Temat interpretacji
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
8 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – na wezwanie organu – pismami z 6 października 2025 r. (wpływ). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pani osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Głównym źródłem Pani dochodów jest rolnictwo i najem prywatny prowadzony przez Pani męża.
W ramach Pani małżeństwa obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej. Samodzielnie uzyskuje Pani dochód z najmu prywatnego mieszkania, które odziedziczyła Pani po matce. Nie jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.
W najbliższej przyszłości zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości stanowiącej współwłasność Pani i Pani męża. Jest to nieruchomość położona w A., obejmująca prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, tj.:
a)działka nr 111/1 o pow. 2709 m2,
b)położony na działce nr 111/1 budynek o pow. użytk. 4899,50 m2 składający się z lokali użytkowych o przeznaczeniu biurowym i usługowym,
c)działka nr 111/2 o pow. 2053 m2,
d)położony na działce nr 111/2 budynek o pow. użytk. 1219,80 m2 składający się z lokali użytkowych o przeznaczeniu biurowym i usługowym,
e)działka nr 111/3 o pow. 460 m2,
f)działka nr 111/4 o pow. 95 m2,
g)działka nr 111/5 o pow. 622 m2,
h)położone na działkach nr 111/1, 111/2, 111/3, 111/4 i 111/5 budowle w postaci chodnika, drogi i miejsc parkingowych,
i)urządzenia stacji transformatorowej znajdujące się w budynku transformatora posadowionego na działce nr 111/6,
j)działki nr 111/6, 111/7, 111/8, 111/9 i 111/10 o łącznej pow. 9655 m2,
k)położony na działce nr 111/6 budynek o pow. użytk. 1114,60 m2 składający się z lokali użytkowych, magazynów i pomieszczeń technicznych,
l)położony na działce nr 111/6 budynek o pow. użytk. 4278 m2 składający się z lokali użytkowych, magazynów i pomieszczeń technicznych,
ł) położone na działkach nr 111/6, 111/7, 111/8, 111/9 i 111/10 budowle w postaci chodnika, drogi i miejsc parkingowych,
m) znajdujące się na działkach nr 111/6, 111/7, 111/8, 111/9 i 111/10 urządzenia stacji transformatorowej, rozdzielni elektrycznej, instalacji grzewczej, hydroforu i wodociągowe.
Nieruchomości wymienione powyżej w punktach a-i zostały przez Panią i Pani małżonka kupione na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 31 lipca 2012 r. Lokale użytkowe wchodzące w skład tej nieruchomości w chwili jej zakupu były przedmiotem najmu, zatem Pani i Pani małżonek wstąpiliście w prawa i obowiązki wynajmującego i kontynuowaliście wynajmowanie lokali w ramach tzw. najmu prywatnego.
Przy czym, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 31 lipca 2012 r. Pani i Pani małżonek kupiliście udział 11815/12130 w prawie użytkowania wieczystego działki nr 111/5. Pozostały udział 315/12130, wraz z prawem własności budowli w postaci drogi i chodnika posadowionych na tej działce, został nabyty na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 6 maja 2016 r.
Nieruchomości wymienione powyżej w punktach j-m zostały przez Panią i Pani małżonka kupione na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 31 lipca 2013 r., jako część składowa przedsiębiorstwa upadłego w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, w ramach upadłości likwidacyjnej. Pani i Pani małżonek przejęliście także prawa wynikające z umów najmu lokali użytkowych wchodzących w skład tej nieruchomości i kontynuowali wynajmowanie lokali w ramach tzw. najmu prywatnego.
W momencie zakupu wszystkie ww. grunty były objęte prawem użytkowania wieczystego.
Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta A. z dnia (...) 2014 r. prawo użytkowania wieczystego tych gruntów (z wyjątkiem działki nr 111/5 wymienionej wyżej w punkcie g) zostało przekształcone w prawo własności. Prawo własności działki nr 111/5 zostało przez Panią i Pani męża wykupione od Skarbu Państwa na podstawie umowy sprzedaży z dnia 24 kwietnia 2018 r.
Zakup nieruchomości został sfinansowany środkami własnymi Pani i Pani małżonka. Źródłem pochodzenia tych oszczędności były przede wszystkim odszkodowania uzyskane od Skarbu Państwa z tytułu wywłaszczenia gruntów rolnych pod budowę autostrady. Zakup został dokonany w celu ulokowania tych oszczędności i uchronienia ich przed utratą wartości. Zakup nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej (Pani ani Pani mąż nie prowadzicie działalności gospodarczej), nieruchomość nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych.
Od momentu zakupu sposób korzystania z nieruchomości pozostał niezmienny – poszczególne lokale użytkowe lub budynki oraz miejsca parkingowe są przez Pani męża wynajmowane lub wydzierżawiane.
Nie angażowała się Pani w wynajem i utrzymanie opisywanej nieruchomości. Zajmował się tym Pani mąż. Jeżeli do wykonania danej czynności była potrzebna Pani zgoda jako współwłaścicielki (np. do zawarcia umowy najmu), udzielała Pani stosownej zgody lub pełnomocnictwa.
