Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lutego 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 14 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 maja 2022 r. (wpływ 24 maja 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą (hotel). Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (zabytkowy hotel), którą nabył prywatnie w latach 80 XX wieku. Aktualnie nieruchomość wykorzystywana jest w prowadzonej działalności gospodarczej. Ostatni nakład inwestycyjny na nieruchomość został poniesiony w 2005 r. Nieruchomość jest ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nieruchomość, na której posadowiony jest budynek stanowi jedną działkę ewidencyjną. Obecnie rozważa Pan sprzedaż nieruchomości.

24 maja 2022 r. uzupełnił Pan wniosek, na nasze wezwanie, i wskazał, że działalność gospodarcza została zarejestrowana 23 maja 2002 r. W styczniu 2003 r. rozpoczęta została działalność i do końca 2005 r. prowadzona była kompleksowa inwestycja polegająca na odbudowie i renowacji zabytkowego pałacu z przeznaczeniem na cele hotelarsko-gastronomiczne oraz budowa budynku pensjonatu z przeznaczeniem na te same cele. Od stycznia 2006 r. obiekt był dzierżawiony, w obiekcie funkcjonował dzierżawca i wykorzystywał go na ww. cele. W sierpniu 2006 r. umowa dzierżawy została zerwana, z uwagi na brak płatności czynszu dzierżawy. Od września 2006 r. w ramach swojej działalności gospodarczej prowadził Pan hotel (PKD 55.10.Z) i restaurację (PKD 56.10.A). W okresie od 1 stycznia 2012 r. do 28 maja 2013 r. obiekt ponownie był dzierżawiony. Umowa dzierżawy została zerwana przez dzierżawcę. 6 października 2021 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości oraz umowa dzierżawy z kupującym na okres 3 lat (do sfinalizowania transakcji). Działalność gospodarcza opodatkowana jest podatkiem liniowym, prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów. Data nabycia nieruchomości - 29 stycznia 1991 r. Nieruchomość nie została zakupiona z zamiarem użytkowania jej na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Na przedmiotową nieruchomość ponosił Pan nakłady inwestycyjne w zakresie odbudowy i modernizacji nieruchomości, budowy budynku pensjonatu, wyposażenia obu budynków. Nieruchomość była wykorzystywana do celów powadzonej działalności gospodarczej do stycznia 2006 r. Nieruchomość nie była wykorzystywana w całości do celów prowadzonej działalności jako hotel i restauracja. W części zaspokajała również potrzeby mieszkaniowe Pan i Pana rodziny. Budynek spełniał podstawową definicję środka trwałego, był kompletny, trwały i zdatny do użytku. Nieruchomość objęta wnioskiem została sklasyfikowana pod PKOB 1211.

12 lipca 2000 r. nabył Pan lokal mieszkalny. W 2004 r. w drodze spadkobrania nabył Pan udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego po swojej matce. W 2004 r. doszło do sprzedaży ww. nieruchomości. Nieruchomość zostanie sprzedana firmie X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością do 31 grudnia 2024 r. Nie istnieją żadne powiązania kapitałowe, ani osobowe pomiędzy nabywcą a Panem. Przed podpisaniem umowy sprzedaży nastąpi wykreślenie z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zgodnie z treścią złożonego wniosku planował Pan zaliczyć przychód z transakcji do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pytania

1.Czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowić dla Pana przychód na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowić dla Pana przychód na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

3.Czy planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

4.Czy w sytuacji, gdyby odpowiedź na pytanie nr 3 była twierdząca, to czy stronom planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości, będącymi zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, przysługuje możliwość rezygnacji ze zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy z 11 marca o podatku od towarów i usług?

5.Czy w sytuacji, gdyby planowana transakcja sprzedaży została zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r., to po stronie przyszłego nabywcy nieruchomości powstanie obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości transakcji sprzedaży?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania Nr 1 i Nr 2, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pozostałych pytań, dotyczących podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa z 26 lipca 1991 r.”).

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r., źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r., a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Pana zdaniem, z tytułu sprzedaż nieruchomości przez zamawiającego nie powstanie przychód na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r., ponieważ nieruchomość stanowi składnik majątkowy wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Ad. 2.

W Pana ocenie należy zatem rozważyć, czy powinien Pan rozpoznać przychód z tytułu planowanej sprzedaży na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3, nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r., amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

a)budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

b)maszyny, urządzenia i środki transportu,

c)inne przedmioty

-przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Natomiast w myśl art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Pana zdaniem, analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, bowiem nieruchomość jest ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl zaś art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy:

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy sprzedaż będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z literalnej wykładni przywołanych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

Jak wynika z opisu sprawy, jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (zabytkowy hotel), którą nabył prywatnie w latach 80 XX wieku. Aktualnie nieruchomość wykorzystywana jest w prowadzonej działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza została zarejestrowana 23 maja 2002 r. W styczniu 2003 r. rozpoczęta została działalność i do końca 2005 r. prowadzona była kompleksowa inwestycja polegająca na odbudowie i renowacji zabytkowego pałacu z przeznaczeniem na cele hotelarsko-gastronomiczne oraz budowa budynku pensjonatu z przeznaczeniem na te same cele. Od stycznia 2006 r. obiekt był dzierżawiony, w obiekcie funkcjonował dzierżawca i wykorzystywał go na ww. cele. W sierpniu 2006 r. umowa dzierżawy została zerwana z uwagi na brak płatności czynszu dzierżawy. Od września 2006 r. w ramach swojej działalności gospodarczej prowadził Pan hotel (PKD 55.10.Z) i restaurację (PKD 56.10.A). W okresie od 1 stycznia 2012 r. do 28 maja 2013 r. obiekt ponownie był dzierżawiony. Umowa dzierżawy została zerwana przez dzierżawcę. 6 października 2021 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości oraz umowa dzierżawy z kupującym na okres 3 lat (do sfinalizowania transakcji). Ostatni nakład inwestycyjny na nieruchomość został poniesiony w 2005 r. Nieruchomość jest ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nieruchomość, na której posadowiony jest budynek, stanowi jedną działkę ewidencyjną. Obecnie rozważa Pan sprzedaż nieruchomości.

W świetle powyższego, mając na względzie przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz cytowane wyżej przepisy stwierdzić należy, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej (zabudowanej budynkiem – zabytkowy hotel) będzie stanowił dla Pana przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, będzie to przychód ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach właściwych dla wybranej przez Pana formy opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem, z tytułu sprzedaży nieruchomości nie powstanie u Pana przychód na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nieruchomość stanowi składnik majątkowy wykorzystywany w Pana działalności gospodarczej i jak wskazano wyżej sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła dla Pana przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Końcowo zaznaczyć należy, że wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jesteśmy związani wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana oraz Pana stanowiskiem, tym samym dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r, poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.)