Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 marca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 30 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni planuje sprzedaż udziału w prawie własności niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną numer ..., o powierzchni 0,6935 ha, położonej we …, obręb ewidencyjny …, dla której Sąd Rejonowy dla …, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr … (dalej: „Nieruchomość”).

Prawo własności Nieruchomości przysługuje na zasadzie współwłasności ułamkowej w  udziale wynoszącym po 1/3 części Nieruchomości (dalej jako: „Prawo własności”): Wnioskodawczyni oraz dwóm innym osobom fizycznym (dalej łącznie jako: „Pozostali Sprzedający”).

8 kwietnia 2019 r. … Sp. z o.o. (dalej: „X”) oraz  Wnioskodawczyni i Pozostali Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, aneksowaną 17 lutego 2020 r., a następnie ponownie aneksowaną 28 lutego 2022 r.

Przedmiotowa Nieruchomość stanowi niezabudowane grunty rolne, przy czym na  Nieruchomości nie ma wzniesionych budynków lub budowli, które stanowiłyby część składową gruntu lub odrębną własność. Także na moment transakcji Nieruchomość będzie pozostawać niezabudowana. Jednocześnie dla Nieruchomości zostało ustalone, przyjętą uchwałą Rady Miejskiej, m.in. przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną, usługi, hotele, zieleń parkową, skwery, place zabaw, terenowe urządzenia sportowe, infrastrukturę drogową, itd.

Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia zawieranych przez Wnioskodawczynię z innymi podmiotami. Na moment sprzedaży Nieruchomość także nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia lub umowy o  podobnym charakterze. Nieruchomość nie jest i do dnia sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię lub inne podmioty do prowadzenia na nich działalności gospodarczej (w tym także działalności rolniczej).

Wnioskodawczyni nabyła udział w Prawie własności Nieruchomości, w wyniku nieodpłatnego otrzymania, na podstawie umowy darowizny z 19 kwietnia 2004 r. W związku z czym, nabyciu Prawa własności nie towarzyszyły przepływy gotówkowe. Prawo własności do  Nieruchomości zostało więc przez Wnioskodawczynię nabyte w wyniku darmowego przekazania, wiele lat temu, a intencją Wnioskodawczyni nie było przeznaczenie Nieruchomości na cele inwestycyjne - nie zamierzała Ona nabyć Prawa własności z głównym zamiarem jego sprzedaży.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w  rozumieniu przepisów ustawy z 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców i nie prowadziła działalności gospodarczej na podstawie właściwych przepisów prawa poprzedzających ww.  ustawę, w związku z czym nabycie Prawa własności nastąpiło do majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawczyni.

Jednocześnie Wnioskodawczyni nie zajmuje się obecnie, jak również nie zajmowała się w przeszłości obrotem nieruchomościami - w szczególności w sposób profesjonalny albo  zorganizowany. Na przestrzeni ostatnich lat, nie przeprowadzała Ona żadnych innych transakcji dotyczących obrotu nieruchomościami. Sprzedaż Prawa własności jest więc pierwszą tego typu transakcją w ciągu ostatnich lat.

Wnioskodawczyni posiada inne stałe źródła dochodów, niezwiązane w żaden sposób z  przedmiotową transakcją, jak również z ogólnym obrotem nieruchomościami.

W związku ze sprzedażą Prawa własności Wnioskodawczyni nie podejmowała również żadnych działań o charakterze profesjonalnym (m.in. marketingowym) zmierzających do  zwiększenia wartości rynkowej lub sprzedaży Nieruchomości, w szczególności nie uzbrajała terenu, nie podejmowała działań w celu wyłączenia Nieruchomości z produkcji rolnej, nie uzyskiwała decyzji udzielającej pozwolenia na budowę, itp. Wnioskodawczyni nie  zamieszczała również ogłoszeń dotyczących chęci sprzedaży Nieruchomości.