W trakcie posiadania ww. nieruchomości Pani mąż wykonał w ich obrębie następujące prace:
1)zmiana kierunku zasilania wodociągów z powodu podejrzenia kradzieży wody przez inne podmioty,
2)zmiana lokalizacji licznika energii elektrycznej z powodu kradzieży energii elektrycznej przez inne podmioty (licznik był zamontowany na terenie nienależącym do Pani i Pani małżonka),
3)remont elewacji, okien, drzwi, dachu, klatek schodowych, wind, instalacji, nawierzchni na parkingach i ogrodzenia z uwagi na zły stan techniczny stwarzający zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania,
4)w przypadku zmiany najemcy, z uwagi na naturalne zużycie przedmiotu najmu lub awarie, dokonywano remontów polegających na malowaniu ścian, naprawie ewentualnych ubytków, remoncie podłóg itp.
Pani Mąż, jako właściciel nieruchomości, zawierał także umowy dotyczące korzystania z usług związanych z bieżącą eksploatacją tej nieruchomości, w szczególności: ochrona budynku, monitoring pożarowy, telefon powiązany z monitoringiem pożarowym, konserwacja stacji średniego napięcia, konserwacja wind, wywóz odpadów, dostawa wody i odprowadzanie ścieków, dostawa energii elektrycznej, dostawa energii cieplnej, ogrodnictwo, sprzątanie, administracja i bieżące prowadzenie spraw, księgowość.
Pani ani Pani mąż nie dokonywaliście podziału lub łączenia działek, ani innych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości i podniesienie jej wartości dla potencjalnego nabywcy. W celu dokonania jej zbycia nie podejmowaliście i nie zamierzacie podejmować także żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym.
Jeden z dzierżawców obiektu jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Sprzedaż tej nieruchomości jest brana pod uwagę również z powodu coraz większego zaangażowania (w tym również finansowego) koniecznego do utrzymania jej we właściwym stanie technicznym z uwagi na jej wiek i naturalne zużycie, jak również postęp techniczny i wynikające z niego coraz większe oczekiwania najemców odnośnie standardu nieruchomości. Część prac remontowych została już przez Pani męża wykonana, ponieważ zły stan techniczny stwarzał zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania, jednak Pani ani Pani mąż nie zamierzacie w dłuższej perspektywie angażować się w tę nieruchomość w zakresie większym, niż wynikał z ich pierwotnego zamiaru uzyskiwania pasywnego dochodu z wynajmu.
Nieruchomość może zostać sprzedana w całości lub w częściach jednemu podmiotowi lub różnym podmiotom. Nie jest także wykluczone, że sprzedaż następować będzie etapami, w zależności od zainteresowania i możliwości finansowych nabywców.
Oprócz opisanej powyżej nieruchomości, Pani i Pani małżonek posiadacie grunty rolne i leśne, budynki i budowle wchodzące w skład gospodarstwa rolnego (garaże, wiaty, magazyny, obory, przechowalnie, silosy itp.), budynki mieszkalne i lokal mieszkalny. Nieruchomości te zostały nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizn od rodziców, a wykorzystywane są w celach rolniczych lub wynajmu w ramach tzw. najmu prywatnego. Część nieruchomości była również nabywana odpłatnie ze środków własnych w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Posiada Pani także lokal mieszkalny w ramach majątku odrębnego, który odziedziczyła po matce.
Pani i Pani małżonek dokonywaliście dotychczas nieodpłatnego zbycia nieruchomości w formie darowizn dla dzieci w celu zapewnienia im warunków bytowych i majątku potrzebnego do prowadzenia samodzielnego życia. Dokonywaliście także odpłatnego zbycia nieruchomości w następującym zakresie:
·W 2022 r. sprzedaliście udział 1/2 w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem. Udział ten został nabyty w 2020 r. w korzystnej cenie w związku z upadłością konsumencką jego właścicielki, z zamiarem przekazania domu córce. Niestety brak możliwości nabycia drugiego udziału 1/2 będącego w posiadaniu byłego męża sprzedającej oraz zły i wciąż pogarszający się stan techniczny niezamieszkałego domu skłoniły Panią i Pani małżonka do sprzedaży posiadanego udziału. Sprzedaż nastąpiła po cenie zakupu i nie wygenerowała żadnego dochodu dla Pani i Pani małżonka.
·W 1999 r. Pani i Pani małżonek dokonali sprzedaży gruntów rolnych położonych w rejonie, w którym planowana była budowa autostrady. Cena zaproponowana przez kupującego była atrakcyjna, a ze względu na planowaną budowę, możliwość ich dalszego użytkowania do celów rolniczych w dłuższej perspektywie była wątpliwa.
Pani i Pani małżonek utraciliście także prawo własności nieruchomości gruntowych w drodze przymusowego wywłaszczenia przez Skarb Państwa za odszkodowaniem w następującym zakresie:
·W 2011 r. Wojewoda (...) wydał decyzję stwierdzającą nabycie z dniem (...) 1999 r. z mocy prawa przez Gminę własności nieruchomości stanowiącej współwłasność Pani i Pani małżonka, zajętej pod gminną drogę publiczną. Decyzja została wydana na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, zgodnie z którym nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem (...) 1999 r. stają się z mocy prawa ich własnością za odszkodowaniem.
