionego budynku i taki budynek nie będzie posadowiony na dzień sprzedaży działki.

27)jak należy rozumieć zawarte w Pana stanowisku w sprawie wskazanie, że:

Podkreślić także należy, że liczba przeprowadzonych transakcji sprzedaży nie ma tu istotnego znaczenia, gdyż podział działki nabytej w 2010 r. dokonany został w związku z kierowaniem się możliwością realnego spieniężenia majątku prywatnego. Działkę podzielono na cztery części, aby można było je z łatwością sprzedać, co mieści się w zwyczajnym gospodarowaniu mieniem prywatnym.

wobec następujących okoliczności wynikających z opisu zdarzenia przyszłego:

W 2015 r. Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali czynności związanej z rozporządzeniem majątkiem prywatnym i podzielili przedmiotową nieruchomość gruntową na cztery odrębne działki (dalej jako: działki nr 1, 2, 3, 4 odpowiednio). Następnie, na trzech z tych działek (działki nr: 1, 2, 3) zostały posadowione budynki mieszkalne (domy jednorodzinne), celem wykorzystywania nowych budynków na cele mieszkaniowe (prywatne) Wnioskodawcy i jego małżonki oraz pozostałych członków rodziny. Ich zamiarem nie było bowiem podjęcie działalności zarobkowej w zakresie obrotu nieruchomościami, ale stricte prywatny cel mieszkaniowy rodziny, w ramach rozporządzania swoim majątkiem prywatnym.

Pana odpowiedź:

Wyjaśnia Pan, że zgodnie z pierwotnymi planami, działki (powstałe z nieruchomości gruntowej) miały pozostać w osobistym majątku Pana i Pana małżonki (cele prywatne, mieszkaniowe własne oraz członków rodziny). Działki miały alternatywnie w dalszej przyszłości stanowić zabezpieczenie finansowe osobiste Pana i Pana małżonki, w przypadku kiedy okazałoby się, że wystąpi nieoczekiwana nagła potrzeba finansowa związana np. z utratą pracy. Z tych powodów w 2015 r. wraz z małżonką dokonał Pan podziału nieruchomości gruntowej na cztery działki, w ramach rozporządzania swoim majątkiem prywatnym. Niemniej plany rodzinne Pana oraz Pana małżonki (a wskutek tego również członków rodziny), co do miejsca zamieszkiwania uległy w międzyczasie zmianie (z przyczyn zdrowotno-rodzinnych), stąd ostatecznie postanowili Państwo sprzedać wymienione we wniosku działki.

Pytanie

Czy dochód uzyskany przez Pana z tytułu sprzedaży działki numer 4 (nieruchomości gruntowej niezabudowanej) po upływie pięciu lat od jej nabycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, dochód uzyskany z tytułu sprzedaży działki numer 4 nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „ustawa o PIT”) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c wyżej wskazanej ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wskazał Pan, że na podstawie tego przepisu, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu ustawy o PIT, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Podkreślił Pan, że ustawa o PIT nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem „nabycia”, czyli momentu, od którego należy liczyć pięcioletni termin. Ponadto, ustawa ta nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020, poz. 1740 ze zm., dalej jako: „k.c.”), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Na podstawie art. 47 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 k.c.).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Natomiast budynek, który jest posadowiony na gruncie stanowiącym własność nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz zgodnie z powyższą zasadą dzieli los prawny tego gruntu (por. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 stycznia 2022 r. znak 0113-KDIPT2-2.4011.1061.2021.2.MK, interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 lipca 2019 r., znak 0115-KDIT2-1.4011.189.2019.2.MST).

Podał Pan, że sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT należy datę nabycia gruntu (przed podziałem) niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Uważa Pan, że w świetle powyższego, za datę nabycia działki numer 4 należy przyjąć 2010 r.

Podał Pan również, że w przypadku zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości kluczowe są zatem kwestie prowadzenia działalności gospodarczej oraz moment i sposób nabycia nieruchomości.

W świetle art. 5a pkt 6 ustawy o PIT przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem, w Pana ocenie, aby uznać sprzedaż nieruchomości za czynność następującą w wykonaniu działalności gospodarczej musiałaby być ona prowadzona w celach zarobkowych, na własny rachunek, w sposób zorganizowany oraz ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przytoczył Pan, że - jak podkreślono w wyroku NSA z 12 czerwca 2018 r., sygn. akt II FSK 1458/16 - „(...) sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 tej ustawy. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia (wyzbycia się) składników majątkowych należących do majątku osobistego (art. 10 ust. 1 pkt 8)”.

