W zakresie ustalenia momentu powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w związku z podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży i otrzymaniem zadatku/zaliczki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia momentu powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w związku z podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży i otrzymaniem zadatku/zaliczki.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 sierpnia 2022 r. (data wpływu 18 sierpnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W drodze darowizny od swej matki, z dniem 1 marca 2017 r. (akt notarialny Repertorium A Nr (...)) nabyła Pani ½ udziału w prawie własności nieruchomości położonej w (...) w obrębie ewidencyjnym nr (...), składającej się z dz.ewid. nr (...) objętej KW nr (...), na której posadowiony jest budynek mieszkalny oznaczony nr (...), przy ul. (...), murowany, wybudowany na początku lat 70-tych ubiegłego wieku, o powierzchni użytkowej ok. 125 m² oraz z dz.ewid. nr (...) objętej KW nr (...). Zamierza Pani w 2022 r. zawrzeć z osobą trzecią umowę przedwstępną, w której zobowiąże się Pani do zawarcia z osobą trzecią umowy kupna-sprzedaży 1/2 udziału w prawie własności nieruchomości położonej w (...) w obrębie ewidencyjnym nr 5, składającej się z dz.ewid. nr (...) objętej KW nr (...), na której posadowiony jest budynek mieszkalny oznaczony nr (...), przy ul. (...), murowany, wybudowany na początku lat 70-tych ubiegłego wieku, o powierzchni użytkowej ok. 125 m² oraz z dz.ewid. nr (...) objętej KW nr (...), nabytych w drodze darowizny z dniem 1 marca 2017 r. (akt notarialny Repertorium A (...)) od swej matki. Przy zawarciu umowy przedwstępnej osoba trzecia zapłaci Pani częściowo tytułem zadatku oraz częściowo tytułem zaliczki, na poczet ceny zakupu przedmiotowych udziałów w prawie własności nieruchomości, w łącznej kwocie stanowiącej 80% ceny zakupu określonej w przedmiotowej umowie przedwstępnej. W umowie przedwstępnej osoba trzecia zobowiąże się do zapłaty pozostałych 20% ceny zakupu przedmiotowych udziałów w prawie własności nieruchomości przy zawarciu umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej strony postanowią, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po dniu 1 stycznia 2023 r. oraz do dnia 30 kwietnia 2023 r. A zatem odpłatne przeniesienie 1/2 udziałów w prawie własności przedmiotowej nieruchomości z Pani na osobę trzecią nastąpi po dniu 1 stycznia 2023 r.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Przesłała Pani podpisany wniosek o tożsamej treści.

Pytanie

Czy w przypadku zawarcia wyżej opisanej umowy przedwstępnej, zobowiązującej do zawarcia umowy sprzedaży udziałów nieruchomości, przy zapłacie przy jej zawarciu zadatku oraz zaliczki na poczet ceny zakupu przedmiotowych udziałów w prawie własności nieruchomości, w łącznej kwocie stanowiącej 80% ceny zakupu określonej w przedmiotowej umowie przedwstępnej, przez przyszłego ich nabywcę, zobowiązana Pani będzie do zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

W przypadku zawarcia przedmiotowej umowy przedwstępnej zobowiązującej do zbycia udziałów w nieruchomości, nie wystąpi obowiązek zapłaty przez Panią podatku dochodowego.

Stosownie bowiem do art. 9 ust. 1 oraz 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowych udziałów w nieruchomości.

