Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• prawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z poniesieniem wydatków na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszklanego,
• nieprawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 2 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 6 sierpnia 2025 r. (wpływ 6 sierpnia 2025 r. oraz 15 września 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2018 roku otrzymała Pani od matki w drodze darowizny lokal mieszkalny. W chwili przekazania nieruchomość ta była obciążona hipoteką, zabezpieczającą kredyt hipoteczny zaciągnięty wcześniej przez Pani matkę, o czym jest adnotacja w akcie darowizny. Nie była Pani stroną umowy kredytowej, ale co miesiąc spłacała Pani raty tego kredytu.

W 2020 roku sprzedała Pani tę nieruchomość, ponieważ w wyniku pandemii straciła Pani całą pracę i nie było Pani dalej stać na spłacanie kredytu. Sprzedała Pani mieszkanie za kwotę 400.000 zł. Część środków w wysokości 156.000 zł została przeznaczona bezpośrednio na spłatę zadłużenia hipotecznego Pani matki (wymóg banku oraz warunek sprzedaży), a pozostała kwota – 244.000 zł - została Pani przekazana. Nie uzyskała Pani fizycznie całości środków z transakcji, jest to wpisane w akcie notarialnym oraz może Pani przedstawić dowody wpłaty.

W 2021 roku zakupiła Pani inną nieruchomość mieszkalną za kwotę 310.000 zł. Zakup został sfinansowany z wykorzystaniem środków uzyskanych ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości, w terminie przewidzianym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Kupiła Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przy ul. (…).

Na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przeznaczyła Pani kwotę 310.000 zł czyli część kwoty.

W mieszkaniu, które Pani kupiła, mieszka Pani do dziś.

Pytanie

Czy w świetle przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przysługuje Pani zwolnienie z podatku dochodowego od całości dochodu ze sprzedaży nieruchomości, biorąc pod uwagę, że część środków (156.000 zł) została przeznaczona na spłatę kredytu hipotecznego, którego stroną była Pani matka, a Pani nie uzyskała fizycznie tych środków?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że podstawą do obliczenia ulgi mieszkaniowej powinna być faktycznie otrzymana przez Panią kwota środków (244.000 zł), ponieważ tylko te środki mogła Pani realnie przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Spłata hipoteki obciążającej nieruchomość była warunkiem transakcji sprzedaży, ale nie stanowiła Pani kosztu, lecz zaspokojenie wierzytelności banku wobec Pani matki.

W Pani ocenie, skoro część środków została „zatrzymana” przez bank, a nie trafiła do Pani, nie powinna być traktowana jako dochód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Z kolei stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 11 ww. ustawy:

Za przychód należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego – zarówno formę pieniężną, jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika. Pod pojęciem przychodu należy rozumieć każde działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby oraz wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu, lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne przysporzenie majątku innej osobie, mające konkretny wymiar finansowy.

Jak wynika z treści powołanego art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem będzie każde przysporzenie majątkowe, mające konkretny wymiar finansowy, otrzymane jako świadczenie pieniężne, rzeczowe lub też jako świadczenie nieodpłatne lub częściowo odpłatne. Co do zasady, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danego podatnika decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa on aktywa tej osoby (podatnik może rozporządzać nimi jak właściciel). Konsekwencją przyjęcia tezy o charakterze przychodu, jako definitywnego przysporzenia w majątku podatnika jest uznanie, że za przychody podatkowe mogą być uznane tylko te przychody, które nie mają charakteru zwrotnego.

W celu określenia, co stanowi przychód podatnika, należy zidentyfikować stosunek prawny leżący u podstaw danej czynności.

Katalog źródeł przychodów został określony w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że w 2020 r. zbyła Pani lokal mieszkalny (nieruchomość), który został nabyty przez Panią w darowiźnie od Pani matki w 2018 r. W związku z tym, sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nabyła Pani nieruchomość.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazany art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi jeden z wyjątków od ogólnej zasady przewidzianej w art. 11 ust. 1 ww. ustawy, zgodnie z którą – jak wskazano wyżej – przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nie stanowią otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne, lecz – jak wyżej wskazano – jest nimi wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie, do ustalenia wysokości przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego a zastosowania ma art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Organu potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3171/14, Sąd w odniesieniu do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdził:

W konsekwencji za nieprawidłowe należy uznać Pani stanowisko, zgodnie z którym część kwoty zez sprzedaży „zatrzymana” przez bank nie powinna być traktowana jako Pani dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, ponieważ nigdy jej Pani nie otrzymała.

Pani przychodem z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość jest cała kwota za jaką faktycznie sprzedała Pani ten lokal.

