W uzupełnieniu wniosku złożonym 20 czerwca 2022 r. wskazaliście Państwo, że 9 marca 2017 r. nabył Pan z żoną na zasadzie wspólności majątkowej, notarialną umową kupna-sprzedaży od dewelopera lokal mieszkalny przy ul. …, w …. Kwota zakupu lokalu wynosiła 275 571 zł 47 gr.

Planujecie Państwo sprzedać ten lokal w 2022 r. jako osoby fizyczne.

Zakup lokalu został sfinansowany ze środków własnych w wysokości 55 571 zł 47 gr oraz kredytu mieszkaniowego w wysokości 220 000 zł.

Lokal został przez Państwa wykończony i wyposażony ze środków własnych – nie posiadacie faktur.

Umowa kredytu na zakup lokalu została zawarta 12 kwietnia 2016 r. w polskich złotych, na okres 20 lat.

Kredyt został zaciągnięty przez Państwo – ..... i odpowiadacie solidarnie za wynikające z niego zadłużenie.

Kredyt został udzielony na zakup tego konkretnego lokalu mieszkalnego.

Środki z kredytu zostały w całości przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego od dewelopera.

Lokal mieszkalny miał zaspokoić przyszłe potrzeby mieszkaniowe najstarszego syna po zakończeniu studiów i usamodzielnienie się. W okresie od czerwca 2017 r. do końca maja 2020 r. lokal był przedmiotem najmu, a od czerwca 2020 r. do dnia złożenia wniosku i jego uzupełnienia, jest zamieszkiwany przez syna ….

Przychód ze sprzedaży lokalu zamierzacie Państwo przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, w szczególności na spłatę kredytu zaciągniętego w …, na zakup lokalu mieszkalnego zaciągniętego 12 kwietnia 2016 r. (pozostała kwota kapitału do spłaty na dzień 19 czerwca 2022 r. wynosi 156 483 zł 06 gr) oraz na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego 15 kwietnia 2019 r. przez ..... na zasadzie wspólności majątkowej, na budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego oraz refinansowanie w kwocie 50 000 zł na zakup działki, na której dom został wybudowany.

Dom przeznaczony jest na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jesteście Państwo w nim aktualnie zameldowani i mieszkacie w nim oraz nie będziecie go udostępniać osobom trzecim (pozostała kwota kapitału do spłaty na dzień 19 czerwca 2022 r. wynosi 445 320 zł 68 gr).

Umowa o kredyt mieszkaniowy w … z 15 kwietnia 2019 r. została zawarta na okres 276 miesięcy w walucie polskiej przez .... na zasadzie wspólności majątkowej.

Kredyt został udzielony na budowę (650 000 zł) oraz refinansowanie zakupu działki (50 000 zł).

Jesteście Państwo właścicielami gruntu, na którym został wybudowany dom.

Całość prac budowlanych została sfinansowana z kredytu. Budowa trwała od kwietnia 2019 r. do marca 2021 r. 16 kwietnia 2021 r. uzyskaliście Państwo pozwolenie na użytkowanie domu.

W uzupełnieniu wniosku złożonym 8 lipca 2022 r. wskazaliście Państwo, że nie posiadacie Państwo dodatkowego kredytu na zakup działki.

Działka została nabyta ze środków własnych przez .... umową notarialną z 20 września 2018 r. W ramach kredytu udzielonego na budowę domu, udzielonego przez … w kwocie 700 000 zł, z 15 kwietnia 2019 r., kwota 650 000 zł przeznaczona była na budowę domu, zaś 50 000 zł tytułem refinansowania środków na zakup działki.

Kredyt w … jesteście Państwo zobowiązani spłacić w całości zaraz po wpłynięciu środków ze sprzedaży lokalu, aby zwolnić hipotekę na sprzedawanym lokalu. Pozostałe środki zamierzacie Państwo przeznaczyć na spłatę kredytu w ….

Kredyt w … zostanie spłacony w całości, a kredyt w … w kwocie 380 000 zł. Pozostałe środki zamierzacie Państwo wydatkować w ciągu trzech lat na inwestycje wokół domu typu podjazd, taras, ogrodzenie.

