Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości a ujawnienie własności w księdze wieczystej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 maja 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 20 października 2021 r. dokonała Pani zbycia udziału o wielkości 6/96 w nieruchomości położonej w … przy ulicy …, działka nr ewid. A, dla której Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą nr B. Sprzedaży dokonała Pani na rzecz Gminy Miejskiej … za kwotę 8 750 zł.

Wskazana wyżej nieruchomość znajdowała się w posiadaniu Pani rodziny od 1939 r. Udziały w nieruchomości nabył Pani dziadek ..... oraz babcia ....., którzy też w przedmiotowej nieruchomości mieszkali aż do swojej śmierci – tj. ..... do dnia 10 lutego 1982 r., zaś ..... do dnia 8 marca 1984 r. Następnie po nich udział przeszedł na Pani mamę ....., która zmarła w dniu 19 sierpnia 2000 r. ..... pozostawiła dwoje dzieci – tj. Panią oraz Pani siostrę ....

Potwierdzenie nabycia udziałów w nieruchomości przez ..... znajduje odzwierciedlenie w akcie notarialnym sporządzonym przed notariuszem … w … w dniu 9 sierpnia 1939 r., Rep A nr …, znajdującym się w aktach księgi wieczystej nr B prowadzonej przez Sąd Rejonowy w … Wydział Ksiąg Wieczystych.

Wskazany akt notarialny z 1939 r. stanowił podstawę wpisu ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej o niezgodności treści księgi wieczystej nr B z rzeczywistym stanem prawnym, poprzez nieujawnienie małżonków ..... jako współwłaścicieli nieruchomości.

W toku postępowania przed Sądem Rejonowym w … I Wydział Cywilny, dotyczącego regulowania stanu prawnego nieruchomości sąsiadującej ze wskazaną wyżej (C) – tj. sprawy wszczętej z wniosku .... o zniesienie współwłasności, Sąd ten badał także – jako zagadnienie wstępne – m.in. kwestię następstwa prawnego po ..... z uwagi na okoliczność, że w księdze wieczystej sąsiedniej nieruchomości (C) widniało ostrzeżenie o niezgodności treści tej księgi z rzeczywistym stanem prawnym polegającej na nieujawnieniu jako współwłaścicieli nieruchomości Pani dziadków – tj. małżonków ...... W ramach tego postępowania jego uczestniczka .... złożyła wniosek o uzgodnienie treści księgi wieczystej nr C z rzeczywistym stanem prawnym. W konsekwencji tego wniosku do udziału w sprawie Sąd dopuścił jako uczestników członków Pani rodziny – tj. zstępnych małżonków .....

Na skutek przeprowadzonego postępowania, na mocy postanowienia wstępnego Sądu Rejonowego w … I Wydział Cywilny wydanego w dniu 29 czerwca 2018 r. w sprawie o sygn. akt …, które uprawomocniło się w dniu 21 lipca 2018 r., Sąd dokonał wpisu w dziale II księgi wieczystej nr B Pani jako właściciela udziału o wielkości 6/96, dokonując jednocześnie wykreślenia z działu III tej księgi ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w tej księdze z rzeczywistym stanem prawnym, polegającej m.in. na nieujawnieniu jako współwłaścicieli nieruchomości małżonków ...... Na mocy wskazanego postanowienia Sądu Rejonowego w … I Wydział Cywilny wykreślono także z księgi wieczystej nieruchomości sąsiedniej (C) ostrzeżenie o niezgodności tej księgi z rzeczywistym stanem prawnym polegające na nieujawnieniu małżonków ...... jako współwłaścicieli nieruchomości.

Zbywając udział w nieruchomości na rzecz Gminy Miejskiej … złożyła Pani notariuszowi m.in. wskazane wyżej postanowienie wstępne Sądu Rejonowego w … I Wydział Cywilny, a także zaświadczenie nr …, UNP: …, wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w … w dniu 25 czerwca 2021 r., z którego wynika, że „podatek od spadków i darowizn z tytułu zniesienia współwłasności o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie podlega w myśl art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn oraz nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, w myśl art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. W zaświadczeniu Naczelnika Urzędu Skarbowego określono także szczegółowo nabyty przez Panią majątek (tj. udział 6/96 w nieruchomości) oraz wskazano, że nabycie zostało potwierdzone dokumentem: prawomocnym orzeczeniem Sądu Rejonowego w … I Wydział Cywilny z dnia 29 czerwca 2018 r., sygn. akt ….

Pytanie

Czy odpłatne zbycie przez Panią w dniu 20 października 2021 r. udziału w nieruchomości położonej w … przy ulicy …, dla której Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą nr B, jest źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, odpłatne zbycie przez Panią w dniu 20 października 2021 r. udziału w nieruchomości położonej w … przy ul. …, dla której Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą nr B, nie jest źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie zaś z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednocześnie, zgodnie z art. 10 ust. 5 ww. ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Pani dziadek ...... i Pani babcia ..... nabyli udziały w nieruchomości, zbytej przez Panią na rzecz Gminy Miejskiej …, w formie aktu notarialnego sporządzonego w 1939 r., zaś Pani matka ...... nabyła je w 1984 r. – tj. z chwilą śmierci swojej matki .... Z kolei Pani matka zmarła w 2000 r. Nabycie przez Panią i Pani siostrę udziałów w nieruchomości zostało potwierdzone postanowieniem Sądu Rejonowego w … I Wydział Cywilny wydanym w dniu 29 czerwca 2018 r. w sprawie o sygn. akt …, które uprawomocniło się w dniu 21 lipca 2018 r. W toku tego postępowania Sąd badał m.in. kwestię następstwa prawnego po ..... i na skutek przeprowadzonego postępowania dokonał wpisu w dziale II księgi wieczystej nr B Pani jako właściciela udziału o wielkości 6/96, dokonując jednocześnie wykreślenia z działu III tej księgi ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w tej księdze z rzeczywistym stanem prawnym, polegającej m.in. na nieujawnieniu jako współwłaścicieli nieruchomości małżonków ...... Postanowienie Sądu zostało wydane na skutek złożenia wniosku przez ..... o uzgodnienie treści księgi wieczystej nr C z rzeczywistym stanem prawnym.