·W latach 2010 i 2013 Wojewoda (...) wydał decyzję o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości stanowiących współwłasność Pani i Pani małżonka, przeznaczonych pod lokalizację autostrady oraz o ustaleniu na rzecz Pani i Pani małżonka odszkodowania za te nieruchomości, płatnego przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad. Decyzja została wydana na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którym wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości.
·W 2022 r. Wojewoda (...) wydał decyzję ustalającą odszkodowanie na rzecz Pani i Pani małżonka z tytułu przejęcia z mocy prawa nieruchomości objętej decyzją Wojewody (...) z 2020 r o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Decyzja o odszkodowaniu została wydana na podstawie art. 20 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, zgodnie z którym z tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w wysokości uzgodnionej między inwestorem a dotychczasowym właścicielem, przy czym jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji.
Ponadto, Pani małżonek otrzymywał także odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości wchodzących w skład jego majątku odrębnego, zajętych pod gminne i krajowe drogi publiczne oraz przeznaczonych pod lokalizację autostrady (decyzje Wojewody (...) wydane w latach 2002, 2008, 2010 i 2016).
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nie prowadziła Pani zarejestrowanej działalności gospodarczej. Planuje Pani dokonać zbycia nieruchomości w przyszłości, po uzyskaniu interpretacji indywidualnej.
Dąży Pani do sprzedaży nieruchomości w całości, jednorazowo. Nie ma jednak pewności czy uda się tego dokonać, ponieważ jest to zależne od woli nabywcy, a żadna umowa przedwstępna sprzedaży nie została zawarta. Gdyby nie udało się dokonać sprzedaży w ramach jednej transakcji, nie można wykluczyć, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w częściach obejmujących np. poszczególne działki ewidencyjne.
Wyjaśniła Pani także, że zakup został dokonany od syndyka masy upadłości spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej. Na podstawie umowy sprzedaży Pani i Pani małżonek kupiliście przedsiębiorstwo upadłego w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, na które składały się:
–prawo użytkowania wieczystego działek nr 111/6, 111/7, 111/8, 111/9 i 111/10 o łącznej pow. 9655 m2 oraz własność stanowiących odrębną nieruchomość budynków i urządzenia oraz budowli w postaci drogi;
–prawo własności ruchomości stanowiących wyposażenie tej nieruchomości (hydrant, gaśnice, kurtyna powietrzna, lampy, system monitoringu, router, transformator, koc gaśniczy, chodniki elektroizolacyjne, kalosze elektroizolacyjne, rękawice, hełm dla elektryków, wskaźnik niskiego napięcia, uziemiacz przenośny, ekran dźwiękochłonny);
–prawa wynikające z umów najmu oraz innych umów cywilnoprawnych (z wyłączeniem umów o prowadzenie rachunków bankowych), których stroną była ww. spółka (w tym m.in. o świadczenie usług serwisowych, telekomunikacyjnych, dostępu do sieci internet, ubezpieczenia mienia i odpowiedzialności cywilnej);
–prawa wynikające z umowy o pracę, której stroną była ww. spółka;
–dokumentacja techniczna budynków wraz z infrastrukturą techniczną.
W skład przedsiębiorstwa upadłego wchodziły także następujące składniki materialne i niematerialne, które jednak nie były przedmiotem sprzedaży na rzecz Pani i Pani małżonka:
–środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych prowadzonych dla ww. spółki oraz w kasie tej spółki;
–prawa z umów o prowadzenie rachunków bankowych, których stroną była ww. spółka;
–wierzytelności przysługujące ww. spółce;
–księgi i dokumentacja rachunkowa ww. spółki;
–dokumentacja handlowa ww. spółki.
Pani i Pani małżonek dokonaliście zatem zakupu przedsiębiorstwa, ponieważ w takiej formie prowadzony był przetarg przez syndyka masy upadłości dotyczący nieruchomości, której zakupem zainteresowana była Pani i Pani mąż. Przetarg nie przewidywał możliwości zakupu samej nieruchomości. Celem Pani i Pani męża od początku był jednak zakup nieruchomości i nie mieli oni zamiaru kontynuowania prowadzenia działalności przedsiębiorstwa spółki w upadłości likwidacyjnej. Umową sprzedaży objęto zatem te składniki przedsiębiorstwa, które były ściśle związane z nabywaną nieruchomością, natomiast sprzedaż nie obejmowała pozostałych składników przedsiębiorstwa szczegółowo wymienionych powyżej.
Również umowa o pracę dotyczyła pracownika, który zajmował się administrowaniem budynkiem, a więc była ściśle związana z nieruchomością. Ponieważ Pani i Pani mąż nie mieliście zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej, umowa o pracę została rozwiązana w krótkim czasie po zakupie nieruchomości (po dwóch miesiącach, tj. w dniu 30 września 2013 r.).
