Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

…. marca 2021 r. w Kancelarii Notarialnej sprzedał Pan dom jednorodzinny we X. Dom został przez Pana wybudowany w latach 1999 – 2002, na działce której prawo użytkowania wieczystego kupił Pan … listopada 1997 r.

Rozpoczęcie budowy nastąpiło po uzyskaniu pozwolenia na budowę od Prezydenta X. – Wydział Architektury i Nadzoru Budowlanego we X.– decyzja z ….

W 2002 r. dom był już wybudowany, lecz jeszcze nie był podłączony do wodociągów i kanalizacji (wybudował Pan studnię i szambo).

W 2002 r. zamieszkał Pan i zameldował się Pan wraz z rodziną w tymże budynku (6 osób: rodzice i czworo dzieci) po uprzednim uzyskaniu zgody kierownika budowy na zamieszkanie (oświadczenie kierownika budowy z … lutego 2002 r.).

Od następnego roku płacił Pan podatek od nieruchomości od całej powierzchni mieszkalnej.

W 2009 r. dokonał Pan przekształcenia wieczystego użytkowania działki na własność – postanowienie z ….

Ostatecznie zaświadczenie o zakończeniu budowy zostało wydane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta X. – postanowienie z …. (po podłączeniu do wodociągów i kanalizacji) złożył Pan wniosek o zakończenie budowy.

Pytanie:

Czy przychód ze sprzedaży powyższej nieruchomości jest zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód ze sprzedaży powyższej nieruchomości jest zwolniony od podatku dochodowego, gdyż minęło 5 lat od daty wybudowania budynku (2002 r.) lub od daty nabycia na własność działki (… sierpnia 2009 r.).

Stanowisko to potwierdza interpretacja indywidualna nr 0111-KDIB2-2.4011.36.2017.1.KK z 28 kwietnia 2017 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z jego treścią:

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu sprawy wynika, że … marca 2021 r. w Kancelarii Notarialnej sprzedał Pan dom jednorodzinny we X. Dom został przez Pana wybudowany w latach 1999 – 2002, na działce której prawo użytkowania wieczystego kupił Pan … listopada 1997 r. Rozpoczęcie budowy nastąpiło po uzyskaniu pozwolenia na budowę od Prezydenta X. – Wydział Architektury i Nadzoru Budowlanego we X. – decyzja z … listopada 1998 r.  W 2002 r. dom był już wybudowany, lecz jeszcze nie był podłączony do wodociągów i kanalizacji (wybudował Pan studnię i szambo). W 2002 r. zamieszkał Pan i zameldował się Pan wraz z rodziną w tymże budynku (6 osób: rodzice i czworo dzieci) po uprzednim uzyskaniu zgody kierownika budowy na zamieszkanie (oświadczenie kierownika budowy z … lutego 2002 r.).  Od następnego roku płacił Pan podatek od nieruchomości od całej powierzchni mieszkalnej. W 2009 r. dokonał Pan przekształcenia wieczystego użytkowania działki na własność – postanowienie z ….  Ostatecznie zaświadczenie o zakończeniu budowy zostało wydane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta X. – postanowienie z … (po podłączeniu do wodociągów i kanalizacji) złożył Pan wniosek o zakończenie budowy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu, w związku z czym należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 47 § 1 ww. ustawy:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Na mocy art. 48 powołanej ustawy:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W myśl art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Zgodnie z art. 235 ww. ustawy:

§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady budynki posadowione na nieruchomościach stanowią ich część składową, przez co dzielą los prawny nieruchomości. W przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość).

Natomiast, odmiennie należy traktować budynki wzniesione na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Traktowane one być bowiem powinny jako odrębne nieruchomości i chociaż ściśle związane z gruntem, stanowiące oddzielny przedmiot władania.

Związek nieruchomości gruntowej z budynkową wyraża się natomiast wyłącznie w tym, że żadna z nich nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego.

Zatem, tylko w przypadku odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego, źródłem przychodu jest odrębnie odpłatne zbycie prawa do gruntu oraz odrębnie, odpłatne zbycie budynku, dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa do gruntu bądź wybudowanie budynku.

Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa do gruntu i od daty nabycia (wybudowania) budynku.

Co istotne, możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności.

Zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad nieruchomością.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, w sytuacji kiedy podatnik pierwotnie nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu, a następnie prawo to zostało przekształcone w prawo własności, dla celu określenia upływu pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma moment nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Odnosząc zatem powyższe do przedstawionego stanu faktycznego stwierdzić należy, że - z uwagi na przekształcenie przez Pana prawa wieczystego użytkowania gruntów w prawo własności w 2009 r. - dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości w 2021 r. istotny jest moment nabycia przez Pana, prawa wieczystego użytkowania gruntu, tj. 1997 r.

Fakt, że przed sprzedażą nieruchomości, prawo wieczystego użytkowania gruntu zostało przekształcone w prawo własności, skutkuje tym, że na moment sprzedaży nie był już Pan użytkownikiem wieczystym, lecz właścicielem gruntu. Oznacza to, że od tego momentu (przekształcenia) przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa wieczystego użytkowania gruntu, nie mają zastosowania. W momencie sprzedaży, w opisanym stanie faktycznym, dom był już częścią składową gruntu, w myśl przytoczonego wcześniej art. 48 Kodeksu cywilnego.

Zatem, sprzedaż w 2021 r. działki i wybudowanego na niej domu, po dokonaniu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności w 2009 r., nie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca 1997 r. W konsekwencji, odpłatne zbycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).