Jednocześnie, z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni nie zajmuje się profesjonalną działalnością w zakresie obrotu nieruchomościami na rynku gospodarczym, lecz jest osobą fizyczną dokonującą incydentalnej sprzedaży Prawa własności stanowiącego część majątku prywatnego, wraz z Pozostałymi Sprzedającymi udzieliła X (jako deweloperowi - podmiotowi prowadzącemu profesjonalną działalność w dziedzinie budowalnej), niezbędnych do zawarcia przedmiotowej transakcji oraz późniejszych działań dla X pełnomocnictw do:

·wglądu w akta księgi wieczystej,

·wglądu do dokumentacji prowadzonej dla Nieruchomości przez Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru,

·złożenia wniosku i uzyskania wypisu i wyrysu z rejestru gruntów,

·złożenia wniosku i uzyskania zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami, ZUS I KRUS,

·występowania do administracji budowlanej w celu uzyskania koniecznych uzgodnień do realizacji planowanej przez X inwestycji,

·uzyskania warunków przyłącza planowanej przez X inwestycji,

·wystąpienia do zarządcy drogi w celu uzgodnienia obsługi komunikacyjnej przez X inwestycji,

·wystąpienia do właściwych organów celem uzgodnienia gospodarki zielenią,

·składania pism, podań, wniosków o wydanie decyzji (w tym decyzji o pozwoleniu na  budowę) w zakresie niezbędnym i koniecznym dla realizacji przez X inwestycji,

·reprezentowania w postępowaniu zmierzającym do uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu umożliwienia realizacji przez X inwestycji.

Przedmiotowe pełnomocnictwa udzielone zostały przez Wnioskodawczynię i Pozostałych Sprzedających w imieniu i na rzecz X. Również uzyskanie wszelkich niezbędnych decyzji przeprowadzane było w imieniu i na rzecz X. Nie stanowią one działań mających na celu wzrost wartości Nieruchomości, lecz wyłącznie zabezpieczenie interesów X, gdyż na ich podstawie X może potwierdzić możliwość realizacji planowanej przez siebie inwestycji w  zakładanym kształcie (zabezpieczeniu interesów X), m.in. pozwalają na audyt Nieruchomości. Nieudzielenie przedmiotowych pełnomocnictw mogłoby skutkować zaniechaniem zakupu ze strony X i odstąpieniem od umowy. W związku z powyższym, działania Wnioskodawczyni polegające na udzieleniu pełnomocnictw były niezbędnym elementem warunkującym możliwość sprzedaży Prawa własności.

Przed dniem sprzedaży Prawa własności albo już po tym dniu może okazać się, że X będzie mogła zrealizować planowaną inwestycję na większą skalę, tj. będzie mogła wybudować budynki o większej łącznej powierzchni użytkowej niż zakładano na moment zawarcia umowy przedwstępnej. W przypadku zaistnienia takich okoliczności, zgodnie z  ustaleniami stron, Wnioskodawczyni oraz Pozostałym Sprzedającym będzie przysługiwać prawo do otrzymania od X dodatkowego wynagrodzenia z tytułu dostawy Nieruchomości. Wynagrodzenie dodatkowe będzie mieć charakter warunkowy i nie ma pewności, czy i kiedy okoliczności do jego wypłaty się ziszczą, a w przypadku gdyby wynagrodzenie to należało się Wnioskodawczyni i Pozostałym Sprzedającym, będzie ono  wypłacone odrębnie od wynagrodzenia „zasadniczego”.

Ewentualny wzrost wartości Nieruchomości nie wyniknie z działań marketingowych prowadzonych przez Wnioskodawczynię, lecz z powodu sporządzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego uchwalenie jest niezbędne w związku z  koniecznością przeprowadzenia dodatkowych prac budowlanych w granicach Nieruchomości.

Pytania

1.Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży udziału w  Nieruchomości (Prawa własności w Nieruchomości) nie będzie stanowić dla Niej źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpi w wyniku wykonania działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od  osób fizycznych, jak również zgodnie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy?

2.Czy w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1, Wnioskodawczyni będzie mogła opodatkować przychód z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości (Prawa własności w Nieruchomości) w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w  wysokości 10%, zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jeżeli złoży oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1.

W ocenie Wnioskodawczyni, przychód uzyskany przez Nią ze sprzedaży udziału w Nieruchomości (Prawa własności w Nieruchomości) nie będzie stanowić dla Niej źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpi w wyniku wykonania działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3, jak również z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm.; dalej jako: „ustawa o PIT”).

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o PIT, źródłami przychodów są:

·pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

·odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te  odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (pkt 8).

