Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• nieprawidłowe – w części dotyczącej uznania za wydatek mieszkaniowy spłaty kredytu hipotecznego przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawidłowe – w części dotyczącej uznania za wydatek mieszkaniowy spłaty kredytu hipotecznego ze środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełniła go Pani pismami złożonymi 13 sierpnia 2025 r. i 10 września 2025 r. – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Kupiła Pani wraz z mężem – wspólnota majątkowa – mieszkanie (nieruchomość I), akt notarialny 7 czerwca 2019 r., za kwotę 136 000 zł. Kredyt został całkowicie spłacony 12 maja 2023 r. Wspólnie postanowili Państwo sprzedać mieszkanie. W związku z tym zawarliście umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości I za kwotę 195 000 zł, podpisaną dnia 22 września 2023 r. Finalizacja sprzedaży przedłużyła się ze względu na to, że kupujący starali się o kredyt bez wkładu własnego – wydłużony czas oczekiwania na decyzję kredytową w związku z dużym zainteresowaniem programem rządowym na rynku. Ostatecznie akt notarialny sprzedaży nieruchomości I za kwotę 195 00 zł został podpisany 5 marca 2024 r. Mając umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania (nieruchomość I) wiedzieliście, że w niedalekiej przyszłości otrzymacie 195 tys. zł, zdecydowali się Państwo na wzięcie kredytu celem zakupu domu (nieruchomość II). Umowę kredytową podpisała Pani wraz z mężem 16 października 2023 r. na kwotę 374 850 zł. Natomiast, właścicielami domu (nieruchomość II) zostali Państwo po podpisaniu aktu notarialnego w dniu 23 października 2023 r.

W związku z tym, że tak długo czekaliście na pieniądze ze sprzedaży mieszkania, pożyczyliście Państwo pieniądze od Pani mamy:

·30 tys. zł w dniu 20 października 2023 r. – konieczne do podpisania aktu notarialnego 23 października 2023 r. oraz

·druga pożyczka na kwotę 50 tys. zł w dniu 4 stycznia 2024 r. na wydatki związane z trwającymi pracami remontowymi. Pożyczki zostały zgłoszone w … Urzędzie Skarbowym na drukach PCC-3.

Gdy otrzymali Państwo przelew za sprzedaż mieszkania (nieruchomość I) spłaciliście pożyczki Pani mamie. Tak zostały wykorzystane pieniądze ze sprzedaży mieszkania – całość została przeznaczona na cele mieszkaniowe.

Obecnie jest Pani w trakcie rozwodu. Od 22 stycznia 2025 r. ma Pani rozdzielność majątkową, w związku z czym, chce Pani rozliczyć się z połowy sprzedaży mieszkania (Nieruchomości I). Ponadto, od 27 stycznia 2025 r. podpisała Pani akt notarialny „zniesienie współwłasności domu”, w wyniku którego jest Pani jedynym właścicielem Nieruchomości II. W akcie zobowiązała się Pani do zwolnienia męża z zadłużenia względem Banku X oraz osobno podpisaliście Państwo oświadczenie, w którym zobowiązała się Pani do spłaty 75 tys. zł z Nieruchomości II na rzecz męża –przelew wykonała Pani 14 lipca 2025 r. tytułując go „Całkowita spłata domu … ul. …. Dotyczy oświadczenie dnia 05.02.2025 po zniesieniu współwłasności domu”. W związku z powyższym konieczne było zaciągnięcie kredytu w banku Y na wartość kredytu oraz „na cel dowolny” (spłata 75 tys. zł). Wszystkie wyżej wymienione kwoty są przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Uzupełnienie stanu faktycznego

Tytuł prawny do sprzedanego mieszkania to lokal mieszalny stanowiący odrębną nieruchomość, lokal mieszkalny nr 2 usytuowany na drugiej kondygnacji nadziemnej. Sprzedany lokal mieszkalny to było mieszkanie w domu, gdzie na parterze mieszkali sąsiedzi, a Państwo na pierwszymi piętrze – była Pani współwłaścicielem z mężem.

Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego została zawarta w dniu 22 września 2023 r., Pani i mąż otrzymaliście tego dnia zadatek w wysokości 5 000 zł. Pieniądze te nie zostały wydatkowane, ponieważ wiedzieli Państwo, że kupujący starają się o kredyt bez wkładu własnego i gdy zostanie przyznany, będziecie musieli zwrócić całą kwotę. Tak też się stało i 5 marca 2024 r., podpisując akt notarialny sprzedaży, cała otrzymana kwota, tj. 5 000 zł została zwrócona.

Nie wydatkowali Państwo tych pieniędzy ponieważ, oczekiwali na finalizację sprzedaży, z czym wiązał się zwrot zadatku.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

Według Pani, cała wartość przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego została/zostanie wydatkowana, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż tego lokalu mieszkalnego na Pani własne cele mieszkaniowe, ponieważ decyzja o zakupie domu – nowej nieruchomości została podjęta po podpisaniu umowy przedwstępnej – w związku z podpisaniem tego dokumentu u notariusza wiedzieliście Państwo, że zarówno sprzedający jak i kupujący podejmują wszelkie kroki, by do finalizacji sprzedaży doszło.

Prośba o wydanie interpretacji indywidualnej jest podyktowana właśnie tą nietypową sytuacją. Jak Pani wspomniała, czekaliście na pieniądze, zaciągając kredyt na nowy dom. Wiedzieliście, że je otrzymacie, tylko nie wiedzieliście kiedy. Jednak podjęli Państwo taką decyzję tylko i wyłącznie dlatego, że wiedzieliście, że i tak sprzedacie to mieszkanie – umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania zawarta we wrześniu 2023 r. W związku z tym, Pani pytanie dotyczy możliwości uznania kosztu zaciągniętego kredytu w Banku X jako wydatku na cele mieszkaniowe, mimo, że został on zaciągnięty przed datą sprzedaży mieszkania.

Koszty na materiały i usługi (np. wymiana okna, wylewka) w przeważającej części zostały poniesione w okresie od października 2023 r. do marca 2024 r. – po zakupie domu, ale przed sprzedażą mieszkania, za pożyczone pieniądze od Pani mamy. Jednak nie chce Pani rozliczać faktur materiałów oraz usług, w związku z bardzo dużą ilością dokumentów.

Zgodnie z informacją otrzymaną od pracownika Urzędu Skarbowego w …, można zaciągnięcie kredytu na cele mieszkaniowe – dom, uznać jako wydanie pieniędzy ze sprzedaży mieszkania na zakup innej nieruchomości – domu. Jeśli jest taka możliwość wołałaby Pani, by zwolnienie z podatku zostało przyznane w związku z zaciągnięciem kredytu na nową nieruchomość. Jeśli jednak nie będzie takiej możliwości, to będą to faktury za kafle, wymianę okna balkonowego, wylewkę itp., z datami od października 2023 r. do marca 2024 r.

W dacie i po dacie sprzedaży lokalu mieszkalnego, tj. 5 marca 2024 r., ponosiła Pani niewielkie wydatki na cele mieszkaniowe.

W odpowiedzi na pytanie:

odpowiedziała Pani:

Mieszka Pani w zakupionym domu razem z dziećmi.

Zwraca się Pani z prośbą o interpretację indywidualną właśnie ze względu na daty – później dostaliście Państwo pieniądze za sprzedaż mieszkania, niż ponosiliście wydatki związane z zakupem nowej nieruchomości.

16 października 2023 r. zaciągnęliście kredyt na nową nieruchomość, 5 marca 2024 r. sprzedaliście poprzednią nieruchomość. Aby móc te wydatki ponosić pożyczaliście Państwo pieniądze od Pani mamy. Te pożyczki spłaciliście dopiero gdy otrzymaliście pieniądze ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Bank nie uruchomiłby kredytu, gdyby nie podpisanie aktu notarialnego.

