Dotyczy brak prawa do odliczenia podatku VAT w związku z realizacją projektu.

Interpretacja indywidualna  

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania :

Pan P.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania :

Pani J.

Opis zdarzenia przyszłego

J. i P. małżonkowie (…) są właścicielami na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej w księdze wieczystej jako działki gruntu nr 1 (…) oraz nr 2 (…), położone w miejscowości (…), gminie (…), o łącznym obszarze 1,4285 ha (jeden hektar cztery tysiące dwieście osiemdziesiąt pięć metrów kwadratowych). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…). Opisana wyżej niezabudowana nieruchomość zwana będzie w treści niniejszego wniosku jako „Nieruchomość”.

Małżonkowie J., pesel (…) oraz P., pesel(…) (dalej: „Sprzedający", „Wnioskodawcy”), nabyli Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży - akt notarialny sporządzony przez Notariusza w (…) (…), w dniu 14.08.2012 r., za Rep A Nr (…) oraz umowy sprzedaży - akt notarialny sporządzony przez Notariusza w (…), w dniu 07.02.2013 r., za Rep A Nr (…).

Nieruchomość jest oznaczona w zakresie sposobu korzystania jako grunty orne, a nadto jest nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość jest położona na terenie, na którym w chwili opracowania niniejszego wniosku brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Celem nabycia Nieruchomości przez Sprzedających w 2012 roku było planowane podjęcie przez nich działalności rolniczej. Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedających,  Gmina (…) wszczęła postępowanie administracyjne w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi (…) oraz północnej części wsi (…) i (…) w gminie (…). Wnioskodawcy nie występowali z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania dla przedmiotowego terenu, co więcej nie uczestniczyli aktywnie w procedurze planistycznej. Pierwsze wyłożenie projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zakończyło się w dniu 12 listopada 2021 roku. Projektowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmie Nieruchomość. Zgodnie z projektowanym planem przeznaczenie Nieruchomości będzie oznaczone jako usługowe (2U), tym samym wobec niezależnej od Wnioskodawców istotnej zmiany sposobu wykorzystywania Nieruchomości, pozostawienie Nieruchomości w majątku Wnioskodawców okazało się być bezcelowe w świetle pierwotnie sprecyzowanego celu nabycia.

Nadto, Wnioskodawcy uzyskali informację, iż nieruchomości sąsiadujące ze zdefiniowaną powyżej Nieruchomością stały się przedmiotem umów przedwstępnych sprzedaży zawartych ze spółką działającą pod firmą (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący")celem budowy zdefiniowanej poniżej Inwestycji. Wnioskodawcy podjęli decyzję  o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wyłącznie z uwagi na fakt, iż zarówno przeznaczenie Nieruchomości w MPZP jak i zamierzenie inwestycyjne Kupującego wobec sąsiadujących nieruchomości uniemożliwiałoby prowadzenie działalności rolniczej.

Sprzedający nigdy aktywnie nie poszukiwali potencjalnych nabywców Nieruchomości. Sprzedający otrzymali ofertę zakupu Nieruchomości bezpośrednio od Kupującego.

W dniu 29 grudnia 2021 roku Wnioskodawcy zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości przed Notariuszem w (…), w Kancelarii Notarialnej w (…) przy (…)  Rep A (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną Kupujący planuje na Nieruchomości realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo - logistyczno - produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”).

Jak wynika z Umowy Przedwstępnej, strony zobowiązały się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Transakcja”) po spełnieniu m.in. następujących warunków:

1) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany  i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji, przy czym Strony postanawiają, że warunek ten będzie spełniony również wówczas, gdy w okresie  6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia niniejszej Umowy lub w terminie 2 (dwóch) miesięcy od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, Kupujący nie wystąpi z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę lub wskazana decyzja nie zostanie wydana  z przyczyn leżących po stronie Kupującego;

2) zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość zmieniający przeznaczenie Nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego Inwestycji lub zmienione zostanie przeznaczenie gruntów w ewidencji gruntów i budynków na nierolne.

