Współwłaściciel, który na mocy umowy quoad usum wyłączony jest z możliwości korzystania z rzeczy wspólnej i pobierania z niej pożytków, w świetle przepisów podatkowych nie uzyskuje przychodu z wynajęcia tej nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych przedstawionego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 13 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 maja 2023 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2021 roku otrzymała Pani od rodziców udział w nieruchomości (mieszkaniu). Mieszkanie było wynajmowane i od czasu otrzymania darowizny, podatek od najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, płacony był przez rodziców i przez Panią w proporcji do udziałów w nieruchomości.

Od paru miesięcy studiuje Pani za granicą i studia te potrwają przez parę lat. W związku z tym umówiła się obecnie Pani z rodzicami, iż nie będzie się dalej zajmować tym mieszkaniem. Ma ono zostać wynajęte przez rodziców i tylko oni mają ponosić koszty związane z mieszkaniem i jednocześnie pobierać pożytki z najmu w postaci czynszu płaconego przez najemcę.

Uzupełnienie wniosku

1.Pani udział w nieruchomości wynosi 9/10 (90%).

2.Umowa z rodzicami jest ustna, jako że, jak wynika z Pani wiedzy, umowa tzw. quoad usum nie wymaga dla swojej ważności żadnej szczególnej formy. Umowę zawarła Pani na koniec marca bieżącego roku, przyjmując, iż te uzgodnienia będą mieć zastosowanie od początku kwietnia 2023 roku (w związku z zakończeniem poprzedniej umowy najmu mieszkania). W razie takiej potrzeby może Pani potwierdzić umowę na piśmie.

3.Mieszkanie nie jest obecnie wynajmowane. Po znalezieniu przez rodziców najemców nie będzie Pani stroną umowy najmu mieszkania oraz nie będzie Pani pobierać pożytków z najmu mieszkania.

Pytanie

Czy, w opisanej we wniosku sytuacji, nie będzie Pani zobowiązana do opodatkowania przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego?

Pani stanowisko w sprawie

Z uwagi na to, iż na mocy umowy z rodzicami nie korzysta Pani z mieszkania, w tym nie pobiera Pani z niego pożytków, nie uzyska Pani przychodu z wynajmowania tego mieszkania przez pozostałych współwłaścicieli i nie będzie zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego z najmu.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c tej ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Natomiast, zgodnie z art. 9a ust. 6, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji wynajmującego.

Zgodnie z treścią art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Przepis art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Art. 207 stanowi z kolei, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy (tzw. quoad usum) określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów, a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.

Umowa może kształtować wzajemne stosunki w odniesieniu do korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż to wynika z treści ww. art. 206. Oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez współwłaściciela lub współwłaścicieli, wyłącznie korzystających z nieruchomości na podstawie umowy quoad usum, umowy najmu z osobą trzecią, której skutki (osiąganie przychodów) ograniczą się wyłącznie do współwłaścicieli, którym na mocy umowy quoad usum przypadają w całości pożytki z przedmiotu najmu i nie odniosą żadnego skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli wyłączonych z korzystania i pobierania pożytków z nieruchomości. Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z rzeczy przez danego współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum) istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny.

Jeżeli więc współwłaściciele nieruchomości zawarli umowę quoad usum, ten współwłaściciel, który na mocy takiej umowy wyłączony jest z możliwości korzystania z rzeczy wspólnej i pobierania z niej pożytków, w świetle przepisów podatkowych nie uzyskuje przychodu z wynajęcia tej nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródłem przychodów jest:

najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Na mocy art. 9a ust. 6 ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Według art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a tej ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Powyższe przepisy wyraźnie wskazują, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji wynajmującego.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że w 2021 roku otrzymała Pani od rodziców udział w nieruchomości (mieszkaniu) w wysokości 9/10 części. Mieszkanie było wynajmowane i od czasu otrzymania darowizny, podatek od najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, płacony był przez rodziców i przez Panią w proporcji do udziałów w nieruchomości. Od paru miesięcy studiuje Pani za granicą i studia te potrwają przez parę lat. W związku z tym, zawarła Pani z rodzicami ustną umowę quoad usum, zgodnie z którą, mieszkanie ma zostać wynajęte przez rodziców i tylko oni mają ponosić koszty związane z mieszkaniem i jednocześnie pobierać pożytki z najmu w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Uzgodnienia będą mieć zastosowanie od początku kwietnia 2023 roku.

Zgodnie z treścią art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl natomiast art. 206 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Art. 207 ww. kodeksu stanowi, że:

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy quoad usum określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów, a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.

Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż to wynika z treści art. 206 ww. kodeksu i postanowienia takiej umowy są wiążące. W przypadku nieruchomości oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez współwłaściciela korzystającego z tej nieruchomości umowy najmu z osobą trzecią. Jednak skutki tej umowy ograniczają się wyłącznie do jej stron, nie odnoszą żadnego skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum) istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Zatem dokonanie podziału quoad usum oznacza „wewnętrzne” zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Jeżeli więc – jak to przedstawiono we wniosku – współwłaściciele nieruchomości zawarli umowę quoad usum, to tylko ten współwłaściciel, który na mocy takiej umowy uprawniony jest do wyłącznego korzystania z rzeczy wspólnej uzyskuje przychód z wynajęcia tej nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę, skoro nie będzie Pani stroną umowy najmu mieszkania oraz nie będzie Pani pobierać pożytków z tego tytułu, nie będzie Pani zobowiązana do opodatkowania przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  •  Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

  •   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm., dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).