Pani i Pani mąż byliście zainteresowani zakupem nieruchomości wymienionych w punktach j-m, ponieważ wraz z nieruchomościami wymienionymi w punktach a-i (kupionymi przez nich rok wcześniej) stanowiły one jeden kompleks, który został podzielony w przeszłości pomiędzy różne podmioty. Przez nieruchomości wymienione w punktach j-m przebiegały instalacje zaopatrujące nieruchomości wymienione w punktach a-i w wodę, ogrzewanie i energię elektryczną. Upadłość i likwidacja przedsiębiorstwa będącego właścicielem nieruchomości j-m stwarzały zagrożenie dla prawidłowego użytkowania nieruchomości a-i posiadanych już przez Panią i Pani męża. Zagrożenie to związane było m.in. z możliwością braku konserwowania urządzeń i linii przesyłowych zaopatrujących nieruchomości a-i w media, utrudnieniami w dostępie do nich, czy też możliwością narzucenia nadmiernie wysokich opłat przez nowego właściciela. Z tych powodów zakup nieruchomości wymienionych w punktach j-m był szczególnie istotny dla Pani i Pani męża.
Pani i Pani mąż nabyliście te nieruchomości w celu ulokowania posiadanych oszczędności i uchronienia ich przed utratą wartości, jak również z powodów wymienionych powyżej. Zakup nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej ani z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej (Pani ani Pani mąż nie prowadzicie działalności gospodarczej), nieruchomość nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych. Po zakupie nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Do dochodów z najmu stosowano zasady rozliczenia tzw. najmu prywatnego, czyli w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.
Ma Pani zamiar dokonać sprzedaży nieruchomości na rzecz jednego z dzierżawców obiektu, który jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Jeżeli podmiot ten nie dokona zakupu całej nieruchomości, Pani i Pani mąż zapytają innych dzierżawców, czy są zainteresowani zakupem pozostałej części nieruchomości. Pani ani Pani mąż nie zamierzacie podejmować żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym, w tym publicznie prezentować ofert sprzedaży.
Umowy najmu, w których prawa i obowiązki Pani i Pani mąż wstąpiliście wraz z zakupem nieruchomości, zawarte były przez poprzedniego właściciela i obowiązywały jeszcze zanim Pani i Pani mąż staliście się właścicielami nieruchomości. Zawierane były w latach 2000-2013. Kolejne umowy najmu lub dzierżawy były zawierane w trakcie posiadania nieruchomości przez Panią i Pani męża, tj. w latach 2012-2025. Umowy z nowymi najemcami zawierane były w przypadku rezygnacji poprzedniego najemcy. Nowe umowy były także zawierane z dotychczasowymi najemcami w przypadku zmiany użytkowanego przez nich lokalu. Co do zasady umowy obowiązywały i obowiązują na czas nieokreślony, z pojedynczymi wyjątkami, w których umowa zawarta była na czas określony wynoszący kilka lat. Nie zawierano umów krótkoterminowych. Umowy najmu i dzierżawy były odpłatne. Umowy najmu nie miały i nie mają charakteru krótkoterminowego.
Pani mąż sam poszukuje najemców. Pani ani Pani małżonek nie korzystacie z usług profesjonalnych biur czy agencji w zakresie poszukiwania najemców/dzierżawców. Pani ani Pani małżonek co do zasady nie modyfikowali zawartych umów najmu lub dzierżawy, z zastrzeżeniem następujących sytuacji:
–waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji;
–zmiana wysokości czynszu w trakcie remontu;
–zmiana sposobu naliczania opłat eksploatacyjnych po remoncie;
–w przypadku konieczności wyremontowania lokalu zajmowanego przez najemcę, rozwiązywano z nim umowę i zawierano z nim nową umowę najmu innego lokalu.
Opisane przez Panią działania wykonane przez Pani męża, obejmujące remonty oraz zawieranie umów dotyczących korzystania z usług związanych z bieżącą eksploatacją tej nieruchomości, miały na celu:
–utrzymanie nieruchomości w stanie umożliwiającym jej wynajem i eksploatację oraz uniknięcie zagrożenia wyłączenia nieruchomości z użytkowania z uwagi na zły stan techniczny;
–zapewnienie dostaw mediów i innych usług niezbędnych do zapewnienia bezpieczeństwa i umożliwienia bieżącej eksploatacji nieruchomości;
–zapobieżenie kradzieżom wody i energii elektrycznej przez inne podmioty.
Grunty rolne, które zostały sprzedane w 1999 r., zostały nabyte w 1994 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży. Nieruchomości, które zostały wywłaszczone pod gminną drogę publiczną na podstawie decyzji z 2011 r., zostały nabyte:
–w 1991 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży,
–w 1993 r. na podstawie umowy darowizny od rodziców.
Nieruchomości, które zostały wywłaszczone pod lokalizację autostrady na podstawie decyzji Wojewody (...) z 2010 r. i 2013 r., zostały nabyte:
–w 1986 r. i 1993 r. na podstawie umowy darowizny od rodziców,
–w 1994 r., 2001 r., 2003 r. i 2005 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży.
Nieruchomości, które zostały wywłaszczone na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych na podstawie decyzji Wojewody (...) z 2020 r., zostały nabyte w 2003 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży.
Nieruchomości, o których mowa powyżej, Pani i Pani mąż nabyliście w celu powiększenia gospodarstwa rolnego (uprawiania roli i hodowli zwierząt).
Do dnia sprzedaży nie zamierza Pani udzielać przyszłemu nabywcy/nabywcom nieruchomości ani jakiejkolwiek innej osobie (np. pośrednikowi) pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do wystąpienia w Pani imieniu w sprawach, które dotyczą sprzedawanej nieruchomości
Do dnia sprzedaży nie zamierza Pani zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą/nabywcami.