W treści Umowy Przedwstępnej strony postanowiły, że w przypadku gdyby Kupujący działając we własnym imieniu lub na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających osobom wskazanym przez Kupującego podjął jakiekolwiek działania związane z Nieruchomością, w tym zmierzające do realizacji Inwestycji w okresie od dnia zawarcia niniejszej Umowy Przedwstępnej do Daty Ostatecznej, w szczególności zawarł umowy  w imieniu Sprzedających, z których wynika obowiązek poniesienia jakichkolwiek opłat, kosztów lub innych świadczeń pieniężnych, celem uniknięcia wątpliwości Strony potwierdzają, że wszelkie koszty, opłaty i zobowiązania do świadczeń pieniężnych wynikające z tego rodzaju działań będą obciążały Kupującego. Ponadto Kupujący zrzekł się wobec Sprzedających wszystkich roszczeń obecnych i przyszłych w zakresie wskazanym w zdaniu powyżej, w szczególności uprawnienia do dochodzenia zwrotu jakichkolwiek kosztów poniesionych przez Kupującego w związku z Nieruchomością, w tym związanych  z działaniami zmierzającymi do sprawdzenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, a także działań zmierzających do przygotowania realizacji Inwestycji.

W dniu 29 grudnia 2021 roku Wnioskodawcy podpisali z Kupującym porozumienie (dalej: „Porozumienie"), na mocy którego:

1) Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania,  na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji;

2) Sprzedający udzielili Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz stanu prawnego Nieruchomości oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez Kupującego;

3) Sprzedający zobowiązali się na każde wezwanie Kupującego, na koszt Kupującego udzielić wszelkich innych stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie  art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedającego należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.

Do dnia złożenia niniejszego wniosku, Sprzedający nie udzielili żadnych dodatkowych pełnomocnictw przyszłemu nabywcy. Na dzień złożenia niniejszego wniosku Kupujący nie poinformował Sprzedających by podjął jakiekolwiek działania w imieniu Sprzedających  w wykonaniu umocowania wskazanego w Umowie Przedwstępnej oraz Porozumieniu.

Zgodnie z zawartą Umową Przedwstępną oraz Porozumieniem wszelkie ewentualne działania zmierzające do realizacji Inwestycji mogą być podejmowane wyłącznie na koszt  i ryzyko Kupującego. Sprzedający nie podejmują aktywnie jakichkolwiek działań w przedmiotowym zakresie.

P. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą: (…) (NIP: (…)), przeważającym przedmiotem działalności jest 81.22.Z: Specjalistyczne sprzątanie budynków i obiektów przemysłowych. Przedsiębiorstwo prowadzone przez P. nie prowadzi, ani nie prowadziło działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości.  Na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana P., w 2018 oraz  w 2019 roku Wnioskodawca nabył nieruchomości lokalowe, które są wykorzystywane  na potrzeby prowadzonego przedsiębiorstwa lub są przedmiotem najmu w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa.

P. w ramach własnej działalności gospodarczej nigdy nie współpracował w żadnej formie prawnej z Kupującym. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej P., w szczególności nie była najmowana, dzierżawiona lub wykorzystywana w innej formie. Nieruchomość nigdy nie była wniesiona jako środek trwały do przedsiębiorstwa należącego do Sprzedającego ani też do innego przedsiębiorstwa. Sprzedaż Nieruchomości nie pozostaje w żadnym związku z prowadzoną działalnością gospodarczą P. P. jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nigdy nie była i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, a przedmiot umowy nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Nabycie Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło  w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym Wnioskodawcom nie przysługiwałoby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Wnioskodawcy nie prowadzili i nie prowadzą działań marketingowych czy reklamowych które mogłyby świadczyć o sprzedaży Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej Pana P.

J. nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości, które zamierzaliby sprzedać w perspektywie najbliższych kilku lat.

Środki pieniężne uzyskane w wyniku sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawcy planują przeznaczyć na prywatne cele -zakup mieszkań dla dwóch dorosłych córek, które nie są właścicielkami żadnych nieruchomości, tj. celem zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych własnych dzieci.

Wnioskodawcy podjęli próbę sprzedaży ziemi w wielkości i stanie w jakim Nieruchomość została zakupiona. Wnioskodawcy nie podjęli żadnych czynności, które mogłyby przyczynić się do maksymalizacji potencjalnych zysków ze sprzedaży takich jak wystąpienie o warunki zabudowy, podział Nieruchomości, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg dojazdowych itp. Wnioskodawcy nigdy nie prowadzili zarobkowej profesjonalnej działalności w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Pytania

1.Czy w związku z planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości, Sprzedających należy uznać za podatników podatku od towarów i usług, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa o VAT”)?