W ocenie Wnioskodawczyni, w celu określenia, czy przychód uzyskany przez Nią ze  sprzedaży udziału w Nieruchomości (Prawa własności w Nieruchomości) nie będzie stanowić dla Niej źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpi w wyniku wykonania działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie stanowić źródła przychodów, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 lub art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT (jak również innych pozostałych źródeł przychodów wskazanych w ustawie PIT), z uwagi na upływ pięcioletniego okresu licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a tym samym nie będzie skutkować powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, kluczowym jest analiza działań Wnioskodawczyni wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego przedmiotowej sprawy z  normatywnymi wzorcami działalności gospodarczej wynikającymi z ustawy o PIT.

I tak, zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i  ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że  zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. Zysk z kolei powinno się definiować jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Należy też liczyć się z możliwością nieuzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli z poniesieniem straty. Tym samym, o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia. Z drugiej jednak strony, sam zamiar osiągnięcia zysku przez podatnika w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z  tych operacji przychodu realizowanego w wyniku działalności gospodarczej, bez  jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód nie tylko w wyniku działań wykonywanych w ramach działalności gospodarczej. Bowiem podatnik wyprzedający swój majątek prywatny (osobisty) również dąży do osiągnięcia zysku, nie  natomiast poniesienia straty, w celu zwiększenia swojego majątku prywatnego.

Zorganizowanie i ciągłość to kolejne cechy działalności gospodarczej. Z ich wyjaśnieniem wiąże się najwięcej problemów interpretacyjnych. Pojęcie „zorganizowanie” można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego. Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in.: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta  będzie uskuteczniana (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego, wpisanej następnie do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego); uzyskanie właściwego numeru statystycznego; zgłoszenie działalności organowi podatkowemu oraz  spełnienie innych warunków prawnych, związanych z podjęciem określonego rodzaju działalności gospodarczej. W tym należy jednak wskazać, że dopełnienie wymienionych wyżej wymogów formalnych nie ma decydującego znaczenia dla uznania określonych form aktywności za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy podatkowej.

W judykaturze ugruntował się pogląd, w świetle którego prowadzenie działalności gospodarczej (i osiąganie przychodów z tej działalności), to pewien stan obiektywny. Dla  uzyskiwania przychodów z tego źródła nie jest konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy, nie jest konieczna rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w  przepisach odrębnych, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Nie ma także znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, że przychody z jego aktywności są przypisane do innego źródła przychodu (por. np. wyrok NSA z 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12, publ.  CBOSA).

Zdaniem Wnioskodawczyni, dla oceny, czy aktywność podatnika spełnia cechy „zorganizowania” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT istotne jest wykazanie, że  występuje tutaj element faktycznego zorganizowania działalności. W konsekwencji formę prawną działalności gospodarczej podatnika („zorganizowanie prawne”) można ustalić dopiero po stwierdzeniu, że prowadzi on samodzielnie (we własnym imieniu) działalność funkcjonalnie, organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego i  ma ona charakter ciągły. W efekcie uznać należy, że o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile okoliczności faktyczne świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT (por. np. wyrok NSA z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13, publ. CBOSA).

Uwzględniając zatem wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania zachowań podatnika, należy stwierdzić, że na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Podzielić należy wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, czy też potrzeb prywatnych.

Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. cyt. wyroki NSA o sygn. akt II FSK 855/14, II FSK 1423/14, II FSK 379/14 oraz II FSK 3760/17). W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z  zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od  normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

Każda zatem transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości, powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej. Znaczenie dla  oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź  okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje. Należy bowiem każdorazowo rozstrzygać, czy dana transakcja była wynikiem zorganizowania i ciągłości podporządkowanych celom prowadzenia działalności gospodarczej, czy też w aspekcie sytuacji życiowej, ekonomicznej, rodzinnej, bądź zdrowotnej nie wykazywała tych cech.

Odnosząc powyższe uwagi do zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku o  udzielenie interpretacji należy zauważyć, że czynności Wnioskodawczyni związane ze  sprzedażą udziału w Nieruchomości świadczą o tym, że celem jest wyzbycie się części majątku prywatnego i przeznaczenie uzyskanych środków na cele osobiste.

