Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 27 sierpnia 2025 r.– w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, pozostającą w związku małżeńskim od dnia 17 czerwca 2016 r. Między Panem a Pana żoną (A) obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

W dniu 28 grudnia 2021 r. na podstawie aktu notarialnego, otrzymał Pan od swojej matki, w drodze darowizny, lokal mieszkalny. Zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz treścią aktu notarialnego, otrzymane mieszkanie weszło do Pana majątku osobistego. Mieszkanie nie zostało wniesione do majątku wspólnego.

W maju 2025 r., z uwagi na powiększające się potrzeby mieszkaniowe Pana rodziny, wspólnie z żoną podjął Pan decyzję o nabyciu nowej nieruchomości o większym metrażu, która będzie zaspokajać wasze cele mieszkaniowe. W dniu 23 maja 2025 r. podpisał Pan razem z Pana żoną umowę rezerwacyjną z deweloperem dotyczącą nowej nieruchomości. Następnie Pan i Pana żona rozpoczęliście procedurę uzyskania kredytu hipotecznego w banku (…). W dniu 7 lipca 2025 r. podpisał Pan wspólnie z żoną umowę kredytową z bankiem (…), która przewiduje sfinansowanie 80% kosztu zakupu nowej nieruchomości.

W dniu 17 lipca 2025 r. podpisał Pan umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie. Tego samego dnia otrzymał Pan od kupującego zadatek w wysokości (…) zł w gotówce. Kwota sprzedaży to (…) tyś zł. W dniu 24 lipca 2025 r. nastąpiła sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie. Tego samego dnia otrzymał Pan przelew bankowy tytułem zapłaty za sprzedawaną nieruchomość. Sprzedaż nieruchomości nie została dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawy o PIT”). Środki uzyskane ze sprzedaży, w części tj. w kwocie (…) zł wykorzystał Pan na pokrycie wkładu własnego nowo zakupionego lokalu. Resztę środków planuje Pan przeznaczyć na spłacanie rat kredytu hipotecznego oraz na remont lokalu, który będzie miejscem stałego zamieszkania Pana i Pana żony oraz centrum życia rodziny.

W dniu 31 lipca 2025 r. podpisał Pan wraz z żoną akt notarialny przenoszący własność nowego lokalu mieszkalnego na was oboje. Również tego dnia dokonał Pan przelewu środków tytułem wkładu własnego na rachunek dewelopera.

Zdarzenie przyszłe: Zarówno Pan, jak i Pana żona, zamierzacie niezwłocznie po wyremontowaniu lokalu, przeprowadzić się do nowo nabytej nieruchomości i uczynić ją waszym miejscem stałego zamieszkania. Nieruchomość ta będzie stanowić wasze centrum życiowe oraz miejsce zaspokajania celów mieszkaniowych. Do dnia 31 kwietnia 2026 r. zamierza Pan złożyć PIT-39, w którym wykaże kwotę dochodu zwolnionego z opodatkowania ze względu na wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe.

Uzupełnienie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Forma prawna nabytego przez Pana w drodze darowizny lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem sprzedaży to - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Kredyt hipoteczny, o którym mowa we wniosku, został zaciągnięty przez Pana wraz z Pana żoną w banku (…) z siedzibą w Polsce.

Z umowy kredytowej wynika, że wszyscy kredytobiorcy, tj. Pan i Pana żona odpowiadacie solidarnie za wynikające z niej zadłużenie.

Forma prawna nabytego w dniu 31 lipca 2025 r. lokalu mieszkalnego to - lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w gruncie 1/4 całej działki.

W nabytym w dniu 31 lipca 2025 r. lokalu mieszkalnym będzie Pan realizował i zaspokajał własne potrzeby mieszkaniowe, tj. będzie Pan w nim zamieszkiwał.

Wydatkiem stanowiącym Pana „własny cel mieszkaniowy", jest nabycie (zakup) lokalu mieszkalnego.

Wydatkiem stanowiącym Pana „własny cel mieszkaniowy", jest spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie (zakup) lokalu mieszkalnego.

