Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 października 2025 r. (wpływ). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług budowlanych. Przeważający przedmiot działalności gospodarczej Wnioskodawcy to wedle PKD: 41.00.A Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych. Przedmiot działalności gospodarczej Wnioskodawcy nie obejmuje obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

1997/98:

W 1997/1998 roku Wnioskodawca wraz z małżonką wybudował ze środków zgromadzonych  w trakcie swojego życia dom jednorodzinny w A. W tym domu małżonkowie mieszkali  z zamiarem stałego pobytu wraz ze swoimi małoletnimi dziećmi (synem i córką). Po kilku latach, Wnioskodawca wraz z małżonką dokonał darowizny udziałów ww. nieruchomości na rzecz swoich dzieci (syna i córki - na zabezpieczenie ich życia na wypadek śmierci małżonków, udziały po 50% każde z nich). Małżonkowie pomimo darowizny udziałów w nieruchomości, w dalszym ciągu mieszkali w tym domu, do czasu wybudowania kolejnego domu mieszkalnego jednorodzinnego.

2009:

Małżonkowie w 2009 roku podjęli się budowy kolejnego domu mieszkalnego jednorodzinnego w G, środki na tę budowę pozyskali z prowadzonej działalności gospodarczej oraz kredytów w Banku X o sumie 500 000 zł. W 2012 roku budowa domu w G została ukończona i tam Wnioskodawca zamieszkał wraz z małżonką do momentu sprzedaży tej nieruchomości w 2017 roku. Zatem małżonkowie mieszkali w tym domu przez okres ok. 9 lat.

2017:

W 2017 roku równolegle Wnioskodawca wraz z małżonką i synem dokonali zakupu w udziałach lokalu mieszkalnego w B, częściowo ze środków pieniężnych syna, uzyskanych ze sprzedaży domu w A, a częściowo z oszczędności małżonków. Nabyli ten lokal z przeznaczeniem na wynajem, który faktycznie był wynajmowany. Umowę przedwstępną sprzedaży tego lokalu małżonkowie podpisali 28 lutego 2019 roku, a 20 maja 2019 roku doszło do przeniesienia własności.

W 2017 roku małżonkowie zbyli dom w G i przez okres jednego roku zamieszkiwali w C w lokalu mieszkalnym, który najmowali. Ze środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży domu jednorodzinnego w G.

2018:

W 2018 roku Wnioskodawca wraz z małżonką kupili do majątku wspólnego - dom jednorodzinny  w C (...), w którym zamieszkali od roku zakupu (2018 r.) do 2022 roku, kiedy to doszło do sprzedaży tej nieruchomości.

W lutym 2018 roku Wnioskodawca wraz z małżonką zakupili lokal mieszkalny w D przy ulicy E - przeznaczony do remontu.

2019:

Lokal mieszkalny przy ulicy E do remontu w D, ostatecznie nie został wyremontowany, Wnioskodawca wraz z małżonką nie podjęli żadnych prac remontowych. Wobec tego, w kwietniu 2019 roku lokal sprzedali. Wnioskodawca wraz z małżonką uznali, że remont tego lokalu będzie jednak zbyt absorbujący czasowo i kosztowo, a jego zakup nie był zbyt udanym pomysłem. W dniu 31 maja 2019 roku Wnioskodawca wraz z małżonką zakupili lokal mieszkalny (przy ulicy F 1) w C. Lokal ten został przeznaczony na wynajem w ramach wynajmu prywatnego w celu gromadzenia oszczędności na kolejne lata życia, w szczególności od momentu przejścia na emeryturę.

W 1 lipca 2019 r. nabyli w udziałach (Wnioskodawca wraz z małżonką i synem) na podstawie umowy sprzedaży prawo w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego w C (przy  ul. F 2), również z przeznaczeniem na wynajem, które zostało spełnione poza krótkimi przerwami wakacyjnymi. Środki na zakup tego lokalu pochodziły ze sprzedaży mieszkania  w B. Następnie w dniu 9 września 2021 r. została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienie jego własności w udziałach na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonki oraz syna. W dniu 4 listopada 2021 r. syn umową darowizny przeniósł swój udział na rodziców.