2.Czy Transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

3.Czy w związku z planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będą obowiązani odprowadzić podatek dochodowy w myśl przepisów ustawy z dnia z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „Ustawa o PIT”)?

4.Czy w związku z planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający będą zobowiązani do zapłaty daniny solidarnościowej w myśl art.30 h ust. 1 Ustawy o PIT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 3 i 4 w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie pytania Nr 1 i 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Uzasadnienie Państwa stanowiska w zakresie pytania 3

Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przychód ze sprzedaży Nieruchomości na zasadach określonych w opisanym wyżej stanie faktycznym:

-nie będzie dla nich przychodem z działalności gospodarczej tj. ze źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, jak również:

-nie będzie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, o czym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, ze względu na art. 10 ust. 1 pkt 8 tiret 1 Ustawy o PIT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT.

Wnioskodawcy nabyli Nieruchomość w 2012 roku, a zatem upłynęło ponad 5 lat od nabycia Nieruchomości i zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT zbycie Nieruchomości w 2022 roku lub później nie będzie stanowiło źródła przychodu.

P. prowadzi działalność gospodarczą w żaden sposób nie związaną ze sprzedażą nieruchomości gruntowych. Fakt prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie opisanym powyżej nie przesądza o tym, że sprzedaż Nieruchomości będącej w majątku prywatnym małżonków (…) może być przychodem z działalności gospodarczej Pana P.

Środki pieniężne uzyskane w wyniku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy planują przeznaczyć na prywatne cele -zakup mieszkań dla dwóch dorosłych córek, które nie są właścicielkami żadnych nieruchomości tj. celem zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych własnych dzieci.

Działania Wnioskodawców nie spełniają również kryteriów określonych w art. 5a pkt 6 Ustawy PIT, aby uznać że sprzedaż Nieruchomości odbędzie się w ramach działalności gospodarczej.

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej nr 0114-KDIP3-1.4011.1056.2021.3.BS z dnia 4 lutego 2022 roku:

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) w/w ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie. (...) .Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza. Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 w/w ustawy Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową. b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż. c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych  i prawnych. - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Wskazać należy,  że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 w/w ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły. Wskazać należy,  że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły. Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku,  a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże,  brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były  w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji  (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot  i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym Ciągłość  w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą)  w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Na pojęcie zorganizowanie w rozumieniu art. 5a pkt 6 www ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi  w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.  W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej,  gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie,  choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Analogiczne stanowisko przedstawiono w interpretacjach nr: 0113-KDIPT2-2.4011.620.2021.3.DA, 0115-KDIT1 4011.63.2021 4. JG i innych.

Uzasadnienie Pana stanowiska w zakresie pytania 4

Niezależnie od wartości transakcji, planowana sprzedaż Nieruchomości nie spowoduje powstania zobowiązania Sprzedających do zapłaty podatku, o którym mowa w art. 30h Ustawy o PIT. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art.21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Z dniem 1 stycznia 2019 r. na podstawie art. 33 ust. 1 ustawy  z dnia 23 października 2018 r. o Solidarnościowym Funduszu Wsparcia Osób Niepełnosprawnych w ustawie o PIT dodano rozdział 6a (przepisy art. 30h-30i), który ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

W myśl art. 30h ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne są obowiązane do zapłaty daniny solidarnościowej w wysokości 4% podstawy obliczenia tej daniny.

Do zapłaty daniny solidarnościowej obowiązane są więc osoby fizyczne, których dochód przekroczył 1 000 000 zł. Osoby te, oprócz podatku dochodowego są obowiązane zapłacić dodatkowo daninę solidarnościową w wysokości 4% podstawy obliczenia oraz złożyć we właściwym urzędzie skarbowym deklarację o wysokości tej daniny solidarnościowej  w terminie do 30 kwietnia roku kalendarzowego. W tym samym terminie upływa termin zapłaty daniny.