Pytania

1.Czy wydatek mieszkaniowy może stanowić kwota nabycia lokalu sfinansowana częściowo ze środków własnych, a częściowo z kredytu hipotecznego w …, który zamierzacie Państwo spłacić środkami ze sprzedaży mieszkania?

2.Czy wydatek mieszkaniowy może stanowić spłata kredytu hipotecznego udzielonego przez …, przeznaczonego w całości na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w postaci budowy domu?

Stanowisko Państwa w sprawie

W Państwa ocenie, według art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.) uważa się, że te czynności mogą stanowić wydatek mieszkaniowy, ponieważ w całości zostały przeznaczone na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych oraz zostały dokonane przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1 ww. ustawy.

Według przepisów powyższej ustawy, podatek od zbycia ww. nieruchomości jest nienależny, ponieważ zostały spełnione przesłanki pozwalające na zaliczenie do wydatków mieszkaniowych spłat obu kredytów mieszkaniowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej planowana sprzedaż w 2022 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego przez Państwa w 2017 r., w drodze umowy sprzedaży do wspólności majątkowej małżeńskiej, będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło tego lokalu.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób   fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

W konsekwencji, korzystanie ze zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Stosownie natomiast do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten został dodany przez art. 1 pkt 13 lit. f) ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r., poz. 2105) i ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. – stosownie do art. 70 pkt 1 ww. ustawy zmieniającej.

Podkreślenia wymaga, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, tj. m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ww. ustawy), a także na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy).

Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.

Ważne jest również, aby środki przeznaczone na ww. cel mieszkaniowy, czyli na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu pochodziły ze sprzedaży nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) lub praw. Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz, aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Należy jednak zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi, czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Niemniej, w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro zamierzacie Państwo skorzystać ze zwolnienia, powinniście liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe. Organ podatkowy dla celów podatkowych, weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego, uprawniony jest żądać od podatników udokumentowania poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, czyli np. czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) faktycznie wydatkowane zostały przez podatnika na własne cele mieszkaniowe.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jest zatem fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w art. 21 ust. 25 i ust. 30a ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tych przepisach wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Przy zwolnieniu określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Podkreślenia wymaga bowiem, że ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Powyższy warunek wynika wprost z brzmienia przepisu normującego zwolnienie. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany,   podmiotowo-przedmiotowy.

Powołany art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje zwolnienie ze względu na „własne cele mieszkaniowe”. Jest to cel nadrzędny, przez pryzmat którego należy interpretować ww. przepis. Ustawodawca nie definiuje jednak użytego zwrotu „własne cele mieszkaniowe”. Odnosząc się do powyższej kwestii Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z dnia 20 października 2015 r., sygn. akt I SA/Bd 791/15, stwierdził, że pojęcie celu związane jest z wewnętrzną postawą człowieka, określaną najczęściej mianem chęci, woli, dążenia, zamiaru, postawy motywującej (powodującej) ludzkie działanie. Zatem wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe, to wydatek dokonany w zamiarze zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Utwierdza to w przekonaniu, że istotny jest zamiar nabycia nieruchomości na cele mieszkaniowe, który powinien prowadzić do zamieszkania w nabytej nieruchomości, chociaż ustawodawca nie uzależnił skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od wykazania zamiaru zamieszkania w nowym budynku czy lokalu w chwili jego nabycia, czy też niezwłocznie po nabyciu. W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która np. posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci lub najemców. Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy poczynienie wydatków na nabycie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości (lokalu mieszkalnego czy też budynku mieszkalnego) – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal mieszkalny lub budynek mieszkalny dla własnych potrzeb ma w tym lokalu bądź budynku faktycznie mieszkać. Lokal czy budynek, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem/budynkiem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Przy czym wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie nieruchomości, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytej nieruchomości, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny bądź budynek mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w lokalu/budynku tym – z różnych powodów – zamieszka po upływie określonego czasu. W takim przypadku, prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność,   że np. przez jakiś czas lokal/budynek będzie wynajmowany. Co istotne, nie jest więc przeszkodą dla zastosowania omawianego zwolnienia wynajęcie nieruchomości mieszkalnej innemu podmiotowi – i to zarówno przed realizacją własnego celu mieszkaniowego, jak i już po tym fakcie. Innymi słowy, nie ma znaczenia kolejność wykonywanych działań.