Zatem, w Pana opinii, nie należy zakładać, że działalność w zakresie zarządu majątkiem osobistym z założenia ma być prowadzona z naruszeniem reguł gospodarności i miałaby nie przynosić zysku. Dla Pana sprzedaż wyżej wskazanej nieruchomości gruntowej ma charakter zarządzania majątkiem prywatnym.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły.

W Pana ocenie, Pana działania związane ze sprzedażą działki numer 4 nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania działki do sprzedaży.

Wskazał Pan, że sprzedaż nieruchomości nie jest związana ze stałym zamiarem kontynuowania jej, a Pan nie podejmuje kroków w celu podtrzymywania jej ciągłości. Sprzedaż nieruchomości dokonywana przez Pana ma charakter incydentalny.

Podkreśla Pan także, że liczba przeprowadzonych transakcji sprzedaży nie ma tu istotnego znaczenia, gdyż podział działki nabytej w 2010 r. dokonany został w związku z kierowaniem się możliwością realnego spieniężenia majątku prywatnego. Działkę podzielono na cztery części, aby można było je z łatwością sprzedać, co mieści się w zwyczajnym gospodarowaniu mieniem prywatnym. Natomiast, w późniejszym czasie, z uwagi na Państwa - małżonków - plany prywatne (osobiste, rodzinne) Pan wraz z małżonką zdecydowali się na wybudowanie na działkach numer: 1, 2 i 3 budynków mieszkalnych, jednorodzinnych (i następnie sprzedać w stanie surowym otwartym). Zatem, istotą Pana działań (oraz Pana żony) nie było i nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjnego w wyroku z 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17: „Brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. (...) Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaż, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika. Podkreślić przy tym należy konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie sam zamiar podatnika co do sposobu ich wykorzystania. Należy podkreślić, że gospodarowanie osobistym majątkiem nie może być zarezerwowane wyłącznie dla czynności jednorazowych. Zdaniem Sądu, przy ocenie charakteru sprzedaży dokonywanej przez podatnika nie może decydować liczba i zakres transakcji. Jednorazowe zbycie dużego majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne, niż podzielonego. Właściciel, który nie może sprzedać całości, będzie sukcesywnie sprzedawać części swojego majątku. W tego rodzaju sytuacjach należałoby mówić, że działania podatnika polegające na sukcesywnej sprzedaży swojego majątku mają w istocie rzeczy charakter okazjonalny, incydentalny, a nie stały. Cecha stałości nie wynika bowiem z samej liczby zbywanych przedmiotów, ale ciągłego dokonywania określonych czynności. Jeżeli zatem jest z góry określona liczba sprzedawanych przedmiotów, to przebieg procesu ich wyzbywania się z osobistego majątku podatnika zależy od możliwości ich sprzedaży, a nie jest wynikiem planowego charakteru działań i woli ich realizacji w sposób ciągły. Działania te ustaną bowiem wraz ze zbyciem ostatniej rzeczy przeznaczonej do sprzedaży”.

Pana zdaniem, podejmowane czynności mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tj. mają na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny.

Jak Pan podkreśla, działka numer 4 nie była w żaden sposób wykorzystywana, ani przeznaczona do wykorzystywania w działalności gospodarczej, Analogicznie, tak jak uprzednio sprzedane nieruchomości, nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, nie stanowiły towaru handlowego.

Wobec tego, Pana zdaniem, planowana przez małżonków sprzedaż działki numer 4 nie nosi znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Nie podejmuje Pan bowiem żadnych zorganizowanych działań o charakterze handlowym, ukierunkowanych na osiąganie regularnych zysków z tytułu handlu nieruchomościami. Decyzja o sprzedaży nieruchomości gruntowej nie stanowi takiego rodzaju aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W Pana ocenie, powyższe rozważania wskazują na to, że przychód ze sprzedaży działki numer 4 nie sposób zaliczyć do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Należałoby go zaliczyć do źródła, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Jednocześnie, z przepisu tego wynika, że przychód powstaje wtedy, gdy odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Reasumując, uważa Pan, że skoro zbycie działki numer 4 nie jest w żaden sposób związane z wykonywaną działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT, a od nabycia gruntu (przed podziałem na cztery działki) upłynęło już ponad pięć lat (pierwotne nabycie nastąpiło bowiem w 2010 r.), to przychodu z tytułu zbycia działki numer 4 nie zalicza się do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Tym samym – w Pana ocenie - dochód z tytułu sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Opisana przez Pana sprzedaż działki numer 4 nie spowoduje powstania po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, ze względu na fakt, że planowane zbycie nastąpi po upływie ustawowego – pięcioletniego – okresu wymaganego treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to opisana transakcja będzie wolna od podatku dochodowego od osób fizycznych, tzn. nie będzie skutkować powstaniem, po Pana stronie obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

‒pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy),

‒odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy).