W związku z powyższym, pierwszym poniesionym wydatkiem było podpisanie aktu notarialnego nabycia domu.

Aby nabyć tę nieruchomość, pożyczyliście Państwo od Pani mamy 30 tys. zł (druk PCC zgłoszony do US).

Kwota ta została wydatkowana w poniżej przedstawiony sposób:

·23.10.2023 r. koszty notarialne związane z podpisaniem aktu notarialnego 9 907,13 zł,

·23.10.2023 r. zapłata gotówką część zadatku w wysokości 8 900 zł,

·23.10.2023 r. przelanie drugiej części zadatku w wysokości 16 250 zł, łącznie 35 057,13 zł.

Drugim wydatkiem były raty kredytu w banku X:

·pierwsza rata została pobrana z konta 14.11.2023 r. w kwocie 2 874,71 PLN (kapitał: 1 715,80 PLN, odsetki: 1 158,91 PLN),

·druga rata została pobrana 14.12.2023 r. w kwocie 2 874,71 PLN (kapitał: 402,70 PLN odsetki: 2 472,01 PLN),

[…]

·piętnasta rata została pobrana 14.01.2025 r. w kwocie 2 874,71 PLN (kapitał 438,79 PLN odsetki: 2 435,92 PLN),

·szesnasta rata została pobrana 14.02.2025 r. w kwocie 2 874,71 PLN (kapitał: 441,70 PLN odsetki: 2 433,01 PLN,

·siedemnasta rata została pobrana 14.03.2025 r. w kwocie 2 874,71 PLN (kapitał: 444,62 PLN odsetki: 2 430,09 PLN).

Raty były równe.

Spłacanie rat przez 17 miesięcy kapitał + odsetki to kwota: 48 870,07 zł (kapitał około 9 000 zł, odsetki około 40 000 zł). Obie powyższe kwoty dają razem kwotę 83 927,20 zł.

Wkład własny zapłacony gotówką, wkład własny zapłacony przelewem oraz koszty notarialne 35 057,13 zł.

Spłata rat 17 msc × 2 874,17 zł = 48 087,07 zł.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości wynosił 59 000 zł, więc obie powyższe kwoty już powinny dać możliwość rozliczenia się z tego dochodu i tym samym zwolnić Panią z konieczności zapłacenia podatku.

W związku z rozwodem chciałaby Pani rozliczyć się z połowy dochodu.

Na pytanie:

odpowiedziała Pani:

Kredyt zaciągnięty w Banku Y 13 marca 2025 r. został zaciągnięty na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu w Banku X.

Spłaty kredytu w Banku Y dokonuje Pani ze środków otrzymanych ze zbycia w dniu 5 marca 2024 r. lokalu mieszkalnego. Ponadto, jak już wspominała Pani w poprzednich pismach, zaciągnęła dodatkowo kwotę 75 000 zł w celu spłacenia męża.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy przeznaczenie środków uzyskanych ze zbycia w dniu 5 marca 2024 r. lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w dniu 16 października 2023 r. przez Panią i Jej męża na nabycie domu, w banku X, uprawniają Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

W Pani ocenie, może Pani skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydaje się, że skoro dochód ze sprzedaży mieszkania wynosił 59 000 zł (195 000 – 136 000 = 59 000), to chcąc rozliczyć się z tego dochodu, powinny wystarczyć koszty notarialne zakupu domu oraz koszty kredytu w X opisane powyżej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 Kodeksu stanowi, że:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ustawodawca ukształtował jako wspólność łączną, bezudziałową.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że 7 czerwca 2019 r. nabyła Pani na współwłasność z mężem lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, a 5 marca 2024 r. dokonała Pani odpłatnego zbycia ww. lokalu. Zatem, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej sprzedaż powyższego lokalu mieszkalnego, stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ ww. sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności do lokalu mieszkalnego.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ww. zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jest zatem fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zatem zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie posiadane środki finansowe. W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3171/14, Sąd w odniesieniu do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdził:

Z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe). Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Termin ten, jak wynika z przepisu, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest jednak wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Natomiast z przepisu nie wynika, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotnym jest więc, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, nawet jeżeli formalnie sprzedaż ta została dokonana już po poniesieniu wydatków na cele mieszkaniowe.