Ważne jest jedynie to, że nieruchomość została nabyta w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego, tj. zamieszkania w niej – czy to od razu po jej nabyciu, czy też w czasie późniejszym.

Zatem, w przypadku możliwości skorzystania przez Państwa ze zwolnienia określonego   w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z wydatkowaniem przychodu z planowanego odpłatnego zbycia   w 2022 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na spłatę kredytu zaciągniętego w kwietniu 2016 r. na zakup tego lokalu mieszkalnego powinniście Państwo przed sprzedażą lokalu mieszkalnego faktycznie w tym lokalu własne cele mieszkaniowe realizować, tj. mieszkać w nim, natomiast w przypadku możliwości skorzystania przez Państwa ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy, w części dotyczącej wydatkowania przychodu z planowanego odpłatnego zbycia w 2022 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na spłatę kredytu zaciągniętego w kwietniu 2016 r. m.in. na budowę domu jednorodzinnego w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych, powinniście Państwo po wybudowaniu w tym budynku mieszkalnym zamieszkać.

Tymczasem, jak wynika z przedstawionego przez Państwa opisu sprawy, lokal mieszkalny, na zakup którego zaciągnęliście Państwo w 2016 r. kredyt, został nabyty w marcu 2017 r., w celu zaspokojenia przyszłych potrzeb mieszkaniowych najstarszego syna po zakończeniu studiów i usamodzielnienie się. W okresie od czerwca 2017 r. do końca maja 2020 r. ww. lokal był przedmiotem najmu, a od czerwca 2020 r. do dnia złożenia wniosku i jego uzupełnienia, jest zamieszkiwany przez Państwa syna.

Z tak przedstawionego opisu sprawy nie wynika, że lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość został zakupiony w celu realizacji Państwa własnych celów mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z opisu sprawy jednoznacznie wynika, że celem zakupu lokalu mieszkalnego było zaspokojenie przyszłych potrzeb mieszkaniowych Państwa syna, przy czym w międzyczasie lokal mieszkalny był przedmiotem najmu, a obecnie jest zamieszkiwany przez Państwa syna.

Tymczasem o realizacji własnych celów mieszkaniowych w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych możemy mówić jedynie w sytuacji, gdy podatnik mieszka w stanowiącym jego własność budynku czy lokalu (co znajduje potwierdzenie w treści cytowanego wcześniej art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), z czym w przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia.

W konsekwencji, jeżeli środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość zostaną przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie tego lokalu mieszkalnego w celu realizacji nie Państwa własnych potrzeb mieszkaniowych, tylko potrzeb mieszkaniowych innych osób – Państwa syna i faktycznie nie realizowaliście i nie realizujecie w nim własnych potrzeb mieszkaniowych, przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania nie będziecie Państwo mogli uwzględnić wydatków poniesionych na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie tego lokalu mieszkalnego. Wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który nie został zakupiony z zamiarem realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych i w którym faktycznie Państwo nie realizowaliście i nie realizujecie własnych potrzeb mieszkaniowych nie mieści się w katalogu wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 w zw. z ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przechodząc natomiast do możliwości uwzględniania wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w części sfinansowanego ze środków własnych, wskazać należy, że wydatek ten również nie może stanowić wydatku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi o bezpośrednim finansowaniu określonego w nim celu, ze środków uzyskanych z konkretnej sprzedaży, a zatem przewiduje on zwolnienie z opodatkowania nie jakiegokolwiek dochodu, ale dochodu powstałego w trybie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, wydatkowanego na własne cele mieszkaniowe.