Wartość przychodu (tj. wartość wyrażona w umówionej cenie odpłatnego zbycia) uzyskanego przez Pana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, została w części ((…) zł) wydatkowana przez Pana, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na Pana własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a)-e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na nabycie (zakup) lokalu mieszkalnego.

Wartość przychodu (tj. wartość wyrażona w umówionej cenie odpłatnego zbycia) uzyskanego przez Pana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, zostanie w części ((…) zł) wydatkowana przez Pana, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na Pana własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a)-e) i pkt 2 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie (zakup) lokalu mieszkalnego.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Stan faktyczny: Czy w opisanym stanie faktycznym, dochód uzyskany przez Pana ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze darowizny od matki (mieszkanie stanowiące Pana majątek osobisty), wydatkowany w kwocie (…) zł na nabycie nowej nieruchomości służącej realizacji własnych celów mieszkaniowych Pana i Pana żony (obie osoby są współkredytobiorcami oraz współwłaścicielami nowej nieruchomości), korzysta ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT?

Zdarzenie przyszłe: Czy spłata rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego zaciągniętego na nową nieruchomość, zaspokajającą Pana potrzeby mieszkaniowe w okresie od 31 lipca 2025 r. do 31 grudnia 2028 r. korzysta ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

W Pana ocenie, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania, które stanowiło Pana majątek osobisty, na nabycie i nieruchomości oraz pokrycie kosztów notarialnych związanych z nabyciem nieruchomości w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, spełnia warunki zwolnienia dochodu ze zbycia tego mieszkania z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, do tej części kwoty, która zostanie przeznaczona na wspólne cele mieszkaniowe Pana i Pana żony w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie mieszkania. Przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego regulujące stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami wskazują, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Jest to współwłasność łączna, bezudziałowa, której podstawową cechą jest to, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego, nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzenia udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Z kolei przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Są to np. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił. W związku z tym, Pana zdaniem, jeżeli przychód ze zbycia mieszkania wchodzącego w Pana majątek osobisty, zostanie wydatkowany w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło jego zbycie (do końca 2028 r.), na nabycie własności (oraz wykończenie) nieruchomości przez oboje małżonków do majątku wspólnego, to nie ma w tej sytuacji przeszkód prawnych, aby przychód ten w całości bądź części przeznaczony na nabycie nowego domu na cele mieszkaniowe, korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. W tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki, które pochodziły ze sprzedaży Pana majątku osobistego zostały wydatkowane na nabycie domu, który wejdzie w skład majątku wspólnego Pana i Pana żony, ponieważ w dalszym ciągu spełnia podstawowy warunek ulgi mieszkaniowej, tzn. ponoszenie wydatków na własne cele mieszkaniowe. Skoro ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej zakłada istnienie współwłasności łącznej, której udziałów nie można określać w czasie małżeństwa, to wydatek poniesiony na zakup i wykończenie nieruchomości objętej wspólnotą majątkową jest bez wątpienia wydatkiem na własne cele mieszkaniowe także samego Wnioskodawcy.

Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdzają liczne interpretacje indywidualne prawa podatkowego w podobnych sprawach, np.:

-interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 października 2017 r., nr IPPB4/415-558/13/17-9/S/JM;

-interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 kwietnia 2018 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.145.2018.1.KR;

-interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 marca 2017 r., nr 1462-IPPB4.4511.25.2017.2.GF;

-interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 16 kwietnia 2013 r., nr IBPBII/2/415-59/13/NG;

-interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 22 września 2015 r., nr IBPB-2-2/4511-305/15/MZM.

W Pana ocenie, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania, które stanowiło Pana majątek osobisty, na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego zaciągniętego na nową nieruchomość zaspokajającą Pana potrzeby mieszkaniowe w okresie od 31 lipca 2025 r. do 31 grudnia 2028 r. korzysta ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT. Wymogiem ustawodawcy jest aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania dochodu z odpłatnej sprzedaży nieruchomości objętej podatkiem. Warunek ten został spełniony.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan własne stanowisko, wskazując, że:

W Pana ocenie, dochód uzyskany przez Pana ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w drodze darowizny od matki (mieszkanie stanowiące Pana majątek osobisty), wydatkowany w kwocie (…) zł na nabycie nowej nieruchomości służącej realizacji własnych celów mieszkaniowych Pana i Pana żony (obie osoby są współkredytobiorcami oraz współwłaścicielami nowej nieruchomości), korzysta ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a precyzuje ww. wydatek na własny cel mieszkaniowy.