Oprócz nieruchomości opisanych we wniosku, nie posiada Pani innych nieruchomości bądź udziałów w nieruchomościach przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.
Choć nie sposób wykluczyć, że w przyszłości dokona Pani nabycia lub zbycia innych nieruchomości (np. w celach mieszkaniowych, powiększenia gospodarstwa rolnego, wynajmu), to w chwili obecnej nie ma Pani takich planów. Nie planuje Pani nabywania nieruchomości w celu odsprzedaży, ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami.
Pytanie
Czy sprzedaż nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym podlegać będzie u Pani opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a jeżeli tak – w ramach jakiego źródła przychodów?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, sprzedaż nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej „u.p.d.o.f.”, stanowią, że:
Art. 10.
1. Źródłami przychodów są:
8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d)innych rzeczy,
–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;
2. Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:
1)na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;
2)w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
3)składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;
4)składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.
Z przepisów art. 10 u.p.d.o.f. wynika zatem, że odpłatne zbycie nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, powoduje powstanie przychodu wtedy, gdy dokonywane jest przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie zalicza się do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, jeżeli przedmiotem zbycia jest składnik majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, przy czym wyjątek ten nie dotyczy składników majątku wycofanych z działalności gospodarczej co najmniej 6 lat przed ich zbyciem.
Z kolei art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. wymienia następujące składniki majątku:
Art. 14.
2. Przychodem z działalności gospodarczej są również:
1) przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio;
Zgodnie z tym przepisem, do przychodów z działalności gospodarczej należy zaliczyć m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
–środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych,
–składników majątku, które nie zostały zaliczone do środków trwałych ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok,
pod warunkiem wykorzystywania ich na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.
Definicję legalną działalności gospodarczej zawiera art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.:
Art. 5a.
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
6) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność
zarobkową:
a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;
Wskazuje ona na kilka elementów, które muszą wystąpić łącznie, aby dany rodzaj aktywności można było uznać za działalność gospodarczą na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.
Mianowicie wskazuje, że powinna to być działalność zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat. W orzecznictwie podkreśla się także, że działalność ma charakter zarobkowy wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu.
Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć, choć mimo podjętych działań może się zakończyć poniesieniem straty (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 września 2020 r., sygn. 0115- KDIT1.4011.541.2020.4.KK). Działalność gospodarcza musi być prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, na co wskazuje planowa realizacja określonych zadań oraz podejmowanie ich w sposób systematyczny i powtarzalny (wyrok NSA z 27 czerwca 2017 r., sygn. akt II FSK 1446/15).
Dla oceny, czy podatnik prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. ma istotne znaczenie, czy była ona prowadzona na przestrzeni kilku lat a nie roku, za który została wydana decyzja podatkowa. Znaczenie ma zorganizowanie faktyczne tej działalności, na co składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, mieszczących w sobie czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji (wyrok NSA z 25 stycznia 2018 r., sygn. akt II FSK 3525/15). Działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (wyrok NSA z dnia 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14). Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo obejmuje m.in. indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i nieruchomości, prawa najmu i dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa (art. 551 Kodeksu cywilnego., mający zastosowanie także do podatku dochodowego od osób fizycznych z mocy art. 5a pkt 3 u.p.d.o.f.).
Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z dnia 22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18). Jeżeli podatnik: a) nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności, b) nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku, c) nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą (uchwała NSA z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21).
Pani zdaniem, planowana przez nią sprzedaż nieruchomości nie nosi znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Nie podejmuje bowiem żadnych zorganizowanych działań o charakterze handlowym, ukierunkowanych na osiąganie regularnych zysków z tytułu handlu nieruchomościami. Decyzja o sprzedaży nieruchomości nie stanowi takiego rodzaju aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nabyła Pani nieruchomość w celu ulokowania (uchronienia przed utratą wartości) oszczędności, których źródłem pochodzenia były przede wszystkim odszkodowania uzyskane od Skarbu Państwa z tytułu wywłaszczenia gruntów rolnych pod budowę autostrady.
Zakup nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej (Pani ani Pani mąż nie prowadzicie działalności gospodarczej), nieruchomość nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych. W chwili zakupu Pani ani Pani mąż wstąpili w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez poprzedniego właściciela, a od momentu zakupu sposób korzystania z nieruchomości pozostał niezmienny – poszczególne lokale użytkowe lub budynki oraz miejsca parkingowe są przez Pani męża wynajmowane lub wydzierżawiane.
Pani ani Pani mąż nie dokonywaliście podziału lub łączenia działek, ani innych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości i podniesienie jej wartości dla potencjalnego nabywcy. W celu dokonania jej zbycia nie podejmowali i nie zamierzają podejmować także żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym. Jeden z dzierżawców obiektu jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu.
Pani i Pani mąż bierzecie pod uwagę sprzedaż tej nieruchomości również z powodu coraz większego zaangażowania (w tym również finansowego) koniecznego do utrzymania jej we właściwym stanie technicznym z uwagi na jej wiek i naturalne zużycie, jak również postęp techniczny i wynikające z niego coraz większe oczekiwania najemców odnośnie standardu nieruchomości.