Wszystkie przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mają być przez podatnika spełnione łącznie, jeśli chce korzystać ze zwolnienia regulowanego tym przepisem. Elementarna przesłanka dotyczy zaś pochodzenia środków, z których ponoszone mają być wydatki na własne cele mieszkaniowe podatnika. Nie budzi żadnych wątpliwości, że wydatkowany na własne cele mieszkaniowe ma być przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości. A więc nie jakikolwiek przychód pozyskany z jakiegokolwiek źródła, ale środki uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Warunek ten zdaje się pozostawać poza jakimkolwiek sporem. Skoro zwolnienie ma dotyczyć dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, to jest oczywiste, że wydatkowanie ma dotyczyć tych właśnie przychodów. Dzięki temu, że podatnik wydatkuje ten przychód na własne cele mieszkaniowe spełni zamierzenie ustawodawcy, który rezygnuje z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na rzecz wspierania dążenia podatnika do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (nie zaś jakichkolwiek innych środków) – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 oraz wskazane w art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Natomiast wydatkowanie przychodu z planowanego odpłatnego zbycia w 2022 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość – począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż do dnia 31 grudnia 2025 r. na spłatę kredytu w części zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego, służącego realizacji własnych celów mieszkaniowych (mieszkacie w nim), w odniesieniu do wydatków na budowę którego posiadacie Państwo dokumenty (dowody poniesionych wydatków), z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika jakiego rodzaju wydatków one dotyczą oraz w jakim okresie i w jakiej wysokości wydatki te zostały przez Państwa poniesione – może stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać zwolnieniu z opodatkowania na warunkach określonych   w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej planowane odpłatne zbycie przez Państwa w 2022 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wydatkowanie tego przychodu, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w części, którą przeznaczą Państwo na spłatę kredytu zaciągniętego przez Was w kwietniu 2016 r. na nabycie tego lokalu mieszkalnego, który nie został zakupiony z zamiarem realizacji Państwa własnych celów mieszkaniowych (zamieszkania w nim), tylko celów mieszkaniowych Państwa syna   i w którym przed sprzedażą faktycznie Państwo nie realizowaliście i nie realizujecie własnych potrzeb mieszkaniowych, nie będzie stanowić wydatku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 30a w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) oraz pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w tej części Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Wydatku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie stanowić również wydatek na nabycie przez Państwa lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w części sfinansowanego ze środków własnych niepochodzących ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego.

Zatem, w tej części Państwa stanowisko również należało uznać za nieprawidłowe.

Natomiast, wydatkowanie przychodu, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, w części, którą przeznaczycie Państwo na spłatę kredytu zaciągniętego przez Was w kwietniu 2019 r., w części na budowę budynku mieszkalnego, w którym realizujecie Państwo własne cele mieszkaniowe (mieszkacie w tym budynku) i którego budowę będziecie Państwo w stanie prawidłowo udokumentować, będzie uprawniało Państwa do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w tej części Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zastrzec należy, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie w zakresie postawionych przez Państwa pytań dotyczących możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w części wydatkowanego przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego w kwietniu 2016 r. na nabycie tego lokalu mieszkalnego i objęcie przedmiotowym zwolnieniem kwoty nabycia tego lokalu w części sfinansowanej ze środków własnych oraz na spłatę kredytu zaciągniętego w kwietniu 2019 r. w części na budowę budynku mieszkalnego, w którym Państwo obecnie mieszkacie. Natomiast interpretacja nie odnosi się do możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w części wydatkowanego przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego w kwietniu 2019 r. w części na refinansowanie zakupu działki oraz możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w części wydatkowanego przychodu na inwestycje wokół domu typu podjazd, taras, ogrodzenie, które to kwestie nie były objęte sformułowanym pytaniem (pytaniami) i stanowiskiem Państwa w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Mając na uwadze treść art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, tutejszy Organ wydając interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, potwierdzającego zrealizowanie przez Państwa własnego celu mieszkaniowego. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości Państwa stanowiska może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy Ordynacja podatkowa.