2022:

W dniu 24 sierpnia 2022 roku doszło do sprzedaży mieszkania przy ulicy F 1 na skutek skarg najemców na jedną z sąsiadek, która uniemożliwiała spokojne użytkowanie lokalu.

Ze środków pieniężnych ze zbycia tego lokalu, zakupili inny lokal mieszkalny z przeznaczeniem na wynajem w C przy ul. H 1 (zakup: 1 wrzesień 2022 rok). Lokal ten faktycznie był wynajmowany przez cały okres posiadania, poza krótkimi przerwami wakacyjnymi.

Dom jednorodzinny w C przy ulicy I został sprzedany przez Wnioskodawcę  i małżonkę w 2022 roku i ze środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży, Wnioskodawca wraz  z małżonką zakupili do majątku wspólnego: w dniu 14 października 2022 roku lokal mieszkalny  w C przy ulicy J 1 i tam zamieszkali od roku zakupu do roku sprzedaży do 2024 r.

2024:

Sprzedaż lokalu mieszkalnego w C przy ulicy F 2 w C nastąpiła w lipcu 2024 r.  (18 lipca 2024 r.) Sprzedaż lokalu mieszkalnego w C przy ulicy H 1 w C nastąpiła  w sierpniu 2024 r. (29 sierpnia 2024 r.). Sprzedaż lokalu mieszkalnego w C przy ulicy J 1 nastąpiła w październiku 2024 r. (1 października 2024 r).

W 2024 roku środki pieniężne ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na zakup działki budowlanej pod budowę domu w K, z przeznaczeniem na zamieszkanie w nim Wnioskodawcy i małżonki oraz pozostała cześć środków pieniężnych została przeznaczona na dofinansowanie działalności Wnioskodawcy.

Część środków pieniężnych ze sprzedaży ww. nieruchomości została przeznaczona na zakup nieruchomości komercyjnej, jednak już w ramach jednoosobowej pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy (nieruchomość w L).

Przy sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca (ani jego małżonka) nie podejmował nadmiernych czynności celem przygotowania nieruchomości do sprzedaży tzn. Wnioskodawca w celu sprzedaży nieruchomości nie podejmował czynności podnoszących wartość lub atrakcyjność nieruchomości, nie podejmował również profesjonalnych czynności marketingowych, za wyjątkiem korzystania  w niektórych przypadkach z usług pośredników sprzedaży nieruchomości bądź portali internetowych na których zamieszcza się prywatne ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości, co obecnie stanowi powszechną praktykę wśród osób sprzedających nieruchomości w sposób nieprofesjonalny, chcących uniknąć obciążeń związanych z koniecznością rozeznania się w obowiązujących formalnościach prawnych.

Sprzedaż nieruchomości następowała po cenach rynkowych, nie były to wartości zaniżone.

W przyszłości Wnioskodawca wraz z małżonką nie planują zakupu kolejnych nieruchomości, choćby ze względu na wiek i raczej nie mają w planach przeprowadzki.

W momencie składania wniosku, Wnioskodawca wraz z małżonką jest w trakcie pozyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego w K, bo tam zamierzają zamieszkać na stałe.

Dochód osiągnięty z wynajmu nieruchomości Wnioskodawca opodatkował ryczałtem ewidencjonowanym na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy  o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%.

Uzupełnienie wniosku

1.Sformułowanie: (...) przez okres 9 lat - stanowi omyłkę pisarską. Małżonkowie mieszkali w domu jednorodzinnym w G w okresie 2012-2017. Jednakże Wnioskodawca wraz z małżonką  i dzieckiem mieszkali w G jeszcze do czerwca 2018 roku aż do ukończenia przez ich syna szkoły. W tym celu podpisali umowę najmu mieszkania.

2.Obecnie Małżonkowie mieszkają w K, najmują mieszkanie (umowa najmu). Nieruchomość zatem nie stanowi własności Wnioskodawcy ani jego małżonki.