Część prac remontowych została już przez Pani męża wykonana, ponieważ zły stan techniczny stwarzał zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania, jednak Pani ani Pani mąż nie zamierzacie w dłuższej perspektywie angażować się w tę nieruchomość w zakresie większym, niż wynikał z ich pierwotnego zamiaru uzyskiwania pasywnego dochodu z wynajmu.
W pozostałych działaniach dokonywanych dotychczas przez Panią i Pani męża w związku z posiadaniem przez nich innych nieruchomości również nie sposób doszukać się znamion prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami. Oprócz opisanej powyżej nieruchomości, Pani i Pani małżonek posiadacie grunty rolne i leśne, budynki i budowle wchodzące w skład gospodarstwa rolnego (garaże, wiaty, magazyny, obory, przechowalnie, silosy itp.), budynki mieszkalne i lokal mieszkalny. Nieruchomości te zostały nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizn od rodziców, a wykorzystywane są w celach rolniczych lub wynajmu w ramach tzw. najmu prywatnego. Część nieruchomości była również nabywana odpłatnie ze środków własnych w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Posiada Pani także lokal mieszkalny w ramach majątku odrębnego, który odziedziczyła po matce. Pani i Pani małżonek dokonywaliście dotychczas nieodpłatnego zbycia nieruchomości w formie darowizn dla dzieci w celu zapewnienia im warunków bytowych i majątku potrzebnego do prowadzenia samodzielnego życia. Sprzedaży nieruchomości dokonywaliście zaledwie dwukrotnie – w 1999 r. sprzedali grunty rolne położone w rejonie, w którym planowana była budowa autostrady (cena zaproponowana przez kupującego była atrakcyjna, a ze względu na planowaną budowę, możliwość dalszego użytkowania tych gruntów do celów rolniczych w dłuższej perspektywie była wątpliwa), a w 2022 r. sprzedaliście udział 1/2 w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem (który został nabyty w korzystnej cenie z zamiarem przekazania córce, jednak brak możliwości nabycia drugiego udziału 1/2 będącego w posiadaniu byłego męża sprzedającej oraz zły i wciąż pogarszający się stan techniczny niezamieszkałego domu skłoniły ich do sprzedaży posiadanego udziału po cenie zakupu).
Pani i Pani małżonek utraciliście także prawo własności nieruchomości gruntowych w drodze przymusowego wywłaszczenia przez Skarb Państwa za odszkodowaniem, czego również nie sposób uznać za działania zamierzone, planowane, mogące wskazywać na prowadzenie działalności gospodarczej, skoro następowały z inicjatywy organów państwowych, a Pani i Pani małżonek uczestniczyli w nich pod przymusem. Sprzedaż nieruchomości dokonywana była dotychczas przez Panią i Pani męża zaledwie dwukrotnie, w odstępie 23 lat, miała jednorazowy, okazjonalny charakter i nie nosi znamion profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Pani i Pani mąż nie dokonywaliście sprzedaży żadnej innej nieruchomości. Nie nabywaliście żadnych nieruchomości w celu odsprzedaży, w tym również nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek. Posiadane przez nich nieruchomości służą celom osobistym, prowadzeniu gospodarstwa rolnego lub uzyskiwania przychodów z najmu prywatnego, nie stanowią natomiast majątku przedsiębiorstwa i nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej.
Odnosząc się do wniosków płynących z orzecznictwa, wskazującego na cechy odróżniające sprzedaż nieruchomości, z której przychód należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, od sprzedaży, z której przychód zalicza się do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, praw majątkowych i innych rzeczy, po pierwsze należy zauważyć, że zakres Pani aktywności związanej z posiadaniem opisanej nieruchomości nie wskazuje na to, aby w sposób systematyczny, powtarzalny i zaplanowany realizowała ona określone zadania ukierunkowane na uzyskanie dochodów ze zbycia nieruchomości. Nie sposób doszukać się u Pani zespołu celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, mieszczących w sobie czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji. O działalności wykazującej cechy zorganizowania i ciągłości można by było mówić, gdyby czynności podejmowane przez Panią w stosunku do posiadanej nieruchomości, związane z jej zagospodarowaniem i rozporządzaniem, istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności.
Tymczasem nie podejmowała Pani żadnych czynności, które odbiegałyby od normalnego wykonywania prawa własności, w ramach którego mieści się w szczególności prawo do jej wynajmu, wykonania prac remontowych wobec znacznego zużycia czy wręcz zagrożenia wyłączeniem z użytkowania, jak również prawo do dokonania sprzedaży posiadanej nieruchomości.
Z opisanego zdarzenia przyszłego nie wynika także, aby nieruchomość podlegająca sprzedaży stanowiła składnik majątku przedsiębiorstwa, rozumianego zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Wręcz przeciwnie – Pani ani Pani mąż nie prowadzicie działalności gospodarczej, nigdy nie wprowadzaliście tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych, nie dokonywaliście od niej odpisów amortyzacyjnych, nieruchomość nie stanowiła też towaru handlowego. Od samego początku wchodziła w skład majątku osobistego Pani i Pani męża i nie była powiązana z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Odnosząc się zatem do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f., wymieniającego rodzaje składników majątkowych, do których nie ma zastosowania opodatkowanie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, wskazać należy, że sprzedawana przez Panią nieruchomość nie stanowi żadnego ze składników majątkowych wymienionych w treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy.