Wskazać również należy, że bez znaczenia dla wysokości uzyskanego przez Panią przychodu pozostaje okoliczność, na jakie cele kwota z tej sprzedaży została wydatkowana. Innymi słowy, bez znaczenia pozostaje przeznaczenie od razu uzyskanego przez Panią przychodu w części na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Pani matkę na sprzedany lokal mieszkalny.

Środki ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy mogą wydatkować w dowolny sobie sposób. Jednak żaden ze sposobów wydatkowania środków ze sprzedaży tych nieruchomości bądź praw nie powoduje, że mogą sobie obniżyć cenę wyrażoną w umowie sprzedaży – czyli przychód ze sprzedaży – nawet, jeżeli z aktu notarialnego wynika, że część kwoty uzyskanej ze sprzedaży tych nieruchomości bądź praw została bezpośrednio przelana na inne konto bankowe celem spłaty zobowiązań.

Podatnik nie ma zatem podstaw do obniżenia ceny wyrażonej w umowie sprzedaży ani do korygowania przychodu w momencie wydatkowania tego przychodu.

Cena, którą osiągnęła Pani ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość jest przychodem, który może być pomniejszony o koszty uzyskania przychodu oraz koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomniejszonym o koszty odpłatnego zbycia, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D ‒ dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P ‒ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości lub wymienionych praw majątkowych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości lub ww. praw musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy, w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy:

Według art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem, oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Podkreślić należy, że korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku nie spełnienia przesłanek wynikających z ww. przepisu podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że oprócz czasu (trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie), w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Natomiast z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe oraz, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży (podatnika). Ponadto ww. przepis wymaga, aby przedmiotowy kredyt (pożyczka) zaciągnięty był w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Podatnikiem jest zaś osoba, u której powstał z tytułu sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy. To oznacza, że spłata kredytu, który został zaciągnięty przez inną niż podatnik osobę – na nabycie przez nią nieruchomości – nie stanowi w świetle powołanego przepisu wydatku na własne cele mieszkaniowe.

Z treści wniosku i uzupełnień wynika, że w 2018 roku otrzymała Pani od matki w drodze darowizny lokal mieszkalny. W chwili przekazania nieruchomość ta była obciążona hipoteką, zabezpieczającą kredyt hipoteczny zaciągnięty wcześniej przez Pani matkę, o czym jest adnotacja w akcie darowizny. Nie była Pani stroną umowy kredytowej, ale co miesiąc spłacała Pani raty tego kredytu.

W 2020 roku sprzedała Pani tę nieruchomość, ponieważ w wyniku pandemii straciła Pani całą pracę i nie było Pani dalej stać na spłacanie kredytu. Sprzedała Pani mieszkanie za kwotę 400.000 zł. Część środków w wysokości 156.000 zł została przeznaczona bezpośrednio na spłatę zadłużenia hipotecznego Pani matki (wymóg banku oraz warunek sprzedaży), a pozostała kwota – 244.000 zł - została Pani przekazana. Nie uzyskała Pani fizycznie całości środków z transakcji, jest to wpisane w akcie notarialnym oraz może Pani przedstawić dowody wpłaty.

W 2021 roku zakupiła Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 310.000 zł. Zakup został sfinansowany z wykorzystaniem środków uzyskanych ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości, w terminie przewidzianym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mieszka Pani w tym mieszkaniu do dziś.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie w 2020 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Do ustalenia wysokości przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość zastosowanie ma art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowiący jeden z wyjątków od ogólnej zasady przewidzianej w art. 11 ust. 1 tej ustawy, co powoduje, że art. 11 ust. 1 tej ustawy nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Jak już wcześniej wyjaśniłem – przychodem dla Pani jest cała kwota z tytułu sprzedaży tego lokalu mieszkalnego ustalona na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli kwota wynikająca z aktu notarialnego, w tym również kwota, którą wydatkowała Pani na spłatę kredytu hipotecznego, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, jeśli takie Pani poniosła.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży – o ile odpowiada wartości rynkowej – pomniejszoną o ewentualne koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Tak obliczony dochód, zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w związku z powyższym, Pani przychodem jest kwota za jaką sprzedała Pani mieszkanie, które otrzymała Pani w darowiźnie po swojej matce, tj. 400.000 zł, a nie jak Pani twierdzi kwota 244.000 zł, którą Pani otrzymała po uregulowaniu zadłużenia hipotecznego Pani matki.

Uzyskany przez Panią dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego może korzystać ze zwolnienia, jeśli cały uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczony na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe, o jakich mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ust. 1 ww. ustawy. Niemniej jednak, aby podatnik mógł wywodzić prawo do zastosowania przedmiotowego zwolnienia, a tym samym z niego skorzystać, musi bezwzględnie spełnić wynikające z tego przepisu warunki.