3.Z treści aktów notarialnych nie wynika, że Wnioskodawca nabywał lokale na cele prowadzonej działalności gospodarczej ani do prowadzenia działalności gospodarczej (za wyjątkiem nieruchomości w L, o której pisze Wnioskodawca we wniosku). Z treści aktów notarialnych wynika, że Wnioskodawca nabywał nieruchomości wraz z małżonką będąc w związku małżeńskim do ich majątku wspólnego.

4.W aktach notarialnych nie było określonego celu zakupu. Wnioskodawca nabywał nieruchomości wraz z małżonką będąc w związku małżeńskim do ich majątku wspólnego (wyjątek: nieruchomość w L).

5.Wnioskodawca na ten moment nie jest właścicielem innych nieruchomości niż opisane we wniosku. Wnioskodawca wskazał w stanie faktycznym transakcje zakupu i sprzedaży lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, tj. tych nieruchomości, które Wnioskodawca wraz  z małżonką wykorzystywał w celu zamieszkiwania w nich z zamiarem stałego pobytu bądź na wynajem prywatny. Ponadto opisał również zakup nieruchomości w L, na cele prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej i wykorzystywanej na cele tej działalności. Wnioskodawca nie ma zamiaru na ten moment sprzedaży tej nieruchomości.

6.Wnioskodawca wcześniej nabył i sprzedał jeden lokal użytkowy wraz z lokalem mieszkalnym w D.

a)Wnioskodawca nabył wraz z małżonką do majątku wspólnego tę nieruchomość w 2017 roku. Przy czym nieruchomość ta była w bardzo złym stanie technicznym.

b)Wnioskodawca miał w planach przeprowadzenie remontu tej nieruchomości i wynajęcie tej nieruchomości w ramach wynajmu prywatnego.

c)Nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób, ze względu na jej zły stan techniczny, aż do momentu sprzedaży.

d)W 2019 roku Wnioskodawca sprzedał nieruchomość, albowiem wraz z małżonką uznali, że nie dysponują wystraczającymi środkami finansowymi ani nie podołają i czasowo i organizacyjnie z przeprowadzeniem remontu.

e)Wnioskodawca środki ze sprzedaży tej nieruchomości przeznaczył na zakup lokalu mieszkalnego - F 1.

W ramach sprostowania stanu faktycznego Wnioskodawca wskazuje, że lokal mieszkalny w B Wnioskodawca nabył nie w 2017 roku, a wcześniej, bo w dniu 9 czerwca 2014 r., sprzedał w dniu 20 maja 2019 r. Przy czym, do marca 2015 roku, w tym lokalu mieszkała córka Wnioskodawcy. Dopiero w okresie: 1 kwietnia 2015 – 31 sierpnia 2016 r. oraz 10 grudnia 2016r. - 30 kwietnia 2018 r. lokal był przeznaczony na wynajem w ramach najmu prywatnego.

Pytanie

Czy w tak przedstawionym stanie faktycznym wniosku, czynności podejmowane dotychczas przez Wnioskodawcę wypełniają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT i w związku z tym dochód należy zaklasyfikować do źródła zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT czy też do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy dotychczas podejmowane przez niego działania w żaden sposób nie wypełniają znamion prowadzenia działalności, o której mowa w treści art. 5a pkt 6 ustawy o PIT,  a zarząd wyłącznie majątkiem prywatnym. Działania Wnioskodawcy nie stanowią działań zorganizowanych, ciągłych, nastawionych na osiągnięcie zysku. Przy ocenie stanu faktycznego należy wziąć pod uwagę również wiek Wnioskodawcy, albowiem czynności podejmowane przez Wnioskodawcę miały miejsce w przeciągu niemalże 30 lat. Wnioskodawca wraz ze swoją małżonką, w tym w pewnym okresie życia z dziećmi, zamieszkiwał w części z tych opisanych nieruchomości,  w tym, że zmianie ulegało miejsce zamieszkania na inne miejscowości.