W objaśnieniach podatkowych z dnia 28 sierpnia 2019 r. dotyczących stosowania przepisów o daninie solidarnościowej zawartych w ustawie PIT wyjaśniono, że obowiązek zapłaty daniny solidarnościowej dotyczy osób fizycznych, które uzyskują dochody (przychód minus koszty) podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30h ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem obowiązek zapłaty daniny solidarnościowej dotyczy osób fizycznych, które uzyskują dochody (przychód minus koszty) podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w:

a.w art.: 27 ust. 1, 9, 9a ustawy o PIT (dochody opodatkowane według skali podatkowej, m.in. ze stosunku pracy, działalności gospodarczej, rent i emerytur, umów o dzieło i umów zlecenia, itd.),

b.art. 30b ustawy o PIT (zyski kapitałowe),

c.art. 30c ustawy o PIT (dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej) oraz

d.art. 30f ustawy o PIT (dochody zagranicznej spółki kontrolowanej).

Obowiązek zapłaty daniny solidarnościowej powstaje, gdy suma ww. dochodów, po ich zmniejszeniu o kwoty pomniejszające, przekracza 1 000 000 zł.

Niezależnie od ewentualnego spełnienia kryterium kwotowego, przepisy dotyczące daniny solidarnościowej nie znajdą zastosowania w przedmiotowej sprawie, bowiem jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż Nieruchomości nie stanowi żadnej z czynności, o której mowa w puntach a-d powyżej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.)

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

‒odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

‒zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku,  a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże,  brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza,  że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również,  aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą)  w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych  i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej,  związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej,  gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie,  choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny),  to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości,  do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność  w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest  np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki o której mowa we wniosku.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,  jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji  o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że 14 sierpnia 2012 r. i 7 lutego 2013r. małżonkowie J. i P. na podstawie umowy sprzedaży nabyli Nieruchomości oznaczone w księdze wieczystej jako działki gruntu nr 1 oraz 2. Nieruchomości te oznaczone były jako grunty orne, a nadto były nieogrodzone, nieuzbrojone i posiadały dostęp do drogi publicznej. Celem nabycia Nieruchomości przez Państwa było planowane podjęcie przez was działalności rolniczej. Po nabyciu nieruchomości przez Państwa, gmina wszczęła postępowanie administracyjne w sprawie uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie występowali Państwo z takim wnioskiem, ani nie uczestniczyli czynnie w procedurze planistycznej. Pierwsze wyłożenie projektu MZPZ zakończyło się 12 listopada 2021 r. Zgodnie z nowym projektem planu przeznaczenie nieruchomości będą oznaczone jako usługowe (2U), tym samym wobec niezależnej od Państwa istotnej zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości, pozostawienie nieruchomości w Państwa majątku okazało się być bezcelowe w świetle pierwotnego sprecyzowanego celu nabycia. Nadto, uzyskali Państwo informację, iż nieruchomości sąsiadujące ze zdefiniowanymi powyżej nieruchomościami stały się przedmiotem umów przedwstępnych sprzedaży celem budowy centrum magazynowo - logistycznego – produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi, wobec czego uniemożliwiałoby to zdaniem Państwa prowadzenie działalności rolnej. Nigdy nie poszukiwali Państwo potencjalnych nabywców nieruchomości, otrzymali Państwo ofertę bezpośrednio od kupującego. W dniu 29 grudnia 2021 r. zawarli Państwo umowę przedwstępną sprzedaży w/w nieruchomości. Uwarunkowali Państwo ją:

1) uzyskaniem przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany  i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji, przy czym Strony postanawiają, że warunek ten będzie spełniony również wówczas, gdy w okresie  6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia niniejszej Umowy lub w terminie 2 (dwóch) miesięcy od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, Kupujący nie wystąpi z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę lub wskazana decyzja nie zostanie wydana  z przyczyn leżących po stronie Kupującego;

2) uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest Nieruchomość zmieniający przeznaczenie Nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego Inwestycji lub zmienione zostanie przeznaczenie gruntów w ewidencji gruntów i budynków na nierolne.