Nie ulega też wątpliwości, że sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie przeprowadzona przez Wnioskodawczynię oraz Pozostałych Sprzedających w ich imieniu własnym oraz na ich rachunek. Spełnienie jednak tylko tych dwóch warunków (z czterech wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT), zdaniem Wnioskodawczyni, nie pozwala na  przyjęcie, że przychody te należy zaliczyć do przychodów osiąganych w ramach działalności gospodarczej, bowiem Jej działania nie wykazują cech zorganizowania i  ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu.

Zgodnie z przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Wnioskodawczyni planuje dokonać incydentalnej sprzedaży udziału w Nieruchomości, którą nabyła wiele lat temu (niemal 18 lat). Wnioskodawczyni nabyła udział w Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z 19 kwietnia 2004 r. - przedmiotową nieruchomość otrzymała więc nieodpłatnie, a jednocześnie nie dokonywała działań wskazujących na zorganizowanie, tj.  nie szukała gruntów, nie wykazywała chęci „zainwestowania” w nieruchomości. Nie  można więc stwierdzić, aby intencją Wnioskodawczyni, w tamtym okresie, było przeznaczenie Nieruchomości na cele inwestycyjne. Jednocześnie, jak wskazano powyżej Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Jednocześnie, na przestrzeni ostatnich lat, nie przeprowadzała Ona żadnych innych transakcji dotyczących obrotu nieruchomościami. Sprzedaż udziału w Nieruchomości jest pierwszą tego typu transakcją w ciągu ostatnich lat.

Wnioskodawczyni posiada inne stałe źródła dochodów (z których zaspokaja zarówno swoje ekonomiczne potrzeby, jak również potrzeby swojej rodziny), niezwiązane w żaden sposób z przedmiotową transakcją oraz z ogólnym obrotem nieruchomościami. Wnioskodawczyni, co istotne, nie prowadzi również sformalizowanej działalności gospodarczej, a przedmiotowa Nieruchomość nie jest do takich celów wykorzystywana.

Wnioskodawczyni nie dokonywała także żadnych działań marketingowych, których finalizacją jest sprzedaż udziału w Nieruchomości, tj. nie ogłaszała się na portalach internetowych i w innych dostępnych miejscach, nie uzbrajała terenu, nie podejmowała działań w celu wyłączenia Nieruchomości z produkcji rolnej, nie uzyskiwała decyzji udzielającej pozwolenia na budowę, etc.

Zdaniem Wnioskodawczyni, o zorganizowanym działaniu nie może także przesądzać fakt, że udzieliła Ona X pełnomocnictw w zakresie wskazanym w opisie zdarzenia przyszłego we wniosku. Przedmiotowe pełnomocnictwa udzielone zostały w imieniu i na rzecz X. Nie stanowią one działań mających na celu wzrost wartości Nieruchomości. W ocenie Wnioskodawczyni, takie postępowanie wskazuje na brak zorganizowania działań w zakresie obrotu nieruchomościami. Gdyby bowiem faktycznie prowadziła profesjonalną działalność (np. działalność deweloperską jak X, któremu udzielono pełnomocnictw), posiadałaby Ona niezbędną wiedzę oraz know-how do  przeprowadzania podobnych transakcji osobiście.

Dodatkowo pełnomocnictwa służą potwierdzeniu możliwości realizacji planowanej przez X inwestycji w zakładanym kształcie (zabezpieczeniu interesów Z), m.in. pozwalają na audyt Nieruchomości. Nieudzielenie przedmiotowych pełnomocnictw mogłoby skutkować zaniechaniem zakupu ze strony X i odstąpieniem od umowy. W związku z  powyższym, działania Wnioskodawczyni polegające na udzieleniu pełnomocnictw były niezbędnym elementem warunkującym możliwość sprzedaży Prawa własności, a w konsekwencji możliwości osiągnięcia dochodu zwiększającego majątek prywatny Wnioskodawczyni.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawczyni, udzielenie pełnomocnictw także nie jest przejawem profesjonalnej, zorganizowanej działalności gospodarczej. Z perspektywy Wnioskodawczyni jest to przejaw racjonalnego gospodarowania majątkiem osobistym - doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości (zwiększenie majątku prywatnego), przy  jednoczesnym zminimalizowaniu nakładów z Jej strony, które powodowałyby uszczuplenie majątku prywatnego.