Zatem, przychód/dochód osiągnięty w związku ze sprzedażą nieruchomości nie jest u Wnioskodawcy kwalifikowany do źródła z tytułu pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., a do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Aby dokonać odpowiedniej kwalifikacji źródła przychodów osiągniętych przez Wnioskodawcę należałoby w pierwszej kolejności rozpatrzeć, czy dotychczasowe czynności podejmowane przez Wnioskodawcę na przełomie życia noszą znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, czy de facto stanowią wyłącznie zarząd majątkiem prywatnym, aby w rezultacie zaklasyfikować osiągnięty przychód/dochód do odpowiedniego źródła przychodów i prawidłowo opodatkować.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł (dalej: ustawa o PIT).

Stosownie do art. 10 ust. 1 ustawy o PIT źródłami przychodów są:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3)

• odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8)

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane  w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału  w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5 pkt 6 ustawy o PIT ilekroć mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły,  z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9. Powyższy przepis formułuje 3 kryteria celem uznania podejmowanych czynności za pozarolniczą działalność gospodarczą, tj.:

1)zarobkowy cel działalności,

2)wykonywanie działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

3)prowadzenie działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Przepisy ustawy o PIT nie zawierają definicji powyższych pojęć.

W jednolitej linii interpretacyjnej wskazuje się jednak, że działalność jest zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb.

Aby uznać, że prowadzona jest działalność gospodarcza, czynności muszą być również wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej). Na pojęcie „zorganizowania” składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak  i w fazie realizacji.

Ciągłość oznacza stały zamiar wykonywania działalności gospodarczej. Do zachowania ciągłości niezbędny jest zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Kryterium ciągłości ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Przyjęcie, że podatnik dokonuje obrotu nieruchomościami i działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Zatem dopiero działanie, które łącznie spełnia powyższe kryteria, można uznać za pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. By mowa była o działalności gospodarczej musi wystąpić całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, w związku ze stanem faktycznym wskazanym we wniosku, zdaniem Wnioskodawcy nie zostały spełnione kryteria do uznania, że czynności podejmowane przez Wnioskodawcę w ciągu życia przyjęły znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej. Przede wszystkim zespół czynności podjętych przez Wnioskodawcę i jego małżonkę związany z zakupem sprzedażą części opisanych nieruchomości podyktowany był wyłącznie względami życiowymi,  tj. zmianą miejsca zamieszkania z zamiarem stałego pobytu, przeznaczenie środków pieniężnych albo na darowizny na rzecz swoich dzieci albo wsparcie biznesu bądź osiągnięcie dochodu w ramach wynajmu prywatnego (tu cześć wynajmowanych nieruchomości). Wnioskodawca prowadzi dość aktywny tryb życia, często zmienia miejsce pobytu, co przedstawia stan faktyczny opisany  w niniejszym wniosku. Przy czym w przeważającej mierze zakup czy budowa nieruchomości podyktowane były decyzją o stałym zamieszkaniu Wnioskodawcy w określonym miejscu.  W działaniach Wnioskodawcy trudno upatrywać „biznesu” w obrocie nieruchomościami, zakup  i sprzedaż nieruchomości w ciągu całego życia Wnioskodawcy podyktowany był wyłącznie życiową potrzebą. Wnioskodawca nie podejmował działań typowych dla przedsiębiorcy czy to przez uatrakcyjnianie nieruchomości celem sprzedaży z zyskiem. Działania związane ze sprzedażą nie wykraczały poza przyjęte normy postępowania w sprzedaży majątku prywatnego. Ponadto  w czynnościach Wnioskodawcy trudno upatrywać ciągłości typowej dla znamion pozarolniczej działalności gospodarczej, w której to przedsiębiorca zwykle kupuje bądź buduje nieruchomość  w krótkim czasie. Należy mieć na uwadze, że Wnioskodawca ma obecnie 63 lata, wobec tego  w przeciągu dotychczasowego życia miał możliwość zgromadzenia określonego majątku i zarządzania nim w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W podjętych przez Wnioskodawcę działaniach związanych z nieruchomościami brak jest profesjonalizmu przypisanego przedsiębiorcom zajmującym się obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca nie podejmował w stosunku do żadnej  z nieruchomości, czynności mających na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności nieruchomości typowo pod sprzedaż (w momencie zamieszkania oczywiście Wnioskodawca dokonywał remontów czy drobnych napraw w nieruchomościach w których mieszkał wraz z małżonką czy z dziećmi),  w szczególności nie podejmował profesjonalnych czynności marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Należy podkreślić, że przedmiot działalności gospodarczej Wnioskodawcy nie obejmuje obrotu nieruchomościami. Ponadto nieruchomości nabywane były z myślą o zabezpieczeniu środków pieniężnych na przyszłość bądź przede wszystkim zapewnieniu dachu nad głową, co jest działaniem racjonalnym.

