Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 6 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 czerwca 2025 r. (wpływ 18 czerwca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Wnioskodawca (A SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ SPÓŁKA KOMANDYTOWA) jest spółką z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”), zarejestrowaną na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie również zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny na planowaną datę Transakcji (zdefiniowana poniżej).

Na potrzeby niniejszego wniosku M. N. zwany będzie dalej: „Sprzedający”. Sprzedający jest osobą fizyczną, która prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) (dalej: „Przedsiębiorstwo Sprzedającego”) i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”). Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG przeważającą działalnością gospodarczą Sprzedającego jest transport drogowy towarów.

Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT.

Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny i będzie również zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny na planowaną datę Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu 8 lipca 2020 r. Sprzedający zawarł z Wnioskodawcą umowę, w której Sprzedający i Wnioskodawca zobowiązali się podjąć współpracę w zakresie działań zmierzających do zwrotu na rzecz Sprzedającego nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) położonej w miejscowości (…) (dalej: „Działka nr (…)”) oraz jej sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy lub podmiotu wskazanego przez Wnioskodawcę (dalej: „Umowa o współpracy w zakresie odzyskania Działki nr (…)”).

W tym miejscy Strony wyjaśniają, że Działka nr (…) była wcześniej własnością Sprzedającego. Działka nr (…) została następnie nabyta na rzecz Gminy (…) na cel publiczny wymieniony w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: „Ustawa o gospodarce nieruchomościami”), tj. pod budowę oczyszczalni ścieków.

W Umowie o współpracy w zakresie odzyskania Działki nr (…) Wnioskodawca zobowiązał się podjąć wszelkie starania, aby zapewnić Sprzedającemu nieodpłatnie wsparcie prawne w zakresie dochodzenia zwrotu Działki nr (…) na każdym etapie postępowania przed wszelkimi organami administracji publicznej, tak aby Sprzedający nie musiał angażować się osobiście w proces zwrotu Działki nr (…), w tym:

i.przygotowanie wszelkich pism, zawiadomień, powiadomień, wniosków związanych z dochodzeniem zwrotu Działki nr (…);

ii.reprezentowanie Sprzedającego przez profesjonalnych doradców prawnych w postępowaniach przed wszelkimi organami administracji publicznej we wszelkich sprawach i postępowaniach związanych z dochodzeniem zwrotu Działki nr (…) na każdym ich etapie;

iii.pełne wsparcie w zakresie wszelkich innych czynności związanych ze zwrotem Działki nr (…).

W Umowie o współpracy w zakresie odzyskania Działki nr (…), Sprzedający zobowiązał się do zawarcia z Wnioskodawcą lub podmiotem wskazanym przez Wnioskodawcę przedwstępnej umowy sprzedaży Działki nr (…), na mocy której Sprzedający zobowiąże się do zawarcia umowy przyrzeczonej zbycia Działki nr (…) wolnej od wszelkich obciążeń na rzecz Wnioskodawcy lub podmiotu wskazanego przez Wnioskodawcę.

Jednocześnie, Wnioskodawca wyjaśnia, że Działka nr (…) została podzielona. W rezultacie wspomnianego podziału z Działki nr (…) zostały wydzielone następujące działki gruntu:

i.działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) (stanowiące zdefiniowaną poniżej Nieruchomość), które będą przedmiotem Transakcji, oraz

ii.działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), która nie będzie przedmiotem Transakcji.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Wnioskodawca wskazuje, że ilekroć w dalszej części niniejszego wniosku jest mowa o Nieruchomości, rozumie się przez to działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…).

W wykonaniu zobowiązań z Umowy o współpracy w zakresie odzyskania Działki nr (…), Sprzedający planują zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży ze wskazanym przez Wnioskodawcę podmiotem (dalej: „Umowa Przedwstępna”) zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) prawa własności nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), położonych w miejscowości (…) (dalej: „Księga wieczysta”) (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Dla uniknięcia wątpliwości Strony wyjaśniają, że pomimo podziału Działki nr (…) w rezultacie, którego wydzielone zostały działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) i (…) oraz (…), na datę złożenia niniejszego wniosku w Księdze wieczystej ujawniona jest nadal Działka nr (…).

W niniejszym stanie faktycznym rozważane jest zdarzenie przyszłe gdzie Sprzedający zawrą z Kupującym Umowę Sprzedaży na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej albo bardzo do nich zbliżonych. Zawarcie przez Kupującego Umowy Sprzedaży ze Sprzedającymi może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części niniejszego wniosku „Transakcją”.