Na ocenę, czy dana transakcja powinna stanowić źródło przychodów z działalności gospodarczej nie powinna także wpłynąć ewentualna możliwość otrzymania przez Wnioskodawczynię dodatkowego wynagrodzenia, które wynikać może z realizacji przez X inwestycji na większą skalę, niż zakładana do dnia możliwej sprzedaży.

W takiej sytuacji wzrost wartości Nieruchomości nie wyniknie z działań marketingowych prowadzonych przez Wnioskodawczynię, lecz z powodu sporządzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego uchwalenie jest niezbędne w związku z  konieczności przeprowadzenia dodatkowych prac budowalnych w granicach Nieruchomości. Wynagrodzenie dodatkowe będzie mieć natomiast charakter warunkowy i nie ma pewności, czy i kiedy okoliczności do jego wypłaty się ziszczą, a w przypadku gdyby wynagrodzenie to należało się Wnioskodawczyni i Pozostałym Sprzedającym, będzie ono wypłacone odrębnie od wynagrodzenia „zasadniczego”.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż udziału w Nieruchomości, będzie miała charakter incydentalny - nie będzie prowadzona w sposób ciągły i zorganizowany, a  czynności dokonywane w związku z planowaną sprzedażą (w tym udzielenie pełnomocnictw) świadczą o tym, że Wnioskodawczyni działała z zamiarem wyzbycia się majątku osobistego i uzyskania środków pieniężnych na cele prywatne.

W świetle powyższego Wnioskodawczyni stoi więc na stanowisku, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w Nieruchomości nie będzie stanowić dla Niej źródła przychodów z  tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpi w wyniku wykonania działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, jak również zgodnie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w Nieruchomości nie może być również zakwalifikowany do innych źródeł wskazanych w ustawie PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r.  poz. 1128 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2.zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

2.wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.

3.prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są  podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6, a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za  działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.o.f.”

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Przedstawiła Pani informacje, z których wynika, że:

1.19 kwietnia 2004 r. na podstawie umowy darowizny nabyła Pani nieodpłatnie udział w  Prawie własności Nieruchomości;

2.Pani intencją nie było przeznaczenie Nieruchomości na cele inwestycyjne – nie zamierzała Pani nabyć Prawa własności z głównym zamiarem jego sprzedaży;

3.jest Pani osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej;

4.nabycie Prawa własności nastąpiło do Pani majątku prywatnego (osobistego);

5.nie zajmowała się Pani obecnie, jak również w przeszłości obrotem nieruchomościami. Sprzedaż Prawa własności jest więc pierwszą tego typu transakcją w ciągu ostatnich lat;

6.w związku ze sprzedażą Prawa własności, poprzez zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży 8 kwietnia 2019 r., aneksowaną 17 lutego 2020 r. a następnie ponownie aneksowaną 28 lutego 2022 r., nie podejmowała Pani żadnych działań o charakterze profesjonalnym zmierzającym do zwiększenia wartości rynkowej lub sprzedaży Nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania, i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży udziału w nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

W myśl natomiast art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.),

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Zgodnie z art. 888 § 1 k.c. datą nabycia przez Panią udziału w nieruchomości jest 19 kwietnia 2004 r., tj. data zawarcia umowy darowizny.

Zatem, przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w Nieruchomości nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpi w wyniku wykonania działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3, jak również zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W związku z powyższym Pani stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu o wydania interpretacji.

W związku z tym, że w zakresie pytania Nr 1 Pani stanowisko jest prawidłowe, nie udziela się odpowiedzi na pytanie Nr 2, bowiem oczekiwała Pani na nie odpowiedzi wyłącznie w sytuacji uznania stanowiska w zakresie pytania Nr 1 za nieprawidłowe.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli.

Końcowo tutejszy Organ zauważa, że przeanalizował powołane przez Panią we wniosku wyroki sądów administracyjnych. Przy czym wskazać należy, że powołane orzeczenia sądów administracyjnych dotyczą indywidualnych spraw innych podmiotów oraz innych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych niż przedstawione we wniosku i tylko w tych sprawach są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na  platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.).