Nabyła Pani przedmiotowe udziały dnia 1 marca 2017 r. Okres pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowych udziałów w nieruchomości, mija z dniem 31 grudnia 2022 r. Przedmiotowa umowa przedwstępna ma być zawarta jeszcze w 2022 r. Zawarcie umowy przedwstępnej nie oznacza jednak zbycia nieruchomości. Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie się jej stron do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości, w tym przypadku umowy kupna-sprzedaży udziałów w nieruchomości, począwszy od dnia 2 stycznia 2023 r. Dopiero zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. umowy kupna-sprzedaży spowoduje nastąpienie skutku prawnego w postaci zbycia udziałów w nieruchomości, tj. przejścia ich prawa własności z Pani na osobę trzecią. Zawarcie przedmiotowej umowy przedwstępnej wraz z dokonaniem zapłaty zadatku oraz zaliczki w łącznej wysokości 80% ceny ustalonej w umowie przedwstępnej, ma na celu zabezpieczenie Pani interesów, że osoba trzecia nie wycofa się z zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że 1 marca 2017 r. nabyła Pani w drodze darowizny od matki 1/2 udziału w prawie własności nieruchomości położonej, na której posadowiony jest budynek mieszkalny. Zamierza Pani w 2022 r. zawrzeć z osobą trzecią umowę przedwstępną, w której zobowiąże się Pani do zawarcia z osobą trzecią umowy kupna-sprzedaży 1/2 udziału w przedmiotowej nieruchomości. Przy zawarciu umowy przedwstępnej osoba trzecia zapłaci Pani częściowo tytułem zadatku oraz częściowo tytułem zaliczki, na poczet ceny zakupu przedmiotowych udziałów w prawie własności nieruchomości, w łącznej kwocie stanowiącej 80% ceny zakupu określonej w przedmiotowej umowie przedwstępnej. W umowie przedwstępnej osoba trzecia zobowiąże się do zapłaty pozostałych 20% ceny zakupu przedmiotowych udziałów w prawie własności nieruchomości przy zawarciu umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej strony postanowią, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po dniu 1 stycznia 2023 r. oraz do dnia 30 kwietnia 2023 r. A zatem odpłatne przeniesienie 1/2 udziałów w prawie własności przedmiotowej nieruchomości z Pani na osobę trzecią nastąpi po dniu 1 stycznia 2023 r.

Pani wątpliwości budzi kwestia, czy będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku w związku z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, na mocy której Pani i kupujący zobowiążecie się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w 2023 r. roku oraz kupujący zapłaci Pani zadatek i zaliczkę na poczet ceny sprzedaży ww. nieruchomości w 2022 r.

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 ww. ustawy:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Analizując zatem kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości. W cytowanym przepisie użyto terminu „odpłatne zbycie”, zatem aby wywołać określony w nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie w prawie przewidzianej formie umowy, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.

Z kolei umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości, uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Z art. 488 § 1 ww. ustawy wynika bowiem, że

Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.

Zgodnie z § 2 ww. art. 488:

Jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego.

Natomiast z art. 353¹ Kodeksu cywilnego wynika, że:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Z ww. przepisu wynika zatem, że strony mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych.

Wskazać bowiem należy, że zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1).

W myśl art. 394 § 2 ww. ustawy:

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Natomiast stosownie do art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego:

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zatem instytucja zadatku służy wzmocnieniu więzi obligacyjnej. Ma motywować strony do należytego wykonania umowy (w przypadku zadatku uiszczanego przy umowie przedwstępnej – do zawarcia umowy przyrzeczonej). Otrzymanie zadatku nie powoduje definitywnego przysporzenia majątkowego, bo w zależności od uzgodnień stron umowy i „losów” zobowiązania może on podlegać zwrotowi, stać się własnością strony umowy jako swoiste odszkodowanie za niewykonanie zobowiązania bądź zostać zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. W szczególności, zadatek uiszczany przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży rzeczy lub prawa nie jest ceną nabycia tej rzeczy lub prawa, a dopiero może zostać zaliczony na poczet takiej ceny w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej).

Zaliczka zaś jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży, w przypadku wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny. Z kolei zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 sierpnia 2013 r. sygn. akt II FSK 2418/11 wskazał, że:

(…) „Nabycie, o którym mowa w ust. 25 lit. a)-c) art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza uzyskanie na własność wymienionych w tym przepisie nieruchomości. W przypadku nieruchomości normodawca zastrzegł obowiązek dochowania formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 zd. 1 k.c.). Tak więc dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w przewidzianej prawem formie (akt notarialny) podatnik nabywa nieruchomość (...)”.

Jak już wskazano, odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem kwota zadatku /zaliczki stanowiłaby przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynęłoby pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta 2023 r., a więc po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa powyżej.

W świetle powyższego zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której otrzyma Pani kwotę zaliczki/zadatku nie spowoduje przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, otrzymana przez Panią w 2022 r. kwota zadatku i zaliczki na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, która ma być zawarta w formie aktu notarialnego nie wcześniej niż w 2023 r., nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywoła skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zaliczki.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).