Na Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725, ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Jednocześnie, na działce o numerze ewidencyjnym (…) wchodzącej w skład Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdował się na planowaną datę Transakcji) rów melioracyjny. Strony wyjaśniają, że wspomniany rów melioracyjny nie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych, a stanowi jedynie wykop.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na planowaną datę Transakcji) ogrodzona.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych (…) (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym:

i.działka o numerze ewidencyjnym (…) wchodząca w skład Nieruchomości położona jest na terenach dróg publicznych klasy dojazdowej, oznaczonych na rysunku planu symbolem 1KD-D;

ii.działka o numerze ewidencyjnym (…) wchodząca w skład Nieruchomości położona jest na terenach zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonych na rysunku planu symbolem 1U/P.

2.Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Na datę złożenia niniejszego wniosku, działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości nie zostały jeszcze nabyte przez Sprzedającego.

Jak zostało wskazane powyżej, Działka nr (…) była wcześniej własnością Sprzedającego. Działka nr (…) została następnie nabyta na rzecz Gminy (…) na cel publiczny wymieniony w art. 6 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. pod budowę oczyszczalni ścieków.

W dniu 9 grudnia 2020 r. Sprzedający reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wystąpił do Starosty (...) z wnioskiem o zwrot Działki nr (…) (dalej: „Wniosek o zwrot Działki nr (…)”).

W dniu 13 września 2024 r. Starosta (…) wydał decyzję, w której orzekł w szczególności o:

i.odmowie zwrotu działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) – z uwagi m.in. na okoliczność, że stanowi ona część drogi publicznej, oraz

ii.zwrocie na rzecz Sprzedającego działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, (dalej: „Decyzja o zwrocie Nieruchomości”).

Jednocześnie, Strony wyjaśniają, że na datę złożenia niniejszego wniosku wspomniana Decyzja o zwrocie Nieruchomości nie jest ostateczna, gdyż zarówno Gmina (…), jak i Sprzedający reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika złożyli odwołanie od Decyzji o zwrocie Nieruchomości (dalej: „Odwołanie od Decyzji o zwrocie Nieruchomości”). Na potrzeby niniejszego wniosku Strony zakładają, że na podstawie ostatecznej Decyzji o zwrocie Nieruchomości dojdzie do zwrotu Nieruchomości na rzecz Sprzedającego przez Gminę (...) (dalej: „Zwrot Nieruchomości na rzecz Sprzedającego”).

Po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedającego Nieruchomość będzie stanowiła majątek prywatny Sprzedającego.

Ponadto, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedającego Nieruchomość będzie stanowiła majątek osobisty Sprzedającego.

Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedającego, nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności gospodarczej. Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedającego, nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia przez niego Przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedającego, nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedającego, nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze (z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej). Jednocześnie, nie jest wykluczone, że w związku z planowaną Transakcją Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedającego, będzie przedmiotem umowy dzierżawy, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym lub podmiotem trzecim (dalej: „Umowa dzierżawy”). Przy czym nie jest wykluczone, że w oparciu o postanowienia wspomnianej wyżej Umowy dzierżawy (o ile taka umowa zostanie zawarta), Sprzedający udzieli dzierżawcy określonych praw, w tym do występowania z wnioskami i uzyskiwania określonych zgód, zezwoleń, pozwoleń czy warunków technicznych dotyczących Nieruchomości lub Inwestycji (w szczególności pozwolenia na budowę).

W przypadku w którym Umowa dzierżawy zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a podmiotem trzecim, nie można wykluczyć, że wspomniana Umowa dzierżawy nie zostanie rozwiązana na datę Transakcji. W takim przypadku Kupujący wstąpi z mocy prawa (tj. na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.) w stosunek dzierżawy wynikający ze wspomnianej Umowy dzierżawy w miejsce Sprzedających.

W Umowie o współpracy w zakresie odzyskania Nieruchomości Sprzedający zobowiązał się:

i.udzielić osobom wskazanym przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa (w formie i treści wskazanej przez Wnioskodawcę) do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach o zwrot Działki nr (…) na rzecz Sprzedającego (dalej: „Pełnomocnictwo w postępowaniach o zwrot Działki nr (…) na rzecz Sprzedającego”);

ii.podejmować wszelkie czynności wskazane przez Wnioskodawcę lub osoby wskazane przez Wnioskodawcę w celu zwrotu Działki nr (…) na rzecz Sprzedającego;

iii.udzielić wszelkich informacji wskazanych przez Wnioskodawcę lub osoby wskazane przez Wnioskodawcę niezbędnych w toku postępowań o zwrot Działki nr (…) na rzecz Sprzedającego. Strony wyjaśniają, że Sprzedający udzielił osobom wskazanym przez Wnioskodawcę wspomnianego Pełnomocnictwa w postępowaniach o zwrot Działki nr (…) na rzecz Sprzedającego, w oparciu o które profesjonalni pełnomocnicy działając w imieniu Sprzedającego podjęli m.in. takie działania jak złożenie Wniosku o zwrot Działki nr (…) oraz złożenie Odwołania od Decyzji o zwrocie Nieruchomości, o których mowa powyżej.