W treści Umowy Przedwstępnej postanowiliście Państwo, że w przypadku gdyby Kupujący działając we własnym imieniu lub na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających osobom wskazanym przez Kupującego podjął jakiekolwiek działania związane z Nieruchomością, w tym zmierzające do realizacji Inwestycji w okresie od dnia zawarcia niniejszej Umowy Przedwstępnej do Daty Ostatecznej, w szczególności zawarł umowy  w imieniu Sprzedających, z których wynika obowiązek poniesienia jakichkolwiek opłat, kosztów lub innych świadczeń pieniężnych, celem uniknięcia wątpliwości Strony potwierdzają, że wszelkie koszty, opłaty i zobowiązania do świadczeń pieniężnych wynikające z tego rodzaju działań będą obciążały Kupującego.

W dniu 29 grudnia 2021 roku podpisali Państwo z Kupującym porozumienie (dalej: „Porozumienie"), na mocy którego:

1) udzielili Państwo Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania,  na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji;

2) udzielili Państwo Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz stanu prawnego Nieruchomości oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającego o treści wskazanej przez Kupującego;

3) zobowiązali się Państwo na każde wezwanie Kupującego, na koszt Kupującego udzielić wszelkich innych stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie  art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Państwa należnych podatków i innych należności publicznoprawnych.

Do dnia złożenia niniejszego wniosku, Kupujący nie poinformował Państwa by podjął jakiekolwiek działania Państwa imieniu w wykonaniu umocowania wskazanego w Umowie Przedwstępnej oraz Porozumieniu.

Zgodnie z zawartą Umową Przedwstępną oraz Porozumieniem wszelkie ewentualne działania zmierzające do realizacji Inwestycji mogą być podejmowane wyłącznie na koszt  i ryzyko Kupującego. Państwo nie podejmują aktywnie jakichkolwiek działań w przedmiotowym zakresie.

Pan P. prowadzi działalność gospodarczą. Przedsiębiorstwo prowadzone przez Pana P. nie prowadzi, ani nie prowadziło działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości. Pan P. w ramach własnej działalności gospodarczej nigdy nie współpracował w żadnej formie prawnej z Kupującym. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej Pana P., w szczególności nie była najmowana, dzierżawiona lub wykorzystywana w innej formie. Nieruchomość nigdy nie była wniesiona jako środek trwały do przedsiębiorstwa należącego do Pana P. ani też do innego przedsiębiorstwa. Sprzedaż Nieruchomości nie pozostaje w żadnym związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Pana P.  Pan P. jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Nieruchomości nigdy nie była i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, a przedmiot umowy nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części. Nabycie Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. Nie prowadzili Państwo i nie prowadzą działań marketingowych czy reklamowych które mogłyby świadczyć o sprzedaży Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej Pana P. Pani J. nie prowadzi działalności gospodarczej.  Nie posiadają Państwo innych nieruchomości, które zamierzaliby sprzedać w perspektywie najbliższych kilku lat. Środki pieniężne uzyskane w wyniku sprzedaży Nieruchomości,  planują Państwo przeznaczyć na prywatne cele -zakup mieszkań dla dwóch dorosłych córek, które nie są właścicielkami żadnych nieruchomości, tj. celem zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych własnych dzieci. Podjęli Państwo próbę sprzedaży ziemi w wielkości i stanie w jakim Nieruchomość została zakupiona. Nie podjęli Państwo żadnych czynności, które mogłyby przyczynić się do maksymalizacji potencjalnych zysków ze sprzedaży takich jak wystąpienie o warunki zabudowy, podział Nieruchomości, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg dojazdowych itp. Nigdy Państwo nie prowadzili zarobkowej profesjonalnej działalności w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W efekcie Państwa działań nie można uznać za działalność handlową. Planowanym transakcjom sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Państwa czynności kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych .

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Państwa, skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak wynika z treści złożonego wniosku, przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte przez Państwa 14 sierpnia 2012 r. i 7 lutego 2013 r., zatem niewątpliwie pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął.

Wobec powyższego, planowane zbycie nieruchomości, o których mowa we wniosku,  nie będzie stanowić dla Państwa przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Państwa nieruchomości. Tym samym, nie będzie na Państwu ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.

Wątpliwości Państwa budzi również kwestia konieczności uiszczenia daniny solidarnościowej.

Stosownie do art. 30h ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Zgodnie z art. 30h ust. 2 w/w ustawy