W Pana ocenie, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania, które stanowiło Pana majątek osobisty, na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego zaciągniętego na nową nieruchomość zaspokajającą Pana potrzeby mieszkaniowe w okresie od 31 lipca 2025 r. do 31 grudnia 2028 r. korzysta ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT. Wymogiem ustawodawcy jest aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania dochodu z odpłatnej sprzedaży nieruchomości objętej podatkiem. Warunek ten został spełniony.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego,

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 Kodeksu stanowi, że:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ustawodawca ukształtował jako wspólność łączną, bezudziałową.

Stosownie natomiast do treści art. 33 pkt 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że nienastępująca w ramach działalności gospodarczej sprzedaż w dniu 24 lipca 2025 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego przez Pana w 2021 r. w drodze darowizny, stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ ww. sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub – w przedmiotowej sprawie – art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tych przepisach wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Celem takim może być zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, wydatek poniesiony na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Z kolei z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika więc, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, tj. m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy). Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięty na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienie od podatku dochodowego, w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zatem, przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Podkreślenia wymaga bowiem, że ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Powyższy warunek wynika wprost z brzmienia przepisu normującego zwolnienie. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu.

Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy: wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych.

Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest bowiem, aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Oznacza to, że w momencie poniesienia wydatku celem podatnika powinno być dążenie, aby w tej nowej nieruchomości (lokalu) zamieszkać. Wyrażenie „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie nieruchomości (mieszkania) w znaczeniu przedmiotowym.

Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu nieruchomości/lokalu mieszkalnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy poczynienie wydatków na nabycie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

W przypadku nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie powinien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Nieruchomość, która nie jest zamieszkała przez podatnika, nie jest wykorzystywana przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywana do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują ją lub zamieszkiwać będą inne niż podatnik osoby), nie jest nieruchomością, której zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem nieruchomości (lokalu mieszkalnego) na cele mieszkalne jedynie w sytuacji, gdy nabył tę nieruchomość (lokal mieszkalny) w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub w najbliższym czasie będzie realizował w niej/nim swoje potrzeby mieszkaniowe.

Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych a nie realizacja jakichkolwiek i czyichkolwiek celów mieszkaniowych. Potwierdza to poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”. Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych.

W tym miejscu jeszcze raz należy podkreślić, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych dopuszcza możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego poprzez przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na wskazane w tej ustawie cele mieszkaniowe, o jakich mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2. Niemniej jednak, aby podatnik mógł wywodzić prawo do zastosowania przedmiotowego zwolnienia, a tym samym z niego skorzystać, to musi bezwzględnie spełnić wynikające z tego przepisu warunki.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisany stan faktyczny/zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że wydatkowanie (przeznaczenie) przychodu uzyskanego przez Pana z odpłatnego zbycia w 2025 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego przez Pana w 2021 r. w drodze darowizny – w ustawowo określonym terminie, tj. w okresie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, czyli do końca 2028 r., na nabycie (zakup) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w gruncie oraz na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Pana i Pana żonę na nabycie (zakup) ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w gruncie (w którym będzie Pan realizował i zaspokajał własne potrzeby mieszkaniowe, tj. będzie Pan w nim zamieszkiwał) - uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaznaczyć jednakże należy, że ww. zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Zatem, w sytuacji gdy cały przychód osiągnięty przez Pana z odpłątnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego został/zostanie wydatkowany na nabycie (zakup) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w gruncie oraz na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie (zakup) ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w gruncie – tym samym, dochód z tytułu sprzedaży ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie w całości zwolniony z podatku dochodowego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.