Jednocześnie, mając na uwadze planowane działania związane z realizacją Inwestycji (zdefiniowanej poniżej) na Nieruchomości, istnieje możliwość, że Sprzedający wyrazi zgodę na dysponowanie przez Kupującego lub podmiot wskazany przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w szczególności w zakresie:

1)występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych,

2)składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę,

3)składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane;

(dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).

Z uwagi na to, że Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane na datę złożenia niniejszego wniosku nie została jeszcze udzielona przez Sprzedającego, jej ostateczny zakres może nieznacznie różnić się w stosunku do zakresu Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, który został wskazany powyżej.

Może okazać się również, że na planowaną datę Transakcji Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane nie zostanie udzielona przez Sprzedających na rzecz Kupującego lub podmiotu wskazanego przez Kupującego.

Co więcej, Sprzedający w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzieli pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego lub inny podmiot, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji, tj. do:

1)przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla działek wchodzących w skład Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

2)uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

3)przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4)uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5)dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa; (dalej: „Pełnomocnictwo”).

Sprzedający w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie prowadził żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał w mediach, Internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nie zawierał również umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

3. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji, dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

Jednocześnie, jeżeli określone przenoszalne zgodnie z przepisami prawa pozwolenia, opinie, zgody czy warunki techniczne dotyczące Nieruchomości lub Inwestycji (w szczególności pozwolenie na budowę) zostały lub zostaną wydane na Sprzedającego przed datą Transakcji, planowane jest przeniesienie ich na Kupującego lub podmiot wskazany przez Kupującego. Przy czym Strony wskazują, że przeniesienie przez Sprzedającego takich pozwoleń, opinii, zgód czy warunków technicznych dotyczących Nieruchomości lub Inwestycji mogło lub może nastąpić zarówno przed zawarciem przez Strony Umowy Sprzedaży, równolegle do Umowy Sprzedaży, lub po zawarciu przez Strony Umowy Sprzedaży.

4. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący planuje odsprzedać Nieruchomość lub zrealizować na Nieruchomości oraz na sąsiednich działkach gruntu inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku lub budynków dystrybucyjno-produkcyjno-magazynowych wraz z towarzyszącymi obiektami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową (dalej: „Inwestycja”). Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

5. Inne okoliczności Transakcji

Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 4

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. W rezultacie, w takim wypadku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie wyłączona w całości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC znajdzie zastosowanie w przypadku sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji i w rezultacie sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zawarł z Państwem umowę, w której Sprzedający i Państwo zobowiązali się podjąć współpracę w zakresie działań zmierzających do zwrotu na rzecz Sprzedającego nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) oraz jej sprzedaży przez Sprzedającego na Państwa rzecz lub podmiotu wskazanego przez Państwa. W Umowie o współpracy w zakresie odzyskania Działki nr (…), Sprzedający zobowiązał się do zawarcia z Państwem lub podmiotem wskazanym przez Państwa przedwstępnej umowy sprzedaży Działki nr (…), na mocy której Sprzedający zobowiąże się do zawarcia umowy przyrzeczonej zbycia Działki nr (…) wolnej od wszelkich obciążeń na rzecz Państwa lub podmiotu wskazanego przez Państwa. Działka nr (…) została podzielona. W rezultacie zostały wydzielone następujące działki gruntu:

i.działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) (stanowiące Nieruchomość), które będą przedmiotem Transakcji, oraz

ii.działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…), która nie będzie przedmiotem Transakcji.

Wskazali Państwo, że ilekroć we wniosku jest mowa o Nieruchomości, rozumie się przez to działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…). Na Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725, ze zm., dalej: „Prawo budowlane”). Jednocześnie, na działce o numerze ewidencyjnym (...) wchodzącej w skład Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdował się na planowaną datę Transakcji) rów melioracyjny. Rów melioracyjny nie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych, a stanowi jedynie wykop.

Jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 18 lipca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.370.2025.4.MSO, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) sprzedaż Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…) i (…), będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

(…) Wobec uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT, o których mowa w art. art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 Ustawy o VAT.”.

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych, a tym samym na Kupującym – Państwu nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 18 lipca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.370.2025.4.MSO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.