W opisanym we wniosku oraz uzupełnieniu stanie faktycznym warunek wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe nie został w całości spełniony, jako że uzyskany przez Panią przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2020 r. w części przeznaczyła Pani na spłatę kredytu, którego Pani nie zaciągnęła. Kredytobiorcą jest w tym przypadku Pani matka. Taki sposób wydatkowania przez Panią przychodu nie wypełnia dyspozycji wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe, o czym wprost stanowi przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Darowizna lokalu mieszkalnego z obciążeniem hipotecznym zabezpieczającym spłatę kredytu zaciągniętego przez Pani matkę na zakup tego lokalu mieszkalnego, nie jest wystarczającym warunkiem uprawniającym Panią do skorzystania z takiego zwolnienia. Nie zmienia to bowiem okoliczności, że kredyt nie został zaciągnięty przez podatnika (Panią), który chce skorzystać ze zwolnienia. Natomiast uczestniczenie w spłacie kredytu po dokonaniu darowizny nie jest równoznaczne z zaciągnięciem przez Panią kredytu na nabycie lokalu mieszkalnego. Została Pani wprawdzie właścicielem lokalu mieszkalnego z obciążeniem hipotecznym zabezpieczającym spłatę długu z kredytu, ale otrzymała go Pani tytułem darmym, bo w drodze umowy darowizny. To oznacza, że nie spłaciła Pani kredytu zaciągniętego na nabycie przez Panią prawa własności lokalu mieszkalnego, skoro udział otrzymała Pani w ww. sposób nieodpłatny. Natomiast zwolnieniu podlega spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika. Podatnikiem w tym przypadku jest Pani, bo to Pani ma zapłacić podatek z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jednak kredyt został zaciągnięty przez Pani matkę, więc spłata tego kredytu nie pozwala na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż kredyt hipoteczny obciążający mieszkanie nie został zaciągnięty na Pani własne cele mieszkaniowe. Pani dokonała jedynie spłaty środkami ze sprzedaży mieszkania kredytu zaciągniętego na jego nabycie przez darczyńcę (Pani matkę).

Ponadto, z zacytowanego powyżej art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika jednoznacznie, że cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania ww. zwolnienia przedmiotowego obejmują m.in. spłatę kredytu udzielonego – przez bank lub w spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej – m.in. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Zatem aby dochód ze zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych mógł zostać objęty przedmiotowym zwolnieniem, jednym z warunków jest, aby został on zaciągnięty w instytucji ściśle określonej w ww. przepisie.

W rezultacie wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym Pani go nabyła w drodze darowizny, na spłatę kredytu udzielonego Pani matce na zakup lokalu mieszkalnego, nie uprawnia Pani do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że nie był on kredytem zaciągniętym przez Panią na własne cele mieszkaniowe w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Był to kredyt zaciągnięty przez darczyńcę (Pani matkę) w celu nabycia tego mieszkania przez darczyńcę (Pani matkę).

Podsumowując należy stwierdzić, że wydatki poniesione przez Panią na spłatę kredytu zaciągniętego przez darczyńcę (Pani matkę) w związku ze zbywaną nieruchomością, którą otrzymała Pani w darowiźnie, nie stanowią wydatków realizujących Pani własne cele mieszkaniowe, a tym samym nie są spełnione warunki zwolnienia, o których stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym Pani stanowisko w ww. zakresie jest nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do uznania za wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy, uprawniające do skorzystania ze zwolnienia od podatku, wydatków poniesionych przez Panią na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy wskazać, że z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lokalowej jest wydatkowanie przychodu m.in. na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Rozstrzygając o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania.

W pkt 1 tego przepisu jako cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania zwolnienia przedmiotowego wymienione zostały m.in. wydatki poniesienie na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Ponownie podkreślić należy, że w przypadku skorzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik ma obowiązek udowodnienia, że rzeczywiście określony wydatek został poniesiony.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku i jego uzupełnieniu opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że wydatkowanie przez Panią środków pieniężnych (przychodu) uzyskanych ze sprzedaży w 2020 r. lokalu mieszkalnego nabytego w darowiźnie od Pani matki, celem zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – pod warunkiem jego odpowiedniego udokumentowania – uprawnia Panią do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, wydatki (na które przeznaczono część kwoty uzyskanej ze zbycia w 2020 r. lokalu mieszkalnego otrzymanego w darowiźnie od matki) poniesione przez Panią na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, stanowi wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, a tym samym w stosunku do tych wydatków są spełnione warunki uprawniające do zwolnienia, o którym stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pani stanowisko w tej części jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.