O braku podejmowania przez Panią działań charakterystycznych dla przedsiębiorcy tym bardziej wskazuje fakt, że nie angażowała się Pani w wynajem i utrzymanie opisywanej nieruchomości. Jeżeli do wykonania danej czynności była potrzebna jej zgoda jako współwłaścicielki (np. do zawarcia umowy najmu), udzielała Pani stosownej zgody lub pełnomocnictwa. Czynnościami związanymi z wynajmem i utrzymaniem nieruchomości zajmował się Pani mąż, przy czym nie były to działania wykraczające poza normalne wykonywanie prawa własności.
Biorąc pod uwagę powyższe, trudno byłoby uznać, że prowadzi Pani działalność w zakresie obrotu nieruchomościami o charakterze profesjonalnym, ukierunkowaną na osiąganie zysków, skoro nie podejmowała żadnych działań, które mogłyby się do tego przyczynić. Nie sposób również doszukać się cechy ciągłości, regularności w tym zakresie. W Pani ocenie, powyższe rozważania wskazują na to, że przychód ze sprzedaży nieruchomości opisanej w niniejszym wniosku nie sposób zaliczyć do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Należałoby go zaliczyć do źródła, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.
Jednocześnie z przepisu tego wynika, że przychód powstaje wtedy, gdy odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ponieważ nieruchomość została nabyta w latach 2012-2018 (ostatnią czynnością prowadzącą do uzyskania prawa własności był dokonany w dniu 24 kwietnia 2018 r. zakup od Skarbu Państwa prawa własności działki nr 111/5 w miejsce dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego), przychód z jej odpłatnego zbycia mógłby powstać, gdyby odpłatne zbycie zostało dokonane przed dniem 31 grudnia 2023 r.
Uznać zatem należy, że sprzedaż opisanej nieruchomości nie będzie podlegać u Pani opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Stanowi on, iż:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d)innych rzeczy,
–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W sytuacji zatem gdy nieruchomość sprzedana zostanie przed upływem pięciu lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i gdy sprzedaż nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością – zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. akt I SA/Po 919/14:
Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy.
Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.
W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów, które uzyska Pani ze sprzedaży przez Panią nieruchomości stanowiącej współwłasność Pani i Pani męża, położonej w A., obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń należy rozważyć, czy czynności ich sprzedaży będą miały znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu opisu sprawy nie wynika, aby sprzedaż nieruchomości skutkowała powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zakres czynności podejmowanych przez Panią nie wskazuje na prowadzenie działalności o charakterze profesjonalnym, lecz ogranicza się do zwykłego wykonywania prawa własności.
Nieruchomość położona w A., obejmująca prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, została nabyta przez Panią i Pani małżonka w celu ulokowania posiadanych oszczędności i uchronienia ich przed utratą wartości. Źródłem pochodzenia tych oszczędności były przede wszystkim odszkodowania uzyskane od Skarbu Państwa z tytułu wywłaszczenia gruntów rolnych pod budowę autostrady.
Zakup nie był dokonywany w ramach ani z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej. Ani Pani ani Pani mąż nie prowadzicie działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była ewidencjonowana jako środek trwały czy towar handlowy, nie dokonywano też od niej odpisów amortyzacyjnych. Po nabyciu nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Dochody z najmu rozliczane były w ramach tzw. najmu prywatnego.
Pani i Pani mąż byliście zainteresowani zakupem nieruchomości wymienionych w punktach j-m, ponieważ wraz z nieruchomościami wymienionymi w punktach a-i (kupionymi przez Państwa rok wcześniej) stanowiły one jeden kompleks, który został podzielony w przeszłości pomiędzy różne podmioty. Przez nieruchomości wymienione w punktach j-m przebiegały instalacje zaopatrujące nieruchomości wymienione w punktach a-i w wodę, ogrzewanie i energię elektryczną. Upadłość i likwidacja przedsiębiorstwa będącego właścicielem nieruchomości j-m stwarzały zagrożenie dla prawidłowego użytkowania nieruchomości a-i posiadanych już przez Panią i Pani męża. Zagrożenie to związane było m.in. z możliwością braku konserwowania urządzeń i linii przesyłowych zaopatrujących nieruchomości a-i w media, utrudnieniami w dostępie do nich, czy też możliwością narzucenia nadmiernie wysokich opłat przez nowego właściciela. Z tych powodów zakup nieruchomości wymienionych w punktach j-m był szczególnie istotny dla Pani i Pani męża.
Od momentu nabycia sposób korzystania z nieruchomości nie uległ zmianie – lokale, budynki oraz miejsca parkingowe są wynajmowane lub wydzierżawiane przez Pani małżonka. Pani nie angażowała się w bieżące utrzymanie i wynajem nieruchomości, ograniczając się jedynie do udzielania zgód lub pełnomocnictw w przypadkach wymagających współdziałania współwłaściciela.
W trakcie posiadania nieruchomości Pani małżonek wykonywał prace remontowe, niezbędne ze względu na zły stan techniczny, zużycie lub awarie. Działania te miały na celu utrzymanie nieruchomości w stanie umożliwiającym jej dalszy wynajem i eksploatację oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania. Nie miały one charakteru inwestycyjnego, nie zmierzały do podniesienia wartości nieruchomości, lecz do zachowania jej funkcji użytkowej.