Nieruchomości nie zostały nabyte przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były nigdy w takiej działalności wykorzystywane.

Kwestia kwalifikacji źródła przychodów przy wynajmie nieruchomości była już niejednokrotnie przedmiotem wielu orzeczeń sądowoadministracyjnych. Prawo wyboru, które nieruchomości może zostawić w działalności, a które wynajmować w ramach najmu prywatnego, pozostają w gestii podatnika. Jak wskazano bowiem w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, na który powołał się w uchwale skład siedmiu sędziów: „W większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu przypisać należy samemu podatnikowi, który może „powiązać” posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też „pozostawić” je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Jak wskazano powyżej przychody z obydwu analizowanych źródeł mają charakter zarobkowy, stały (ciągły), a także wymagają pewnej formy zorganizowania. Wobec braku zatem sformułowania przez ustawodawcę wyraźnych pozytywnych reguł klasyfikacji przychodów z najmu do jednego z dwóch konkurencyjnych źródeł, decydujące znaczenie przyznać należy decyzji samego podatnika”. W analizowanej sprawie Wnioskodawca wyraźnie przypisał dochód osiągany w ramach wynajmu do wynajmu poza prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą o czym świadczy opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%; brak wprowadzenia nieruchomości na stan środków trwałych pozarolniczej działalności gospodarczej.

Mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych i wszystkie działania podjęte przez Wnioskodawcę, sprzedaż nieruchomości opisanych we wniosku będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód do opodatkowania poza prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą.

Analogiczne stanowisko w zbliżonych sprawach Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w interpretacjach indywidualnych, m.in.:

·z dnia 27 marca 2024 r. nr 0112-KDSL1-1.4011.45.2024.3.AG;

·z dnia 29 lutego 2024 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.856.2023.4.MK;

·z dnia 24 listopada 2023 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.722.2023.5.MT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

 Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane  w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie;  w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości,  jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału  w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,  a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·   odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona  i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów  z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości  w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym  i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby  z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz  z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno  w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów  w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że:

·   prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą. Przeważający przedmiot działalności gospodarczej to PKD: 41.00.A Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych. Przedmiot Pana działalności gospodarczej nie obejmuje obrotu nieruchomościami.

·    W 1997/1998 roku wraz z małżonką wybudował Pan ze środków zgromadzonych w trakcie swojego życia dom jednorodzinny w A. W tym domu mieszkał Pan z zamiarem stałego pobytu wraz ze swoją żoną i małoletnimi dziećmi. Po kilku latach, wraz z małżonką dokonał Pan darowizny udziałów ww. nieruchomości na rzecz swoich dzieci.

·   W 2009 roku podjął się Pan budowy kolejnego domu mieszkalnego jednorodzinnego  w G. Mieszkał Pan w tym domu w okresie 2012-2017. Sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła w 2017 roku. Jednakże wraz z małżonką i dzieckiem mieszkał Pan w G jeszcze do czerwca 2018 roku aż do ukończenia szkoły przez syna. W tym celu podpisał Pan umowę najmu mieszkania.

·   9 czerwca 2014 r roku wraz z małżonką i synem dokonał Pan zakupu udziału w lokalu mieszkalnym w B. Do marca 2015 roku, w lokalu tym mieszkała Pana córka. W okresie:  1 kwietnia 2015 r. – 31 sierpnia 2016 r. oraz 10 grudnia 2016 r. – 30 kwietnia 2018 r. lokal był przeznaczony na wynajem w ramach najmu prywatnego. Lokal został sprzedany 20 maja 2019 r.

