Skutki podatkowe sprzedaży lokali.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych:

-w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali użytkowych jest prawidłowe,

-w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 czerwca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 1 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży lokali. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 października 2022 r. (wpływ 5 października 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca: 

Opis zdarzenia przyszłego

28 października 2015 r. aktem notarialnym dokonał Pan zakupu 1/2 udziału we współwłasności nieruchomości. Cena obejmowała zakup gruntu oraz nakłady poczynione na wybudowanie przedmiotowego budynku. Nieruchomość nabył Pan jako osoba fizyczna, celem użytkowania jej w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Transakcja podlegała opodatkowaniu 23% podatkiem VAT. Zarówno kupujący, jak i sprzedawca są czynnymi podatnikami VAT. W nieruchomości zostały przeprowadzone prace adaptacyjne i remontowe, które miały na celu wydzielenie lokali mieszkalnych i użytkowych, które jako przedmiot prowadzonej działalności miały być wynajmowane w późniejszym czasie. Prace adaptacyjne i remontowe stanowiły ponad 30% wartości ceny nabycia nieruchomości i zakończone zostały w 2016 r. Po czym poszczególne lokale wyceniono według wartości wytworzenia i wprowadzono do ewidencji środków trwałych w firmie. Podlegały amortyzacji liniowej według stawki 2,5%. VAT naliczony zarówno od faktur zakupu nieruchomości, jak również prac remontowo-adaptacyjnych pomniejszał VAT należny z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. W 2016 r. zostały podpisane pierwsze umowy najmu lokali i lokale zostały oddane do używania najemcom. Jest więc to pierwsze zasiedlenie lokali, ponieważ doszło wtedy do pierwszego korzystania z budynku. W 2022 r. podjęta została decyzja o sprzedaży kilku lokali.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że przedmiotem sprzedaży będą zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe. Zamierza Pan sprzedać 2 lokale mieszkalne i 4 lokale użytkowe. Przedmiotem sprzedaży wraz z lokalem będzie udział w gruncie. Lokale przeznaczone do sprzedaży stanowią Pana własność w całości. Budynek przed zakupem nie był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela. Prace remontowe i adaptacyjne stanowiły ponad 30% wartości początkowej budynku. Do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie był wprowadzany cały budynek po zakupie, ale poszczególne lokale po ich remoncie, adaptacji i wycenie. Sukcesywnie na środki trwałe wprowadzany był każdy lokal po jego wykończeniu i uznaniu, że nadaje się do użytkowania/wynajęcia. W pierwszej kolejności oddano budynek do użytkowania, a następnie ruszyły prace remontowe i adaptacyjne. Po zakupie budynku, a przed rozpoczęciem prac adaptacyjnych i remontowych, budynek nie był wykorzystywany w żaden sposób. Daty oddania poszczególnych lokali w najem: lokal 1, 2 - oddane 10 lutego 2016 r., lokale 3-6 oddane 31 marca 2016 r., lokale 7-10 oddane 31 października 2016 r. Wszystkie lokale były wynajmowane. Lokale nie były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej, całość wykorzystywana na cele działalności opodatkowanej. Wartość początkowa wszystkich lokali przekracza 15 000 zł. Wszystkie lokale wykorzystywane były do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Po oddaniu w najem nie były ponoszone nakłady na ulepszenie ww. lokali. Zdarzały się jedynie drobne prace remontowe, np. malowanie ścian. Najemcy nie ponosili nakładów na ulepszenie lokali. Z związku z brakiem nakładów na ulepszenie lokali ponoszonych przez najemców, nie wystąpiło również rozliczanie takich nakładów.