Ani Pani, ani Pani małżonek nie podejmowaliście działań o charakterze inwestycyjnym, reklamowym czy marketingowym, nie dokonywaliście podziału ani łączenia działek, nie uatrakcyjnialiście nieruchomości w celu zwiększenia jej wartości rynkowej. Jeden z dzierżawców nieruchomości jest zainteresowany jej zakupem i posiada prawo pierwokupu. Ewentualna sprzedaż może nastąpić na jego rzecz lub – jeśli nie skorzysta z prawa pierwokupu – na rzecz innych dzierżawców. Sprzedaż może nastąpić w całości lub częściami, w zależności od zainteresowania nabywców.
Umowy najmu, w które Pani i Pani małżonek wstąpiliście z chwilą nabycia nieruchomości, zostały zawarte przez poprzedniego właściciela w latach 2000–2013. W trakcie posiadania nieruchomości (lata 2012–2025) zawierano kolejne umowy najmu lub dzierżawy – z nowymi najemcami w miejsce rezygnujących albo z dotychczasowymi w razie zmiany lokalu. Zasadniczo były to umowy na czas nieokreślony; jedynie nieliczne zawierano na kilka lat. Umowy te nie miały i nie mają charakteru krótkoterminowego. Pani małżonek samodzielnie poszukuje najemców, bez korzystania z usług profesjonalnych pośredników.
Nie planuje Pani udzielać pełnomocnictw pośrednikom ani zawierać umów przedwstępnych. Nie zamierza Pani także publicznie oferować sprzedaży nieruchomości. Celem sprzedaży jest ograniczenie zaangażowania finansowego i organizacyjnego związanego z utrzymaniem budynków o dużym stopniu zużycia technicznego, a nie prowadzenie działalności o charakterze handlowym.
Oprócz nieruchomości opisanych we wniosku nie posiada Pani innych nieruchomości bądź udziałów w nieruchomościach przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Choć nie sposób wykluczyć, że w przyszłości dokona Pani nabycia lub zbycia innych nieruchomości (np. w celach mieszkaniowych, powiększenia gospodarstwa rolnego, wynajmu), to w chwili obecnej nie ma Pani takich planów. Nie planuje Pani nabywania nieruchomości w celu odsprzedaży, ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami.
Całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia ww. nieruchomości przez Panią, fakt, że sprzedaż nieruchomości obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń nastąpi po upływie długiego czasu od nabycia, zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działań wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Wobec powyższego, sprzedaż nieruchomości położonej w A., obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, która była/jest wynajmowana w ramach najmu prywatnego i nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych nie będzie stanowiła dla Pani przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Skutki podatkowe sprzedaży przez Panią nieruchomości położonej w A., należy zatem ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.
Przy czym stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
W myśl art. 341 tej ustawy:
Każdy z małżonków jest uprawniony do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego oraz do korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez drugiego małżonka.
Zgodnie natomiast z art. 36 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:
§ 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.
§ 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
§ 3. Przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W razie przemijającej przeszkody drugi małżonek może dokonywać niezbędnych bieżących czynności.
Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.
W świetle art. 43 § 1 ww. Kodeksu:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.
Z kolei ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Przepis art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), stanowi, że:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
W tym miejscu zauważyć również należy, że art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Stosownie zaś do art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
W myśl natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.
W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.
Pojęcie zaś użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilny, który stanowi, że:
Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.
Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. Z powyższych względów prawo użytkowania wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 Kodeksu cywilnego wśród innych praw rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako tytuł II księgi drugiej Kodeksu cywilnego.
Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.
Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności.
Zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad nieruchomością. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego lub w chwili nabycia tego prawa w drodze innej czynności prawnej.
Mając na uwadze powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że przekształcenie prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności nieruchomości nie stanowi nowego nabycia nieruchomości.
Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani wraz z Pani mężem prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętych wnioskiem w 2012 r., 2013 r. i 2016 r. (...) 2014 r. na podstawie decyzji Prezydenta Miasta A. prawo użytkowania tych gruntów (z wyjątkiem działki nr 111/5) zostało przekształcone w prawo własności. Natomiast prawo własności działki nr 111/5 zostało przez Panią i Pani męża wykupione od Skarbu Państwa na podstawie umowy sprzedaży z 24 kwietnia 2018 r.
Wskazała Pani, że planuje dokonać zbycia nieruchomości w przyszłości, po uzyskaniu interpretacji indywidualnej. Zatem, do dnia sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie upłynie.
W konsekwencji planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości położonej w A., obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, o której mowa we wniosku nie będzie stanowiła dla Pani również źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie.
Wobec tego należy zgodzić się z Pani stanowiskiem, że sprzedaż nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych wskazuję, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania, ani konsekwencji w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego. W odniesieniu do powołanych wyroków sądu administracyjnego należy zauważyć, że zapadły one w indywidualnych sprawach określonych podmiotów i nie mają mocy wiążącej w sprawie będącej przedmiotem Pani wniosku.
Dodatkowo wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pani, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Pani męża.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.