Pana wątpliwości budzą skutki podatkowe sprzedaży działki numer 4 (nieruchomości gruntowej niezabudowanej). Istotę przedstawionego problemu (zgodnie z zadanym przez Pana pytaniem) stanowi więc wskazanie, czy sprzedaż ta będzie stanowić dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.

W celu zakwalifikowania podjętych przez Pana działań do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy opisana sprzedaż stanowić będzie przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 wskazanej ustawy), czy z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy), należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel Pana działań związanych z tym zbyciem.

Jak już wskazano, odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 tej ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

‒zarobkowym celu działalności,

‒wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

‒prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Ważne jest więc by pamiętać, że:

‒działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu.

Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć; jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów,

‒prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z tą działalnością związanych. Możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej),

‒kryterium ciągłości oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku,

‒powtarzalność to natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Jednak, ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań przepisów art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 tej ustawy, nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne ich oddzielenie.

W każdym przypadku, o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest jednak podstaw, aby podejmowane przez Podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, dla regulacji wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne jest przede wszystkim ustalenie momentu (daty i sposobu) nabycia prawa własności sprzedanej nieruchomości.

Z wniosku wynika m.in., że:

‒w 2010 r. zakupił Pan wraz z małżonką (z prywatnych środków) nieruchomość gruntową niezabudowaną, z zamiarem wykorzystania jej w przyszłości do własnych celów prywatnych,

‒nieruchomość została nabyta zatem ze środków własnych do Państwa majątku wspólnego,

‒w 2015 r. dokonał Pan wraz z małżonką podziału przedmiotowej nieruchomości gruntowej na cztery odrębne działki,

‒na trzech z tych działek (działki numer: 1, 2, 3) zostały posadowione budynki mieszkalne (domy jednorodzinne), celem wykorzystywania ich na cele mieszkaniowe (prywatne) Pana i Pana małżonki oraz pozostałych członków rodziny. Działki (każda z domem jednorodzinnym w stanie surowym otwartym): zostały zbyte w następujących latach: działka numer 1 - rok 2019, działka numer 2 - rok 2020, działka numer 3 - rok 2021,

‒planuje Pan również, w ramach rozporządzenia własnym majątkiem prywatnym, dokonać zbycia ostatniej działki – działki numer 4 - tj. nieruchomości gruntowej niezabudowanej (grunty rolne klasy: RIVb, RV oraz RIIIb przeznaczone pod zabudowę).

‒działka numer 4 nie była wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej,

‒działka numer 4 nie jest i nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w Pana działalności gospodarczej,

‒na działce numer 4 nie prowadzono i nie jest prowadzona działalność gospodarcza.

‒nieruchomość gruntowa niezabudowana nie była w ogóle wykorzystywana – od dnia zakupu do dnia podziału jej na cztery działki,

‒wraz małżonką w ogóle nie wykorzystywali Państwo działki numer 4 przez cały okres jej posiadania,

‒działka numer 4 nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej umowy cywilnoprawnej,

‒dla działki numer 4 nie podejmował i nie zamierza podejmować takich działań jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub innych takich działań,

‒nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki numer 4,

‒chwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

nastąpiło bez jakichkolwiek starań Pana i Pana małżonki w tym zakresie,

‒ani Pan, ani Pana małżonka nie występował o podział działki numer 4. Pan oraz Pana żona nie zamierzają występować o taki podział w przyszłości,

‒wraz z małżonką wskazuje Pan, że nie podejmą Państwo żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki numer 4,

‒działka numer 4 zostanie zbyta jako „grunty rolne klasy: RIVb, RV oraz RIIIb, przeznaczone pod zabudowę,

‒na działce numer 4 nie ma posadowionego budynku i taki budynek nie będzie posadowiony na dzień sprzedaży działki.

W niniejszej sprawie istotne jest również to, że:

‒Państwa pierwotną intencją nie była odsprzedaż nieruchomości lub inne cele inwestycyjne, ani wykorzystywanie jej w działalności gospodarczej, ani w ramach żadnej innej, nawet potencjalnej, przyszłej Pana działalności gospodarczej,

‒Państwa zamiarem nie było bowiem podjęcie działalności zarobkowej w zakresie obrotu nieruchomościami, ale stricte prywatny cel mieszkaniowy rodziny, w ramach rozporządzania Państwa majątkiem prywatnym,

‒wraz z małżonką zbył Pan wymienione nieruchomości (działki numer 1, 2, 3) ze względów osobistych. Wraz z małżonką czynności te traktuje Pan jako związane z rozporządzeniem majątkiem prywatnym,

‒nie prowadzi i nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej związanej z nieruchomościami (tj. w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości, obrotu nieruchomościami).