·   W 2018 roku nabył Pan do majątku wspólnego - dom jednorodzinny w C (ul. I),  w którym zamieszkał od roku zakupu (2018 r.) do 2022 roku, kiedy doszło do sprzedaży tej nieruchomości.

·   W lutym 2018 roku nabył Pan lokal mieszkalny we D przy ulicy E - przeznaczony do remontu. Lokal ostatecznie nie został wyremontowany, wobec tego, w kwietniu 2019 roku lokal został sprzedany.

·   31 maja 2019 roku nabył Pan lokal mieszkalny (przy ulicy F 1) w C. Lokal został przeznaczony na wynajem w ramach wynajmu prywatnego.24 sierpnia 2022 roku doszło do sprzedaży ww. mieszkania.

·   1 lipca 2019 r. nabył Pan w udziałach (wraz z małżonką i synem) prawo w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego w C (przy ul. F 2), również  z przeznaczeniem na wynajem, które zostało spełnione poza krótkimi przerwami wakacyjnymi. Po przekształceniu w odrębną własność lokalu mieszkalnego, syn umową darowizny z 4 listopada 2021 r. przeniósł swój udział na Pana i małżonkę. Sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego miała miejsce 18 lipca 2024 r.

·   1 września 2022 roku nabył Pan lokal mieszkalny z przeznaczeniem na wynajem w C przy ul. H 1 (zakup:). Lokal ten był wynajmowany przez cały okres posiadania, poza krótkimi przerwami wakacyjnymi.Sprzedaż lokalu mieszkalnego w C przy ulicy H 1 w C nastąpiła 29 sierpnia 2024 r.

·   14 października 2022 roku nabył Pan lokal mieszkalny w C przy ulicy J 1. Mieszkał Pan w tym lokalu od roku zakupu do sprzedaży 1 października 2024 r.

·   W 2024 roku środki pieniężne ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na zakup działki budowlanej pod budowę domu w K, z przeznaczeniem na zamieszkanie w nim,  a pozostała część na dofinansowanie Pana działalności.

· Obecnie mieszka Pan w K w wynajmowanym mieszkaniu.

·   W aktach notarialnych nie było określonego celu zakupu. Nabywał Pan nieruchomości wraz  z małżonką będąc w związku małżeńskim do majątku wspólnego.

·   Przy sprzedaży nieruchomości nie podejmował Pan nadmiernych czynności celem przygotowania nieruchomości do sprzedaży tzn. w celu sprzedaży nieruchomości, nie podejmował Pan czynności podnoszących wartość lub atrakcyjność nieruchomości, nie podejmował Pan również profesjonalnych czynności marketingowych, za wyjątkiem korzystania w niektórych przypadkach z usług pośredników sprzedaży nieruchomości bądź portali internetowych, na których zamieszcza się prywatne ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości.

·   W przyszłości nie planuje Pan zakupu kolejnych nieruchomości.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadził Pan w sposób profesjonalny zorganizowanych i ciągłych działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Nabywał Pan nieruchomości w związku z zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych oraz w celu uzyskiwania przychodów z najmu prywatnego.

Wobec tego należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości przedstawionych w opisie stanu faktycznego, które zostały nabyte do Pana majątku prywatnego nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie może być kwalifikowana do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, zgodzić się należy z Pana stanowiskiem, że skutki podatkowe zbycia opisanych we wniosku nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zastrzec również należy, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie oceny prawnej stanowiska Pana w zakresie objętym zadanym pytaniem, bez rozstrzygania czy odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem okresu 5 lat, o którym mowa w art. 10  ust. 1 pkt 8 o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkującego powstanie przychodu z tych transakcji.

Interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. Ta interpretacja dotyczy wyłącznie Pana obowiązków podatkowych i nie wywołuje skutków prawnych dla Pana małżonki.

W odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków sądów oraz interpretacji indywidualnych wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.