Do celów mieszkaniowych – wymienionych w art. 21 ust. 25 ww. ustawy – których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z omawianego zwolnienia, ustawodawca zakwalifikował m.in. wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1 (pkt 2 lit. a ww. przepisu).

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika m.in., że:

• 7 czerwca 2019 r. kupiła Pani wraz z mężem do wspólności majątkowej małżeńskiej lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość;

• 22 września 2023 r. zawarli Państwo umowę przedwstępną sprzedaży ww. lokalu;
• 16 października 2023 r. zaciągnęła Pani wraz z mężem kredyt celem zakupu domu, natomiast, właścicielami domu zostali Państwo po podpisaniu aktu notarialnego w dniu 23 października 2023 r.;
• ostateczny akt notarialny sprzedaży, przenoszący własność lokalu mieszkalnego został podpisany 5 marca 2024 r.;
• pierwsza rata kredytu zaciągniętego na zakup domu została pobrana 14 listopada 2023 r., druga – 14 grudnia 2023 r., (…) piętnasta rata została pobrana 14 stycznia 2025 r., szesnasta rata została pobrana 14 lutego 2025 r., siedemnasta rata – 14 marca 2025 r.

Powzięła Pani wątpliwość, czy ww. spłatę kredytu może Pani uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe.

W związku z tym, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, to aby równowartość przychodu z tego odpłatnego zbycia mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatkowanie środków pieniężnych nie pochodzących ze sprzedaży (np. własnych oszczędności), powinno nastąpić po lub w dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego).

Istotne jest więc, czy w momencie poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Odnosząc się zatem do kwestii spłaty kredytu – zaciągniętego na zakup domu (nieruchomości II), w którym realizuje Pani własne cele mieszkaniowe – wskazała Pani we wniosku, że otrzymany na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego zadatek nie został w żaden sposób wydatkowany – podpisując akt notarialny sprzedaży zwróciła Pani wraz z mężem całą otrzymaną kwotę zadatku. Zatem, środki pieniężne, wydatkowane przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży w marcu 2024 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, na spłatę zaciągniętego na zakup domu kredytu, nie pochodziły z powyższego zbycia mieszkania.

W konsekwencji, wydatkowanie przez Panią środków pieniężnych na spłatę kredytu przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, tj. przed 5 marca 2024 r., nie uprawnia Pani do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że wydatkowanie tych środków pieniężnych nastąpiło przed powstaniem przychodu, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, nabytego w 2019 r. Wydatków tych nie można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ta część kredytu nie została bowiem spłacona z przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Zatem wydatki te nie dają prawa do skorzystania z omawianego zwolnienia.

Wobec powyższego, Pani stanowisko w tej części jest nieprawidłowe.

Natomiast, wydatkowanie przez Panią części przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, po dacie uzyskania przychodu z tego zbycia, na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup domu (nieruchomości II), w którym realizuje Pani własne cele mieszkaniowe, uprawnia do skorzystania z ww. zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy. Warunkiem skorzystania z omawianego zwolnienia jest, aby wydatki te zostały poniesione nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli do 31 grudnia 2027 r.

Zaznaczyć jednakże należy, że ww. zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia, jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania i własnego stanowiska, tj. możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przeznaczeniem środków uzyskanych z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w dniu 16 października 2023 r. na zakup domu, gdyż było to przedmiotem wniosku. Inne kwestie zawarte w opisie nie podlegały ocenie.

Końcowo wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób.

W odniesieniu do wskazanych przez Panią kwot wyjaśniam, że wydając interpretacje w trybie art. 14b ustawy podatkowa nie odnoszę się do kwot i nie dokonuję wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.