Natomiast ustosunkowując się do następującej kwestii:

jak należy rozumieć zawarte w Pana stanowisku w sprawie wskazanie, że:

Podkreślić także należy, że liczba przeprowadzonych transakcji sprzedaży nie ma tu istotnego znaczenia, gdyż podział działki nabytej w 2010 r. dokonany został w związku z kierowaniem się możliwością realnego spieniężenia majątku prywatnego. Działkę podzielono na cztery części, aby można było je z łatwością sprzedać, co mieści się w zwyczajnym gospodarowaniu mieniem prywatnym.

wobec następujących okoliczności wynikających z opisu zdarzenia przyszłego:

W 2015 r. Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali czynności związanej z rozporządzeniem majątkiem prywatnym i podzielili przedmiotową nieruchomość gruntową na cztery odrębne działki (dalej jako: działki nr 1, 2, 3, 4 odpowiednio). Następnie, na trzech z tych działek (działki nr: 1, 2, 3) zostały posadowione budynki mieszkalne (domy jednorodzinne), celem wykorzystywania nowych budynków na cele mieszkaniowe (prywatne) Wnioskodawcy i jego małżonki oraz pozostałych członków rodziny. Ich zamiarem nie było bowiem podjęcie działalności zarobkowej w zakresie obrotu nieruchomościami, ale stricte prywatny cel mieszkaniowy rodziny, w ramach rozporządzania swoim majątkiem prywatnym.

– podał Pan, że zgodnie z pierwotnymi planami, działki (powstałe z nieruchomości gruntowej) miały pozostać w osobistym majątku Pana i Pana małżonki (cele prywatne, mieszkaniowe własne oraz członków rodziny). Działki miały alternatywnie w dalszej przyszłości stanowić zabezpieczenie finansowe osobiste Pana i Pana małżonki, w przypadku kiedy okazałoby się, że wystąpi nieoczekiwana nagła potrzeba finansowa związana np. z utratą pracy. Z tych powodów w 2015 r. wraz z małżonką dokonał Pan podziału nieruchomości gruntowej na cztery działki, w ramach rozporządzania swoim majątkiem prywatnym. Niemniej plany rodzinne Pana oraz Pana małżonki (a wskutek tego również członków rodziny), co do miejsca zamieszkiwania uległy w międzyczasie zmianie (z przyczyn zdrowotno-rodzinnych), stąd ostatecznie postanowili Państwo sprzedać wymienione we wniosku działki.

Okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży nieruchomości – działki numer 4 - nie dają więc podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach przedstawionych okoliczności działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działki numer 4 do kategorii przychodu z działalności gospodarczej (na działce numer 4 nie prowadzono i nie jest prowadzona działalność gospodarcza, działka ta nie była wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, nie była ona przedmiotem najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej umowy cywilnoprawnej, wykorzystywana przez cały okres jej posiadania).

Jak już uprzednio wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Wskazał Pan, że na działkach 1, 2 i 3 zostały posadowione budynki mieszkalne (domy jednorodzinne), celem wykorzystywania nowych budynków na cele mieszkaniowe (prywatne) Pana i Pana małżonki oraz pozostałych członków rodziny. Wskazane działki (numer 1, 2 i 3) zostały zbyte, gdyż Państwa pierwotne plany (z przyczyn osobistych i finansowych) uległy jednak zmianie i ostatecznie podjęli Państwo decyzję o konieczności ich sprzedaży. Dodał Pan również, że, jeśli chodzi o nieruchomości gruntowe to nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych działek, poza opisanymi we wniosku. Jedyna dotychczasowa sprzedaż nieruchomości dotyczyła lokalu mieszkalnego (prywatnego mieszkania) należącego do Pana i Pana żony, które było wykorzystywane na Państwa własne cele mieszkaniowe. Lokal ten został sprzedany w 2019 r., w związku z potrzebą przeprowadzenia się do większego lokalu mieszkalnego i realizowania tam celów mieszkaniowych.

Przyjąć zatem należy, że opisana przez Pana sprzedaż działki numer 4 nie spowoduje powstania po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, ze względu na fakt, że planowane zbycie nastąpi po upływie ustawowego – pięcioletniego – okresu wymaganego treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to opisana transakcja będzie wolna od podatku dochodowego od osób fizycznych, tzn. nie będzie skutkować powstaniem, po Pana stronie obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych oraz wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego informujemy, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2021 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).