Postępowanie Sądu było prowadzone w szczególności w oparciu o art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 ze zm.), zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Wskazane wyżej postępowanie ma na celu jedynie wpis faktycznie istniejącego prawa i wykreślenie z księgi wieczystej wpisów, w tym również ostrzeżeń, wzmianek niezgodnych z rzeczywistym stanem prawnym. „Usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może polegać bądź na wpisaniu nowego prawa, bądź na wykreśleniu prawa wymienionego w księdze, bądź na wykreśleniu prawa wpisanego i wpisaniu prawa nowego, bądź też na sprostowaniu treści istniejącego prawa. Uzgodnienie to polega zatem na doprowadzeniu treści księgi wieczystej do jej rzeczywistego, a więc aktualnego stanu prawnego” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2003 r., sygn. akt II CK 318/2002). Zatem orzeczenie sądu wydane w wyniku takiego postępowania nie stanowi tytułu nabycia prawa (np. własności) – ale jedynie odzwierciedla istniejący stan prawny.

Uznać należy więc, że postanowienie Sądu Rejonowego w … I Wydział Cywilny z dnia 29 czerwca 2018 r., sygn. akt …, nie stanowi tytułu nabycia przez Panią udziału w nieruchomości, a jedynie odzwierciedla rzeczywisty stan prawny ustalony przez Sąd. Jeśli zatem to postanowienie nie stanowi tytułu nabycia własności, a własność ta została wywiedziona w drodze ustalenia przez Sąd Rejonowy w … I Wydział Cywilny następstwa prawnego po małżonkach ......, to uznać należy, że pięcioletni okres, liczony od momentu nabycia nieruchomości wyłączający przychód powstały na skutek jej zbycia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, liczy się dla Pani nie od końca 2018 r., lecz przynajmniej od końca 1984 r. – tj. od daty śmierci ...... i nabycia udziału w nieruchomości przez Pani matkę ...... , która była następcą prawnym .....

Mając na uwadze powyższe uważa Pani, że odpłatne zbycie przez Panią w dniu 20 października 2021 r. udziału w nieruchomości położonej w … przy ul. …, dla której Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą nr B, nie jest źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie w drodze spadku”.

Należy zauważyć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych pod pojęciem „nabycie w drodze spadku”, użytym w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć nabycie w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego (np. wyroki NSA z dnia 15 grudnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1437/09, z dnia 28 listopada 2013 r., sygn. akt II FSK 2983/11, z dnia 25 stycznia 2013 r., sygn. akt II FSK 1120/11, z dnia 6 czerwca 2013 r., sygn. akt II FSK 1966/11, z dnia 19 czerwca 2015 r., sygn. akt II FSK 625/13, z dnia 29 listopada 2015 r., sygn. akt II FSK 3281/15).

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że pojęcie „nabycia w drodze spadku” użyte w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego, jak i nabycie nieruchomości w wyniku zwolnienia się z obowiązku wypłaty zachowku przez przeniesienie własności nieruchomości na rzecz osoby pominiętej w testamencie oraz nabycie nieruchomości na podstawie rozporządzenia testamentowego w drodze zapisu zwykłego i windykacyjnego.

Dodatkowo należy zauważyć, że we wszystkich wymienionych wyżej przypadkach nieruchomości będące przedmiotem nabycia muszą stanowić część masy spadkowej.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.):

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Jednocześnie wskazać należy, że księga wieczysta powinna dawać pełny i wierny obraz stanu prawnego nieruchomości.

Stosownie do treści art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 ze zm.):

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 2 ww. ustawy:

Z kolei art. 3 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że:

W myśl z art. 5 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie zaś do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:

Wskazać zatem należy, że księgi wieczyste służą do ewidencji praw rzeczowych oraz innych praw na nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej nie stanowi przesłanki przeniesienia własności nieruchomości. Zmiana właściciela nie jest więc ujawniana w księdze wieczystej w momencie jej dokonania, ma bowiem charakter deklaratoryjny, to znaczy, że nie tworzy ani nie zmienia istniejącego stosunku prawnego lecz potwierdza istniejące prawa, w tym przypadku – prawo własności.

W związku z powyższym należy zgodzić się z Pani stanowiskiem, że nabycie udziału w nieruchomości przez Panią nastąpiło w drodze w spadku po Pani matce zmarłej w dniu 19 sierpnia 2000 r., zaś fakt późniejszego uzgodnienia treści księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym jest obojętny dla oceny terminu nabycia przez Panią praw do udziału w nieruchomości.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy oraz w związku z faktem, że prawo własności udziału w przedmiotowej nieruchomości (działce nr A) wchodziło w skład spadku po Pani matce zmarłej 19 sierpnia 2000 r., wskazać należy, że okres pięciu lat przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie minął.

W konsekwencji, odpłatne zbycie przez Panią w dniu 20 października 2021 r. udziału 6/96 w przedmiotowej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie ma Pani obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego mającego zastosowanie do zaistniałego zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Tutejszy Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).