Działalność gospodarczą prowadzi Pan od 1 wrzesnia 2011 r. Prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów do celów podatku dochodowego od osób fizycznych. W 2022 r. opodatkowany jest Pan podatkiem liniowym. Nabył Pan udział ½ w budynku oraz przynależnym gruncie, na którym był budynek usytuowany. Budynek był w stanie surowym zamkniętym. Nakłady obejmowały: postawienie ścian działowych w lokalach, zamontowanie stolarki drzwiowej oraz ościeżnic, montaż ogrzewania podłogowego, układanie podłóg, montaż sanitariatów, wykończenie ścian (gładzie) oraz ich malowanie. Klasyfikacja budynku, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych: budynek został zakwalifikowany jako budynek użytkowo-mieszkalny. Data wprowadzenia lokali do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych: lokale 1, 2 - przyjęte 10 lutego 2016 r., lokale 3-6 przyjęte 31 marca 2016 r., lokale 7-10 przyjęte 31 października 2016 r. Do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wprowadzane były poszczególne lokale. W budynku znajduje się 15 lokali, z czego Pana własnością jest 10 lokali. Zamierza Pan sprzedać 2 lokale mieszkalne i 4 lokale użytkowe. Procentowa część gruntu przynależna dla każdego lokalu również będzie przedmiotem sprzedaży. Przychody ze sprzedaży lokali zamierza zakwalifikować do źródła przychodu z działalności gospodarczej. Umowy najmu ww. lokali zawierane były w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a przychody uzyskane z ich tytułu opodatkowane zostały w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Pytanie

1)Czy transakcja sprzedaży lokali będzie podlegała podatkowi VAT?

2)Czy w związku ze sprzedażą lokali ze stawką zwolnioną przed upływem 10 lat od dnia wniesienia ich na środki trwałe konieczna jest korekta podatku naliczonego?

3)Czy przychody uzyskane ze sprzedaży lokali będą stanowiły przychód z działalności gospodarczej?

Przedmiotem interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie oznaczone Nr 3, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytań Nr 1 i Nr 2, dotyczących podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również:

1)przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności wycofane.

Ustawodawca nie przewidział zwolnienia z opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości z majątku firmy.

Pana zdaniem, sprzedaż lokali będzie źródłem przychodu z działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jako podatnik będzie Pan zobligowany do określenia wysokości przychodów i kosztów wynikających z transakcji sprzedaży lokali oraz do opodatkowania różnicy zgodnie z zasadami opodatkowania działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku:

-w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali użytkowych jest prawidłowe,

-w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 tej ustawy:

W myśl art. 10 ust. 3 cytowanej ustawy:

Jak wyżej przytoczono, odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 przywołanej ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które, w przypadku uzyskania ich przez podatnika, stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są zatem wymienione w pkt 1 lit. a) przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Definicja środka trwałego zawarta została w art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

W świetle powyższego, zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

·składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

·składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

·składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Pamiętać jednakże trzeba, że w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1864), budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. I tak:

·budynki mieszkalne - są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych; w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem,

·budynki niemieszkalne - są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Stosownie do dalszej treści przytoczonego rozporządzenia:

-samodzielny lokal mieszkalny jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,

-lokal użytkowy to część budynku, zawierającą jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym.

Z informacji podanych przez Pana we wniosku (i jego uzupełnieniu) wynika m.in., że:

-prowadzi Pani działalność gospodarczą od 1 września 2011 r.

-28 października 2015 r. dokonał Pan zakupu ½ udziału we współwłasności nieruchomości (cena obejmowała zakup gruntu i nakłady poczynione na wybudowanie budynku),

-nieruchomość została nabyta celem wykorzystywania w działalności gospodarczej,

-w nieruchomości zostały przeprowadzone prace adaptacyjne i remontowe mające na celu wydzielenie lokali mieszkalnych i użytkowych,

-w 2016 r. zostały podpisane pierwsze umowy najmu,

-lokale 1 i 2 zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych 10 lutego 2016 r., lokale 3-6 zostały przyjęte 31 marca 2016 r., lokale 7-10 zostały przyjęte 31 października 2016 r.

-w budynku znajduje sie 15 lokali, z czego Pana własnością jest 10 lokali,

-zamierza Pan sprzedać 2 lokale mieszkalne i 4 użytkowe.

Z uwagi na fakt, że sprzedaży będą podlegały lokale mieszkalne, wykorzystywane w działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.

Odnosząc się natomiast do opodatkowania odpłatnego zbycia lokali użytkowych należy wskazać, że w świetle cytowanych powyżej przepisów, przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z zastrzeżeniem zawartym w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), stanowią przychód z działalności gospodarczej.

Zatem, przychód ze sprzedaży:

-lokali mieszkalnych – należy zaliczyć do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

-lokali użytkowych – należy zaliczyć do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).